Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CLEUDSON TITO GUSMAO DE ARAUJO, STENIO HERBERT DA SILVA CUSTODIO
REU: JVN CONSTRUC?ES E INCORPORAC?ES LTDA - EPP, ALINE DE OLIVEIRA FERREIRA SENTENÇA DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM: Ilegitimidade passiva da compradora. Responsabilidade do pagamento da taxa de corretagem é da vendedora. Regra geral. Inexistência de cláusula que transferiu a obrigação à compradora. Não comprovação de contratação direta dos corretores pela compradora – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.
Poder Judiciário da Paraíba 12ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0865514-54.2018.8.15.2001 [Corretagem] Vistos etc. 1. RELATÓRIO CLEUDSON TITO GUSMAO DE ARAUJO, pessoa física inscrita no CPF: 021.470.344-44, e STENIO HERBERT DA SILVA CUSTODIO, inscrito no CPF: 025.222.774-30, ajuizaram ação de procedimento comum em face de JVN CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA, pessoa jurídica inscrita no CNPJ: 23.873.082/0001-84, e ALINE DE OLIVEIRA FERREIRA, inscrita no CPF: 081.906.524-27, também devidamente qualificados, a fim de cobrar valor referente à taxa de corretagem não paga. Aduzem, em síntese, que: - Os autores foram contatados pela Ré Aline de Oliveira e seu companheiro para visitar os apartamentos disponíveis para venda no Residencial Jatiuca; - Apresentaram diversos apartamentos, incluindo a unidade 401, pela qual Aline de Oliveira demonstrou interesse; - Após negociação intermediada pelos autores, a construtora concordou em vender o apartamento por R$ 133.000,00, com um sinal de R$ 6.000,00; - A construtora supostamente voltou atrás no acordo no dia seguinte, mantendo o preço original de R$ 135.000,00. Os autores repassaram a informação aos potenciais compradores, que supostamente desistiram do negócio; - Em 16/10/2018, um dos autores avistou o companheiro de Aline de Oliveira entrando no Residencial Jatiuca. Descobriram que o casal havia adquirido o apartamento 401, apresentado pelos autores anteriormente; - O companheiro de Aline de Oliveira confirmou a compra do apartamento diretamente com a construtora, sem comunicação ou pagamento de comissão aos autores; - os réus agiram de má fé ao realizarem a compra sem comunicá-los ou pagar a comissão devida. Juntou procuração e documentos (id’s 17937480 a 17937494) e atribuiu à causa o valor de R$ 8.100,00. Benefício da assistência judiciária gratuita deferido. Audiência de conciliação realizada onde foi firmado acordo entre os autores e a primeira promovida (id 22137980). Ausente a segunda promovida. Contestação da segunda promovida (id 22629700), alega, preliminarmente, que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que os autores foram contratados pela primeira promovida para que efetuassem a venda de suas propriedades, sendo a comissão de corretagem devida pela empresa contratante. Ademais, justifica que deixou de comparecer à audiência de conciliação por não ter sido intimada, tomando conhecimento após a audiência por intermédio da primeira requerida. E impugna o benefício da assistência judiciária gratuita deferido aos autores. No mérito, afirma que o contrato de corretagem fora realizado entre a primeira promovida e os promoventes, sendo de total responsabilidade da construtora em arcar com o pagamento da taxa de corretagem. Sentença homologando a transação, entre os autores e a primeira promovida, no valor de R$ 5.000,00 (id 23005141). Intimadas para especificarem as provas, a segunda promovida ficou silente, já os autores requereram o depoimento deles mesmos, pedido o qual restou negado (id 35405607). Autos conclusos para julgamento da demanda (id 85674745). É o relatório, no que importa. DECIDO. 2. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre destacar que o presente processo encontra-se isento de qualquer vício ou nulidade, uma vez que toda a instrução obedeceu aos ditames legais. 2.1 PRELIMINARMENTE Da impugnação à justiça gratuita Insurge-se a segunda ré contra a concessão da gratuidade judiciária para os autores, defendendo que “o mesmo não apresentou nenhuma prova de sua hipossuficiência”. Todavia, a alegação da ré não se encontra amparada por qualquer documentação capaz de comprovar a inexistência de situação de vulnerabilidade financeira do autor. Ademais, o artigo 99 do CPC, em seu §2º, estabelece que o Juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, o que não se verificou na presente demanda. Também o §3º do mesmo dispositivo normativo averba que se presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural, tal qual o caso. Dessa feita, não apresentando, a ré, fatos novos aptos a infirmar a hipossuficiência do autor, rejeito a impugnação. Da ilegitimidade passiva Ato contínuo, a segunda ré argumenta que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que os autores foram contratados pela primeira promovida (a construtora) para que efetuasse a venda de suas propriedades. Tem razão a promovida. A legitimidade é uma das condições da ação, consonante art. 17 do CPC. A legitimidade em relação ao réu corresponde à titularidade para contradizer a pretensão do autor, isto é, o réu deve ser aquele que, em caso de procedência do pedido, é o responsável para suportar os efeitos jurídicos oriundos da sentença. A presente ação almeja a cobrança de valor referente a taxa de corretagem que deveria ter sido paga, uma vez que houve compra e venda de imóvel através de efetiva mediação realizada por corretor habilitado. Veja-se que os autores não versam acerca da existência de relação jurídica entre as partes, uma vez que é fato incontroverso pelas partes a mediação dos autores na compra e venda do imóvel. Todavia, os autores assumem que tanto a construtora quanto a compradora são responsáveis pelo pagamento de sua comissão de corretagem, assunção que se encontra equivocada. É que a comissão devida ao corretor, salvo se contratado diretamente pelos compradores, é de responsabilidade do vendedor, o qual autoriza ao corretor a intermediação do imóvel. Neste sentido: APELAÇÃO. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Sentença de procedência. Recurso apresentado pelos réus, que pugnam pela reforma da r. sentença, com o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva ou da improcedência da ação. Exame: Prestação de serviços de corretagem pelo autor para intermediação de compra e venda que é incontroversa. Remuneração ao corretor que é devida, ainda que ele não tenha participado da conclusão do negócio jurídico e da celebração do compromisso de compra e venda. Aplicação do artigo 727 do Código Civil. Ciência do corretor acerca da transferência da responsabilidade pelo pagamento de comissão de corretagem aos compradores não demonstrada. Compromisso de compra e venda, ademais, que não estabeleceu expressamente o valor avençado para pagamento da comissão de corretagem. Fixação da remuneração do corretor, diante da ausência de expressa previsão legal ou contratual, que deve ser realizada de acordo com a natureza do negócio e com os usos locais (Artigo 724 do Código Civil). Responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem que é costumeiramente do vendedor, conforme prática do mercado. Valor cobrado pelo autor (metade do montante correspondente a 3% do valor do imóvel), que alega ter sido avençado com as partes, que está abaixo do percentual médio do mercado (6% do valor do imóvel). Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1032943-39.2021.8.26.0577; Relator (a): Celina Dietrich Trigueiros; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/07/2023; Data de Registro: 11/07/2023) (Grifei). EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INCIDÊNCIA SOBRE OS VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO. NECESSIDADE. JUROS DE MORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL. VENDEDOR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DEFINIDO A RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR OU SEU VALOR. […] Em regra, a comissão de corretagem é devida pelo vendedor, já que é ele quem contrata o corretor, autorizando-o a intermediar a venda do imóvel. Somente é possível que a comissão seja cobrada do comprador caso haja ajuste entre todas as partes, circunstância que deve ser comprovada cabalmente, por meio de prova inequívoca. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.231148-4/001, Relator(a): Des.(a) Rogério Medeiros, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/02/2022, publicação da súmula em 03/02/2022) (Grifei). A regra geral do pagamento da taxa de corretagem pela vendedora é tão patente que por muito tempo se controverteu sobre a abusividade de se transferir ao promitente comprador a obrigação do pagamento da comissão de corretagem através de cláusula contratual. O tema foi pacificado pelo STJ que considerou válida a cláusula, desde que devidamente informada ao comprador (Tema 938). Acontece que, no caso em comento, não há nos autos comprovação de vínculo jurídico existente entre os autores e a segunda ré. Ou seja, não há qualquer documento que comprove a ciência e a concordância da segunda promovida do pagamento de taxa de corretagem por ela própria, incidindo, portanto, a regra geral de que compete ao vendedor o pagamento da comissão de corretagem, haja vista que a ele interessa a venda do imóvel – objetivo da atividade do corretor. Desse modo, não poderia a segunda promovida responder por obrigação exclusiva da primeira promovida, a qual – diga-se – já firmou acordo neste sentido. Logo, é manifesta a ilegitimidade passiva da segunda promovida. Neste contexto, a extinção do feito sem resolução do mérito é a medida que se impõe. Da multa por não comparecimento em audiência Noutro giro, entendo ser desnecessária a aplicação da multa por não comparecimento na audiência de conciliação. É que, conquanto se considere como ato atentatório à dignidade da justiça, o não comparecimento à audiência foi justificado pela segunda promovida pela falta de intimação dela sobre este ato. De fato, compulsando-se os autos, verifica-se que o aviso de recebimento juntado (id 21516879) se encontra assinado por terceiro, estranho à lide e à promovida. É dizer que a carta não foi entregue em “mãos próprias”. Ademais, apesar de a multa ter como escopo a proteção da incolumidade da justiça, seria desarrazoada a aplicação da punição à parte que sequer é legitimada para responder a ação e justificou sua falta. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da segunda promovida para EXTINGUIR O FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, a teor do art. 485, inc. VI, do CPC. Condeno o(a) autor(a) em honorários advocatícios, em favor do(a) patrono(a) da promovida, no equivalente a 10% (dez por cento) do valor da causa, corrigido, nos termos do art. 85, § 2º do CPC/15, observando-se a suspensão da exigibilidade do crédito conforme art. 98, §3º, do CPC. Custas ex lege. P. R. I. Cumpra-se. OUTRAS DISPOSIÇÕES: 1. Em havendo interposição de Embargos Declaratórios, intime-se a parte embargada, para, querendo, oferecer contrarrazões aos embargos de declaração opostos, no prazo de 5 (cinco) dias. 2. Em face da nova sistemática do CPC e, diante da inexistência de juízo de admissibilidade (art. 1.010, §3º do NCPC), em caso de interposição de recurso de apelação, proceda-se a intimação da parte apelada para que apresente contrarrazões, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo, subam os autos ao E. TJPB. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos de imediato, sem prejuízo de posterior desarquivamento em caso de requerimento de cumprimento de sentença. JOÃO PESSOA, 03 de abril de 2024. Manuel Maria Antunes de Melo Juiz de Direito Titular