Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - SENTENÇA
Vistos, etc.
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por perdas e danos materiais e morais proposta por ANDRÉ TEIXEIRA ALVES em face de CDNI – CONSULTORIA E DESENVOLVIMENTO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. A parte autora alega que, com o intuito de realizar um investimento, firmou com a parte ré, em 01 de outubro de 2008, contrato particular de promessa de compra e venda do lote D-37, integrante do empreendimento “Condomínio Country Village da Mata”, cuja entrega estava prevista para junho de 2010. Afirma que, mesmo após o decurso do prazo ajustado, o empreendimento não foi concluído, encontrando-se, inclusive, em estado de deterioração, conforme registrado em fotografias anexadas. Relata que manteve o adimplemento das obrigações contratuais até julho de 2012, quando decidiu suspender os pagamentos em razão da inércia da ré quanto à conclusão do empreendimento. Aduz que pagou o valor total de R$ 10.288,73, sendo o imóvel adquirido pelo valor de R$ 34.240,21, dividido entre entrada, parcelas intercaladas e 120 prestações mensais. Sustenta que, à época da aquisição, o metro quadrado do terreno estava avaliado em R$ 53,00, e que, em razão do desenvolvimento da região, com projetos como a instalação de fábrica da FIAT e do polo automobilístico, o valor do metro quadrado teria se elevado para R$ 150,00, o que elevaria o valor do lote a R$ 95.400,00, sendo seu prejuízo estimado em R$ 85.000,00. Requer, com base nos artigos 186, 389, 402, 475 e 884 do Código Civil, a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos com atualização monetária e juros, a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais. Com a petição inicial (ID 24827378), vieram documentos (inclusive contrato, comprovantes de pagamento e fotos do empreendimento). A parte ré foi citada (ID 72999506) e apresentou contestação nos autos físicos, posteriormente digitalizados (ID 24827379). Na contestação, a parte ré defendeu a legalidade da relação contratual e impugnou os pedidos indenizatórios, arguindo ausência de culpa e de comprovação de prejuízo, além de sustentar que a valorização do imóvel já compensaria eventuais perdas. Durante o trâmite processual, houve sucessivas tentativas de localização da parte ré e de intimações por mandado e AR, com registros em diversas certidões e diligências constantes dos IDs 80244321, 80405489, 91492054, 92856387, 1028227155, entre outros. O processo foi impulsionado por diversos despachos, entre os quais o de ID 112232743, que concedeu prazo para manifestação final das partes. Com a devida regularidade processual e encerrada a fase de instrução, vieram os autos conclusos. É o relatório Decido O feito comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 355, I do CPC, vez que a matéria inobstante ser de fato e direito, mas a prova é iminentemente documental já se encontrando encartada nos autos. A controvérsia cinge-se sobre o inadimplemento contratual da empresa ré, concernente à não entrega do lote D-37, integrante do empreendimento denominado “Condomínio Country Village da Mata”, objeto de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 01 de outubro de 2008, cuja conclusão estava prevista para junho de 2010. De início, constata-se a presença de relação jurídica contratual entre as partes, devidamente formalizada por meio do instrumento particular juntado aos autos, o qual estabelece, com clareza, o objeto da avença, as condições de pagamento e o prazo de conclusão do empreendimento. É incontroverso nos autos que a parte autora efetuou diversos pagamentos à ré, totalizando o montante de R$ 10.288,73 (dez mil, duzentos e oitenta e oito reais e setenta e três centavos), conforme demonstram os comprovantes anexados. De igual modo, não se controverte sobre a inércia da empresa ré quanto à conclusão do empreendimento, que permanece inacabado, sem justificativas plausíveis para o atraso. O inadimplemento contratual da ré restou, pois, configurado. O Código Civil, em seu art. 475, assegura à parte lesada pelo inadimplemento a possibilidade de pleitear a resolução do contrato, cumulada ou não com pedido de perdas e danos. O descumprimento do prazo contratualmente pactuado para entrega do imóvel autoriza a rescisão da avença, sem prejuízo da responsabilização civil da ré. No que tange à devolução dos valores pagos, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor ou incorporador, deve haver a restituição integral das parcelas adimplidas pelo promitente comprador, devidamente atualizadas e acrescidas de juros legais.
