Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA 7ª VARA CÍVEL DA CAPITAL Processo n. 0827482-67.2024.8.15.2001 S E N T E N Ç A I – RELATÓRIO Vistos etc.
Trata-se de Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial com Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por GYBRAIANA DIAS DE FRANÇA contra VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO, ambas as partes devidamente qualificadas nos autos em epígrafe. A parte autora narra que celebrou com a empresa BMP Money Plus Sociedade de Crédito Direto S.A. (sucedida pela ré) Contrato de Empréstimo com Garantia de Alienação Fiduciária de Imóvel, em 30 de setembro de 2021, tendo por objeto o apartamento n.º 101, localizado no Condomínio Residencial Poeta Adabel Rocha, situado na Rua Ivanise Lopes Lordão, n.º 100, Bairro José Américo, nesta Capital. Alega que, após adimplir doze parcelas, incorreu em inadimplência financeira, o que ocasionou a deflagração do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n.º 9.514/1997. Sustenta a nulidade do procedimento expropriatório sob os argumentos de ausência de intimação pessoal acerca das datas designadas para a realização dos leilões extrajudiciais, cerceando-lhe o direito de purgar a mora ou exercer o direito de preferência, bem como a nulidade do edital de leilão por suposta subavaliação do imóvel, o qual não teria considerado as benfeitorias úteis e voluptuárias (piscina, deck, área gourmet) realizadas após a aquisição. Requereu, em tutela de urgência, a suspensão dos leilões designados e, no mérito, a anulação dos atos expropriatórios. A tutela de urgência foi inicialmente deferida por este Juízo (ID 89922267), determinando a suspensão do leilão designado, sob o fundamento da necessidade de preservação do direito de preferência e contraditório, bem como deferida a gratuidade judiciária à autora. Devidamente citada, a parte promovida apresentou contestação (ID 91477497), arguindo, preliminarmente, a impugnação à justiça gratuita concedida à autora e a perda superveniente do objeto, dada a consolidação da propriedade. No mérito, defendeu a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, aduzindo que a autora foi devidamente constituída em mora e que, após a consolidação da propriedade, foram empreendidos todos os esforços para a intimação acerca das datas dos leilões, inclusive mediante envio de telegramas, mensagens de e-mail e comunicação via aplicativo WhatsApp. Sustentou a validade da avaliação do imóvel, que teria observado as características reais do bem, e pugnou pela improcedência dos pedidos e revogação da liminar. Houve interposição de agravo de instrumento pela parte ré, tendo o egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba negado provimento no recurso. Impugnação à contestação apresentada pela autora (ID 93327093), em que reitera os termos da inicial e refuta as alegações da defesa. Durante a instrução processual, foi realizada audiência (ID 122720071), em que foi ouvida uma testemunha arrolada pela parte autora, além de apresentadas alegações finais remissivas. A parte autora juntou documentos complementares para comprovar a realização de benfeitorias, como contratos de prestação de serviços e projetos arquitetônicos. Vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO Das Preliminares Antes de adentrar ao mérito, cumpre analisar as preliminares suscitadas pela parte ré em sua peça defensiva. Inicialmente, rejeito a impugnação ao benefício da gratuidade judiciária deferido à parte autora. O instituto da assistência judiciária gratuita visa garantir o acesso à justiça àqueles que se encontram em situação de vulnerabilidade econômica, bastando, para tanto, a insuficiência de recursos para arcar com as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios. No caso em tela, a parte promovida não colacionou aos autos fatos novos ou documentos contemporâneos robustos que pudessem modificar a situação fática financeira apresentada pela autora quando do ajuizamento da ação, a qual foi corroborada por seu contracheque e declaração de imposto de renda. A alegação genérica de que a autora adquiriu um imóvel de alto valor ou que extratos bancários antigos (do ano de 2020) apontariam para uma renda incompatível com a benesse não é suficiente para revelar a realidade financeira atual da parte promovente. É cediço que a situação econômica é dinâmica e pode sofrer alterações ao longo do tempo. Ademais, a própria discussão processual acerca do inadimplemento do contrato de empréstimo com garantia fiduciária, que ensejou a consolidação da propriedade do imóvel que serve de moradia, constitui um indicativo veemente, em uma análise perfunctória e lógica, da momentânea incapacidade da parte autora em arcar com as custas do processo sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família. Portanto, mantenho o benefício da gratuidade judiciária anteriormente deferido. Quanto às demais preliminares, como a suposta perda de objeto ou falta de interesse de agir decorrente da consolidação da propriedade, estas também não merecem