Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARCUS MAGNUS TOSCANO
REU: FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA SENTENÇA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. COBRANÇA DE TAXAS E ENCARGOS CONTRATUAIS. PRELIMINARES PARCIALMENTE ACOLHIDAS. PEDIDOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. I. CASO EM EXAME 1. Ação de indenização ajuizada por comprador contra construtora, em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida no programa “Minha Casa, Minha Vida”, com alegações de cobranças indevidas de taxa de evolução de obra, taxa de reserva de unidade, corretagem, acréscimo contratual e pedido de indenização por lucros cessantes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a Justiça Estadual é competente para apreciar a demanda, mesmo havendo contrato de financiamento com a CEF; (ii) estabelecer se a construtora é parte legítima para responder pelos pedidos de restituição da taxa de evolução de obra; (iii) determinar se houve cobrança indevida das verbas de corretagem, taxa de reserva de unidade e acréscimo contratual; (iv) verificar se o atraso na entrega do imóvel gera dever de indenizar por lucros cessantes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A competência permanece na Justiça Estadual, pois a demanda decorre do contrato de compra e venda firmado com a construtora, não envolvendo ente federal no polo passivo. 4. A construtora é parte ilegítima para responder sobre a taxa de evolução de obra, cujo pagamento decorre exclusivamente do contrato de financiamento com a CEF. 5. A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem é válida, conforme Tema 960 do STJ, estando prevista no contrato com informação clara e destacada. 6. O valor pago de R$ 2.061,70 configura sinal e princípio de pagamento, não taxa autônoma de reserva, não havendo ilegalidade na cobrança. 7. O acréscimo contratual decorreu de renegociação da forma de pagamento com alongamento de prazo e incidência de encargos financeiros, sem prova de cobrança por melhorias não realizadas. 8. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual, incluído o período de tolerância, configurando mora da construtora e ensejando indenização por lucros cessantes, conforme tese do Tema 996 do STJ. 9. O dano é presumido pela privação do uso do imóvel e deve ser indenizado no valor mensal de R$ 900,00, por cada mês de atraso, devidamente atualizado. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Processo extinto sem resolução do mérito quanto aos pedidos relativos à taxa de evolução de obra. Pedidos remanescentes julgados parcialmente procedentes. Tese de julgamento: 1. A Justiça Estadual é competente para julgar ação de responsabilidade civil proposta contra construtora quando não envolver questões referentes ao financiamento pela CEF; 2. A construtora não é parte legítima para responder por valores relativos à taxa de evolução de obra, cuja cobrança compete exclusivamente à Caixa Econômica Federal; 3. É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos do programa “Minha Casa, Minha Vida”, desde que expressamente informado; 4. O valor pago como sinal integra o preço do imóvel, não configurando taxa autônoma de reserva; 5. A prorrogação do prazo de pagamento com incidência de encargos não configura acréscimo contratual indevido; 6. O atraso na entrega do imóvel além do prazo contratual, incluído o período de tolerância, gera indenização por lucros cessantes, presumidos pela privação do uso do bem. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC/2015, arts. 125, II; 485, VI; 487, I; 98, § 3º; CDC, art. 6º, VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 960 (REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016); STJ, Tema 996 (REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 22.05.2019); STJ, AgInt no AREsp 2.671.696/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 24.02.2025; STJ, REsp 2.204.163/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 25.08.2025; TRF5, Processo 0813619-59.2019.4.05.8200.
