Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
EXPEDIENTE - ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO VARA DE FEITOS ESPECIAIS DA CAPITAL SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA PROC. Nº 0828472-24.2025.8.15.2001 SUSCITANTE: 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis da Comarca de João Pessoa, Circunscrição Zona Sul – Cartório Carlos Ulysses SUSCITADO: ANTONIA DO CARMO SILVA DE QUEIROZ SENTENÇA SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA E CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. INCONSISTÊNCIA NA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO ÀS REGRAS DO CÓDIGO DE NORMAS EXTRAJUDICIAL. SEM DESCRIÇÃO DEVIDA DO IMÓVEL. QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO DE IMÓVEIS. PROCEDÊNCIA. Não se pode registrar documento de transferência de imóvel quando se verificar que as informações sobre o imóvel divergem da realidade, face o princípio da continuidade do registro de imóveis, dando-se por procedente a dúvida levantada pelo (a) titular do oficialato de Registro de Imóveis em questão. O Titular do 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis da Comarca de João Pessoa, Circunscrição Zona Sul – Cartório Carlos Ulysses – suscitou a presente dúvida mediante solicitação de registro de uma Escritura Pública de Inventário e Partilha e Cessão de Direitos Hereditários, apresentado por ANTONIA DO CARMO SILVA DE QUEIROZ. A serventia extrajudicial, ao analisar a documentação apresentada, verificou que para proceder com o registro do formal de partilha, seria necessário obedecer às determinações dos artigos 827 e 828 do Código de Normas Extrajudicial, com a devida identificação e a caracterização do imóvel, além de suas características e confrontações, inadmitidas expressões genéricas, como consta no caso dos autos, cuja medidas e confinantes divergem. O Oficial apontou uma grave divergência na caracterização do imóvel, o que impediria o registro imediato, em observância aos princípios da continuidade e da especialidade objetiva. Analisando-se os documentos, constatou-se que a Transcrição original de 1963 descrevia o imóvel de forma genérica, com medidas "aproximadamente 6m de frente, por 30m de fundos," e sem a indicação dos confrontantes. Em contrapartida, a Escritura Pública apresentada em 2007 traz uma descrição detalhada e precisa. Nesta escritura, o imóvel é caracterizado com "5,70m de largura na frente e 6,00m nos fundos, por 30,00m de comprimento de ambos os lados," e com a menção expressa de confrontantes específicos (Av. Aderbal Piragibe, imóvel n. 46 ao lado direito, imóvel n. 34 ao lado esquerdo, e fundos com o imóvel n. 157 que faz frente para a Av. Maximiano Machado). Inconformada com a negativa da Serventia, foi suscitada a presente Dúvida, a fim de que seja regularizado o procedimento e determinado o que for devido, ante a ausência dos documentos, conforme os preceitos legais da Lei nº 6.105/73. Juntou documentação. Parecer do Ministério Público, opinando pela procedência da dúvida (ID. 121404505). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. Inicialmente, vale mencionar que a Suscitação de Dúvida é um procedimento permitido pelo nosso ordenamento jurídico (art. 198, Lei n. 6.015/73) em face da discordância da requerente com as exigências do Oficial a serem satisfeitas para a efetivação dos atos cartorários de registro, a ser dirimida pelo juízo competente. Assim,
trata-se de recurso jurídico posto à disposição de qualquer pessoa que não se conforma com as exigências formuladas pelo Cartório de Registro de Imóveis, no momento de registro de um título. É um processo de caráter administrativo, não jurisdicional, previsto no art. 204 da Lei de Registros Públicos (LRP / Lei Federal 6.015/1973), onde as exigências formuladas pelo Oficial do Registro de Imóveis e de Notas, serão apreciadas, julgadas e revistas (ou não) pela autoridade judiciária competente, no caso um Juiz de Direito, como definido na Lei de Organização Judiciária dos Estados. Sua aplicação pode ocorrer, em síntese, em duas hipóteses legais: quando o interessado não concordar com as exigências formuladas pelo cartório; e quando não as puder satisfazer de modo absoluto. Convém destacar que o procedimento registrário é de inteira responsabilidade do Oficial do Cartório, que deve examinar os títulos apresentados, extrair elementos para a matrícula e observar rigorosamente todas as exigências legais para que se possa fazer o registro do título que lhe foi exibido. Tais providências são exigidas do Oficial, pois visam contribuir para a segurança e eficácia jurídica dos atos ou negócios registrados. Indubitável que não se pode considerar o Oficial um revisor de atos judiciais a ele submetidos, mas ele a exerce em decorrência do encargo de guarda da segurança jurídica e da regularidade do Registro Público, podendo, para isso, suscitar dúvida, na forma prevista pelo art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73 (cf. RMS nº 9.372/SP, Rel. Min. ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, j. 19.05.2005). E conforme determina o art. 289 da Lei 6.015/73: Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. (Renumerado do art. 305, pela Lei nº 6.216, de 1975) Conforme cediço, a declaração de dúvida tem natureza administrativa, circunscrita a tema e questões registrais, sendo certo que não se pode analisar, neste procedimento, outras questões que não aquelas que tratam da ordem dos registros ou de meros requisitos formais para serem admitidos ao registro, as quais situam-se fora do âmbito da solução da dúvida. Isso porque o procedimento da dúvida só deve resolver as questões suscitadas pelo Oficial para proceder ao registro do título e não para solucionar questões de fundo, relacionadas diretamente com a formação dos títulos, mas somente às formalidades relacionadas, imediatamente, com o título posto a registro. No caso dos autos foi apresentado um pedido de registro da Escritura Pública de Inventário e Partilha e Cessão de Direitos Hereditários, mediante a análise dos documentos apresentados para registro foi constatada que a disparidade entre a descrição registral na Transcrição (genérica) e a descrição no título apresentado (detalhada) configura uma irregularidade que demanda a prévia retificação do registro. Esta exigência está amparada no artigo 225, § 2º, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), que considera irregulares os títulos que não coincidam com a caracterização do imóvel constante no registro anterior. Vejamos: Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. (Renumerado do art. 228 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). § 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro. § 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. § 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. É certo que a Lei de Registros Públicos, como forma de garantir a escrituração do imóvel, de forma a auxiliar a localização do imóvel no espaço físico, exige que as determinações observadas pela Lei de Registro Público sejam cumpridas conforme determina a lei vigente à época do registro. Vejamos: Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. § 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; II - são requisitos da matrícula: 1) o número de ordem, que seguirá ao infinito; 2) a data; 3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. 4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 5) o número do registro anterior; 6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo; III - são requisitos do registro no Livro nº 2: 1) a data; 2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 3) o título da transmissão ou do ônus; 4) a forma do título, sua procedência e caracterização; 5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver. § 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior. Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. Como diz o Professor e Mestre do Direito Registral, WALTER CENEVIVA, em seu Lei dos Registros Públicos Comentada, editora Saraiva, 14º edição, na pág. 336, item 482, preleciona, no introito que faz ao comentário dos arts. 236 e 237, da L.R.P.: Desde 1928, quando editado o Decreto n. 18.542, a sequencialidade está inserida expressamente no ordenamento nacional regulador do registro de imóveis, e em constante aperfeiçoamento. O Decreto n. 4.857 a enunciava no art. 214, ao dispor que, se o imóvel não tivesse lançado em nome do outorgante, o oficial exigiria a prévia transcrição do título antecedente, qualquer que fosse a sua natureza, para assegurar a continuidade do registro ( grifo do autor ). No mesmo sentido dispunha o art. 244, vedando ‘em qualquer caso’, transcrição ou inscrição sem prévio registro anterior, com o declarado propósito de ‘assegurar a continuidade de cada prédio. Ademais, como regra do princípio de continuidade, há de seguir conforme determina o Código de Normas Extrajudicial, existindo portanto, impedimento, diante da forma que se encontra o ato levado a registro, devendo seguir as regras dos artigos da lei, vejamos: Art. 826. Em observância ao princípio da continuidade, não constará da matrícula qualquer elemento não existente no registro anterior, o qual será objeto de averbação. Art. 827. São requisitos da matrícula: I – o número de ordem, que seguirá ao infinito; II – a data; III – a identificação e a caracterização do imóvel; IV – o nome e a qualificação do proprietário; V – o número do registro anterior ou, tratando-se de imóvel oriundo de loteamento, o número do registro ou inscrição do loteamento; e, tratando-se de imóvel oriundo de condomínio edilício, o número do registro ou inscrição do condomínio. Art. 828. A identificação e a caracterização do imóvel compreendem: I – se urbano: a) o número do lote e da quadra, se houver; b) o nome do logradouro para o qual faz frente; c) o número no logradouro, quando se tratar de prédio; d) o bairro; e) a designação cadastral, se houver; II – se rural: a) a denominação; b) o código do imóvel e os dados constantes do CCIR; III – a localização (distrito, município); IV – as características e confrontações, inadmitidas expressões genéricas, tais como “com quem de direito”, ou “com sucessores de determinadas pessoas” e assim por diante; V – a área do imóvel em metros quadrados ou hectares. Assim, como bem destacado pela sempre digna representante ministerial com atuação neste juízo, diante da falta dos requisitos legais exigidos, não há como se proceder com o registro da Escritura Pública de Inventário e Partilha e Cessão de Direitos Hereditários apresentado, sem que haja a observância das exigências legais, como forma de garantir a preservação do bem, e assegurar o ato realizado pela Serventia. Assim sendo, JULGO PROCEDENTE a presente dúvida, para declarar a não obrigatoriedade de registro da Escritura Pública de Inventário e Partilha e Cessão de Direitos Hereditários, sem que sejam adotadas as exigências apontadas na Nota Devolutiva, em face do princípio da continuidade. Ressalte-se que a presente decisão tem caráter eminentemente administrativo, não impedindo o uso do processo contencioso. P.R.I. Sem custas. João Pessoa, datado e assinado eletronicamente Juiz de Direito