acolhimento, visto que se confundem com o próprio mérito da demanda, qual seja, a validade ou não dos atos que levaram à expropriação do bem, devendo ser analisadas no momento oportuno. Do Mérito A controvérsia cinge-se à regularidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, regido pela Lei n. 9.514/1997, especificamente quanto à validade das intimações realizadas e à avaliação do bem levado a leilão. O instituto da alienação fiduciária de coisa imóvel é regido por procedimento específico célere e extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/1997. O rito estabelece que, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. O Art. 26 do referido diploma legal determina que o fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, bem como os encargos legais, tributos e contribuições condominiais. Não purgada a mora no referido prazo, o oficial do Registro de Imóveis certificará o fato e promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Após a consolidação da propriedade, inicia-se a fase de alienação do bem, regida pelo artigo 27 da Lei n. 9.514/1997. O fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro da consolidação, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Importante destacar que, com as alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017, foi incluído o §2º-A no artigo 27, o qual estabelece que, para os fins dos leilões públicos (primeiro e segundo), as datas, horários e locais serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Tal medida visa possibilitar ao devedor o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida, somado aos encargos e despesas. Da Regularidade do Procedimento no Caso Concreto Compulsando os autos, verifica-se que o procedimento de consolidação da propriedade observou estritamente os ditames legais. A prova documental carreada ao feito, especificamente o documento de ID 91478381 (pág. 70), demonstra de forma cabal que houve a regular intimação da devedora fiduciante para a purgação da mora, ato realizado por intermédio do Oficial de Registro de Imóveis competente. A autora, contudo, quedou-se inerte, não efetuando o pagamento do débito no prazo legal, o que autorizou a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, ora ré. Não há, portanto, qualquer vício na fase de constituição em mora e consolidação da propriedade. O ponto nevrálgico da demanda reside na suposta ausência de intimação pessoal da autora acerca das datas designadas para a realização dos leilões extrajudiciais. A autora sustenta que não foi cientificada pessoalmente, o que macularia o procedimento de nulidade. A ré, por sua vez, comprova que envidou esforços para comunicar a autora, tendo realizado tentativas de comunicação por via postal (telegramas encaminhados aos endereços contratuais), por e-mail (com comprovants de envio) e até mesmo por meio do aplicativo WhatsApp, em cumprimento ao dever legal, Da Ciência Inequívoca e a Teoria do Pas de nullité sans grief É verdade que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento no sentido da obrigatoriedade da intimação pessoal do devedor acerca da data, horário e local do leilão extrajudicial, nos termos do que preceitua o artigo 27, §2º-A, da Lei n. 9.514/1997. Tal exigência tem por escopo garantir ao devedor a possibilidade de purgar a mora (até a assinatura do auto de arrematação) ou exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel. Contudo, o sistema processual brasileiro é regido pelo princípio da instrumentalidade das formas e pelo brocardo pas de nullité sans grief (não há nulidade sem prejuízo). Isso significa que não se declarará nulo o ato processual ou procedimental que, embora não realizado exatamente na forma prevista em lei, atingiu a sua finalidade sem causar prejuízo à defesa da parte. Nesse diapasão, a jurisprudência pátria, acompanhando o entendimento das Cortes Superiores, tem mitigado a exigência da formalidade estrita da intimação pessoal quando resta comprovado nos autos que o fiduciante teve ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial por outros meios, antes da data designada para o ato. No caso em apreço, a própria conduta da autora evidencia que ela teve pleno conhecimento da designação das hastas públicas. Isso porque a autora ajuizou a presente demanda em 03/05/2024 (ID 89878609), ou seja, antes da realização do primeiro leilão, que estava aprazado para ocorrer a partir de 06/05/2024. Na petição inicial, a autora expressamente menciona ter tomado conhecimento do edital de convocação do leilão, inclusive colacionando prints do site da leiloeira e questionando os termos do edital. Ora, se a autora ajuizou a ação anulatória dias antes da data designada para o leilão, em que se discute justamente a realização deste ato, é forçoso reconhecer que a finalidade da norma — dar ciência ao devedor para que este pudesse tomar providências em defesa do seu patrimônio — foi plenamente atingida. A autora teve tempo hábil para buscar a tutela jurisdicional (o que efetivamente fez), podendo, se assim desejasse e tivesse