Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: FLAVIO JOSE PEREIRA DA ROCHA
REU: BOUGAINVILLE URBANISMO LTDA SENTENÇA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO PREÇO. INVIABILIDADE DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO BEM. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. – Para a adjudicação compulsória, prevista no Dec-Lei 58/37 ou na Lei 6.766/79, ou no caso da ação decorrente de obrigação de fazer prevista no CPC, exige-se a existência de um compromisso de compra e venda, prova do pagamento e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto da negociação. - "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo". (STJ, AgInt no AREsp 1587949/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 29/09/2020).
Poder Judiciário da Paraíba 17ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0822608-10.2022.8.15.2001 [Adjudicação Compulsória]
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA interposta por FLAVIO JOSE PEREIRA DA ROCHA em face de BOUNGAINVILLE URBANISMO LTDA, ambos devidamente qualificados e representados, pela razões expostas a seguir. Aduz o promovente que que pactuou um compromisso de promessa de compra e venda com a empresa promovida em 10/03/2006, cujo objeto é um lote de terreno próprio sob o nº 385, quadra 253 do Condomínio Bougainville Residence Privê. Afirma que em o compromisso supracitado estipulava um valor de R$ 79.900,00 (setenta e nove mil e novecentos reais) pelo lote, e que supostamente apenas não adimpliu com o valor de R$ 3.152,04 (três mil cento e cinquenta e dois reais e quatro centavos) referente a parcela que supostamente estaria vencida. Prossegue indicando que a dívida estaria supostamente prescrita e que, ainda que não estivesse, estaríamos diante de adimplemento substancial do contrato. Em decorrência de tais fatos, o autor pleiteia: a) a tutela antecipada para que a empresa determine a averbação do imóvel no cartório de registro de imóveis em João Pessoa/PB; b) a outorga definitiva referente ao compromisso de compra e venda de imóvel urbano (contrato nº 185-06) para registro do imóvel no cartório competente Devidamente citado, o promovido apresentou contestação no ID 66788718, pugnando no mérito pela improcedência da demanda, em virtude da ausência de pagamento do valor pactuado. Réplica à Contestação ID 66997930. Após desinteresse das partes na produção de provas, vieram-me os autos conclusos. É o relato do essencial. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Compulsando detidamente os autos, observa-se que o bem, objeto do litígio, consiste no lote de terreno próprio sob o nº 385, quadra 253 do Condomínio Bougainville Residence Privê, tendo o autor afirmado, em síntese, que adquiriu o imóvel promovido, pleiteando a adjudicação compulsória do bem, para que a propriedade seja registrada em seu nome. Pois bem. Em se tratando de ação de adjudicação compulsória, o Código Civil, em seus arts. 1.417 e 1.418 dispõem que: “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” “Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.” É uma ação de natureza pessoal cujo objeto é a modificação de estado jurídico preexistente mediante sentença que estabelecerá a obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel. Através da adjudicação compulsória, supre-se, em sede jurisdicional, um descumprimento de obrigação de prestar declaração de vontade, com a condição de que inserida em um compromisso de compra e venda legalmente modelado, irretratável e quitado, podendo ser requerida diretamente aos titulares do domínio, os promitentes-vendedores. Desse modo, a presente ação se revela o instrumento processual adequado a decidir acerca de tais questões quando o comprador não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel pela recusa injustificada do vendedor. Cumpre salientar que os requisitos para o ajuizamento e deferimento da ação de adjudicação compulsórias são: a) a existência de contrato de promessa de compra e venda de imóvel individualizado; b) a recusa injustificada do promitente-vendedor em transferir a propriedade do bem; c) o pagamento integral do valor do imóvel. Tratando-se de direito à aquisição da propriedade imobiliária advindo de contrato de compra e venda firmado entre as partes, cabia à parte Autora provar o seu adimplemento contratual, mediante o integral pagamento, de modo a conferir-lhe o direito de exigir a transferência do bem, nos termos do artigo 476 do C.C.: Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Ao contrário do que quer fazer crer o promovente, o fato de o débito estar prescrito não lhe garante a outorga da escritura pública, posto que a falta de prova da quitação não pode ser suprida pela declaração de prescrição da cobrança, cuja consumação impede o direito de ação, mas não extingue o direito material. Sobre o tema, transcrevo os seguintes precedentes jurisprudenciais. vejam-se: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO. PERDA DA PRETENSÃO E NÃO DO DIREITO SUBJETIVO EM SI. SÚMULA 83/STJ. 1. Hipótese em que a Corte local entendeu que a prescrição alcança tão somente a pretensão, mas não a existência do próprio direito, "...de tal sorte, que a impossibilidade do exercício do direito de ação tutela jurisdicional do direito subjetivo não implica na sua extinção". 