Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0810504-78.2025.8.15.2001.
AUTOR: EDMILSON OLIVEIRA DA SILVA
REU: RESERVA JARDIM AMERICA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA
ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO 7ª VARA CÍVEL DA CAPITAL CLASSE JUDICIAL: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Vistos.
Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE EDITAL DE CONVOCAÇÃO C/C CANCELAMENTO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA ajuizada por EDMILSON OLIVEIRA DA SILVA em face de RESERVA JARDIM AMERICA, em que requer a nulidade do edital de convocação e o cancelamento da assembleia geral ordinária (AGO), designada para o dia 26.02.2025, bem como a suspensão dos efeitos do regulamento eleitoral. Na petição inicial, a parte autora relata que o edital de convocação apresenta como única pauta a eleição para os cargos de síndico, subsíndico, conselho consultivo e conselho fiscal, deixando de incluir matérias relevantes a serem apreciadas, conforme determina o art. 1.350 do Código Civil e o art. 12 da Convenção Condominial, a exemplo da prestação de contas e da provisão orçamentária para o ano de 2025. Prossegue expondo que o edital apresenta um anexo regulamentando o processo eleitoral, criado por uma comissão eleitoral composta, em sua maioria, por membros da atual gestão, sem aprovação condominial. Aduz que o referido regulamento apresenta restrições indevidas às candidaturas, tais como a necessidade de que os candidatos não tenham representado judicialmente contra o condomínio e a obrigação de experiência prévia em administração de condomínio que possua acima de 300 unidades. Em sede de tutela de urgência, requer o cancelamento da assembleia, a determinação de nova convocação, bem como a declaração de inexigibilidade e ineficácia do regulamento eleitoral, oportunizando a todos aqueles que tenham qualidade comprovada de condômino e estejam quites com suas obrigações convencionais de poderem participar do pleito eleitoral. Juntou os seguintes documentos: convenção do condomínio; regimento interno; edital de convocação da AGO; e-mail informando que o autor não se enquadra nos requisitos para ser candidato ao cargo de síndico; contrato particular de cessão de direitos e obrigações com sub-rogação de dívida hipotecária; informe de candidaturas validadas; cotas condominiais em nome do autor; certidão de registro do imóvel; ata da reunião da comissão eleitoral, entre outros (IDs 108446130 a 108446130). É o relatório. DECIDO. A tutela provisória de urgência (antecipada ou cautelar), nos termos do art. 300, caput, da Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), tem cabimento quando presentes os seguintes requisitos: 1) a probabilidade do direito, compreendida como a plausibilidade do direito alegado, em cognição superficial, a partir dos elementos de prova apresentados; 2) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, caso a prestação jurisdicional não seja concedida de imediato. No caso sub judice, após uma análise perfunctória dos autos, e, portanto, não exauriente, verifico a presença da probabilidade do direito. A Convenção de Condomínio, após aprovação e registro, possui autonomia e força normativa como já decidiu o STJ, ao dizer que: "(..) O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. (...)" (STJ - REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2021). Nesse raciocínio, a intervenção do Poder Judiciário no regramento interno somente deve ocorrer em situações pontuais e excepcionais. Segundo consta, a assembleia designada para o dia 26.02.2025 não observou as formalidades legais necessárias. Nesse viés, assim dispõe o Código Civil: Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. grifei. O art. 9º, §2º, e o art. 12, ambos da Convenção do Condomínio, por seu turno, dispõem: Art. 9º - As Assembléias Gerais serão convocadas pelo síndico ou por proprietários que representem 1/4 (um quarto) dos apartamentos, por via de carta registrada ou protocolo de recebimento, sendo que as deliberações adotadas na assembléia terão competência de imposição a todos os condôminos, inclusive aos ausentes. As convocações se farão com antecedência mínima de 05 (cinco) dias úteis, e indicarão o resumo da ordem do dia, a data, a hora e o local da assembléia. (...) Parágrafo Segundo - As convocações das Assembléias Gerais Ordinárias serão acompanhadas de cópia do relatório e das contas do síndico, assim como da proposta de orçamento do exercício vindouro, sob pena de ser responsabilizado o síndico e/ou anulada a convocação conforme deliberação a ser tomada na respectiva Assembléia. (grifei) (...) Art. 12 - A Assembléia Geral Ordinária realizar-se-á no primeiro trimestre civil de cada ano, a ela competindo: a) discutir e votar o relatório e as contas da administração, relativos ao ano