Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: JOFFER CONSTRUTORA LTDA - ME
REU: MUNICIPIO DE JOAO PESSOA
EXPEDIENTE - ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE JOÃO PESSOA 4ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA DA CAPITAL - ACERVO A Cartório Judicial: (83) 99145-1498 SENTENÇA [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0840804-62.2021.8.15.2001
Vistos, etc.
Trata-se de Ação Anulatória de Débito Fiscal, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por JOFFER CONSTRUTORA LTDA ME, devidamente qualificada nos autos, em desfavor do MUNICÍPIO DE JOÃO PESSOA, igualmente qualificado, objetivando a anulação do crédito tributário referente ao Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) lançado sobre uma das operações sucessivas de promessa de compra e venda envolvendo um lote de terreno. A narrativa fática delineada na peça inaugural (ID 49969139), protocolada em 15 de outubro de 2021, informa que a parte Autora celebrou originalmente um contrato de promessa de compra e venda com Alexandre Cavalcanti e Fernanda Tavares, tendo por objeto a venda de uma unidade imobiliária (sala 1604 do Empresarial Green Tower Office). Como parte do pagamento dessa aquisição, os compradores se obrigaram a transferir à Construtora o lote de terreno de nº 684 da quadra 1 do Condomínio Alphaville. Não satisfeita a cadeia negocial, a Construtora Autora, por sua vez, negociou o referido lote com Alisson Fábio e Estefânia Fernandes, pactuando um segundo contrato particular de promessa de compra e venda (ID 49970685 e ID 49970686). O ponto central da controvérsia reside no fato de que, até o momento do ajuizamento da ação, nenhuma das duas operações de promessa de compra e venda havia sido levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, consoante asseverado pelo próprio Autor. A despeito da ausência do registro imobiliário do título translativo, a Fazenda Pública Municipal de João Pessoa procedeu ao lançamento do ITBI sobre a primeira operação, qual seja, a aquisição do lote pela Joffer Construtora em dação em pagamento ou permuta, gerando a Guia de ITBI nº 2020014268 (Título 20001613), no valor de R$ 14.143,19 (quatorze mil, cento e quarenta e três reais e dezenove centavos), cuja cópia se encontra acostada aos autos (ID 49970687). O Autor argumentou veementemente que o fato gerador do ITBI, nos termos da Constituição Federal, do Código Tributário Nacional (CTN) e do Código Civil (CC), especificamente em seu art. 1.245, somente se perfectibiliza com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, o que ocorre apenas mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, e não pela simples celebração de contratos particulares ou promessas de compra e venda. Diante desse quadro, a parte Autora requereu, liminarmente, a suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nos moldes do art. 151, inciso V, do CTN, fundamentando a probabilidade do direito na pacífica orientação do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre a matéria (mencionando o Tema 1124) e o perigo de dano na impossibilidade de expedição de certidões de regularidade fiscal e de prosseguimento da cadeia negocial, impedindo o registro da aquisição pelo último adquirente. No mérito, pugnou pela procedência da ação para anular o ITBI lançado sobre a primeira operação e, por consequência, determinar o cancelamento da guia fiscal em questão. Em 21 de março de 2022, este Juízo proferiu Decisão (ID 55769758) deferindo o pedido de tutela de urgência. A decisão liminar acolheu os argumentos do Autor, reconhecendo a probabilidade do direito diante da norma contida no art. 35 do CTN c/c art. 156, inciso II, da Constituição Federal, interpretada à luz do art. 1.227 e 1.245 do Código Civil. Fundamentou-se que o simples fato de haver uma promessa de compra e venda ou posterior cessão de tais direitos não caracteriza o fato gerador do ITBI, cuja incidência exige a transmissão do domínio, consumada pelo registro imobiliário. Determinou-se, assim, a suspensão da exigibilidade do crédito tributário. O Réu, Município de João Pessoa, posteriormente informou o cumprimento da decisão, juntando Certidão de Exigibilidade Suspensa datada de 05 de maio de 2022 (ID 58073669). A marcha processual seguiu-se com a citação do Réu. Houve uma intervenção do Estado da Paraíba (ID 77695434) requerendo sua exclusão do polo passivo, o que foi prontamente deferido por despacho (ID 98062208), determinando-se a permanência apenas do MUNICÍPIO DE JOÃO PESSOA. O Município apresentou Contestação (ID 100235676) em setembro de 2024, arguindo a improcedência do pleito. O cerne da defesa municipal residiu na alegação de que o fato gerador do ITBI abrange três hipóteses distintas, conforme o art. 156, inciso II, da Constituição Federal: (i) transmissão de bens imóveis; (ii) transmissão de direitos reais; e (iii) cessão de direitos a sua aquisição. O Réu sustentou que a jurisprudência consolidada do STF, que exige o registro para a incidência do ITBI, aplica-se apenas às hipóteses de transmissão da propriedade, não alcançando a cessão de direitos à aquisição, que possui natureza obrigacional e que, segundo a legislação municipal (Arts. 199, II, 201, II, e 203, II, do CTM), constitui fato gerador por si só no momento da lavratura do instrumento particular. O Autor apresentou Réplica (ID 50043161) em dezembro de 2024, refutando os argumentos do Município e reafirmando a tese de que a materialidade do ITBI está intrinsecamente ligada ao registro imobiliário, conforme a lei civil e o entendimento jurisprudencial. Asseverou-se que a promessa de compra e venda sem registro não se enquadra na hipótese de "cessão de direitos à aquisição de bem imóvel" apta a gerar o ITBI. Intimadas as partes para especificarem provas (ID 109451557), o Autor manifestou-se requerendo o julgamento antecipado da lide, por entender que a matéria era exclusivamente de direito (ID 110103776). O Réu deixou transcorrer in albis o prazo para manifestação sobre a produção de provas, conforme certificação de decurso em 04 de julho de 2025 (ID 115659940). Vieram-me os autos conclusos para prolação de sentença. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Do Julgamento Antecipado do Mérito O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, conforme autoriza o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC), uma vez que a questão em debate é eminentemente de direito e os fatos relevantes já se encontram suficientemente provados pela documentação acostada ao processo, sendo desnecessária a produção de outras provas em audiência ou por perícia. Houve, inclusive, requerimento expresso do Autor nesse sentido e inércia do Réu quando intimado para especificação probatória. As preliminares processuais já se encontram sanadas, especialmente aquela referente ao saneamento e à correção do polo passivo, conforme Despacho de ID 98062208. Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Passo, portanto, à análise do mérito da pretensão anulatória. Da Controvérsia Específica: O Fato Gerador do ITBI e a Cessão de Direitos à Aquisição Imobiliária A controvérsia jurídica posta à apreciação deste Juízo gravita em torno da delimitação do fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), especificamente quanto à sua incidência sobre a operação de promessa de compra e venda não registrada, ou sobre a posterior cessão dos direitos decorrentes dessa promessa. Consoante a Constituição Federal de 1988, em seu art. 156, inciso II, compete aos Municípios instituir imposto sobre a transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, de direitos reais sobre imóveis (exceto os de garantia), bem como cessão de direitos à sua aquisição. O Código Tributário Nacional (CTN), ao disciplinar o imposto em questão, estabeleceu, no art. 35, que o fato gerador consiste na: (I) transmissão da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis; (II) transmissão de direitos reais sobre imóveis (exceto os de garantia); e (III) cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II. O Município de João Pessoa, em sua peça de defesa, amparando-se na literalidade do dispositivo constitucional e do CTN – e na leitura da lei complementar municipal (CTM), que define, em seu art. 201, II, o momento do fato gerador nas hipóteses de cessão de direitos como sendo a lavratura do respectivo instrumento – sustenta que a operação realizada pelo Autor, sendo uma cessão de direitos à aquisição, enquadra-se autonomamente no campo de incidência do ITBI, independentemente do registro da propriedade. Contudo, a interpretação da norma tributária deve ser realizada de forma harmônica com o Direito Civil, fonte material essencial para a compreensão dos conceitos de propriedade e transmissão de imóveis, conforme a expressa remissão do próprio CTN (art. 110: "A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias"). Da Necessidade do Registro e a Supremacia do Direito Civil O direito brasileiro adota o sistema da transcrição ou registro para a transferência da propriedade imobiliária inter vivos. O Código Civil é categórico ao exigir o registro como condição essencial para a aquisição e transmissão do domínio, conforme se depreende da leitura conjugada dos seus artigos 1.227 e 1.245, transcritos a seguir: Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Infere-se, inequivocamente, que a celebração de um contrato particular de promessa de compra e venda, ou mesmo a cessão dos direitos dele decorrentes – como ocorreu na primeira operação questionada nos autos: a Joffer recebeu os direitos sobre o lote como parte de