autor: 1. Obrigação de Pagar Taxa de Evolução de Obra: Que a construtora seja obrigada a assumir o pagamento das parcelas vincendas e vencidas da “taxa de evolução de obra” cobradas pela Caixa Econômica Federal até a efetiva entrega do “habite-se”; 2. Restituição de Valores Pagos (Taxa de Evolução de Obra): A devolução, em dobro, dos valores que o autor já pagou a título de “taxa de evolução de obra” e seus encargos; 3. Restituição de Valores Pagos (Corretagem): O ressarcimento, em dobro, da quantia paga como corretagem totalizando R$ 85,00; 4. Restituição de Valores Pagos (taxa de reserva de unidade): O ressarcimento, em dobro, da quantia paga como “taxa de reserva de unidade” totalizando R$ 2.061,70; 5. Restituição de Acréscimo Contratual: A devolução, em dobro, do valor de R$ 3.787,45, que teria sido acrescido indevidamente ao contrato sob a justificativa de melhorias não realizadas; 6. Indenização por Lucros Cessantes: A condenação da construtora ao pagamento de uma indenização pelos prejuízos decorrentes da impossibilidade de usar ou alugar o imóvel, calculada em 1% sobre o valor do bem por mês de atraso. 2.1 PRELIMINARES Da competência A parte ré suscita a preliminar de incompetência absoluta deste juízo, ao argumento de que a demanda, por envolver contrato de financiamento do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), atrairia a competência da Justiça Federal. Fundamenta sua tese na existência de uma cláusula de eleição de foro no contrato de financiamento e na alegação de que os pedidos de restituição de valores deveriam ser dirigidos à Caixa Econômica Federal (CEF), gestora do programa. Contudo, a preliminar não merece prosperar. Inicialmente, cumpre esclarecer que a relação jurídica que fundamenta a presente demanda é o contrato de promessa de compra e venda celebrado diretamente entre o autor e a construtora ré, ora demandada. O instrumento contratual que acompanha a petição inicial (id 1623474) estabelece, de forma clara, o foro da Comarca de João Pessoa/PB para dirimir as controvérsias dele decorrentes. A cláusula de eleição de foro da Justiça Federal, mencionada pela ré, pertence ao contrato de financiamento firmado entre o autor e a Caixa Econômica Federal, tratando-se de um negócio jurídico distinto, que rege uma relação obrigacional diversa daquela discutida nestes autos. A presente ação visa apurar a responsabilidade civil da construtora por descumprimento contratual (atraso na entrega da obra e cobranças indevidas), matéria de natureza eminentemente privada e consumerista. Ademais, a competência da Justiça Federal é definida pelo artigo 109, inciso I, da Constituição Federal, que a estabelece para processar e julgar as causas em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes. No caso em tela, a Caixa Econômica Federal não figura no polo passivo da demanda, que foi direcionada exclusivamente contra a construtora. A simples menção ao programa “Minha Casa, Minha Vida” ou o fato de o financiamento ser gerido por uma empresa pública federal não é suficiente para, por si só, deslocar a competência para a Justiça Federal, especialmente quando a lide se restringe, aparentemente, à relação contratual estabelecida entre o particular e a construtora. Por fim, a alegação de que os pedidos de restituição da “taxa de evolução de obra” deveriam ser dirigidos à CEF não configura uma questão de competência, mas sim de legitimidade passiva ad causam. A análise sobre a quem recai a responsabilidade pelo pagamento ou devolução de tais valores deve ser apreciada quando da apuração da legitimidade. É dizer que se se entender que a responsabilidade por determinada verba é de um terceiro que não integra a lide, a consequência jurídica será a improcedência do pedido em relação à ré, por ilegitimidade passiva para aquela cobrança específica, ou, em outra hipótese, a determinação de inclusão de litisconsorte passivo necessário. Somente nesta última hipótese, caso a parte a ser incluída fosse a CEF, é que se operaria o deslocamento da competência para a Justiça Federal. No estado atual do processo, a competência para julgar a responsabilidade da construtora ré permanece na Justiça Estadual. Pelo exposto, REJEITO a preliminar de incompetência absoluta, por entender que a demanda se baseia em relação de direito privado entre o consumidor e a construtora, não havendo ente federal no polo passivo que justifique o deslocamento da competência para a Justiça Federal. Da inépcia da inicial (ausência de documento indispensável) A parte ré suscita a preliminar de inépcia da inicial, sob o fundamento de que o autor não instruiu a petição com os comprovantes de pagamento a maior, documentos que considera indispensáveis à propositura da ação para a análise do pedido de restituição. A preliminar, no entanto, não merece acolhimento. A petição inicial deve ser instruída com os documentos essenciais para a compreensão da lide e para a demonstração mínima do direito alegado, permitindo o exercício do contraditório pela parte adversa. Documento indispensável à propositura da ação é aquele sem o qual o mérito da causa não pode ser julgado, o que não é o caso dos autos. O autor juntou a planilha de evolução do saldo devedor (id 1623474), a qual aponta os valores pagos e permite a análise da pretensão em sede de cognição. Os comprovantes específicos de cada pagamento não se configuram como documentos indispensáveis à propositura