condições, exercer seu direito de preferência ou purgar a mora. A alegação de desconhecimento ou surpresa, portanto, cai por terra diante da cronologia dos fatos processuais. A jurisprudência colacionada corrobora este entendimento, no sentido de que a ciência inequívoca supre a eventual falha na intimação pessoal formal. Destaco, por oportuno, o seguinte julgado do Tribunal de Justiça de Goiás: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. NULIDADE NÃO VERIFICADA. I. CASO EM EXAME Apelação cível objetivando a reforma de sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de leilão extrajudicial de imóvel, proposta sob o argumento de ausência de intimação pessoal dos devedores sobre a data, local e horário dos leilões realizados após a consolidação da propriedade fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em:(i) verificar se houve intimação pessoal dos devedores para os leilões extrajudiciais;(ii) apurar se houve a ciência inequívoca dos devedores quanto à realização dos leilões de modo a suprir a falta de intimação pessoal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legislação aplicável exige a intimação pessoal do devedor acerca da data e local do leilão extrajudicial. Entretanto, a ciência inequívoca sobre a realização do ato supre a falta de intimação pessoal, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. 4. No caso, está comprovado que os devedores tinham ciência inequívoca da realização dos leilões, conforme documentos acostados aos autos, não havendo nulidade a ser declarada. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação cível conhecida e desprovida. Majoração dos honorários advocatícios de 10 para 12 sobre o valor atualizado da causa, conforme artigo 85, 11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da justiça gratuita. Tese de julgamento:1. A ciência inequívoca dos devedores acerca da realização do leilão extrajudicial supre a falta de intimação pessoal, não acarretando a nulidade do procedimento." (TJGO - 10ª Câmara Cível, AC 57497124220238090051, Relator.: Desembargador Anderson Máximo De Holanda, j. em 27/09/2024-grifei.) Na mesma linha de raciocínio, o Superior Tribunal de Justiça já assentou que não se decreta nulidade se não houver prejuízo e se a ciência for inequívoca: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - T4 - QUARTA TURM, AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, j. em 03/12/2019.) Ademais, especificamente sobre o caso em tela ou casos análogos no âmbito deste Tribunal de Justiça da Paraíba, tem-se o recente entendimento da Quarta Câmara Cível, que reforça a tese de que o ajuizamento da ação antes da data do leilão comprova a ciência da parte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. PRAZO ENTRE OS LEILÕES OBSERVADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento em face de decisão interlocutória que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação anulatória de leilão extrajudicial, ajuizada por devedor fiduciário, sob a alegação de ausência de notificação pessoal e vício no procedimento de consolidação da propriedade. Decisão recorrida indeferiu a antecipação de tutela por ausência de elementos mínimos que evidenciam a plausibilidade do direito alegado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se a ausência de notificação pessoal do devedor acerca do leilão autoriza a anulação do ato; e se a realização do segundo leilão dois dias após o primeiro contraria o prazo previsto no art. 27, 1º, da Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR Não houve demonstração da probabilidade do direito alegado, diante da ausência do contrato de financiamento e da ausência de comprovação de vício formal. A alegação de ausência de notificação pessoal não subsiste, pois o agravante ajuizou a ação antes da realização do segundo leilão, o que demonstra ciência inequívoca do procedimento. O art. 27, 1º, da Lei nº 9.514/1997, permite a realização do segundo leilão dentro de 15 dias após o primeiro, não sendo exigido prazo mínimo entre eles. A marcação para datas consecutivas é juridicamente válida. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “A ciência inequívoca do devedor acerca do leilão extrajudicial afasta a nulidade por ausência de notificação pessoal. O segundo leilão pode ser realizado em data próxima ao primeiro, desde que observado o prazo máximo de 15 dias previsto no art. 27, 1º, da Lei nº 9.514/1997.” VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. (TJPB; 0804585-97.2025.8.15.0000, Rel. Gabinete 08 - Des. Frederico Martinho da Nóbrega Coutinho, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 4ª Câmara Cível, juntado em 04/07/2025.) Destarte, considerando que a autora ajuizou a presente demanda antes da realização do primeiro leilão, bem como tomou ciência do edital de convocação do certame, tem-se por suprida a exigência formal da intimação pessoal, pois comprovada a ciência inequívoca da parte em relação à realização da hasta, não havendo que se falar em nulidade do procedimento expropriatório sob este