Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: STENIO DA COSTA PEREIRA, ADRIANA RAMEH DO AMARAL COSTA PEREIRA.
REU: IMOBILIARIA PARK LTDA - ME. SENTENÇA EMENTA DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUITADO. OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. IMPRESCRITIBILIDADE. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1. A ação de adjudicação compulsória tem por objetivo a constituição de um direito real, garantindo ao compromissário comprador a transferência da propriedade do imóvel após a quitação integral do preço. 2. O direito de exigir a outorga da escritura definitiva e obter o registro do título não está sujeito à prescrição, uma vez que decorre de uma obrigação do promitente vendedor e tem natureza de direito real.
Poder Judiciário da Paraíba Vara Única de Caaporã PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). PROCESSO N. 0800980-51.2023.8.15.0021 [Adjudicação Compulsória].
Vistos, etc.
Cuida-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por STÊNIO DA COSTA PEREIRA e ADRIANA RAMEH DO AMARAL COSTA PEREIRA em face de IMOBILIÁRIA PARK LTDA - ME, objetivando a adjudicação do imóvel situado no Lote 31, Quadra NA, do Loteamento Barramares de Pitimbu, no município de Pitimbu/PB. Os autores alegam que adquiriram o referido imóvel mediante contrato de compromisso de compra e venda firmado em 18/12/2008 e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Caaporã em 30/03/2009 (ID 79553909). Argumentam que o preço foi quitado no ato da assinatura e que, desde então, exercem a posse de forma mansa e pacífica. Citada por edital (ID82147373), a ré apresentou defesa, (ID 94108770), com preliminar. Sustentam que a ré encontra-se inapta na Receita Federal desde 2018 (ID 94108770), sem endereço conhecido, o que impossibilita a outorga voluntária da escritura definitiva. Diante disso, requerem que o Judiciário supra essa omissão e determine a adjudicação compulsória do bem. Ademais, foi apresentada a réplica, conforme o (ID 98902552). Encerrada a instrução processual. No presente feito, em razão da ausência de interesse das partes na produção de novas provas, em homenagem aos princípios da economia processual e da celeridade, é imperativo julgar antecipadamente a lide (art. 139, II e art. 355, I, do CPC). Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. Inicialmente, a preliminar de nulidade da citação não deve prosperar, tendo em vista que o Código de Processo Civil de 2015, trouxe mudanças importantes quanto à forma como a nulidade da citação impacta o prazo para apresentação da defesa. Assim, o artigo 239, §1º, eliminou a possibilidade de o réu comparecer ao processo apenas para alegar a nulidade da citação e, somente após a decisão do juiz reconhecendo-a, iniciar o prazo para defesa. Com isso, o comparecimento espontâneo do réu ao processo, ainda que exclusivamente para alegar o vício da citação, já dá início ao prazo para apresentação da contestação ou dos embargos à execução. Dessa forma, se o réu ou executado se manifesta nos autos apenas para apontar a irregularidade da citação, o prazo para defesa já começa a fluir desse momento, independentemente de haver uma decisão judicial posterior sobre a nulidade. Dessa forma, caso o juiz reconheça o vício da citação, ele poderá decretar a nulidade dos atos subsequentes, mas isso não significa que o prazo para defesa será reiniciado. Assim, a inércia do réu após o seu comparecimento espontâneo pode resultar na preclusão do seu direito de contestar a ação. Nos autos, infere-se que a parte ré apresentou a sua defesa, sendo-lhe garantido contraditório e a ampla defesa, ausente qualquer prejuízo processual. Diante disso, rejeito a preliminar de nulidiade da citação. Presente demanda visa o reconhecimento do direito dos autores à adjudicação compulsória do imóvel, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, do art. 16 do Decreto-Lei n.