da ação, mas sim como elementos de prova que podem ser produzidos no curso da instrução processual. Ademais, a apuração do valor exato a ser eventualmente restituído é questão que pode ser perfeitamente relegada para a fase de liquidação ou cumprimento de sentença, por meio de cálculos ou apresentação de extratos detalhados, não havendo qualquer prejuízo ao andamento do feito ou à defesa da ré. Desta forma, estando a petição inicial devidamente instruída com os documentos necessários para a delimitação da controvérsia, REPULSO a preliminar de inépcia da inicial. Da legitimidade passiva e do litisconsórcio passivo necessário A parte ré suscita preliminares de ilegitimidade passiva e de litisconsórcio passivo necessário, argumentando, em suma, que não possui responsabilidade sobre a devolução de valores pagos a título de "juros de obra", pois estes teriam sido cobrados e recebidos exclusivamente pela Caixa Econômica Federal (CEF). Alega também que a CEF, por atuar como gestora do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), deveria integrar a lide, o que levaria à extinção do feito na Justiça Estadual. A análise das preliminares exige a individualização dos pedidos formulados pelo autor, a fim de aferir a pertinência subjetiva da ré para cada uma das pretensões. Dos Pedidos de Obrigação de Pagar e Restituição da “Taxa de Evolução de Obra” (“Juros de Obra”) O autor requer que a construtora seja obrigada a arcar com os “juros de obra” e a restituir em dobro os valores já pagos a este título. Tais encargos, como é cediço, decorrem do contrato de financiamento imobiliário e são pagos diretamente pelo mutuário (autor) ao agente financeiro (Caixa Econômica Federal) durante a fase de construção. A ré, portanto, não é a credora nem a destinatária de tais valores. A responsabilidade pela cobrança e eventual devolução é da instituição que a realizou. Nesse sentido, a jurisprudência consolidada, inclusive no caso anterior remetido à Justiça Federal envolvendo as mesmas partes (processo nº 0813619-59.2019.4.05.8200 – id 115959576), estabelece a legitimidade exclusiva da Caixa Econômica Federal para responder por essa questão: “Entretanto, é parte legítima a ser demandada, no âmbito da Justiça Federal, a Caixa Econômica Federal, no tocante aos juros de obra cobrados após o prazo ajustado para a entrega das chaves, no contrato de compra e venda com financiamento imobiliário. A repetição deste suposto indébito deve ser dirigida à Caixa Econômica Federal, a quem os valores equivocadamente teriam sido vertidos, não cabendo a responsabilização da Construtora por estas parcelas.” Dessa forma, a construtora ré é, de fato, parte ilegítima para figurar no polo passivo no que tange aos pedidos de pagamento e restituição dos “juros de obra”. Impõe-se, assim, a extinção parcial do processo, sem resolução de mérito, com relação a esses pleitos específicos. Dos Demais Pedidos (Restituição de Corretagem, Acréscimo Contratual e Indenização por Atraso) Quanto aos demais pedidos – restituição da taxa de corretagem, do acréscimo contratual indevido e indenização por lucros cessantes decorrentes do atraso na obra –, a situação é diversa. Tais pretensões derivam diretamente do contrato de promessa de compra e venda firmado entre o autor e a construtora ré, e não do contrato de financiamento. O litisconsórcio passivo necessário, nos termos do Código de Processo Civil, ocorre quando, por disposição legal ou pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depende da citação de todos que devam ser litisconsortes, exigindo uma decisão uniforme para todas as partes. A construtora ré sustenta a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, ao argumento de que a instituição não atua como mera agente financeira, mas como gestora do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Contudo, para as pretensões remanescentes neste feito – indenização por atraso na entrega da obra, restituição de comissão de corretagem e de acréscimo contratual –, não se configura a hipótese de litisconsórcio passivo necessário. A análise da demanda revela a existência de duas relações jurídicas distintas e autônomas. A responsabilidade pelo cumprimento do prazo de entrega da obra é uma obrigação inerente ao contrato de compra e venda e, portanto, de responsabilidade da construtora. A atuação da CEF, no que tange ao cronograma construtivo, limita-se a uma fiscalização para fins de liberação das parcelas do financiamento, o que não a torna responsável pelo adimplemento contratual da construtora perante o comprador. A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, exposada no mesmo acórdão supracitado, já pacificou o entendimento de que a CEF, ao atuar como mero agente financeiro em sentido estrito como no presente caso, não responde pelo atraso na entrega da obra ou por outras obrigações contratuais da construtora: “É certo que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém, tal fiscalização, empreendida pelos agentes do banco, restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido.” Assim, a responsabilidade por eventual atraso na entrega, por cobrança de corretagem ou por alterações contratuais é imputável, em tese, unicamente à construtora, parte com quem o autor celebrou o negócio de compra e venda do imóvel. Não há, portanto, que se falar em litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal para a análise desses pedidos.
