Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: LOCARSUL SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados do(a)
AUTOR: FREDDY HENRIQUE ARAUJO QUIRINO - PB20309, JOEL DE SOUSA BORGES - PB34401
REU: TIAGO PEREIRA LINS Advogado do(a)
REU: WILKISON RODRIGUES MENDES - PB21857 SENTENÇA
1ª VARA REGIONAL CÍVEL DE MANGABEIRA - ACERVO A Processo número - 0800094-57.2022.8.15.2003 CLASSE: DESPEJO (92) ASSUNTO(S): [Despejo para Uso Próprio]
Vistos. RENT NORDESTE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS BANCÁRIOS E MARKETING LTDA, devidamente representada, ajuizou a presente AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA em desfavor de TIAGO PEREIRA LINS, já qualificado. Alegou, em síntese, que: 1) locou ao demandado um imóvel situado na Rua Agricultor Antônio Tomaz da Silva, n° 64, apto 201, bairro Valentina de Figueredo, CEP: 58.063-043, João Pessoa-PB; 2) o Contrato de Locação celebrado entre as partes tinha como prazo de vigência de 12 (doze) meses, contados a partir do dia 08/10/2021 até o dia 07/10/2022; 3) quanto aos pagamentos dos alugueres, obriga-se o locatário a efetuá-los todo dia 8 (oito) de cada mês, sendo o primeiro vencimento no dia 08/11/2021 e assim sucessivamente até findar a locação; 4) os alugueres foram quitados até o mês de outubro, com o pagamento da entrada no valor de R$ 700,00 (setecentos reais) e o valor da fiança, no valor de, também, R$ 700,00 (setecentos reais), no entanto, a partir do mês de novembro de 2021 e dezembro de 2021 deixou de ser cumprida a obrigação; 5) também restou acordado que o locatário deveria efetuar todos os pagamentos referentes à água, energia elétrica, IPTU, entre outros, no entanto, não foi realizado o pagamento da conta de água nos meses de outubro, novembro e dezembro de 2021, tampouco da conta de energia nos meses de outubro e novembro de 2021, o qual totaliza-se no valor de R$ 292,68 (Duzentos e Noventa e Oito Reais e Sessenta e Dois Centavos). Ao final, pugnou pela concessão de tutela antecipada, para desocupação do imóvel, bem como pela procedência da ação para declarar a rescisão contratual, com a condenação do réu ao pagamento de prestações locatícias e encargos da locação, vencidas e vincendas no decurso da Lide, além de multa pela mora pactuada em 20% (vinte por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês. Juntou documentos. Em decisão fundamentada (ID 62712664), foi indeferido o pedido de gratuidade judiciária formulado pela parte autora. No ID 69055378, a parte promovente informou que o demandado havia entregue o imóvel, subsistindo o pedido de cobrança. O promovido apresentou contestação no ID 105560894, aduzindo, em seara preliminar, a falta de interesse processual, face a ausência de de tentativa prévia de composição amigável. No mérito, alegou, em suma, que: 1) enfrentou dificuldades financeiras, decorrentes da instabilidade de sua atividade profissional durante o período todo período pandêmico; 2) tais dificuldades foram comunicadas ao Requerente, que se mostrou inflexível em renegociar os débitos em atraso; 3) sempre pautou sua conduta pela boa-fé objetiva, tendo inclusive entregue o imóvel ao locador; 4) a aplicação de multa diária e honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor devido afronta o princípio da proporcionalidade, uma vez que geram valores desarrazoados e incompatíveis com a realidade econômica do locatário. Ao final, pugnou pelo acolhimento da preliminar suscitada ou, alternativamente, pela improcedência do pedido. Impugnação à contestação no ID 107249252. As partes não pugnaram pela produção de novas provas. No ID 111648858, foi determinada a intimação da parte demandada para que apresentasse documentos que demonstrassem a hipossuficiência alegada, sob pena de indeferimento do pedido de gratuidade. Já no ID 113086273, a parte autora requereu a alteração do polo ativo, aduzindo que houve uma alteração promovida em seu contrato social, passando a ser registrada na Junta Comercial do Estado da Paraíba como LOCARSUL SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA. A