2. A conclusão alcançada na origem guarda perfeita harmonia com o entendimento desta Corte, no sentido de que "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo". (REsp 1694322/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/11/2017, DJe 13/11/2017). 3. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência firmada nesta Corte Superior, o Recurso Especial não merece ser conhecido, ante a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo Interno não provido” (STJ, AgInt no AREsp 1587949/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 29/09/2020) APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NÃO COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS A ADJUDICAÇÃO COMPULSPORIA. I. Para o êxito da ação de adjudicação compulsória são imprescindíveis o preenchimento dos requisitos processuais, além dos especiais, a saber, (i) o instrumento particular de compra e venda; (ii) o adimplemento integral do preço e (iii) a recusa do vendedor na outorga da escritura pública definitiva. II. A procedência do pedido de adjudicação compulsória não se dá através da prescrição da dívida. A jurisprudência é ampla nesse sentido e possui entendimento uníssono quanto à necessidade de comprovação da quitação do preço para fins de adjudicação compulsória. No caso, evidente inadimplemento integral do preço e a ausência de recusa do vendedor na outorga da escritura pública, rejeita-se o pedido de adjudicação compulsória. Sentença reformada. DERAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70083506857, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em: 03-02-2021) COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E RECONVENÇÃO. Contratação a aquisição de bem imóvel. Quitação parcelada do preço. Pagamento de 93 das 100 parcelas ajustadas. Matéria indiscutível. Adjudicação compulsória, fruto da prescrição da pretensão de cobrança do remanescente, não acolhida. Prescrição que aparta a pretensão de exigência do débito e não o direito material a ele relacionado. Precedentes. Usucapião, outrossim, não identificada. Relação contratual a despertar a precariedade da posse arguida pelo autor. Resolução do contrato, por débito do comprador, ainda assim inadmissível. Patente adimplemento substancial do contrato. Matéria de defesa à reconvenção. Precedentes. Instituto, por seu turno, que inviabiliza a extinção do vínculo contratual, admitindo, caso não prescrita, a cobrança do débito remanescente. Precedentes. Cabimento, pelo adimplemento substancial, da adjudicação reclamada pelo contratante. Precedentes. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO, PREJUDICADO O APELO ADESIVO DA RÉ. (TJSP; Apelação Cível 1000354-96.2018.8.26.0286; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itu - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/10/2021; Data de Registro: 27/10/2021) Em outras palavras, a prescrição da ação de cobrança não confere ao promitente-comprador o direito à adjudicação compulsória, que decorre unicamente do pagamento do preço. Ademais, a prescrição é matéria de defesa, servindo para a aquisição da propriedade (prescrição aquisitiva) apenas nas ações de usucapião, em que o decurso do tempo, aliada à inércia do proprietário dá ensejo à constituição do direito real. É por essa razão que os autores somente terão direito à adjudicação do imóvel após o integral cumprimento das obrigações contratuais. Portanto, uma vez verificada ausência de quitação integral das obrigações contratuais por parte do autor, impossível conceder, no presente momento, a adjudicação compulsória do bem objeto do contrato de financiamento posto em revisão, motivo pelo qual a improcedência da demanda é medida a se impor. DISPOSITIVO Ante todo o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos elencados pela exordial, revogando a tutela antecipada concedida anteriormente. CONDENO a parte autora a pagar as custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC. Outras disposições: 1. Em havendo interposição de Embargos Declaratórios, intime-se a parte embargada, para, querendo, oferecer contrarrazões aos embargos de declaração opostos, no prazo de 5 (cinco) dias. 2. Em face da nova sistemática do CPC e, diante da inexistência de juízo de admissibilidade (art. 1.010, § 3º, do CPC), em caso de interposição de recurso de apelação, proceda-se à intimação da parte apelada para que apresente contrarrazões, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo, subam os autos ao E. TJPB. 3. Havendo recurso adesivo, intime-se o recorrido para as contrarrazões respectivas, em 15 (quinze) dias e, decorrido o prazo, certifique-se e subam os autos ao E. TJPB. P. R. I. Após o trânsito em julgado, arquive-se. João Pessoa, data e assinatura digitais. MARCOS AURÉLIO PEREIRA JATOBÁ FILHO JUIZ DE DIREITO