º 58/1937 e do art. 876 do Código de Processo Civil. Ricardo Arcoverde Credie, descreve a ação de adjudicação compulsória como um instrumento jurídico de natureza pessoal, destinado a proteger o compromissário comprador ou seu cessionário, garantindo-lhe o direito à obtenção da escritura definitiva do imóvel quando o vendedor, de forma injustificada, se omite ou recusa a formalizar a transferência. A ação é dirigida contra o titular do domínio do imóvel, ou seja, aquele que formalmente consta como proprietário e que tenha firmado um contrato de compromisso de compra e venda com o comprador, mas não tenha realizado a outorga da escritura definitiva, descumprindo assim sua obrigação contratual. O objetivo principal da adjudicação compulsória, conforme explicado pelo autor, é permitir que o Poder Judiciário supra a vontade do vendedor inadimplente, garantindo ao comprador o reconhecimento judicial de sua propriedade sobre o imóvel. Isso ocorre mediante sentença constitutiva, ou seja, uma decisão judicial que substitui o ato que deveria ter sido realizado voluntariamente pelo vendedor. Tal sentença tem a mesma eficácia jurídica que a escritura definitiva, permitindo que o comprador possa registrar o imóvel em seu nome junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Dessa forma, a adjudicação compulsória não apenas assegura o cumprimento do contrato, mas também protege o direito do comprador, garantindo a segurança jurídica na aquisição do imóvel, sobretudo em casos onde o vendedor não pode ou não quer formalizar a transferência do bem, a seguir: Em clássica monografia específica (Adjudicação compulsória, São Paulo, Ed. RT, 1991, pág. 32-33), escreve Ricardo Arcoverde Credie que se trata de "ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva), tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato praticado." A questão da prescrição na ação de adjudicação compulsória tem sido amplamente debatida nos tribunais superiores, especialmente no Superior Tribunal de Justiça. O entendimento consolidado pela 3ª Turma do STJ, no julgamento do Recurso Especial n.º 1.489.565/DF, é de que não há prazo prescricional para a propositura da ação de adjudicação compulsória, salvo quando ocorre a usucapião por terceiro. Vejamos: A 3ª Turma desta Corte decidiu acerca de semelhante controvérsia no Recurso Especial nº 1.489.565/DF, definindo que a pretensão de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional (artigo 177 do CC/1916, atual artigo 205), somente se extinguido por meio de usucapião exercida por terceiro. No julgamento citado, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a adjudicação compulsória não se trata de uma ação meramente pessoal ou obrigacional, mas sim de uma ação que visa à consolidação do domínio e do direito de propriedade. Esse direito nasce do compromisso de compra e venda, mas se materializa somente quando o comprador cumpre sua obrigação contratual, ou seja, quando paga integralmente o valor do imóvel. Dessa forma, o comprador pode ingressar com a ação a qualquer tempo, sem que haja um prazo prescricional para tanto. O fundamento jurídico para essa tese se baseia no fato de que os prazos prescricionais estabelecidos no artigo 177 do Código Civil de 1916 (atual artigo 205 do Código Civil de 2002) aplicam-se às ações pessoais, enquanto a adjudicação compulsória está relacionada a um direito real e não se submete a essas regras. "Ademais, a jurisprudência desta corte firmou o entendimento de que é dispensável o registro de compromisso de compra e venda para a imprescritibilidade da pretensão de adjudicação compulsória (REsp nº 195.236/SP)". No que pertine, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça já assentara, de forma mais técnica, que o direito de se obter a adjudicação compulsória não se sujeira a prazo decadencial, ao ensejo do julgamento do Recurso Especial n.º 1.216.568/MG, da relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, averbando que: "Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo." No caso concreto, a prova documental demonstra que os autores adquiriram o imóvel mediante contrato de compromisso de compra e venda celebrado em 18/12/2008 e registrado no Cartório de Imóveis em 30/03/2009 (ID 79553926). Além disso, o pagamento foi efetuado integralmente no ato da assinatura, conforme pactuado (ID 79553909), por fim, os autores exercem a posse ininterrupta do imóvel há mais de 15 anos (ID 79553938). A ré encontra-se inapta na Receita Federal desde 2018 (ID 79553931), inviabilizando a formalização voluntária da escritura definitiva. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o compromissário comprador que quitou integralmente o preço e preenche os requisitos legais tem direito à adjudicação compulsória, independentemente da anuência do vendedor: EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA. PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. 