prisma. Da Suposta Nulidade do Edital e Avaliação das Benfeitorias Por fim, a autora arguiu a nulidade do edital de leilão sob o fundamento de que o preço estipulado para a venda do imóvel estaria defasado, uma vez que não teria considerado as benfeitorias realizadas no apartamento após a sua aquisição (reforma, piscina, deck, etc.). Todavia, tal argumento não se sustenta diante da prova documental produzida pela própria ré. Ao analisar o Laudo de Avaliação juntado aos autos (ID 91478362), elaborado pela ré e que serviu de referência para a definição do preço inicial do leilão, constata-se que o avaliador vistoriou o imóvel e registrou fotograficamente as melhorias existentes. As fotos anexadas ao laudo demonstram o imóvel já com as benfeitorias realizadas pela parte autora (piscina, reformas internas, acabamentos), o que comprova que tais elementos foram devidamente considerados na composição do valor de avaliação de mercado do bem. Ademais, observa-se o lapso temporal entre o relatório feito pela testemunha arrolada na instrução (arquiteta que realizou a obra) e a data do laudo de avaliação trazido pela ré. O laudo da ré é posterior ao término do serviço de benfeitorias, o que reforça a conclusão de que a avaliação base do leilão refletia o estado atual do imóvel, com todos os seus incrementos valorativos. Portanto, não há que se falar em preço vil ou avaliação errônea que justifique a anulação do edital. O valor atribuído para o leilão observou os critérios de mercado e o estado de conservação real do bem, incluindo as acessões mencionadas pela promovente. Rechaça-se, assim, a tese de nulidade do edital. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por GYBRAIANA DIAS DE FRANÇA contra VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO e resolvo o mérito da demanda com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por consequência lógica, REVOGO a tutela de urgência anteriormente concedida (ID 89922267), autorizando o prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel objeto da lide, caso ainda não exauridos. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Todavia, suspendo a exigibilidade de tais verbas, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC, tendo em vista ser a autora beneficiária da gratuidade da justiça, benefício este que mantenho conforme fundamentação supra. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e anotações necessárias. Cumpra-se. João Pessoa, data e assinatura digitais. Lua Yamaoka Mariz Maia Pitanga Juíza de Direito
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA 7ª VARA CÍVEL DA CAPITAL Processo n. 0827482-67.2024.8.15.2001 S E N T E N Ç A I – RELATÓRIO Vistos etc.
Trata-se de Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial com Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por GYBRAIANA DIAS DE FRANÇA contra VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO, ambas as partes devidamente qualificadas nos autos em epígrafe. A parte autora narra que celebrou com a empresa BMP Money Plus Sociedade de Crédito Direto S.A. (sucedida pela ré) Contrato de Empréstimo com Garantia de Alienação Fiduciária de Imóvel, em 30 de setembro de 2021, tendo por objeto o apartamento n.º 101, localizado no Condomínio Residencial Poeta Adabel Rocha, situado na Rua Ivanise Lopes Lordão, n.º 100, Bairro José Américo, nesta Capital. Alega que, após adimplir doze parcelas, incorreu em inadimplência financeira, o que ocasionou a deflagração do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n.º 9.514/1997. Sustenta a nulidade do procedimento expropriatório sob os argumentos de ausência de intimação pessoal acerca das datas designadas para a realização dos leilões extrajudiciais, cerceando-lhe o direito de purgar a mora ou exercer o direito de preferência, bem como a nulidade do edital de leilão por suposta subavaliação do imóvel, o qual não teria considerado as benfeitorias úteis e voluptuárias (piscina, deck, área gourmet) realizadas após a aquisição. Requereu, em tutela de urgência, a suspensão dos leilões designados e, no mérito, a anulação dos atos expropriatórios. A tutela de urgência foi inicialmente deferida por este Juízo (ID 89922267), determinando a suspensão do leilão designado, sob o fundamento da necessidade de preservação do direito de preferência e contraditório, bem como deferida a gratuidade judiciária à autora. Devidamente citada, a parte promovida apresentou contestação (ID 91477497), arguindo, preliminarmente, a impugnação à justiça gratuita concedida à autora e a perda superveniente do objeto, dada a consolidação da propriedade. No mérito, defendeu a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, aduzindo que a autora foi devidamente constituída em mora e que, após a consolidação da propriedade, foram empreendidos todos os esforços para a intimação acerca das datas dos leilões, inclusive mediante envio de telegramas, mensagens de e-mail e comunicação via aplicativo WhatsApp. Sustentou a validade da avaliação do imóvel, que teria observado as características reais do