Retificação de Registro de Imóvel 0012381-38.2015.8.15.2001 - TJPB

Retificação de Registro de Imóvel 0012381-38.2015.8.15.2001 - TJPB | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA APELANTE: GIZELIA MARINHO DOS SANTOS, HELIO BARBOSA DOS SANTOS - Advogado do(a) APELANTE: DANYEL DE SOUSA OLIVEIRA - PB12493-A APELADO: COMPANHIA HIDRO ELETRICA DO SAO FRANCISCO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. REGISTROS PÚBLICOS. APURAÇÃO DE ÁREA REMANESCENTE (ART. 213, § 7º, DA LRP). SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO, POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES. DESCRIÇÃO IMPRECISA EM REGISTRO PRETÉRITO. POSSIBILIDADE DE RETIFICAÇÃO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À TERCEIROS. PLAUSABILIDADE Do PLEITO. PROVIMENTO DO APELO. EXPEDIENTE - Processo nº: 0012381-38.2015.8.15.2001 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assuntos: [Retificação de Área de Imóvel] Vistos, relatados e discutidos os presentes autos acima identificados. Acordam os desembargadores da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça, por unanimidade, em dar provimento ao apelo. RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto por GIZÉLIA MARINHO DOS SANTOS e HÉLIO BARBOSA DOS SANTOS (id. 28686761) desafiando sentença prolatada pela Vara de Feitos Especiais de João Pessoa/PB (id. 28686749), mantida em face dos embargos de declaração opostos na origem (id. 28686759), a qual, em harmonia com o parecer ministerial de primeiro grau (id. 28686742), extinguiu o processo sem julgamento de mérito, depois de acolher preliminar de inadequação da via eleita. Contrarrazões recursais (id. 28686767) apenas pela Companhia Hidro Elétrica do São Francisco (CHESF), limitando-se a reiterar informação já apresentada nos autos (id. 28686729), no sentido de que “a CHESF nada tem a ver com a relação mantida entre as partes e, por isso, não precisa integrar a presente ação na condição de terceiro interessado”. O Juízo da Vara de Feitos Especiais de João Pessoa/PB não se retratou e manteve a sentença em todos os seus termos (id. 28686770). A Procuradoria Geral de Justiça divergiu, em parecer (id. 28965768), da preliminar acolhida na primeira instância, por enxergar como “devidamente adequada a via eleita na pretensão exordial”, motivo pelo qual opinou pela anulação da sentença, com devolução dos autos ao Juízo de origem, para realização de perícia topográfica ou mesmo para imediato julgamento do mérito da ação. É o relatório. V O T O Ao compulsar os autos, verificada a presença dos pressupostos exigidos para a admissibilidade recursal, conheço do presente recurso. O cerne da questão posta neste recurso de apelação diz respeito à adequação (ou não) da via eleita pelos autores (Retificação de Registro Imobiliário por Apuração de Área Remanescente) para a sua pretensão de obter judicialmente a regularização registral de área urbana medindo 10.217,56 m2 (dez mil, duzentos e dezessete vírgula cinquenta e seis metros quadrados), pouco maior, portanto, do que 1,0000 ha (um hectare), remanescente, em tese, de área maior medindo 27,9400 ha (vinte e sete hectares, e noventa e quatro ares), objeto (essa área maior) da averbação constante da transcrição sob o nº de ordem 29.167 do Livro 3-AC do Cartório Carlos Ulysses (conferir certidão de inteiro teor de fls. 16-17 do id. 28686616). Ab initio, convém anotar que a Lei de Registros Públicos (Lei Federal nº 6.015/1973) traz expressa previsão acerca da possibilidade de regularização registral de área (urbana ou rural) por meio da apuração de remanescentes de áreas parcialmente alienadas (§ 7º do art. 213), sugerindo a adoção do procedimento da retificação de que tratam os arts. 212 e 213 da LRP. Convém anotar que tal retificação poderia, inclusive, ser realizada administrativamente, perante o próprio Cartório de Registro de Imóveis competente, facultando-se, porém, à parte interessada escolher a via judicial, se assim preferir (LRP, art. 212, parte final do caput e parágrafo único). O § 7º do art. 213 da LRP, incluído pela Lei Federal nº 10.931/2004, presta-se a sanar “problema corrente das serventias registrais imobiliárias de nosso país (...): imóveis descaracterizados por desmembramentos nos quais não houve a preocupação de descrever o remanescente”, como lecionam MÁRCIO GUERRA SERRA e MONETE HIPÓLITO SERRA (In: CASSETTARI, Christiano - Coord.. Registro de Imóveis. 