1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 03/05/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 12/08/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) está configurada a venda a non domino; c) estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória e d) é possível a conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos. 3. É de ser afastada a existência de omissões e de erro material no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia. 4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art. 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino. 5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02). Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art. 499 do CPC/2015). 6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade. 7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda. Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante. 8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF. Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença. 9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ, RECURSO ESPECIAL Nº 2.095.461 - MG (2022/0204797-3) RELATORA RECORRENTE REPR. MINISTRA NANCY ANDRIGHI). Assim, restando comprovado que os autores cumprem os requisitos legais e que a ré está impossibilitada de outorgar a escritura, impõe-se o reconhecimento do direito dos demandantes à adjudicação compulsória do imóvel.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por STÊNIO DA COSTA PEREIRA e ADRIANA RAMEH DO AMARAL COSTA PEREIRA para determinar a adjudicação compulsória do imóvel descrito no contrato de compromisso de compra e venda (ID 79553909), expedindo-se o respectivo mandado para registro no Cartório de Registro de Imóveis competente ao tempo que, declaro extinta qualquer obrigação pendente entre as partes relativas ao contrato firmado em 18/12/2008. Condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Após o trânsito em julgado, expeça-se o mandado de registro e arquivem-se os autos. Publicado eletronicamente. Registre-se. Intimem-se. Interposta apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazoar e, após, remeta-se o processo ao E. TJ/PB. Por outro lado, com o trânsito em julgado da presente decisão, cumpra-se nos seguintes termos, independente de nova conclusão: 1. Proceda com a evolução da classe para "cumprimento de sentença"; 2. INTIME(M)-SE o(s) promovido(s), para proceder(em) com o recolhimento das custas e demais despesas processuais. Havendo inércia, proceda com o protesto extrajudicial ou inclusão no SERASAJUD, conforme regulado pela CGJ-PB. 3. INTIME-SE a parte promovente para, no prazo de 15 (quinze) dias apresentar requerimento do cumprimento da sentença, observadas as prescrições dos arts. 523 e ss. do CPC. Decorridos estes sem manifestação, e uma vez recolhidas as custas, arquive-se o processo, com baixa. 4. Havendo requerimento da parte interessada, INTIME-SE o devedor, por meio de seu advogado habilitado, para pagar o débito atualizado e seus acréscimos, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação da multa de 10% (dez por cento), na forma do art. 523, caput e §§, do CPC. 4.1. Apresentada impugnação ao cumprimento de sentença, OUÇA-SE o exequente para se manifestar em 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, venha-me o processo concluso. 4.2. Efetuado o pagamento voluntário, se por depósito judicial, LIBERE-SE, por alvará com ordem de transferência, o valor depositado, até o limite do crédito do autor com seus acréscimos, observando-se o quantum devido a parte autora e aquele devidos aos advogados a título de sucumbência, arquivando-se o processo ao final. Acaso apresentado o contrato de honorários até a expedição do alvará, deve-se deduzir do montante da parte credora, a verba honorária (art. 22, § 4º, da Lei 8.906/94). 4.3. Registro que dispondo o advogado da parte de poderes especiais para receber e dar quitação, é possível a expedição de alvará de levantamento em seu nome, o que de pronto fica deferido no caso de eventual requerimento. 5. Decorrido o prazo sem o pagamento, intime-se o exequente para atualizar seu crédito, com inclusão da multa, em 10 (dez) dias, requerendo, ainda, o que entender de direito visando a satisfação da obrigação. Caaporã, datado e assinado pelo sistema. Anderley Ferreira Marques JUIZ DE DIREITO