parte promovida, por sua vez, no ID 113131214, requereu a juntada de diversos documentos (IDs 113131216/113131220). É O RELATÓRIO. DECIDO. Antes de qualquer outra coisa, é mister apreciar a matéria suscitada em sede de preliminar pela parte promovida. DA PRELIMINAR Falta de interesse processual Em sede de preliminar, a parte promovida suscitou a ausência de pretensão resistida, aduzindo que houve a falta de prequestionamento pela via administrativa. No entanto, resulta viável juridicamente o pedido formulado na inicial, inexistindo comando legal que estabeleça o esgotamento das vias administrativas para que o jurisdicionado possa acionar a Justiça. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE/INEXIGIBILIDADE DE DESCONTO EM FOLHA DE PAGAMENTO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INDEFERIMENTO DA INICIAL POR DESATENDIMENTO À ORDEM DE EMENDA. NARRATIVA FÁTICA E DOCUMENTOS QUE CORRESPONDEM À PRETENSÃO DO AUTOR. DECISÃO CASSADA PARA PROSSEGUIMENTO DO FEITO. ART. 1.013, § 3º, DO CPC. PROCESSO EM CONDIÇÕES DE JULGAMENTO. TEORIA DA CAUSA MADURA. PRELIMINAR DE CONTESTAÇÃO. AUSÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA. INOCORRÊNCIA. DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DA VIA ADMINISTRATIVA. MÉRITO. EMPRÉSTIMO CONSIGNADO. CONTRATAÇÃO DEMONSTRADA. ALEGAÇÃO DE NÃO RECEBIMENTO DOS VALORES CONTRATADOS. NOVO EMPRÉSTIMO PARA AMORTIZAR ANTERIOR. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA PROSSEGUIMENTO DO FEITO COM JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. 1. É possível o deferimento da petição inicial quando há a narração adequada dos fatos, fundamentos jurídicos do pedido e a apresentação dos documentos solicitados a fim de viabilizar a pretensão. 2. Pela teoria da causa madura, se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito da lide (art. 1.013, § 3º, CPC). 3. Não há exigência legal do esgotamento da via administrativa para interposição de ação na via judicial, ainda mais quando a alegação da inicial é de inexistência de débito e de nulidade contratual. 4. “Existente nos autos a prova da contratação do empréstimo, bem como, da disponibilização do crédito na conta corrente da autora, tendo em vista quitação de outro financiamento, deve ser julgado improcedente o pedido de declaração de inexistência de débito, bem como indenização por danos morais e repetição do indébito”. (TJPR - 15ª C. Cível - 0000964-80.2018.8.16.0150 - Santa Helena - Rel.: Desembargador Jucimar Novochadlo - J. 18.09.2019). 5. Não preenchidos os requisitos do artigo 80, do Código de Processo Civil, não há que se falar em litigância de má-fé. (TJPR - 15ª C.Cível - 0082657-72.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FABIO ANDRE SANTOS MUNIZ - J. 08.02.2021) (TJ-PR - APL: 00826577220198160014 Londrina 0082657-72.2019.8.16.0014 (Acórdão), Relator: Fabio Andre Santos Muniz, Data de Julgamento: 08/02/2021, 15ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/02/2021) (Grifei) Dessa forma, NÃO ACOLHO a preliminar suscitada. PREFACIALMENTE Pedido de gratuidade judiciária formulado pela parte promovida A parte promovida pugnou pelo benefício da gratuidade judiciária, aduzindo não ter condições de arcar comas custas do processo e eventuais outras despesas. No caso dos autos, o demandado informou que é músico e declarou não possuir condições de arcar com as custas do processo. Com efeito, tal afirmação feita pelo promovido goza de presunção de veracidade, e somente pode ser afastada mediante prova inequívoca em contrário. Portanto, se mostra possível,