bem, e pugnou pela improcedência dos pedidos e revogação da liminar. Houve interposição de agravo de instrumento pela parte ré, tendo o egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba negado provimento no recurso. Impugnação à contestação apresentada pela autora (ID 93327093), em que reitera os termos da inicial e refuta as alegações da defesa. Durante a instrução processual, foi realizada audiência (ID 122720071), em que foi ouvida uma testemunha arrolada pela parte autora, além de apresentadas alegações finais remissivas. A parte autora juntou documentos complementares para comprovar a realização de benfeitorias, como contratos de prestação de serviços e projetos arquitetônicos. Vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO Das Preliminares Antes de adentrar ao mérito, cumpre analisar as preliminares suscitadas pela parte ré em sua peça defensiva. Inicialmente, rejeito a impugnação ao benefício da gratuidade judiciária deferido à parte autora. O instituto da assistência judiciária gratuita visa garantir o acesso à justiça àqueles que se encontram em situação de vulnerabilidade econômica, bastando, para tanto, a insuficiência de recursos para arcar com as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios. No caso em tela, a parte promovida não colacionou aos autos fatos novos ou documentos contemporâneos robustos que pudessem modificar a situação fática financeira apresentada pela autora quando do ajuizamento da ação, a qual foi corroborada por seu contracheque e declaração de imposto de renda. A alegação genérica de que a autora adquiriu um imóvel de alto valor ou que extratos bancários antigos (do ano de 2020) apontariam para uma renda incompatível com a benesse não é suficiente para revelar a realidade financeira atual da parte promovente. É cediço que a situação econômica é dinâmica e pode sofrer alterações ao longo do tempo. Ademais, a própria discussão processual acerca do inadimplemento do contrato de empréstimo com garantia fiduciária, que ensejou a consolidação da propriedade do imóvel que serve de moradia, constitui um indicativo veemente, em uma análise perfunctória e lógica, da momentânea incapacidade da parte autora em arcar com as custas do processo sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família. Portanto, mantenho o benefício da gratuidade judiciária anteriormente deferido. Quanto às demais preliminares, como a suposta perda de objeto ou falta de interesse de agir decorrente da consolidação da propriedade, estas também não merecem acolhimento, visto que se confundem com o próprio mérito da demanda, qual seja, a validade ou não dos atos que levaram à expropriação do bem, devendo ser analisadas no momento oportuno. Do Mérito A controvérsia cinge-se à regularidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, regido pela Lei n. 9.514/1997, especificamente quanto à validade das intimações realizadas e à avaliação do bem levado a leilão. O instituto da alienação fiduciária de coisa imóvel é regido por procedimento específico célere e extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/1997. O rito estabelece que, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. O Art. 26 do referido diploma legal determina que o fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, bem como os encargos legais, tributos e contribuições condominiais. Não purgada a mora no referido prazo, o oficial do Registro de Imóveis certificará o fato e promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Após a consolidação da propriedade, inicia-se a fase de alienação do bem, regida pelo artigo 27 da Lei n. 9.514/1997. O fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro da consolidação, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Importante destacar que, com as alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017, foi incluído o §2º-A no artigo 27, o qual estabelece que, para os fins dos leilões públicos (primeiro e segundo), as datas, horários e locais serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Tal medida visa possibilitar ao devedor o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida, somado aos encargos e despesas. Da Regularidade do Procedimento no Caso Concreto Compulsando os autos, verifica-se que o procedimento de consolidação da propriedade observou estritamente os ditames legais. A prova documental carreada ao feito, especificamente o documento de ID 91478381 (pág. 70), demonstra de forma cabal que houve a regular intimação da devedora fiduciante para a purgação da mora, ato realizado por intermédio do Oficial de Registro de Imóveis competente. A autora, contudo, quedou-se inerte, não efetuando o pagamento do débito no prazo legal, o que autorizou a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, ora ré. Não há, portanto, qualquer vício na fase de constituição em mora e consolidação da propriedade. O ponto nevrálgico da demanda reside na suposta ausência de intimação pessoal da autora acerca das datas designadas para a realização dos leilões extrajudiciais. A autora