5ª ed. Indaiatuba: Foco, 2021. p. 415). Tratando-se de procedimento com expressa previsão legal, não há que se falar, ao menos em tese, de inadequação da via eleita, impondo-se, porém, verificar se os autores desta ação também atendem, no caso concreto, a todas as exigências documentais necessárias para a procedência da retificação registral pretendida, o que corresponde ao mérito da própria ação, com a qual a preliminar está imbricada. De plano, convém observar que os promoventes apresentaram justo título (contrato de promessa de compra e venda, às fls. 11-12 do id. 28686616; e procuração, às fls. 13-14 do id. 28686616), para demonstrar direitos aquisitivos em relação à então denominada Granja Santa Luzia, medindo 27,9400 ha (vinte e sete hectares, e noventa e quatro ares), averbada na transcrição sob o número de ordem 29.167 do Livro 3-AC (fl. 080) do Cartório Carlos Ulysses (conferir certidão de inteiro teor de fls. 16-17 do id. 28686616) como área remanescente da antiga propriedade denominada Fazenda Pimentel (que, em sua origem, possuía 82,0000 hectares). A descrição da Granja Santa Luzia, medindo 27,9400 ha (vinte e sete hectares, e noventa e quatro ares), consta da referida averbação (datada de 05/02/1976) na transcrição sob o número de ordem 29.167 do Livro 3-AC do Cartório Carlos Ulysses nos seguintes (e imprecisos) termos: “limitada, ao norte, com terras do Loteamento Guayba, com terras do Dr. João A. Maia, com as terras do Loteamento Itabaiana e com a Rodovia BR-230; ao sul, limita-se com terras do Sr. Antonio Neto e com terras do Loteamento Socorro; ao leste, com terras de Adalberto Alves de Souza; e, ao oeste, com as terras do Sr. João Chagas, cuja área remanesce em face de três desmembramentos que transformaram radicalmente a área e seus limites da ‘Granja Santa Luzia’, situada no Município desta Capital, no lugar da ‘Granja Lagoa Grande’, antes com a denominação de ‘Granja Vitória’”. Trata-se de descrição imprecisa, convém repetir, porém típica da realidade registral que antecedeu a obrigatoriedade do sistema das matrículas e da averbação das descrições georreferenciadas dos bens imóveis nos cartórios brasileiros. E é justamente essa imprecisão (da averbação lançada abaixo da transcrição da transmissão) um dos requisitos exigidos pelo caput do art. 212 da Lei dos Registros Públicos, para justificar a retificação por apuração de remanescentes. No caso concreto, embora a área da Granja Santa Luzia conste como medindo 27,9400 ha (vinte e sete hectares, e noventa e quatro ares), medida que também consta de sua inscrição perante o INCRA sob o código 205 109 000 574 0 (fls. 20-21 do id. 28686616), a averbação (em 10/09/1992) do desmembramento obtida pelos autores foi de apenas 21,68000 (vinte e um hectares, e sessenta e oito ares), resultando na abertura da Matrícula sob o nº 56.998 do Cartório Carlos Ulysses (conferir certidão de inteiro teor de fls. 16-17 do id. 28686616). Feitas as deduções matemáticas pertinentes, pode-se concluir que, em tese, da área original da denominada Granja Santa Luzia, remanesceria (sem averbação de desmembramento e sem abertura de matrícula) mais de 6,0000 ha (seis hectares) “dentro” da Transcrição sob o nº de ordem 29.167 do Livro 3-AC do Cartório Carlos Ulysses (1º Ofício do Registro de Imóveis de João Pessoa/PB). Pleiteiam os promoventes que, desse montante, seja judicialmente apurada, por meio de retificação registral prevista no § 7º do art. 213 da LRP, área remanescente (da antiga