no caso vertente, a concessão da assistência judiciária gratuita. Assim, os elementos constantes nos autos demonstram condições pessoais suficientes para o deferimento da gratuidade de justiça ao demandado, razão pela qual DEFIRO O BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA à parte autora, nos termos do art. 98, do CPC. DO MÉRITO Insta ressaltar que o presente feito comporta julgamento antecipado da lide, consoante o disposto no art. 355, I, do CPC. É que a matéria sobre a qual versam os autos é unicamente de direito, não se fazendo, portanto, necessária a produção de prova em audiência, sendo que as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. 1. Da rescisão contratual e despejo No caso, a autora fez prova do contrato de locação firmado entre o litigante, conforme documento de ID 53141365, cuja veracidade a parte promovida não se insurgiu. Todavia, o pedido de despejo resta prejudicado face a desocupação pelo promovido do imóvel objeto da lide. Segundo o eminente Nelson Nery Júnior, “(...) existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático (...)” ( Nery Júnior, Nelson. Código de processo civil comentado e legislação extravagante: atualizado até 1° de março de 2006 / Nelson Nery Júnior, Rosamaria de Andrade Nery. – 9. ed. Ver., atual. E ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 436). A falta de uma das condições da ação pode ser reconhecida, de ofício, em qualquer tempo e grau de jurisdição, nos termos do artigo 485, § 3º, do Código de Processo Civil. A respeito: "No CPC, a matéria relativa a pressupostos processuais, perempção, litispendência, coisa julgada e condições de admissibilidade da ação pode ser apreciada, de ofício, em qualquer tempo e grau de jurisdição ordinária, enquanto não proferida a sentença de mérito" (Acórdão unânime da 1ª Turma do STF de 27.04.84, em Ag. Rg. No Agravo n. 95.837/GO, relator Ministro Alfredo Buzaid; RTJ 112/1.164). Logo, tendo ocorrido a perda superveniente do objeto da presente, sendo inócua a continuidade do feito, no que se refere à rescisão contratual requerida na inicial. Dessa forma, com desocupação do imóvel, houve o encerramento do contrato de locação firmado entre as partes, restando prejudicada a análise do pedido de rescisão contratual e despejo, ante a sua clara perda de objeto. 2. Da cobrança de aluguéis e acessórios No caso em comento, não houve impugnação específica dos fatos narrados na inicial, tendo a promovida sido citada por edital e tendo sua curadora apresentado contestação por negativa geral. Logo, não havendo, portanto, prova de que tenham sido pagos os alugueis dos meses citados, é de se reconhecer o direito da autora cobrar os valores não adimplidos, bem como os que se vencerem até a efetiva desocupação do imóvel. Ainda segundo o contrato firmado, mais especificamente na cláusula primeira, ficou estabelecido que a locatária arcaria com as faturas de consumo de água e energia, sendo que não foram comprovados os respectivos pagamentos, restando também demonstrado o direito do promovente de cobrá-los: “Para restituir o imóvel o (a) LOCATÁRIO(a) se obriga: a) A promover a entrega provisória para realização de vistoria; b) A acompanhar e assinar o TERMO DE VISTORIA DE SAÍDA, para constatação do real estado do imóvel e avaliação dos reparos a serem feitos; c) A entregar todas as cópias das chaves do imóvel, quer interna quer externa; d) A dar aviso com antecedência de 30 (trinta) dias e apresentar todas as contas de água, luz, impostos e demais encargos de sua responsabilidade, inclusive no que se refere ao consumo de seu direito cobrado na próxima fatura pelos órgãos competentes; e) A promover reparo dos danos constatados na vistoria, utilizando materiais e acessórios dos mesmos padrões ora existente no imóvel. Não fazendo tais reparos, eles serão feitos pelo Proprietário e comprovados por dois orçamentos de profissionais idôneos, para fixação das responsabilidades; f) Apresentar os comprovantes de pagamento quitados relativos ao IPTU e TCR, ou outros encargos de sua responsabilidade como taxa de incêndio, etc”. Por envolver questão impeditiva ou extintiva do direito do autor, incumbia à parte ré o ônus de provar, de forma clara e induvidosa, ter efetivamente se desobrigado do pagamento dos aluguéis e encargos reclamados (inciso II do artigo 373 do Código de Processo Civil). Contudo não o fez, em que pese ter sido intimado para se manifestar acerca da produção de novas provas. Neste sentido: APELAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS - INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA - FATO IMPEDITIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR - ÔNUS DA PROVA - RÉU. 1. A prova da existência de algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor compete ao réu, nos termos do artigo 373, II do Código de Processo Civil. 