findo; b) discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso; c) aprovar, se for o caso, o Regulamento Interno do condomínio; d) eleger e empossar o síndico, quando for o caso, fixando-lhes o prazo comum de mandato e a remuneração, se houver; e) eleger e empossar os membros do Conselho Consultivo e Fiscal, fixando o prazo de mandato; f) votar as demais matérias constantes da ordem do dia; g) instituir o recolhimento e fixar o limite previsto para o fundo de reserva, assim como deliberar sobre a aplicação e o valor das multas previstas nesta Convenção. (grifei) Na hipótese concreta, o edital de convocação da assembleia geral ordinária prevê tão somente a realização do processo eleitoral, deixando de incluir no rol de pautas matérias obrigatórias, as quais devem ser submetidas à apreciação e discussão pelos condôminos, a exemplo da aprovação do orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos e da prestação de contas, conforme estabelece o art. 1.350 do Código Civil. No que concerne às restrições à candidatura ao cargo de síndico, previstas no regulamento do processo eleitoral, tratam-se de limitações, a princípio, irrazoáveis, na medida em que tolhem a participação ampla de candidatos no pleito ao exigir experiência prévia demasiadamente restritiva e vedação à existência de litígio judicial contra o condomínio. Ademais, colhe-se dos autos que o argumento utilizado para indeferir o registro da candidatura do autor foi o fato de que, "Conforme a documentação apresentada, constatamos que a certidão do imóvel está registrada em nome de Jonathan Marques Sobral Sousa, referente ao apartamento 401 A11, e não em seu nome." A esse respeito, não se pode olvidar a regra legal segundo a qual o síndico pode ou não ser condômino. Nesse sentido: Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. (grifei) A despeito dessa previsão legal, indeferiu-se a candidatura do autor na eleição para o cargo de síndico, sob o fundamento de que a unidade não é registrada em seu nome. O autor, por outro lado, apresentou "contrato particular de cessão de direitos e obrigações com sub-rogação de dívida hipotecária" e, mesmo que não o tivesse, não seria possível inviabilizar sua candidatura com base na ausência de propriedade formal de unidade no condomínio, dada a regra legal, repita-se, de que o síndico pode ou não ser condômino. Quanto ao perigo da demora, é igualmente presente, na medida em que a Assembleia Geral Ordinária designada está prevista para o dia de hoje. Em face do exposto, CONCEDO A LIMINAR pleiteada e, por conseguinte: a) Suspendo a assembleia geral ordinária do Condomínio RESERVA JARDIM AMÉRICA - Parque Califórnia designada para o dia 26.02.2025, às 19:00 horas; b) Condiciono a realização da Assembleia Geral Ordinária à convocação de Assembleia Geral Extraordinária, a realizar-se no prazo de 05 (cinco) dias úteis, para definir o rito do pleito, forma de voto e condução das eleições, obedecendo a previsão legal e convencional do condomínio; c) Determino que o edital de convocação para a próxima Assembleia Geral Ordinária observe o art. 1.350 do Código Civil, bem como os art. 9º e 12 da Convenção do Condomínio, a fim de que inclua como pauta a aprovação das contas e a provisão/proposta orçamentária para o ano em curso; d) Suspendo os efeitos do regulamento editado pelo conselho geral eleitoral, o qual deve ser aprovado em assembleia extraordinária e não pode prever limitações indevidas ao registro de candidatura, a exemplo da exigência de experiência prévia demasiadamente restritiva e vedação à existência de litígio judicial contra o condomínio; e) Determino que a comissão eleitoral se abstenha de indeferir a candidatura do autor ao fundamento de que o imóvel não é registrado em seu nome, devendo deferir a sua candidatura, salvo se por outro impedimento legal ou convencional não possa concorrer; Em caso de descumprimento, fixo, desde já, multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 10.000,00, sem prejuízo de outras sanções. Cite-se e intime-se para conhecimento da liminar, COM URGÊNCIA. O requerido disporá de 15 (quinze) dias para, querendo, apresentar(em) contestação, sob pena de aplicação dos efeitos da revelia, ocasião em que presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo(a) autor(a). (art. 344, CPC). Apresentada a contestação, intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar réplica. Após, intimem-se as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, especificarem as provas que pretendem produzir, justificando a sua necessidade e pertinência, sob pena de indeferimento. Em seguida, façam-se os autos conclusos para análise das provas especificadas pelas partes, se as houverem requerido; caso contrário, conclua-se o feito para julgamento. Diligências necessárias. Cumpra-se. JOÃO PESSOA, 26 de fevereiro de 2025 ANDRÉA CARLA MENDES NUNES GALDINO Juíza de Direito