pagamento de um imóvel que vendeu – configura mera relação obrigacional entre as partes contratantes, produzindo efeitos essencialmente pessoais, mas não tem o condão de promover a transmissão da propriedade ou do domínio útil do bem, que é o suporte fático-jurídico primário do ITBI. A promessa de compra e venda, mesmo que irretratável, gera apenas um direito pessoal à aquisição do bem, e não um direito real de propriedade. Embora o contrato particular possa ser levado a registro para gerar um direito real de aquisição (conforme art. 1.225, VII, c/c art. 1.417 do CC), os autos demonstram expressamente que o negócio jurídico sub judice não atingiu este patamar, permanecendo no plano dos direitos pessoais e não registrados. O próprio Autor alega que a operação envolveu meramente "direitos sobre o bem" e que "nenhuma das duas operações se submeteram ao registro junto ao cartório" (Pág. 5). Portanto, enquanto o título translativo (contrato, escritura) não for levado a registro, a propriedade permanece sob o domínio formal do transmitente anterior. O fato gerador do ITBI está inexoravelmente ligado à transmissão do domínio, que é o momento que o legislador tributário buscou onerar. Da Análise da Tese Municipal da Cessão de Direitos Autônoma O Município de João Pessoa busca resguardar a cobrança apoiando-se na terceira hipótese do art. 156, II, da CF/88, qual seja, a "cessão de direitos a sua aquisição". É imperativo reconhecer a diferença entre (1) a transmissão da propriedade imóvel, que se consuma com o registro, e (2) a cessão do direito à aquisição do imóvel, que tem natureza obrigacional. Contudo, essa distinção, embora útil para definir a materialidade constitucional, não pode desvencilhar-lá do conceito fundamental do fato gerador do ITBI, que é a transmissão da riqueza imobiliária, sob pena de ocorrer uma bitributação ou, pior, a antecipação de um fato gerador que a lei civil impede de se concretizar. Interpretar a "cessão de direitos à aquisição" de forma isolada, permitindo a tributação municipal sobre meros contratos particulares não registrados, leva a uma indevida separação da essência do ITBI. O imposto visa a onerar a circulação de riqueza imobiliária. Se um contrato particular é cedido múltiplas vezes sem que ocorra o registro, permitir a cobrança do ITBI em cada cessão obrigacional implicaria tributar uma mera expectativa de direito, e não a transmissão dominial que, em última análise, o ITBI pretende alcançar. Ademais, surge a relevante questão do momento da incidência. O Réu utiliza a lei municipal (CTM) para definir o momento do fato gerador da cessão de direitos como sendo a lavratura do instrumento (Art. 201, II), descolando-o do registro. Contudo, o momento da ocorrência do fato gerador de impostos sobre a propriedade e transmissão de propriedade deve seguir as diretrizes gerais do CTN e da Constituição, em conformidade com o Direito Civil. Se o CTN, ao prever a competência municipal, remete à definição de bens imóveis e direitos a eles relativos conforme a lei civil, não pode a legislação municipal, ao definir o aspecto temporal do fato gerador, ignorar o momento em que se concretiza a modificação do patrimônio imobiliário para fins de Direito Privado. O direito à aquisição, originado da promessa de compra e venda, é um direito pessoal, e a cessão desse direito transfere apenas a posição contratual do promitente comprador. Se o ITBI incidir nesse momento, e posteriormente, no registro do imóvel em nome do último cessionário, haverá cobrança duplicada ou triplicada sobre a mesma unidade de riqueza (a aquisição do imóvel), em momentos diferentes. A interpretação mais segura e técnica, que garante a unicidade do fato gerador, é aquela que vincula a cobrança do ITBI ao momento da transferência da propriedade, que se opera, nos termos da lei civil, pelo registro. Ou seja, a cessão de direitos obrigacionais (como a promessa de compra e venda não registrada) pode ser vista como uma etapa negocial que, embora prevista no Art. 156, II da CF, só materializa o fato gerador tributário no momento em que, por força da concretização dessa cessão (e suas derivações), se efetiva o registro imobiliário. Da Consolidação do Entendimento pelo STF e a Regra Tributária Válida Embora o Município alegue que a tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), notadamente no julgamento do ARE 1.294.969/SP (Tema 1124 da Repercussão Geral), se restrinja à transmissão de propriedade e não à cessão de direitos, a conclusão adotada pelo STF é de suma importância para a interpretação do caso. No referido julgamento, a Suprema Corte reafirmou que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, a qual se dá mediante o registro do título translativo no respectivo cartório. A tese fixada, ao enfatizar a necessidade do registro, consolida a regra de Direito Civil como balizadora do Direito Tributário. Ainda que a "cessão de direitos à aquisição" represente uma sub-hipótese autônoma na Constituição, o seu fato gerador deve, necessariamente, estar correlacionado ao momento em que se opera a transmissão do domínio ou de um direito real registrável. Se os direitos cedidos não foram registrados (nem mesmo como direito real de aquisição, conforme art. 1.417 do CC),
