Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0813756-89.2025.8.15.2001..
EXPEDIENTE - 9A VARA CÍVEL DE JOÃO PESSOA SENTENÇA AÇÃO DE DESPEJO POR TÉRMINO DE PRAZO DE VIGÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL FIRMADO POR PRAZO DETERMINADO. CLÁUSULA EXPRESSA VEDANDO A PRORROGAÇÃO TÁCITA. EXIGÊNCIA CONTRATUAL DE RENOVAÇÃO FORMAL NÃO OBSERVADA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL EXPEDIDA POR CARTÓRIO E ENCAMINHADA AO ENDEREÇO DA LOCATÁRIA. TENTATIVAS DE ENTREGA DOCUMENTADAS. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA E AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA. REJEITADAS. REGULAR EXERCÍCIO DO DIREITO DE AÇÃO. PERMANÊNCIA INDEVIDA DA RÉ NO IMÓVEL APÓS O TÉRMINO DO CONTRATO. NOTIFICAÇÃO NÃO ATENDIDA. INEXISTÊNCIA DE PRORROGAÇÃO TÁCITA DIANTE DA CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA E DA OPOSIÇÃO DO LOCADOR.CLÁUSULA PENAL AJUSTADA EM VALOR CORRESPONDENTE A UM ALUGUEL MENSAL. DESCUMPRIMENTO CARACTERIZADO PELA RECUSA EM DEVOLVER O BEM FINDO O PRAZO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DA PENALIDADE NOS TERMOS DOS ARTS. 408 E 409 DO CÓDIGO CIVIL. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS NÃO ACOLHIDA. ART. 62, II, “D”, DA LEI Nº 8.245/91 APLICÁVEL APENAS À PURGAÇÃO DA MORA EM AÇÕES DE DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA NO INTUITO DE SE EVITAR A RESCISÃO CONTRATUAL. CASO DIVERSO. CONFIRMADA TUTELA DE URGÊNCIA. PROCEDÊNCIA TOTAL DA AÇÃO. EXTINÇÃO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. A notificação extrajudicial regularmente expedida ao endereço contratual do locatário é válida e suficiente para configurar a oposição do locador à prorrogação da locação. A cláusula contratual que exige manifestação expressa para renovação impede a prorrogação tácita da locação, ainda que o locatário permaneça no imóvel após o termo final do contrato. A recusa do locatário em desocupar o imóvel após o término da vigência contratual constitui inadimplemento que autoriza a aplicação da cláusula penal pactuada. Não é cabível a condenação em honorários contratuais com base no art. 62, II, “d”, da Lei nº 8.245/91 em ação de despejo por término de contrato, pois tal dispositivo se aplica exclusivamente às ações fundadas em inadimplemento com possibilidade de purgação da mora.
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR TÉRMINO DE PRAZO DE VIGÊNCIA, proposta por LIGIA ALVES DE FARIAS MOTA, em face de EDILEUZA VIEIRA FERREIRA, ambas as partes devidamente qualificadas, pelas razões de fato e direito expostas na exordial. Alega a autora, administradora dos bens imóveis do Sr. MARCOS VINICIOS ALVES DE FARIAS, que firmou um contrato de locação referente ao imóvel situado na Rua Estudante Omir Domiciano Cabral, número 76, apartamento 101, Residencial Antônio Celestino, Bairro Bessa, CEP 58035193, por meio de Instrumento Particular de Contrato de Locação Residencial, pelo prazo de 12 meses, com início na data 14/01/2024 e término em 14/01/2025. Informa que foi “firmado o contrato em 14 de janeiro de 2024, foi pactuado o valor mensal de R$ 735,00 por meio de transferência bancária. O Contrato foi de clara redação, com previsão de data para seu término e com vedação expressa a sua prorrogação, in verbis: “Cláusula 06. PRAZO PARA LOCAÇÃO: Início: 14-01-2024 Término: 14-01-2025.” Argumenta que após o término do contrato, a promovida não desocupou o imóvel, procedeu com a notificação extrajudicial, concedendo o prazo de 60 dias para completa desocupação, o que deveria ocorrer em 14/03/2024, mas a promovida continua no imóvel. Requer gratuidade de justiça e o deferimento da liminar de despejo. Postula pela devida citação da promovida e a procedência total da ação, confirmando a liminar e desocupando o imóvel objeto da presente ação. Por fim, que arque com as custas e honorários advocatícios sucumbenciais. Deferida gratuidade de justiça à autora (ID 109274120). Depósito da caução (ID 110309737). Deferida Liminar (ID 113415876). Citado, o promovido apresentou Contestação ao ID 116390508, requerendo gratuidade de justiça e arguindo como preliminar a ausência de notificação extrajudicial válida e ausência de justa causa. No mérito alega que houve a prorrogação automática do contrato e que “após o término do prazo inicialmente ajustado, a requerida permaneceu no imóvel, não havendo qualquer manifestação formal e específica da autora no sentido de não renovar o contrato ou exigir a desocupação imediata”, ademais impugna a multa contratual. Impugnação apresentada ao ID 116555545. Deferida gratuidade de justiça a promovida (ID 116643780). Intimadas para especificarem provas, a parte autora requereu julgamento antecipado da lide e a promovida não se manifestou. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO PRELIMINARES AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA A promovida suscitou, em contestação, a nulidade da notificação extrajudicial expedida pela autora, sob o argumento de que não teria havido comunicação válida e eficaz quanto ao término do contrato. Tal alegação, contudo, não merece guarida. Conforme se depreende dos autos, a notificação extrajudicial foi regularmente expedida por cartório competente, dirigida ao endereço da própria locatária — o mesmo constante no contrato de locação e reconhecido como sua residência. Ademais, há nos autos a respectiva certidão cartorária, atestando o encaminhamento da comunicação ao domicílio da promovida. Ressalte-se que a finalidade da notificação é dar ciência inequívoca da oposição do locador quanto à permanência do locatário no imóvel após o termo final do contrato. No caso em apreço, restou atendido o requisito legal, sendo irrelevante a insurgência da ré, já que a comunicação foi encaminhada ao seu endereço residencial, produzindo, portanto, os efeitos jurídicos almejados. Além disso, o próprio contrato celebrado entre as partes contém, em sua cláusula 11, disposição clara no sentido de que a renovação somente poderia ocorrer mediante manifestação expressa do locatário e do locador, o que não se verificou no caso concreto. Assim, não há falar em renovação tácita ou automática, pois a avença impunha a formalização de novo contrato para autorizar eventual prorrogação da relação locatícia. Outrossim, a autora comprovou ter comunicado informalmente a locatária e seu cônjuge acerca da necessidade de devolução do imóvel, por meio de mensagens de WhatsApp enviadas em 11/01/2025, ou seja, antes mesmo do término do prazo contratual. Tais comunicações, aliadas à inércia da ré em desocupar o bem, evidenciam a ciência inequívoca da parte acerca da intenção do locador em retomar o imóvel. Logo, a preliminar de ausência de notificação extrajudicial válida deve ser rejeitada. AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA A promovida sustenta, ainda, a inexistência de justa causa para o ajuizamento da presente ação, aduzindo que, diante da suposta prorrogação automática do contrato, não haveria fundamento jurídico para a retomada do imóvel. Sem razão, contudo. Como visto, o contrato firmado entre as partes estabeleceu prazo determinado de vigência, com término em 14/01/2025, e cláusula expressa (cláusula 11) exigindo renovação formal para eventual continuidade da relação locatícia. A autora, inclusive, providenciou notificação extrajudicial para reforçar sua oposição à permanência da promovida no imóvel, circunstância que descaracteriza qualquer prorrogação tácita. O art. 46, §1º, da Lei nº 8.245/91 prevê que a prorrogação por prazo indeterminado somente ocorre se, findo o prazo do contrato, o locatário permanecer no imóvel sem a oposição do locador. No caso, a oposição foi apresentada, tanto por cláusula contratual que afastava a renovação automática quanto pela notificação expedida e pelas comunicações informais comprovadas nos autos. Portanto, a ação de despejo encontra fundamento legal e contratual idôneo, não havendo falar em ausência de justa causa. O ajuizamento decorreu do exercício regular do direito de reaver o imóvel, em conformidade com a legislação locatícia e com os limites pactuados entre as partes. Rejeito, assim, a preliminar de ausência de justa causa arguida pela promovida. MÉRITO A controvérsia posta em juízo cinge-se à análise da legalidade da permanência da promovida no imóvel após o término do contrato de locação, firmado em 14/01/2024, com prazo de vigência até 14/01/2025, e à possibilidade de cobrança da multa contratual, diante da resistência em desocupar o bem mesmo após notificação extrajudicial. De início, registre-se que, conforme dispõe o art. 373, I, do