Granja Santa Luiza) devidamente caracterizada por meio de planta e de memorial descritivo assinados por profissional habilitado no CREA/PB (FLÁVIO DIAS SANTOS) e com a necessária anotação de responsabilidade técnica (fls. 26-29 do id. 28686616) como área urbana que mede 10.217,56 m2 (dez mil, duzentos e dezessete vírgula cinquenta e seis metros quadrados), dos quais consta descrição georreferenciada dos seus vértices e dos respectivos confrontantes. Trata-se, ademais, de área que já possui ficha cadastral e inscrição imobiliária perante a Prefeitura de João Pessoa (sob o nº 436461-9) vinculada à autora GIZÉLIA MARINHO DOS SANTOS (fl. 206 do id. 28686668), não havendo, segundo a planta e a localização cartográfica atual (sob o nº 38.039.1181.0000.0000), sobreposição em relação a nenhum outro lote cadastrado pela edilidade (fl. 207 do id. 28686668). Por ocasião da manifestação nos autos (fls. 93-98 do id. 28686667), a confrontante BJAX PARTICIPAÇÕES LTDA. indicou que poderia até concordar, no mérito, “com o pedido de retificação, desde que os autores demonstrem a inocorrência de prejuízo ao imóvel da contestante”. Ocorre que nenhuma objeção concreta às plantas, aos memoriais descritivos ou à localização cartográfica da área objeto da retificação foi apresentada pela BJAX PARTICIPAÇÕES LTDA., inexistindo, portanto, nos autos, qualquer indício de prejuízo aos seus direitos de propriedade. Devidamente intimados, o Estado da Paraíba (fl. 188 do id. 28686668), o DNIT (id. 28686669) e o Município de João Pessoa (ids. 28686711 e 28686712) também sublinharam não haver qualquer prejuízo aos interesses públicos por eles representados em decorrência do pleito dos autores de retificação registral. Igualmente a CHESF gizou não ter contrariedade à pretensão autoral (id. 28686729). Por meio do Ofício nº 1.454/2022 (id. 28686740), o Cartório Carlos Ulysses adotou postura de cautela, indicando não ter elementos para opinar sobre acatamento ou rejeição do pedido de retificação de registro por apuração de área remanescente, no entanto indicou estar “apto a cumprir a decisão que Vossa Excelência prolatar”. Salvo melhor juízo, a aptidão sinalizada pelo Cartório Carlos Ulysses reforça todos os demais elementos dos autos acerca da possibilidade jurídica da retificação registral pretendida, a ser procedimentalizada mediante averbação na Transcrição das Transmissões sob o número de ordem 29.167 do Livro 3-AC (fl. 80) do Cartório Carlos Ulysses (1º Ofício do Registro de Imóveis de João Pessoa/PB). Se não fosse juridicamente possível, ou acaso houvesse óbice intransponível, decorrente, por exemplo, da existência de matrícula já aberta para a área em nome de qualquer outro proprietário, certamente essa informação constaria com clareza do expediente encaminhado pelo Cartório Carlos Ulysses, o que não foi o caso. Superada a preliminar de inadequação da via eleita acolhida na origem, dá-se provimento ao recurso de apelação, em harmonia com o parecer ofertado pela Procuradoria Geral de Justiça (id. 28965768), para reformar a sentença recorrida e, enfrentando de imediato o mérito (CPC/2015, art. 1.013, § 3º, I), julgar procedente a retificação registral por apuração de área remanescente tal como pretendida. Não prospera a alegação, por parte do Juízo de Origem, de que a retificação registral (por meio de apuração de área remanescente) produziria acréscimo substancial da propriedade dos autores (id. 28686749), o que impediria a procedência desta ação. A uma, dado que o remanescente que se pretende apurar (pouco mais de um hectare) corresponde a menos de 4% (quatro por cento) da área originariamente adquirida (de mais de vinte e sete hectares), razão pela qual esse remanescente não pode ser propriamente tachado de “substancial”. Ademais, ainda que substancial fosse, não haveria que se falar em acréscimo de propriedade, e sim de correção (retificação) do que realmente consta nos registros imobiliários para adequação à