Poder Judiciário da Paraíba 12ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0811505-50.2015.8.15.2001 [Financiamento de Produto] Vistos etc. 1. RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS ajuizada por MARCUS MAGNUS TOSCANO em face de FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, ambos devidamente qualificados nos autos. O autor alega, em sua petição inicial (id 1623468), ter firmado com a ré um contrato de promessa de compra e venda para a aquisição de uma unidade imobiliária no empreendimento "Alto do Mateus Residence Club", financiada pelo programa "Minha Casa, Minha Vida". Aduz que o prazo para a entrega do imóvel, previsto para agosto de 2014, foi descumprido pela construtora. Como causa de pedir, sustenta ter sofrido prejuízos materiais decorrentes do atraso, incluindo: - A cobrança indevida da "taxa de evolução de obra" e juros durante o período de mora da construtora. - O pagamento ilegal de "taxa de reserva de unidade" no valor de R$ 2.061,70 e R$ 85,00 por serviços de corretagem, despesas que, segundo o autor, seriam de responsabilidade da vendedora. - Um acréscimo indevido de R$ 3.787,45 no valor do contrato, justificado pela ré como sendo para "melhorias" que nunca foram executadas. - A impossibilidade de dar destinação econômica ao bem (uso ou aluguel), o que configura lucros cessantes. Ao final, requer a condenação da ré ao pagamento das parcelas da taxa de evolução de obra até a entrega do "habite-se", bem como ao ressarcimento em dobro dos valores pagos indevidamente e a uma indenização por lucros cessantes. Regularmente citada, a ré apresentou contestação (id 2064539), na qual suscitou preliminarmente a litispendência a ação de indenização n. 0010609-40.2015.815.2001, que corria nesta 12ª Vara Cível; a incompetência absoluta da justiça estadual; a sua ilegitimidade passiva por não ter realizado a cobrança que questiona o autor; a ausência de documento indispensável à propositura da ação, sendo ele o comprovante de pagamento referente aos débitos que busca restituir, o litisconsórcio passivo necessário com a CEF; e a denunciação da lide à Energisa. No mérito, argumentou em suma: - A legalidade da cláusula contratual que prevê um prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, sendo esta uma prática de mercado. - A legalidade da cobrança de juros compensatórios ("juros de obra") antes da entrega das chaves, amparada por jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, esclarecendo que tais valores são pagos à Caixa Econômica Federal e não à construtora. - A improcedência do pedido de lucros cessantes, sob o argumento de que imóveis adquiridos pelo programa "Minha Casa, Minha Vida" se destinam à moradia própria, sendo vedada a sua locação ou especulação imobiliária antes da quitação do financiamento. - Que o atraso na obra, se existente, decorreu de fatores alheios à sua vontade, como a necessidade de alterações no projeto elétrico exigidas pela concessionária de energia e atrasos nos repasses de verbas pela Caixa Econômica Federal. Pedido liminar indeferido (id 2744457). Petição de id 3575974 do réu informa que o réu encontra-se inadimplente com a CEF, tendo o réu suportado os ônus da inadimplência autoral, motivo pelo qual alega a exceção do contrato não cumprido. Também acosta saldo devedor atualizado (id3576025) e termo de recebimento do apartamento assinado pelo autor em 04/11/2015 (id 3576077). Intimada para impugnar a contestação, o autor não se manifestou. Intimadas para especificação de provas, o autor requereu a prova pericial para averiguar vícios de construção, parâmetros técnicos desobedecidos e modificações do projeto inicial (id 14514191). A ré requereu o julgamento antecipado da lide (id 14762092). Deferida a perícia, o Sr. perito requereu da parte autora que apontasse os vícios de construção, os parâmetros técnicos desobedecidos e a modificação do projeto inicial para serem periciados (id 32442794). Quesitos apresentados pelo réu ressaltando a ausência de pedido da parte autora, na inicial, sobre vícios de construção (id 39324575). Quesitos da parte autora desconexos com o pedido e a causa de pedir (id 39331868). O perito reiterou a necessidade de indicação do objeto da perícia, haja vista que ausência de alegação de vícios no processo (id 47936859). A ré trouxe aos autos um fato novo, alegando que o autor teria vendido o imóvel em questão aos seus próprios advogados em 14 de abril de 2015, ou seja, antes da propositura da presente ação, que ocorreu em 13 de julho de 2015. Com base nisso, a ré passou a sustentar a ausência de legitimidade ativa e de interesse processual do autor para pleitear direitos sobre um bem que já não lhe pertencia, requerendo a extinção do processo e a condenação do autor por litigância de má-fé (id 50157356). Intimado a se manifestar, o autor (id 54849625) confirmou a celebração do negócio, mas argumentou que este fato não interfere no julgamento, pois a demanda versa sobre prejuízos que ele sofreu pessoalmente no momento da contratação do financiamento. Ademais, posteriormente informou que o referido contrato de compra e venda foi posteriormente rescindido por meio de decisão judicial em outro processo (id 54849625). Juntada do contrato de financiamento com a CEF (id 72753889). Decisão de id 110173550 da 2ª Vara Cível da Capital declinou a competência para este Juízo. A parte autora informa que o processo anterior foi remetido para a Justiça Federal e extinto sem resolução do mérito conforme Acórdão juntado (id 115959576). Sem manifestação da parte ré, os autos foram conclusos para julgamento. É o relatório, no que importa. DECIDO 2. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre destacar que o presente processo encontra-se isento de qualquer vício ou nulidade, uma vez que toda a instrução obedeceu aos ditames legais. Ademais, cumpre apontar que o objetivo principal da ação é obter uma reparação por danos materiais que o autor alega ter sofrido devido ao descumprimento contratual por parte da construtora ré. A queixa centra-se no atraso da entrega de um imóvel adquirido pelo programa “Minha Casa, Minha Vida” e em cobranças consideradas indevidas, que teriam gerado prejuízos financeiros ao comprador. São 6 os pedidos do
Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a preliminar de ilegitimidade passiva para EXTINGUIR O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, exclusivamente em relação aos pedidos de: (1) Obrigação de pagar as parcelas da “taxa de evolução de obra”; e (2) Condenação à restituição, em dobro, dos valores pagos a título de “taxa de evolução de obra”. No mais, RECHAÇO a preliminar de ilegitimidade passiva e de litisconsórcio passivo necessário quanto aos demais pedidos, devendo o processo prosseguir regularmente em relação à ré para a análise do mérito das pretensões de ressarcimento pela taxa de corretagem, pelo acréscimo contratual e pela indenização por lucros cessantes. Da legitimidade ativa e interesse processual A construtora ré argui a preliminar de ilegitimidade ativa, sustentando que o autor teria vendido o imóvel objeto da lide aos seus advogados em 14 de abril de 2015, antes, portanto, do ajuizamento da presente ação em 13 de julho de 2015. Com base nisso, afirma que o autor carece de legitimidade e interesse processual para pleitear direitos sobre um bem que não mais lhe pertencia, requerendo a extinção do processo sem resolução de mérito. A preliminar, contudo, deve ser afastada. A legitimidade para a causa consiste na pertinência subjetiva da ação, ou seja, a parte autora deve ser a titular do direito material que se pretende tutelar em juízo. No caso em tela, a controvérsia tem origem no contrato de promessa de compra e venda firmado entre o autor e a construtora ré. As pretensões indenizatórias – ressarcimento por taxas indevidas e compensação pelo atraso na entrega da obra – decorrem de um suposto inadimplemento contratual cujos ônus financeiros foram suportados diretamente pelo autor. Ocorre que foi o autor quem figurou como promitente comprador, celebrou o contrato de financiamento e arcou com os pagamentos que ora reputa indevidos. Portanto, o direito de pleitear a reparação por eventuais danos nascidos dessa relação jurídica é, em sua origem, pessoal e pertence a ele, que experimentou os prejuízos. A cessão posterior do imóvel não retira, por si só, a legitimidade do cedente para buscar a reparação por danos ocorridos no período em que era o titular da relação contratual. Ademais, e de forma a dirimir por completo a questão, o autor informou e comprovou nos autos, por meio da petição de id 93016206, que o negócio jurídico de compra e venda celebrado com seus advogados foi judicialmente rescindido, conforme sentença proferida nos autos do processo nº 0807997-18.2023.8.15.2001. A rescisão judicial do contrato de cessão retorna as partes ao status quo ante. Com isso, o autor retoma a plena titularidade de todos os direitos sobre o imóvel, restando superada qualquer discussão acerca de sua legitimidade para pleitear em juízo os direitos decorrentes do contrato originário com a construtora.
Diante do exposto, REPILO a preliminar de ilegitimidade ativa, reconhecendo que o autor é parte legítima para figurar no polo ativo da presente demanda Da litigância de má-fé A parte ré requer a condenação do autor às penas por litigância de má-fé, sob o argumento de que este teria alterado a verdade dos fatos ao omitir a venda do imóvel objeto da lide, ocorrida antes do ajuizamento da ação, utilizando o processo para conseguir objetivo ilegal. Entendo que a conduta do autor não se amolda, de forma inequívoca, às hipóteses de litigância de má-fé descritas no artigo 80 do Código de Processo Civil. Com efeito, o referido artigo estabelece: Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que: I - deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; II - alterar a verdade dos fatos; III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal; IV - opuser resistência injustificada ao andamento do processo; V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo; VI - provocar incidente manifestamente infundado; VII - interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório. No presente caso, para a caracterização da má-fé, seria necessária a prova do dolo processual, ou seja, da intenção deliberada de prejudicar a parte adversa ou de induzir o juízo a erro para obter vantagem indevida. A demanda se funda em uma relação jurídica contratual incontroversa entre as partes, e o autor busca a reparação por danos que, em tese, sofreu pessoalmente ao arcar com os custos do contrato. A legitimidade para pleitear tais direitos, conforme já analisado em tópico anterior, possui fundamento plausível, ainda que a suposta cessão do imóvel possa ter gerado controvérsia. Assim, não se vislumbra a intenção maliciosa de alterar a verdade dos fatos com o fim de obter vantagem ilícita, mas sim o exercício de um direito de ação que, apesar de ter passado por uma situação fática complexa, encontrou respaldo jurídico posterior. Desta forma, afasto a alegação de litigância de má-fé. Da denunciação à lide A construtora ré requer a denunciação da lide da ENERGISA PARAÍBA - DISTRIBUIDORA DE ENERGIA S/A, com base no art. 125, II, do Código de Processo Civil. A denunciante alega que o atraso na entrega da obra foi causado por exigências equivocadas da concessionária de energia, que teria determinado alterações no projeto elétrico posteriormente reprovadas pela Caixa Econômica Federal. Sustenta, assim, que a Energisa possui a obrigação de indenizá-la regressivamente por eventuais prejuízos decorrentes da condenação neste feito. O pedido, contudo, deve ser indeferido. A denunciação da lide, na hipótese do inciso II do art. 125 do CPC, é cabível quando o denunciado estiver obrigado, por força de lei ou de contrato, a indenizar automaticamente o prejuízo daquele que for vencido no processo.