Trata-se de consequência lógica do desfazimento do negócio por inadimplemento da ré, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Logo, deve ocorrer a rescisão do pacto e a devolução dos valores pagos integralmente pelo autor, posto que o rompimento do negócio jurídico se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor. Nesse sentido, a jurisprudência: CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. Ocorrendo rescisão por culpa exclusiva da vendedora, que não entregou o imóvel aos compradores na data fixada, devem ser restituídos os valores integrais pagos. Não havendo culpa do adquirente na rescisão contratual, não é pertinente a retenção da multa contratual, por configurar enriquecimento ilícito da construtora. A correção monetária tem seu termo inicial desde o desembolso da prestação, já que, conforme entendimento esposado pelo egrégio STJ, “a correção monetária não se constitui em um plus, não é uma penalidade, sendo, tão somente, a reposição do valor real da moeda, corroído pela inflação”. Os juros devem incidir desde a citação, quando a apelante foi constituída em mora (Apl. Cível nº 10702150310754003. TJMG. Relatora Evangelina Castilho Duarte. Data de Publicação 12/03/2020). Igualmente, tem-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça revelado no enunciado da Súmula de nº. 543, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Quanto aos lucros cessantes, entende-se que a mora na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda gera a presunção relativa de prejuízo, sendo cabível a condenação da empresa compromissária vendedora, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça: “AGRAVO REGIMENTAL – COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA – LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO – CABIMENTO – DECISÃO AGRAVADA MANTIDA – IMPROVIMENTO. (...) Há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.” (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 24/02/2012) No caso, a parte autora adquire terreno para fins de investimento e assevera que o atraso e o estado de abandono do empreendimento geraram desvalorização do imóvel e frustração das expectativas legítimas de rentabilidade. A ausência de conclusão do empreendimento impede o uso, fruição ou negociação do bem, o que justifica a indenização por lucros cessantes. Considerando-se a valorização média da região apontada na exordial e não impugnada pela ré, mostra-se razoável a fixação do valor de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), a esse título. Quanto ao dano moral, é sabido que o mero inadimplemento contratual, em regra, não gera abalo moral indenizável. No entanto, nas hipóteses em que há atraso excessivo, injustificado e prolongado, aliado à frustração de legítimas expectativas do consumidor, admite-se a reparação moral, sobretudo quando configurado sofrimento psíquico ou angústia superiores aos transtornos ordinários da vida negocial. No presente caso, a ausência de entrega do lote por mais de 15 anos, aliada à completa paralisação das obras e ausência de qualquer perspectiva concreta de conclusão, extrapola os limites do mero aborrecimento, sendo suficiente para configurar violação à esfera extrapatrimonial do autor. Assim, cabível a fixação de indenização por danos morais, que, considerando os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, deve ser arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor compatível com a extensão do dano e com os parâmetros jurisprudenciais.
Ante o exposto, ACOLHO o pedido inicial, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; b) condenar a parte ré à devolução integral à parte autora da quantia de R$ 10.288,73 (dez mil, duzentos e oitenta e oito reais e setenta e três centavos), devidamente corrigida monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescida de juros legais de 1% ao mês a contar da citação, devendo a restituição ocorrer em parcela única; c) condenar a parte ré ao pagamento da quantia de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente pelo INPC desde a data da propositura da ação e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação; d) condenar a parte ré ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização por danos morais, com correção monetária pelo INPC desde esta data (súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Condeno a parte ré, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Transitada em julgado a presente decisão e uma vez cumprido o seu decidium, nos termos do art. 523 do CPC, dê-se baixa na distribuição arquivando-se os autos. Em caso de apelação, verificado o cumprimento dos requisitos dos parágrafos 1º e 2º do art. 1.009 do CPC, subam os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, nos termos do parágrafo 3º do art. 1.010.