CPC, competia à parte autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito, o que restou demonstrado pelos documentos juntados: contrato de locação (ID 109215325), procuração do proprietário (ID 110309733), comprovantes de titularidade do imóvel (ID 110309735), bem como a notificação extrajudicial e respectiva certidão cartorária (IDs 109215326 e 109215327). Por outro lado, à promovida incumbia comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral (art. 373, II, CPC). Em contestação, a promovida alegou a prorrogação automática do contrato, sustentando que, findo o prazo, permaneceu no imóvel sem oposição formal da autora. Ocorre que tal argumentação não merece prosperar. Nos termos do art. 46, §1º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), os contratos de locação por prazo determinado cessam, de pleno direito, com o fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Somente se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, sem oposição do locador, é que se presume a prorrogação por prazo indeterminado. No caso, o contrato celebrado entre as partes trouxe cláusula expressa de término em 14/01/2025, bem como previsão contratual clara no item 11, segundo a qual “obriga-se o LOCATÁRIO a renovar expressamente novo contrato, caso venha a permanecer no imóvel após o período de vigência do presente instrumento”. Dessa forma, não se cogita de prorrogação tácita, pois a avença exigiu manifestação expressa para eventual renovação. Vejamos: Mais que isso, a autora comprovou ter expedido notificação extrajudicial em 12/02/2025, concedendo prazo de 30 dias para a desocupação, não atendida pela promovida. Assim, ainda que se admitisse a incidência do art. 46, da Lei do Inquilinato, restou caracterizada a oposição do locador, de modo que não há falar em prorrogação automática. A alegação da promovida quanto à suposta invalidade da notificação tampouco encontra guarida. A carta notificatória foi expedida por cartório competente, com prova de entrega. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a notificação extrajudicial constitui meio hábil e suficiente para demonstrar a oposição do locador e interromper eventual prorrogação tácita: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COMERCIAL. PRAZO DETERMINADO. TÉRMINO DO CONTRATO. NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO. DESPEJO. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR 1. O art. 58, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, dispõe ser cabível a concessão de liminar para desocupação de imóvel em quinze (15) dias, inaudita altera pars, entre outras hipóteses, ao término do prazo da locação não-residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. 2. A não renovação da locação ao término do contrato constitui direito potestativo do locador, nos termos do art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91. 3. A necessidade de notificação prévia para ação de despejo em locação por denúncia vazia é prevista nos casos de contrato por prazo indeterminado ( REsp 1.812.465/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi), não se referindo a ação de despejo por término de contrato por prazo determinado. 4. Agravo não provido. (TJ-DF 07224421520218070000 1610844, Relator.: ARNOLDO CAMANHO, Data de Julgamento: 25/08/2022, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 09/09/2022). AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR TÉRMINO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRAZO DE 30 DIAS PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO. VERIFICADO. MEDIDA LIMINAR. POSSIBILIDADE. Cabível o ajuizamento da ação de despejo por término do contrato de locação com pedido liminar, desde que não pode ultrapasse o prazo de 30 (trinta) dias contados do termo ou do cumprimento da notificação comunicando o intento de retomada do imóvel. Inteligência do artigo 59, § 1º, VIII, da Lei n. 8.245/1991. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. ( Agravo de Instrumento Nº 70079067823, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Adriana da Silva Ribeiro, Julgado em 14/11/2018). (TJ-RS - AI: 70079067823 RS, Relator: Adriana da Silva Ribeiro, Data de Julgamento: 14/11/2018, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 26/11/2018). Dessa forma, caracterizada a resistência da locatária em desocupar o imóvel, está configurada a “justa causa”, alegada pelo Defensor para o ajuizamento da ação de despejo. MULTA CONTRATUAL - CLÁUSULA PENAL Como se sabe, incorre na cláusula penal aquele que descumpre as obrigações estabelecidas no contrato, nos termos dos arts. 408 e 409 do Código Civil. No caso dos autos, assiste razão à autora quanto ao valor pleiteado a título de multa contratual, prevista na cláusula 15 do contrato de locação. No tocante à multa prevista na cláusula 15 do contrato, observa-se que as partes ajustaram a penalidade correspondente a um aluguel mensal em caso de descumprimento das obrigações. A resistência da promovida em devolver o imóvel, após o fim da vigência contratual e notificação extrajudicial, configura inadimplemento suficiente para a incidência da cláusula penal. Vejamos: Ainda que a locatária alegue ausência de inadimplemento por ter efetuado os pagamentos até o termo final do contrato, o descumprimento não se limita ao aspecto financeiro. A permanência indevida no bem após o prazo ajustado, contra a vontade expressa do locador, constitui infração contratual, legitimando a cobrança da multa. Desta forma, impõe-se, por conseguinte, a rescisão do vínculo, devendo a parte promovida efetuar o pagamento da multa moratória, prevista na cláusula 15 do contrato. HONORÁRIOS PREVISTOS NO ART. 62, INCISO II, ALÍNEA D DA LEI 8.245/91 No que tange ao pagamento de honorários sucumbenciais, em que pese haver previsão na cláusula contratual nº 14, no sentido de que a parte responderia pelas custas em caso de cobrança judicial, este pedido não merece prosperar. Na mesma cláusula, consta que a locatária responderia por honorários advocatícios mesmo que a cobrança fosse realizada extrajudicialmente. Todavia, no que diz respeito a eventual ressarcimento de honorários contratuais supostamente desembolsados pelo autor com o ajuizamento da presente demanda, inexiste pedido específico na petição inicial, razão pela qual não há falar em condenação nessa seara. Observe-se, ademais, que a parte embargante faz menção ao art. 62, II, “d”, da Lei nº 8.245/91, o qual determina o pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% como requisito para a purgação da mora em ações de despejo. Vejamos a redação: Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; Tal dispositivo, entretanto, destina-se exclusivamente às hipóteses em que o locatário pretende evitar a rescisão contratual mediante o depósito do débito. Não é esta a situação dos autos, visto que a rescisão será decretada na presente sentença. Vejamos ainda o entendimento jurisprudencial: AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. ALÍNEA D DO INCISO II DO ART. 62 DA LEI Nº 8.245/91. NÃO CABIMENTO. ÍNDICE DE CORREÇÃO DO DÉBITO. IGP-M. PACTA SUNT SERVANDA. ART. 18, DA LEI Nº 8.245/91. 1. Os honorários advocatícios previstos em contrato de locação remetem ao previsto na alínea d do inciso II do art. 62 da Lei nº 8.245/91, sendo cabíveis, apenas, quando há purgação da mora, no intuito de se evitar a rescisão contratual. (...) (TJ-DF 0718675-92.2023.8.07.0001 1809326, Relator.: ARNOLDO CAMANHO, Data de Julgamento: 07/02/2024, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 21/02/2024) Ou seja, claramente se deduz que os honorários previstos em lei têm como finalidade apenas a preservação da relação locatícia, o que não corresponde ao contexto do presente caso. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e do mais que dos autos consta, e princípios de direito aplicáveis à espécias, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE os pedidos da exordial para confirmar a liminar deferida no ID 87321185 e declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes (ID 109215325), em razão do término do período locatício, com condenação da demandada em desocupar o imóvel. Condeno, ainda, com base no princípio da causalidade, a promovida em custas e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, consoante inteligência do art. 85, § 2º, do CPC. Ressalto, contudo, que a exigibilidade de tais verbas fica suspensa, em razão do deferimento do benefício da justiça gratuita, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. JOÃO PESSOA, datado pelo sistema. ADRIANA BARRETO LOSSIO DE SOUZA Juíza de Direito