sustenta que não foi cientificada pessoalmente, o que macularia o procedimento de nulidade. A ré, por sua vez, comprova que envidou esforços para comunicar a autora, tendo realizado tentativas de comunicação por via postal (telegramas encaminhados aos endereços contratuais), por e-mail (com comprovants de envio) e até mesmo por meio do aplicativo WhatsApp, em cumprimento ao dever legal, Da Ciência Inequívoca e a Teoria do Pas de nullité sans grief É verdade que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento no sentido da obrigatoriedade da intimação pessoal do devedor acerca da data, horário e local do leilão extrajudicial, nos termos do que preceitua o artigo 27, §2º-A, da Lei n. 9.514/1997. Tal exigência tem por escopo garantir ao devedor a possibilidade de purgar a mora (até a assinatura do auto de arrematação) ou exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel. Contudo, o sistema processual brasileiro é regido pelo princípio da instrumentalidade das formas e pelo brocardo pas de nullité sans grief (não há nulidade sem prejuízo). Isso significa que não se declarará nulo o ato processual ou procedimental que, embora não realizado exatamente na forma prevista em lei, atingiu a sua finalidade sem causar prejuízo à defesa da parte. Nesse diapasão, a jurisprudência pátria, acompanhando o entendimento das Cortes Superiores, tem mitigado a exigência da formalidade estrita da intimação pessoal quando resta comprovado nos autos que o fiduciante teve ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial por outros meios, antes da data designada para o ato. No caso em apreço, a própria conduta da autora evidencia que ela teve pleno conhecimento da designação das hastas públicas. Isso porque a autora ajuizou a presente demanda em 03/05/2024 (ID 89878609), ou seja, antes da realização do primeiro leilão, que estava aprazado para ocorrer a partir de 06/05/2024. Na petição inicial, a autora expressamente menciona ter tomado conhecimento do edital de convocação do leilão, inclusive colacionando prints do site da leiloeira e questionando os termos do edital. Ora, se a autora ajuizou a ação anulatória dias antes da data designada para o leilão, em que se discute justamente a realização deste ato, é forçoso reconhecer que a finalidade da norma — dar ciência ao devedor para que este pudesse tomar providências em defesa do seu patrimônio — foi plenamente atingida. A autora teve tempo hábil para buscar a tutela jurisdicional (o que efetivamente fez), podendo, se assim desejasse e tivesse condições, exercer seu direito de preferência ou purgar a mora. A alegação de desconhecimento ou surpresa, portanto, cai por terra diante da cronologia dos fatos processuais. A jurisprudência colacionada corrobora este entendimento, no sentido de que a ciência inequívoca supre a eventual falha na intimação pessoal formal. Destaco, por oportuno, o seguinte julgado do Tribunal de Justiça de Goiás: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. NULIDADE NÃO VERIFICADA. I. CASO EM EXAME Apelação cível objetivando a reforma de sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de leilão extrajudicial de imóvel, proposta sob o argumento de ausência de intimação pessoal dos devedores sobre a data, local e horário dos leilões realizados após a consolidação da propriedade fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em:(i) verificar se houve intimação pessoal dos devedores para os leilões extrajudiciais;(ii) apurar se houve a ciência inequívoca dos devedores quanto à realização dos leilões de modo a suprir a falta de intimação pessoal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legislação aplicável exige a intimação pessoal do devedor acerca da data e local do leilão extrajudicial. Entretanto, a ciência inequívoca sobre a realização do ato supre a falta de intimação pessoal, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. 4. No caso, está comprovado que os devedores tinham ciência inequívoca da realização dos leilões, conforme documentos acostados aos autos, não havendo nulidade a ser declarada. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação cível conhecida e desprovida. Majoração dos honorários advocatícios de 10 para 12 sobre o valor atualizado da causa, conforme artigo 85, 11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da justiça gratuita. Tese de julgamento:1. A ciência inequívoca dos devedores acerca da realização do leilão extrajudicial supre a falta de intimação pessoal, não acarretando a nulidade do procedimento." (TJGO - 10ª Câmara Cível, AC 57497124220238090051, Relator.: Desembargador Anderson Máximo De Holanda, j. em 27/09/2024-grifei.) Na mesma linha de raciocínio, o Superior Tribunal de Justiça já assentou que não se decreta nulidade se não houver prejuízo e se a ciência for inequívoca: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - T4 - QUARTA TURM, AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, j. em 03/12/2019.) Ademais, especificamente sobre o caso em tela ou casos análogos no âmbito deste Tribunal de Justiça