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Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por perdas e danos materiais e morais proposta por ANDRÉ TEIXEIRA ALVES em face de CDNI – CONSULTORIA E DESENVOLVIMENTO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. A parte autora alega que, com o intuito de realizar um investimento, firmou com a parte ré, em 01 de outubro de 2008, contrato particular de promessa de compra e venda do lote D-37, integrante do empreendimento “Condomínio Country Village da Mata”, cuja entrega estava prevista para junho de 2010. Afirma que, mesmo após o decurso do prazo ajustado, o empreendimento não foi concluído, encontrando-se, inclusive, em estado de deterioração, conforme registrado em fotografias anexadas. Relata que manteve o adimplemento das obrigações contratuais até julho de 2012, quando decidiu suspender os pagamentos em razão da inércia da ré quanto à conclusão do empreendimento. Aduz que pagou o valor total de R$ 10.288,73, sendo o imóvel adquirido pelo valor de R$ 34.240,21, dividido entre entrada, parcelas intercaladas e 120 prestações mensais. Sustenta que, à época da aquisição, o metro quadrado do terreno estava avaliado em R$ 53,00, e que, em razão do desenvolvimento da região, com projetos como a instalação de fábrica da FIAT e do polo automobilístico, o valor do metro quadrado teria se elevado para R$ 150,00, o que elevaria o valor do lote a R$ 95.400,00, sendo seu prejuízo estimado em R$ 85.000,00. Requer, com base nos artigos 186, 389, 402, 475 e 884 do Código Civil, a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos com atualização monetária e juros, a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais. Com a petição inicial (ID 24827378), vieram documentos (inclusive contrato, comprovantes de pagamento e fotos do empreendimento). A parte ré foi citada (ID 72999506) e apresentou contestação nos autos físicos, posteriormente digitalizados (ID 24827379). Na contestação, a parte ré defendeu a legalidade da relação contratual e impugnou os pedidos indenizatórios, arguindo ausência de culpa e de comprovação de prejuízo, além de sustentar que a valorização do imóvel já compensaria eventuais perdas. Durante o trâmite processual, houve sucessivas tentativas de localização da parte ré e de intimações por mandado e AR, com registros em diversas certidões e diligências constantes dos IDs 80244321, 80405489, 91492054, 92856387, 1028227155, entre outros. O processo foi impulsionado por diversos despachos, entre os quais o de ID 112232743, que concedeu prazo para manifestação final das partes. Com a devida regularidade processual e encerrada a fase de instrução, vieram os autos conclusos. É o relatório Decido O feito comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 355, I do CPC, vez que a matéria inobstante ser de fato e direito, mas a prova é iminentemente documental já se encontrando encartada nos autos. A controvérsia cinge-se sobre o inadimplemento contratual da empresa ré, concernente à não entrega do lote D-37, integrante do empreendimento denominado “Condomínio Country Village da Mata”, objeto de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 01 de outubro de 2008, cuja conclusão estava prevista para junho de 2010. De início, constata-se a presença de relação jurídica contratual entre as partes, devidamente formalizada por meio do instrumento particular juntado aos autos, o qual estabelece, com clareza, o objeto da avença, as condições de pagamento e o prazo de conclusão do empreendimento. É incontroverso nos autos que a parte autora efetuou diversos pagamentos à ré, totalizando o montante de R$ 10.288,73 (dez mil, duzentos e oitenta e oito reais e setenta e três centavos), conforme demonstram os comprovantes anexados. De igual modo, não se controverte sobre a inércia da empresa ré quanto à conclusão do empreendimento, que permanece inacabado, sem justificativas plausíveis para o atraso. O inadimplemento contratual da ré restou, pois, configurado. O Código Civil, em seu art. 475, assegura à parte lesada pelo inadimplemento a possibilidade de pleitear a resolução do contrato, cumulada ou não com pedido de perdas e danos. O descumprimento do prazo contratualmente pactuado para entrega do imóvel autoriza a rescisão da avença, sem prejuízo da responsabilização civil da ré. No que tange à devolução dos valores pagos, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor ou incorporador, deve haver a restituição integral das parcelas adimplidas pelo promitente comprador, devidamente atualizadas e acrescidas de juros legais.