trata-se de um direito puramente obrigacional. A tributação de atos meramente obrigacionais, por via do ITBI, desvirtua a natureza do imposto, que é um tributo incidente sobre a riqueza imobiliária, e não sobre contratos preliminares. Portanto, se a cessão de direitos se refere a uma promessa que, por sua vez, não foi registrada, esta cessão permanece no campo obrigacional e não pode, sozinha, consumar o fato gerador do ITBI, sob pena de violação do princípio da legalidade estrita em matéria tributária (conforme art. 97 do CTN) e do disposto no art. 110 do mesmo diploma. O Município não pode, sob o pálio da autonomia legislativa, prever a incidência do ITBI sobre um momento anterior àquele definido pelo Direito Privado como apto a gerar a transmissão dominial ou de direitos reais imobiliários, pois essa alteração da base material do imposto excede a competência tributária municipal. No presente caso, o lançamento do ITBI pela Fazenda Municipal versa sobre a primeira operação, que envolveu a transferência do direito (não registrado) do lote para a Autora (Joffer Construtora), a ser anulado pela Guia nº 2020014268. Uma vez comprovado nos autos, inclusive por expressa admissão da parte Autora (ID 49969139), que este negócio jurídico nunca foi registrado no Cartório de Imóveis, é forçoso concluir que a exigência do ITBI é manifestamente indevida. O ato de lançamento do tributo carece de suporte fático-jurídico necessário para a sua validade, pois o fato gerador tributário ainda não se concretizou no mundo do Direito. Desta feita, a probabilidade do direito, já reconhecida por este Juízo quando da concessão da tutela de urgência (ID 55769758), restou plenamente confirmada após a instrução processual e a análise dos fundamentos jurídicos articulados pelas partes. A exigência fiscal impugnada deve ser anulada, pois não houve a concretização do aspecto material e temporal do fato gerador do ITBI, que é a transmissão da propriedade ou do direito real sobre o imóvel com o respectivo registro. Da Consequência da Anulação do Lançamento A anulação do lançamento tributário guerreado implica na declaração de inexistência da relação jurídico-tributária entre o Autor e o Município de João Pessoa relativamente à Guia de ITBI nº 2020014268 (Título 20001613). Por conseguinte, é medida de justiça a determinação do cancelamento definitivo desta guia. O valor cobrado, R$ 14.143,19, foi o atribuído à causa e corresponde ao crédito fiscal em discussão, que deve ser extinto. A medida liminar, que suspendeu a exigibilidade, deve ser confirmada em sentença de mérito para extinguir o crédito definitivamente. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, com base no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para CONFIRMAR a tutela provisória de urgência anteriormente concedida, ANULANDO o ato de lançamento tributário do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) referente à operação de aquisição do lote de terreno nº 684 da quadra 1 do Condomínio Alphaville pela JOFFER CONSTRUTORA LTDA ME, e, consequentemente, declarar a INEXIGIBILIDADE do crédito fiscal consubstanciado na Guia de ITBI nº 2020014268 (Título 20001613), no valor de R$ 14.143,19 (quatorze mil, cento e quarenta e três reais e dezenove centavos), pela ausência da ocorrência do fato gerador do tributo. DETERMINO ao MUNICÍPIO DE JOÃO PESSOA que proceda ao integral cancelamento da Guia de ITBI nº 2020014268 (Título 20001613) e tome todas as providências administrativas necessárias para dar baixa definitiva no crédito tributário anulado. Condeno o MUNICÍPIO DE JOÃO PESSOA ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC. Os honorários deverão ser calculados sobre o valor de R$ 14.143,19, devidamente atualizado pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo Especial (IPCA-E) desde o ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora aplicáveis à Fazenda Pública, nos termos do art. 1º-F da Lei nº 9.494/97, a partir do trânsito em julgado. Sentença não sujeita à remessa necessária, nos termos do art. 496, § 3º, inciso I, do CPC, considerando-se que a condenação ou o proveito econômico obtido em favor da Autora é inferior a 500 (quinhentos) salários mínimos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com a devida baixa. JOÃO PESSOA, data e assinatura digital. ANTONIO CARNEIRO DE PAIVA JÚNIOR Juiz de Direito