da Paraíba, tem-se o recente entendimento da Quarta Câmara Cível, que reforça a tese de que o ajuizamento da ação antes da data do leilão comprova a ciência da parte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. PRAZO ENTRE OS LEILÕES OBSERVADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento em face de decisão interlocutória que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação anulatória de leilão extrajudicial, ajuizada por devedor fiduciário, sob a alegação de ausência de notificação pessoal e vício no procedimento de consolidação da propriedade. Decisão recorrida indeferiu a antecipação de tutela por ausência de elementos mínimos que evidenciam a plausibilidade do direito alegado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se a ausência de notificação pessoal do devedor acerca do leilão autoriza a anulação do ato; e se a realização do segundo leilão dois dias após o primeiro contraria o prazo previsto no art. 27, 1º, da Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR Não houve demonstração da probabilidade do direito alegado, diante da ausência do contrato de financiamento e da ausência de comprovação de vício formal. A alegação de ausência de notificação pessoal não subsiste, pois o agravante ajuizou a ação antes da realização do segundo leilão, o que demonstra ciência inequívoca do procedimento. O art. 27, 1º, da Lei nº 9.514/1997, permite a realização do segundo leilão dentro de 15 dias após o primeiro, não sendo exigido prazo mínimo entre eles. A marcação para datas consecutivas é juridicamente válida. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “A ciência inequívoca do devedor acerca do leilão extrajudicial afasta a nulidade por ausência de notificação pessoal. O segundo leilão pode ser realizado em data próxima ao primeiro, desde que observado o prazo máximo de 15 dias previsto no art. 27, 1º, da Lei nº 9.514/1997.” VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. (TJPB; 0804585-97.2025.8.15.0000, Rel. Gabinete 08 - Des. Frederico Martinho da Nóbrega Coutinho, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 4ª Câmara Cível, juntado em 04/07/2025.) Destarte, considerando que a autora ajuizou a presente demanda antes da realização do primeiro leilão, bem como tomou ciência do edital de convocação do certame, tem-se por suprida a exigência formal da intimação pessoal, pois comprovada a ciência inequívoca da parte em relação à realização da hasta, não havendo que se falar em nulidade do procedimento expropriatório sob este prisma. Da Suposta Nulidade do Edital e Avaliação das Benfeitorias Por fim, a autora arguiu a nulidade do edital de leilão sob o fundamento de que o preço estipulado para a venda do imóvel estaria defasado, uma vez que não teria considerado as benfeitorias realizadas no apartamento após a sua aquisição (reforma, piscina, deck, etc.). Todavia, tal argumento não se sustenta diante da prova documental produzida pela própria ré. Ao analisar o Laudo de Avaliação juntado aos autos (ID 91478362), elaborado pela ré e que serviu de referência para a definição do preço inicial do leilão, constata-se que o avaliador vistoriou o imóvel e registrou fotograficamente as melhorias existentes. As fotos anexadas ao laudo demonstram o imóvel já com as benfeitorias realizadas pela parte autora (piscina, reformas internas, acabamentos), o que comprova que tais elementos foram devidamente considerados na composição do valor de avaliação de mercado do bem. Ademais, observa-se o lapso temporal entre o relatório feito pela testemunha arrolada na instrução (arquiteta que realizou a obra) e a data do laudo de avaliação trazido pela ré. O laudo da ré é posterior ao término do serviço de benfeitorias, o que reforça a conclusão de que a avaliação base do leilão refletia o estado atual do imóvel, com todos os seus incrementos valorativos. Portanto, não há que se falar em preço vil ou avaliação errônea que justifique a anulação do edital. O valor atribuído para o leilão observou os critérios de mercado e o estado de conservação real do bem, incluindo as acessões mencionadas pela promovente. Rechaça-se, assim, a tese de nulidade do edital. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por GYBRAIANA DIAS DE FRANÇA contra VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO e resolvo o mérito da demanda com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por consequência lógica, REVOGO a tutela de urgência anteriormente concedida (ID 89922267), autorizando o prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel objeto da lide, caso ainda não exauridos. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Todavia, suspendo a exigibilidade de tais verbas, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC, tendo em vista ser a autora beneficiária da gratuidade da justiça, benefício este que mantenho conforme fundamentação supra. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e anotações necessárias. Cumpra-se. João Pessoa, data e assinatura digitais. Lua Yamaoka Mariz Maia Pitanga Juíza de Direito