Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: LEILA SANGUINETTI GOUVEIA
REU: META INCORPORACOES LTDA SENTENÇA EMENTA: AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL CONFESSADO. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. PRESCRIÇÃO. QUITAÇÃO PRESUMIDA. NÃO CONFIGURAÇÃO. INÉRCIA DA AUTORA EM CONSIGNAR O PAGAMENTO. IMPROCEDÊNCIA.
Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0847962-66.2024.8.15.2001 [Adjudicação Compulsória] Vistos etc. 1. RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, proposta por LEILA SANGUINETTI GOUVEIA, em face de META INCORPORACOES LTDA, partes devidamente qualificadas nos autos. A autora, em sede de inicial, alega que firmou contrato de promessa de compra e venda com a empresa Meta Incorporações Ltda., em 2000, para aquisição do apartamento nº 203 do Edifício Blue Tower Residence, pelo valor de R$ 41.900,00. Alega ter quitado aproximadamente 94% do valor ajustado, mas não conseguiu efetuar o pagamento do saldo restante em razão da inércia da empresa, que se recusava a recebê-lo. Sustenta que, desde então, arcou integralmente com as despesas do imóvel, como IPTU, energia e condomínio, figurando inclusive como proprietária perante a Prefeitura de João Pessoa. Afirma que a ré, mesmo após mais de 17 anos sem cobrança das parcelas remanescentes, ofereceu o imóvel em penhora em execução fiscal, agindo de má-fé ao desconsiderar a venda anterior. Defende que o débito remanescente está prescrito, configurando quitação integral do imóvel, e que, diante da recusa da ré em outorgar a escritura definitiva, faz jus à adjudicação compulsória. Ao final, pugnou pela total procedência da ação, com a adjudicação compulsória do apartamento nº 203 do Edifício Blue Tower Residence em seu nome, mediante lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda e posterior registro no cartório competente, além da condenação da ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 20%. Custas iniciais recolhidas, conforme id 97350927. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação no id 110387913, sustentando, no mérito, que a parte promovente encontrava-se inadimplente com a contraprestação correta que o contrato lhe impõe. E, além da nitidez das cláusulas contratuais quanto à obrigação da parte Contratante, o ordenamento jurídico pátrio dá guarida à parte Promovida, permitindo que a parte lesada pelo inadimplemento, ainda que parcial, exija o cumprimento do contrato. Não havendo prescrição do direito potestativo, não há que se falar em quitação. Contudo, havendo depósito voluntário do valor atualizado da dívida, a parte Promovida não se opõe à adjudicação do imóvel. Impugnação à contestação no id 112079143. Instadas se ainda teriam provas a produzir (id 110396334), as partes mantiveram-se inertes. É o relatório do necessário. DECIDO. 2. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre destacar que o presente processo se encontra isento de qualquer vício ou nulidade, uma vez que toda a instrução obedeceu aos ditames legais. Logo, o feito comporta julgamento antecipado, ante o desinteresse na produção de novas provas, como estabelece o art. 355, I, do CPC A Ação de Adjudicação Compulsória é o instrumento processual adequado ao promitente comprador que, tendo cumprido integralmente suas obrigações contratuais, depara-se com a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. A sentença substitui a declaração de vontade não emitida, servindo como título hábil ao registro imobiliário. O instituto encontra fundamento nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Este último é categórico: "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor (...) a outorga da escritura definitiva de compra e venda (...); e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." A natureza jurídica da ação exige, como pressuposto inafastável, a demonstração inequívoca da quitação integral do preço ajustado. Sem essa comprovação, o direito à adjudicação não se consolida, sob pena de violação frontal ao princípio da exceptio non adimpleti contractus. No caso concreto, a própria autora confessa na petição inicial o inadimplemento de R$ 2.451,50, correspondente ao saldo remanescente do preço pactuado. Esse reconhecimento, por si só, descaracteriza o cumprimento integral do contrato. O pagamento exige a integralidade da prestação (art. 313, CC). Havendo confissão expressa de saldo devedor, o requisito da quitação integral não restou preenchido. A tese da autora fundamenta-se na premissa de que o transcurso do prazo prescricional resultaria na automática quitação presumida. Esse raciocínio não resiste ao rigor técnico-jurídico que rege o direito das obrigações. A prescrição implica a perda da pretensão de exigir judicialmente o cumprimento da obrigação, mas o direito subjetivo não se extingue, posto que, a obrigação civil transforma-se em obrigação natural, despojada apenas da exigibilidade coercitiva. A dívida subsiste no plano fático. Ademais, a quitação, por sua vez, constitui ato jurídico pelo qual o credor reconhece o pagamento e a consequente extinção da obrigação (art. 320, CC). A quitação é o pressuposto da extinção da obrigação para fins de adjudicação compulsória. Sem ela, a obrigação do promitente comprador persiste. Neste sentido: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/05/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes. 6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso especial conhecido e não provido.” (REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025.) (Grifo meu) Admitir que a prescrição autorize a outorga forçada da escritura definitiva importaria em desvirtuar a adjudicação compulsória, posto que, o provimento jurisdicional deve espelhar o cumprimento integral das obrigações do comprador. Permitir que o comprador, após confessar o inadimplemento, valha-se da inércia do vendedor para obter o bem sem suportar o custo integral equivale a chancelar enriquecimento sem causa, situação inadmissível no ordenamento jurídico. A autora alegou que tentativas de pagamento foram frustradas pela suposta recusa da ré em receber o valor. Contudo, o ordenamento jurídico pátrio estabelece que, havendo recusa injustificada do credor, cabe ao devedor consignar a quantia devida, liberando-se da obrigação (art. 334, CC). O saldo devedor remonta a 10 de agosto de 2006, isto posto, verifica-se que autora dispôs de lapso temporal considerável, qual seja, de 2006 até o ajuizamento da ação em 2024, para desincumbir-se da obrigação mediante consignação em pagamento, obtendo sentença declaratória de quitação. Optou, contudo, por permanecer inerte. Ressalte-se, sobretudo, que a Adjudicação Compulsória visa substituir a vontade do vendedor após o integral adimplemento do comprador. Não se presta à declaração de quitação pelo reconhecimento da prescrição, tampouco pode ser utilizada como sucedâneo da Ação de Consignação em Pagamento. A inércia nesse aspecto, aliada à confissão de que o preço não foi integralmente pago, obsta o reconhecimento do direito à adjudicação. 3. DISPOSITIVO
Diante do exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, por ausência de comprovação do pressuposto fático legal para a outorga da escritura definitiva, qual seja, a quitação integral do preço do imóvel. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais remanescentes e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. P.I.C. JOÃO PESSOA, data e assinatura eletrônicas. Juiz(a) de Direito