Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: LOJAS LE BISCUIT S/A.
REU: PORTAL E FUTURA ADMINISTRADORA DE BENS LTDA. DECISÃO Trata de “Ação Renovatória c/c Revisional” proposta por CVLB BRASIL S/A (Lojas Le Biscuit S/A) em face de PORTAL E FUTURA ADMINISTRADORA DE BENS LTDA., ambos devidamente qualificados. A parte autora narra, em apertada síntese, que busca a renovação do contrato de locação do salão comercial denominado âncora 2, situado no térreo do Mangabeira Shopping Center. Aduz que o contrato de locação foi celebrado em dezembro de 2012, com vigência de 120 meses, com término para 29/11/2024. Destaca que as partes ajustaram o pagamento do custo total de ocupação (CTO) em percentual correspondente a 3% sobre o faturamento da autora e que, além do custo total de ocupação variável, o contrato prevê garantia mínima mensal, de forma escalonada, e que hoje corresponde a R$ 74.002,05 (setenta e quatro mil, dois reais e cinco centavos). Requer, em sede de tutela, a fixação do valor da garantia mensal, relativa ao “CTO”, em R$ 59.201,04 (cinquenta e nove mil, duzentos e um reais e quatro centavos), equivalente a 80% do valor vigente. No mérito, pugna pela renovação nos termos acima propostos, de 30/11/2024 a 29/11/2029, com a manutenção do custo total de ocupação variável sobre o faturamento bruto da loja (3,0%) e a redução da garantia mínima mensal - relativa ao “CTO” - para R$ 50.300,00 (cinquenta mil e trezentos reais), ou, em valor menor eventualmente apontado na perícia que será realizada nesta demanda. Juntou documentos. Petição da parte autora informando e comprovando o recolhimento das custas processuais. É o relatório. Decido. Da tutela de urgência Prevê o CPC, em seus arts.294 e seguintes, a existência de tutelas provisórias, de urgência (cautelares e antecipadas) e evidência, concedidas em caráter antecedente ou incidental. No caso em análise, tem-se a espécie tutela provisória de urgência, prevista no art.300 do CPC, o qual dispõe: “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo.” E continua em seu §3º: “A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”. São, portanto, requisitos concorrentes: a probabilidade do direito, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, e a reversibilidade dos efeitos da decisão. Nos contratos de locação de espaço em shopping centers, na fixação do valor do locativo são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, as opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal na locação de espaço em shopping center e que são alheios ao valor meramente de mercado. Frente às singularidades que diferenciam essa espécie de contrato, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 é claro ao dispor que “nas relações entre os lojistas e os empreendedores do shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos”. Em outras palavras, nos contratos celebrados entre o lojista e o empreendedor, têm especial relevo os princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Esse, aliás, foi o entendimento do C. STJ no REsp 1.409.849/PR, que, com amparo nos princípios do pacta sunt servanda e da autonomia da vontade, decidiu-se pela validade da cláusula contratual que prevê o pagamento do aluguel em duplicidade no mês de dezembro. Segundo destacou-se no voto condutor do acórdão, “o controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia”. É certo que o art. 479 do CC/02 admite a revisão do contrato na hipótese de excessiva onerosidade superveniente e o art. 317 do mesmo diploma legal autoriza o juiz a revisar as prestações em decorrência de desequilíbrio ou desproporção superveniente com origem em motivos imprevisíveis. Todavia, em um cenário forçosamente de penúria instrutória, considerando os fatos narrados no pedido inicial e os documentos que o acompanham, conquanto relevante a fundamentação apresentada, mostra-se incabível, neste momento, a concessão da tutela de urgência pleiteada. Nesse sentido, a jurisprudência mais recente: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIA L. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. FIXAÇÃO DO ALUGUEL. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO. ART. 54 DA LEI 8.245/91. AUTONOMIA PRIVADA E PACTA SUNT SERVANDA. 1. Fixação dos aluguéis em ação renovatória de locação em shopping center com base no que apurado pela perícia acerca do valor de mercado, em oposição ao que expressamente fixado no contrato. 2. O controle judicial sobre eventuais cláusulas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia. 3. Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 4. "Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante - locatário ou locador - o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato 8. Recurso especial conhecido e provido." (REsp n. 1.947.694/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2021, DJe de 16/9/2021.) 5. A parte autora resignou-se com a conclusão do Tribunal local, acerca da imputação da sucumbência, deixando de interpor competente recurso especial. Nesta conjuntura, não há acolher-se agora, em sede de agravo interno, fundamentação que deveria ter suportado autônomo recurso especial por ela interposto. Preclusão reconhecida. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.902.149/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.) Não se vislumbra, nos autos, risco ao resultado útil da presente demanda. Ademais, nessa fase embrionária do feito, necessária a triangularização da relação processual e, por conseguinte, do contraditório, para fins de aquilatar acerca da alegada ilegalidade.
Poder Judiciário da Paraíba Fórum Regional de Mangabeira 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira – ACERVO B PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). PROCESSO N. 0833580-68.2024.8.15.2001 [Direito de Preferência].
Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência requerido pela parte autora. Determinações: a) Cite a promovida, preferencialmente por meio eletrônico, e somente em caso de impossibilidade, por meio de carta com AR, para apresentar resposta, no prazo de 15 dias úteis, cientificando-lhe que a ausência de resposta implicará revelia, o que poderá resultar presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial (art. 334 e 335, ambos do CPC). Registro, por fim, que na peça contestatória deverá constar e-mail e telefone celular (Whatsapp) da parte promovida e de seus respectivos advogados; b) Considerando que as audiências de conciliação atinentes à matéria dos autos demonstram ser infrutíferas quando realizadas na fase inaugural do processo, tão somente atrasando a marcha processual, DEIXO de designar audiência de conciliação, sem prejuízo de sua ulterior designação, caso se evidencie viável a autocomposição das partes; c) Apresentada contestação, intime a parte autora para fins de impugnação (art. 351 do CPC). A parte autora foi intimada para ciência pelo gabinete através do Diário Eletrônico. CUMPRA. JOÃO PESSOA, datado e assinado pelo sistema. ASCIONE ALENCAR LINHARES JUIZ(A) DE DIREITO