Trata-se de uma garantia própria, um direito de regresso já estabelecido, e não de uma mera possibilidade de responsabilização de terceiro. No caso em apreço, a relação jurídica entre a construtora e a Energisa não se enquadra em tal hipótese. A eventual responsabilidade da concessionária de energia pelo atraso na obra não decorre de uma obrigação legal ou contratual de regresso automático. Pelo contrário, a apuração de tal responsabilidade demandaria a instauração de uma nova controvérsia fática no bojo deste processo, com a necessidade de se provar a conduta culposa da Energisa, o nexo de causalidade e a extensão dos danos, o que extrapolaria os limites da lide originária estabelecida entre o autor e a construtora. A introdução de uma lide secundária com fundamento novo (responsabilidade civil da Energisa) comprometeria os princípios da celeridade e da economia processual, em prejuízo do autor, que já aguarda a solução de sua demanda há anos. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça se posiciona no sentido de inexistência de obrigatoriedade da denunciação da lide, especialmente em casos que possam retardar a prestação jurisdicional: “Em virtude dos princípios da economia processual e da celeridade, a denunciação da lide não é medida que se impõe obrigatoriamente (CPC, art. 125, II, correspondente ao art. 70, II do CPC/73)” (AgInt no AREsp n. 2.671.696/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJe de 28/2/2025). Desta forma, o direito de regresso que a construtora ré entende possuir contra a Energisa deve ser exercido em ação autônoma, conforme faculta o § 1º do art. 125 do CPC, via na qual poderá produzir as provas necessárias para demonstrar a suposta culpa da concessionária, sem tumultuar a presente demanda. Pelo exposto, INDEFIRO o pedido de denunciação da lide da Energisa Paraíba - Distribuidora de Energia S/A. Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. 2.2 MÉRITO O objeto da controvérsia remanescente cinge-se à verificação da responsabilidade civil da construtora ré por supostas cobranças indevidas e pelo atraso na entrega da obra, resultando nos seguintes pedidos a serem apreciados: (i) restituição de valores pagos a título de corretagem; (ii) restituição de valores pagos a título de taxa de reserva de unidade; (iii) restituição de acréscimo contratual; (iv) indenização por lucros cessantes. Restituição da taxa de corretagem O autor postula a restituição em dobro do valor de R$ 85,00 (oitenta e cinco reais), pago a título de serviço de assessoria de corretagem, sob o argumento de que a responsabilidade por tal despesa seria da construtora vendedora. A pretensão, contudo, é improcedente. Apesar da alegação do autor, vê-se da documentação juntada pelo próprio autor que ele firmou contrato de prestação de serviços de assessoria para intermediação do contrato de compra e venda no valor de R$ 853,00 (id 1623474 – pág. 7). Sobre a corretagem no programa, a matéria foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, sob o Tema 960, que pacificou o entendimento sobre a legalidade da transferência dessa obrigação ao comprador, inclusive em contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida, fixando a seguinte tese: Tese Firmada (Tema 960/STJ): “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Da análise do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes (id 1623474), verifica-se que a Cláusula 9.3 dispõe expressamente que a comissão de corretagem seria paga pelo comprador à corretora imobiliária responsável pela intermediação do negócio. A existência de cláusula contratual expressa e a contratação do serviço em documento separado cumpre o requisito da informação prévia exigido pelo STJ. Havendo previsão contratual clara transferindo ao autor a responsabilidade pelo pagamento da comissão, não há que se falar em cobrança indevida. Por conseguinte, a improcedência do pedido de restituição do valor pago pelo serviço de assessoria de corretagem é medida que se impõe. Restituição da taxa de reserva de unidade Pleiteia o autor a restituição em dobro do valor de R$ 2.061,70, que alega ter pago a título de uma ilegal “taxa de reserva de unidade”. Também este pedido deve ser julgado improcedente. É que o autor afirma que o referido valor corresponderia a uma taxa abusiva. Todavia, da análise da documentação acostada aos autos, inclusive pelo próprio demandante, constata-se que a natureza do pagamento foi diversa daquela alegada. Com efeito, a Cláusula 4.1 do Contrato de Promessa de Compra e Venda (id 1623474) é cristalina ao estipular que o montante de R$ 2.061,70 seria pago “a título de sinal e princípio de pagamento” no ato da assinatura do contrato. A propósito, a planilha de evolução do saldo devedor, presente no mesmo documento (id 1623474), corrobora que tal quantia se refere ao pagamento inicial que compõe o preço total do imóvel. Logo, não se trata de uma “taxa de reserva” supostamente autônoma e abusiva, mas sim de um sinal (arras), instituto jurídico legítimo que serve para confirmar o negócio e que integra o valor final do bem.