realidade fática. Nesse sentido, o magistério de Luiz Guilherme Loureiro, para quem, nas hipóteses de retificação a requerimento do interessado, “na verdade, não há propriamente aumento de área do imóvel, mas correção da área que consta do registro para adequação à realidade. Desta forma, não há prejuízo aos confrontantes, uma vez que não implica alteração das divisas e, havendo concordância expressa destes, pouco importa que o aumento da área constante do registro seja substancial” (In: LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 11ª ed. Salvador: Juspodium, 2021. p. 752.). A três, dado que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito tempo consolidou entendimento de que “não importa a extensão da área a ser retificada”, sendo a retificação registral a via adequada para as hipóteses de inexistência de impugnação válida. Nesse sentido, entre tantos outros, o seguinte precedente: Registro de imóveis. Retificação. Área maior. No procedimento de retificação, previsto nos artigos 213 e 214 da Lei de Registros Públicos, não importa a extensão da área a ser retificada, desde que os demais requisitos estejam preenchidos. Inexistente a impugnação válida, não há lide e, por conseguinte, desnecessária a remessa às vias ordinárias, sendo o procedimento administrativo o previsto para a análise de retificações de registro, de acordo com o que dispõe o artigo 213, § 4º da LRP. (REsp n. 120.196/MG, relator Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 4/3/1999, DJ de 10/5/1999, p. 164.). Pelo exposto, em harmonia com o parecer ofertado pela Procuradoria Geral de Justiça (id. 28965768), DOU PROVIMENTO AO APELO manejado por GIZÉLIA MARINHO DOS SANTOS e HÉLIO BARBOSA DOS SANTOS, para reformar a sentença recorrida e reconhecer a adequação da via eleita, bem como para, no mérito (CPC/2015, art. 1.013, § 3º, I), julgar desde logo procedente a retificação registral pretendida (LRP, art. 213, § 7º), determinando ao 1º Ofício do Registro de Imóveis de João Pessoa/PB (Cartório Carlos Ulysses) que proceda à averbação, à margem da Transcrição sob o número de ordem 29.167 do seu Livro 3-AC (fl. 80), desta apuração judicial de área remanescente da Granja Santa Luzia medindo 10.217,56 m2 (dez mil, duzentos e dezessete vírgula cinquenta e seis metros quadrados), com a respectiva abertura de matrícula individualizada para o citado imóvel urbano, da qual deverão constar a sua descrição georreferenciada (fls. 26-29 do id. 28686616) e os seus dados cadastrais (fl. 206 do id. 28686668). É como o voto. Presidiu o julgamento, com voto, a Exma. Desa. Túlia Maria de Souza Neves (Presidente). Participaram do julgamento, ainda, o Exmo. Des. Marcos Cavalcanti de Albuquerque (Relator) e o Exmo. Dr. Inácio Jário de Queiroz Albuquerque (Juiz substituto – Gab. N° 18). Presente ao julgamento, também, o Exmo. Dr. Luis Nicomedes De Figueiredo Neto, Procurador de Justiça. Sala de Sessões da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, João Pessoa, 19 de agosto de 2025. Desembargador Marcos Cavalcanti de Albuquerque R e l a t o r

25/08/2025, 00:00

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Juntada de Petição de informações prestadas

Decorrido prazo de CAIO FLAVIO DA SILVA GONDIM em 13/05/2026 23:59.

Decorrido prazo de CAIO FLAVIO DA SILVA GONDIM em 13/05/2026 23:59.

Juntada de Petição de comunicações

Juntada de Petição de petição

Decorrido prazo de Danyel de Sousa Oliveira em 27/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de PEDRO ALEXANDRINO MACHADO FILHO em 27/04/2026 23:59.

Publicado Expediente em 28/04/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/04/2026

Decorrido prazo de PEDRO ALEXANDRINO MACHADO FILHO em 27/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de Danyel de Sousa Oliveira em 27/04/2026 23:59.

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Processo Desarquivado

Juntada de ofício

Todas as movimentações(354)

Todos os documentos(47)