2. Não se desincumbindo a ré do ônus que lhe competia, verifica-se que, de fato, a sua inadimplência corresponde ao descrito na peça de ingresso. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.162728-5/002, Relator(a): Des.(a) Maurílio Gabriel, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/07/2022, publicação da súmula em 27/07/2022) Enfim, não havendo, portanto, prova de que os aluguéis e demais encargos tenham sido pagos, é de se reconhecer o direito do promovente em cobrar os valores não adimplidos. 3. Da multa de 9% e juros pelo descumprimento do contrato A parte autora requereu a aplicação de multa de 9% sobre o valor do aluguel, nos termos da cláusula quarta, do contrato de aluguel, previstos em razão da infração a qualquer de uma das cláusulas e condições. Em análise ao contrato de aluguel (ID 53141365), observa-se que a cláusula quarta, assim dispõe: “CLÁUSULA QUARTA – DO PAGAMENTO O pagamento do aluguel mensal fora do prazo previsto na cláusula anterior implicará na cobrança de multa de 9% (Nove por cento) quando pago após o vencimento, acrescido de juros de 0,033% ao dia de atraso, sendo encaminhado no 10° (Décimo) ia de atraso para o Cartório de Protesto desta comarca ou comunicação via correios, além da inclusão do CPF do inadimplente nos meios de restrições, após o 20° (vigésimo) ao DEPARTAMENTO JURIDICO da empresa e/ou ADVOGADOS para cobrança. Nesta hipótese, serão ainda devidas pelos LOCATÁRIOS, as despesas decorrentes de honorários advocatícios de 20% (Vinte por cento) sobre o valor da causa e ou cobrança extra judicial. Em caso de atraso de igual ou superior a 30 dias será cobrado juros de 1% mais correção monetária. Bem como assim correção oficial sem prejuízo das demais cláusulas inseridas neste contrato. O(A) LOCATÁRIO(a) desde de já autoriza ao LOCADOR, emitir em seu CPF todos os boletos necessários para o cumprimento de todas as cláusulas de pagamentos”. Logo, não havendo prova de que os aluguéis tenham sido efetivamente pagos, e tendo a parte autora arguido a mora no pagamento, é de se reconhecer como devida a aplicação de multa, diante da expressa previsão contratual. DISPOSITIVO Assim sendo, à vista do quanto exposto e mais que dos autos consta, reconheço a PERDA DO OBJETO em relação ao pedido de rescisão contratual e despejo da parte promovida, extinguindo o processo sem resolução do mérito neste ponto, com base no art. 485, VI, do CPC, ao tempo em que JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pleito autoral, para: 1- condenar a promovida a pagar à autora os aluguéis dos meses de novembro/2021 até a data da efetiva saída do imóvel, acrescidos da multa e juros contratuais, além dos valores referentes às faturas de água e energia não pagas, tudo devidamente atualizado, incidindo juros a partir da citação e correção monetária a partir do vencimento do que não foi adimplido, ambos pela taxa SELIC (observando o disposto nos §§§ 1º, 2º e 3º, do art. 406, do CC), cujo montante será apurado em liquidação de sentença; 2 - condenar a promovida a pagar a multa prevista na cláusula 4ª do contrato firmado entre os litigantes. Condeno a parte ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, sobre o valor da condenação, estes no percentual de 20% do valor da condenação, a teor do §2º do art. 85 do CPC, com a ressalva do §3º, do art. 98, do mesmo diploma processual retro. Transitada em julgado a sentença, intime-se a parte autora para, querendo, em 15 (quinze) dias, requerer o que entender de direito. Decorrido o prazo retro e permanecendo inerte a parte, arquive-se com baixa na distribuição. P.I.R. João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] Leila Cristiani Correia de Freitas e Sousa Juíza de Direito