Trata-se de parte do pagamento do preço, e não de uma cobrança acessória e indevida. Descaracterizada a cobrança de “taxa de reserva”, e comprovado que o valor pago constituiu sinal e princípio de pagamento do imóvel, não há fundamento para o pedido de restituição. Impõe-se, pois, a sua improcedência. Restituição de acréscimo contratual O autor requer a devolução em dobro do valor de R$ 3.787,45, que alega ter sido acrescido indevidamente ao contrato. Sustenta que o reajuste foi justificado pela ré sob o pretexto de melhorias no projeto original, as quais nunca teriam sido implementadas. A pretensão não merece prosperar. De fato, o autor não apresenta sequer prova mínima de que a majoração do valor do contrato decorreu da promessa de "melhorias". Au contraire, a análise do aditamento contratual (id 1623474) revela que o que ocorreu foi uma renegociação da forma de pagamento a pedido do comprador, e não uma alteração no objeto do contrato. O contrato inicial previa o pagamento de uma parte do preço em 24 parcelas fixas de R$ 302,33. O aditamento, por sua vez, alterou a forma de quitação, prolongando o prazo de pagamento (estendeu por mais 18 meses além dos já decorridos). Assim, é consequência lógica e natural de qualquer renegociação que estenda o prazo de pagamento que o valor total sofra acréscimos, decorrentes da incidência de juros e atualização monetária, pois, como é cediço, não existe venda a prazo pelo preço de uma compra à vista. O ônus de provar que o acréscimo se deu por motivo diverso do refinanciamento – no caso, por supostas melhorias não realizadas – era do autor, ainda que se considere a inversão do ônus da prova prevista no Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, a inversão do ônus probatório não isenta o consumidor de apresentar prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA AFASTADA E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PROVA MÍNIMA DOS FATOS CONSTITUTIVOS DE SEU DIREITO. ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O DESTA CORTE. REVOLVIMENTO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. [...] 2. O entendimento desta Corte é no sentido de que a inversão do ônus da prova não é automática, exigindo-se a presença da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência do consumidor e que o consumidor tem o ônus de provar minimamente o fato constitutivo do direito. (REsp n. 2.204.163/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJe de 28/8/2025). Não tendo o autor produzido qualquer elemento probatório que sustente sua alegação de acréscimo de valor em razão de alteração no projeto base, e estando o acréscimo justificado pela alteração na forma de pagamento documentada, e concordada pelo autor, no aditamento contratual, conclui-se pela improcedência do pedido de restituição. Indenização por lucros cessantes O autor postula a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, em razão do atraso na entrega do imóvel. A construtora, por sua vez, nega a existência de atraso imputável a si e defende a impossibilidade de lucros cessantes em imóveis do programa "Minha Casa, Minha Vida" (PMCMV). A controvérsia deve ser resolvida em favor do autor. Conforme a Cláusula 2.3 do contrato firmado entre as partes, o prazo para a conclusão da obra era 31 de agosto de 2014. O mesmo instrumento prevê uma cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, cuja legalidade já foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, sendo desnecessárias maiores digressões. Somando-se o prazo de tolerância, a data final para a entrega do imóvel era 28 de fevereiro de 2015. A ré alega que o “habite-se” foi emitido em abril de 2015. Contudo, a mera expedição do “habite-se”, por si só, não configura o adimplemento da obrigação. A obrigação da construtora só se cumpre com a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, mediante a entrega das chaves, o que, no caso, ocorreu em data muito posterior. A alegação genérica de que o autor estaria inadimplente não escusa o atraso na entrega, sequer havendo provas neste sentido. Da mesma forma, não se sustenta o argumento de que o atraso decorreu de fatos alheios à vontade da ré, como entraves com a concessionária de energia. Tais eventos se inserem no risco do empreendimento e são justamente a razão pela qual se admite a cláusula de tolerância, cujo prazo foi ultrapassado. Neste contexto, veja-se a tese firmada no Tema Repetitivo 996 do STJ: As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (Grifei). De fato, a própria ré comprova que o imóvel só foi efetivamente entregue ao autor em 04 de novembro de 2015, conforme termo de recebimento juntado aos autos (id 3576077). Portanto, resta configurada a mora da construtora no período de março de 2015 a outubro de 2015, totalizando 8 (oito) meses de atraso. Configurada a mora, a indenização por lucros cessantes é devida. Não procede o argumento da ré de que a finalidade residencial do imóvel no âmbito do PMCMV impediria a indenização. O dano, no caso de atraso na entrega de imóvel, é presumido (in re ipsa) e decorre da simples indisponibilidade do bem. A privação injusta do uso do imóvel pelo comprador, seja para moradia própria (deixando de pagar aluguel em outro local) ou para locação, constitui o fato gerador do dever de indenizar. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido conforme Tema supracitado. Com relação ao quantum indenizatório dos aluguéis, o autor requer a fixação da indenização em 1% sobre o valor do imóvel. A jurisprudência nacional tem consolidado o entendimento de que a indenização por lucros cessantes, nesses casos, deve ser fixada em percentual que varia de 0,5% a 1% do valor global do contrato ou do valor do imóvel, correspondente ao valor de um aluguel mensal. Neste sentido: AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES E JUROS DE ATRASO NA OBRA) – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRETENSÃO DE REFORMA – DESCABIMENTO – Contrato de venda e compra firmado entre as partes que previu a conclusão das obras, com a entrega das chaves da unidade habitacional, em 24 meses a partir de 30/07/2018, prorrogável por mais 180 dias. Imóvel que foi entregue somente em 26/06/2021. Atraso incontroverso de 5 meses. Não comprovação de que tal atraso tenha sido efetivamente ocasionado pela crise sanitária global da pandemia da Covid-19. Ré que deve arcar com lucros cessantes, no percentual de 0,5% do valor do contrato, e com o ressarcimento de "juros de obra", no período compreendido entre a data em que deveria ter sido entregue o imóvel à autora e aquela em que isso efetivamente ocorreu, em consonância com a jurisprudência dominante deste E. Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1003235-56.2021.8.26.0281; Relator (a): Walter Fonseca; Órgão Julgador: 11ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itatiba - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/09/2024; Data de Registro: 17/09/2024) (Grifei). Considerando o valor global do contrato (R$ 93.839,20), tem-se por adequado a fixação de indenização mensal a título de lucros cessantes em R$ 900,00 (novecentos reais), valor que se mostra razoável e proporcional nos limites da jurisprudência. Valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo INCC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, conforme cláusula 4.1 da avença, a contar de cada mês devido (março a outubro de 2015). 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da ré, FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, no que tange aos pedidos de obrigação de pagar e de restituição de valores referentes à “taxa de evolução de obra” (“juros de obra”), e JULGO EXTINTO sem resolução do mérito em relação a estes pedidos, com fulcro no art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Ademais, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os demais pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito da causa nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a ré, FIBRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, ao pagamento de indenização por lucros cessantes no valor de R$ 900,00 (novecentos reais), para cada mês de atraso na entrega do imóvel (de março a outubro de 2015). Este valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INCC e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, conforme cláusula 4.1 da avença, a contar de cada mês devido. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das despesas processuais pro rata. Condeno, ainda, as partes ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. Deste montante, metade será devido pela ré ao patrono do autor, e a outra metade será devido pelo autor ao patrono da ré, vedada a compensação. Aplico, todavia, a condição suspensiva de exigibilidade do crédito (art. 98, § 3º, do CPC), em razão do benefício da gratuidade judiciária. P. R. I. Cumpra-se. OUTRAS DISPOSIÇÕES: 1. Em havendo interposição de Embargos Declaratórios, intime-se a parte embargada, para, querendo, oferecer contrarrazões aos embargos de declaração opostos, no prazo de 5 (cinco) dias. 2. Em face da sistemática do CPC, em caso de interposição de recurso de apelação, proceda-se a intimação da parte apelada para que apresente contrarrazões, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.010, §3º do CPC). Decorrido o prazo, subam os autos ao E. TJPB. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos de imediato, sem prejuízo de posterior desarquivamento em caso de requerimento de cumprimento de sentença. JOÃO PESSOA, 24 de setembro de 2025. Juiz de Direito 12ª Vara Cível da Capital