Trata-se de consequência lógica do desfazimento do negócio por inadimplemento da ré, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Logo, deve ocorrer a rescisão do pacto e a devolução dos valores pagos integralmente pelo autor, posto que o rompimento do negócio jurídico se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor. Nesse sentido, a jurisprudência: CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. Ocorrendo rescisão por culpa exclusiva da vendedora, que não entregou o imóvel aos compradores na data fixada, devem ser restituídos os valores integrais pagos. Não havendo culpa do adquirente na rescisão contratual, não é pertinente a retenção da multa contratual, por configurar enriquecimento ilícito da construtora. A correção monetária tem seu termo inicial desde o desembolso da prestação, já que, conforme entendimento esposado pelo egrégio STJ, “a correção monetária não se constitui em um plus, não é uma penalidade, sendo, tão somente, a reposição do valor real da moeda, corroído pela inflação”. Os juros devem incidir desde a citação, quando a apelante foi constituída em mora (Apl. Cível nº 10702150310754003. TJMG. Relatora Evangelina Castilho Duarte. Data de Publicação 12/03/2020). Igualmente, tem-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça revelado no enunciado da Súmula de nº. 543, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Quanto aos lucros cessantes, entende-se que a mora na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda gera a presunção relativa de prejuízo, sendo cabível a condenação da empresa compromissária vendedora, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça: “AGRAVO REGIMENTAL – COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA – LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO – CABIMENTO – DECISÃO AGRAVADA MANTIDA – IMPROVIMENTO. (...) Há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.” (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 24/02/2012) No caso, a parte autora adquire terreno para fins de investimento e assevera que o atraso e o estado de abandono do empreendimento geraram desvalorização do imóvel e frustração das expectativas legítimas de rentabilidade. A ausência de conclusão do empreendimento impede o uso, fruição ou negociação do bem, o que justifica a indenização por lucros cessantes. Considerando-se a valorização média da região apontada na exordial e não impugnada pela ré, mostra-se razoável a fixação do valor de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), a esse título. Quanto ao dano moral, é sabido que o mero inadimplemento contratual, em regra, não gera abalo moral indenizável. No entanto, nas hipóteses em que há atraso excessivo, injustificado e prolongado, aliado à frustração de legítimas expectativas do consumidor, admite-se a reparação moral, sobretudo quando configurado sofrimento psíquico ou angústia superiores aos transtornos ordinários da vida negocial. No presente caso, a ausência de entrega do lote por mais de 15 anos, aliada à completa paralisação das obras e ausência de qualquer perspectiva concreta de conclusão, extrapola os limites do mero aborrecimento, sendo suficiente para configurar violação à esfera extrapatrimonial do autor. Assim, cabível a fixação de indenização por danos morais, que, considerando os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, deve ser arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor compatível com a extensão do dano e com os parâmetros jurisprudenciais.
Ante o exposto, ACOLHO o pedido inicial, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; b) condenar a parte ré à devolução integral à parte autora da quantia de R$ 10.288,73 (dez mil, duzentos e oitenta e oito reais e setenta e três centavos), devidamente corrigida monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescida de juros legais de 1% ao mês a contar da citação, devendo a restituição ocorrer em parcela única; c) condenar a parte ré ao pagamento da quantia de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente pelo INPC desde a data da propositura da ação e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação; d) condenar a parte ré ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização por danos morais, com correção monetária pelo INPC desde esta data (súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Condeno a parte ré, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Transitada em julgado a presente decisão e uma vez cumprido o seu decidium, nos termos do art. 523 do CPC, dê-se baixa na distribuição arquivando-se os autos. Em caso de apelação, verificado o cumprimento dos requisitos dos parágrafos 1º e 2º do art. 1.009 do CPC, subam os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, nos termos do parágrafo 3º do art. 1.010.