Procedimento Comum Cível 0801230-64.2023.8.15.0351 - TJPB

Procedimento Comum Cível 0801230-64.2023.8.15.0351 - TJPB | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO JUÍZO DA 3ª VARA DA COMARCA DE SAPÉ Telefone: (83) 32835557 / WhatsApp: (83) 91447903 / E-mail: [email protected] / Horário de Atendimento: 07h às 13h, Segunda à Sexta __________________________________________________ Processo nº 0801230-64.2023.8.15.0351. SENTENÇA VISTOS, ETC. Cuidam os autos de demanda proposta por EDNALVA PEREIRA DA SILVA em face de FATOR INCORPORAÇÃO SPE LTDA. Narra que: "A promovente firmou dois Contratos particular de compra e venda de imóvel residencial não edificado (lote) em loteamento, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Assinados em 12 de agosto de 2014 (doc. j.). Tem como objeto a aquisição de 02 lotes de terreno, localizados no Loteamento Brisas do Vale, Sapé-PB, Zona Rural, este registrado em cartório com as seguintes informações: R – 3/3391 livro 2 – BG fl 032 de 17/12/2014. Cada lote de terreno foi no valor de R$ 29.400,00 (vinte e nove mil e quatrocentos reais). Perfazendo-se um total de R$ 58.800,00 (cinquenta e oito mil e oitocentos reais). A forma de pagamento acordada entre as partes previu o seu cumprimento em: SINAL: R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), pagos em quatro parcelas, todo dia 20 de cada mês, iniciando em 20 de agosto de 2014 e a última parcela no dia 20 de novembro de 2014. PARCELA MENSAL DE CADA LOTE: 100 (cem) parcelas mensais no valor de 270,00, com a primeira para 20 de janeiro de 2015. Do valor acordado em contrato dos bens adquiridos, a autora pagou a promovida o valor de R$ 54.948,26 (cinquenta e quatro mil novecentos e quarenta e oito reais e vinte e seis centavos), ocorre que desde de julho de 2021, a autora não consegue mais pagar as parcelas e está com um débito aberto, que com valores atualizados cada parcela ultrapassa os R$ 460,00 (quatrocentos e sessenta reais). Excelência, a autora tentou administrativamente realizar o distrato com a empresa ré, ocorre que, a cláusula que consta no contrato é abusiva e sem falar a forma que a promovida quer devolver o valor já pago pela promovente. Conforme documento juntado, a ré quer devolver 50% (cinquenta por cento) do que fora pago e de forma parcelada, em 175 parcelas, ou seja, na mesma quantidade que a autora efetuou os pagamentos (doc.j.). Assim, a autora busca o judiciário para ter o seu direito resguardo. Requer o Distrato do contrato de compra e venda, bem como a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela autora. Motivos estes que dão causa à demanda." Pede provimento judicial para declarar a resilição do contrato; condenar a ré na obrigação de devolver, em uma única parcela e de forma corrigida, noventa por cento dos valores pagos, retendo-se o percentual de 10% (dez por cento), como forma de compensar a promovida por eventuais despesas. (id. 73657903) Juntou documentos, dentre eles instrumentos contratuais. As partes não formularam acordo em audiência de conciliação. (id. 75858421) Contestação apresentada pela empresa ré, sem preliminares. Na ocasião, requereu a improcedência do pedido autoral, com o reconhecimento, em suma, da legalidade das cláusulas 16ª item a.1, do contrato, da legitimidade da retenção do percentual de 50% sobre o valor das parcelas pagas pela promovente, da legitimidade do direito de retenção do sinal pago pela promovente, no valor de R$ 2.400,00, por cada lote, no total, portanto, de R$ 4.800,00, da legitimidade do direito de cobrança da cláusula penal de 10% sobre o valor pago pela autora, da legalidade da cláusula 25ª do contrato em alusão. (id. 76135638) A parte autora apresentou impugnação. (id. 80711486) Foi prolatada sentença em id. 82511189, julgando procedente em parte os pedidos, para declarar a resilição dos contratos de compra e venda (id. 76135639 e id. 76135640) objeto dos autos e condenar o réu na obrigação de restituir ao autor o valor pago a título de sinal mais 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos a título de parcelas. Embargos de declaração interpostos pela parte ré. (id. 83919469) Intimada, a parte autora não apresentou contrarrazões aos embargos de declaração interpostos. Sentença prolatada, acolhendo os embargos de declaração interpostos, para modificar a sentença de id. 82511189, fixando que os juros de mora deverão contar a partir do trânsito em julgado. Interposto recurso de apelação pela parte ré. (id. 87141946) Contrarrazões ao recurso de apelação apresentadas pela parte autora. (id. 89084309) Por meio do acordão de id. 109436944, o TJPB deu provimento ao recurso interposto e declarou a nulidade da sentença recorrida, sob o fundamento de que este juízo não enfrentou o argumento do réu no sentido de que não seria devida a restituição do valor pago à título de sinal, posto que se tratou de arras penitenciais. Foi determinada a intimação das partes para manifestarem nos autos. (id. 109512422) Intimadas as partes, apenas a autora apresentou manifestação. (id. 110599871) É O RELATÓRIO. DECIDO: 1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO Ressalto, novamente, que se afigura desnecessária a produção de prova pericial e provas orais em audiência de instrução e julgamento. Lado outro, a prova documental acostada é mais do que suficiente para o julgamento do mérito, de modo que se mostra desnecessária a produção de outras provas. 2. DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO 2.1. DO PEDIDO DECLARATÓRIO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL Como exposto na sentença anterior, os contratos entabulados entre partes preveem a possibilidade de desistência por parte do comprador (cláusula décima quinta - id. 76135639 e id. 76135640), revelando um direito potestativo, independendo, pois, da aquiescência do vendedor. Na situação em apreço, verifico que a autora manifestou o seu desejo de resilir o contrato firmado, fato esse não impugnado pelo réu, em sede de contestação. Assim, tal pedido deve ser acolhido. 2.2. DO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS De logo, destaco que a relação entre as partes é nitidamente de consumo, eis que o réu desenvolve a atividade de venda de lotes, de modo que a causa deverá ser solucionada à luz das regras do CDC. Nesse passo, quanto ao valor das parcelas pagas, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, nos casos de desistência imotivada por parte do comprador, deve-se estabelecer a retenção dos valores pagos em 25%, devolvendo-se ao promissário-comprador o percentual de 75% do montante. Nesse sentido: (…) 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. (…) (AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 24/09/2020) Nesse norte, verifico que a cláusula décima sexta (id. 76135639 e id. 76135640) prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de parcelas, fixando a obrigação da vendedora de restituir 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos e de forma parcelada. Em assim sendo, verifico que, na esteira do entendimento acima colacionado, tal cláusula se mostra abusiva. Entretanto, e do mesmo modo, não deve se acolhida a pretensão da autora de devolução de noventa por cento dos valores pagos, eis que é devido à vendedora a retenção de até 25% dos referidos valores. Em relação ao valor pago a título de sinal, da análise dos contratos acostados nos ids nº 76135638 e 76135640, percebe-se claramente que os valores integraram o preço total dos lotes. Ou seja, representaram parcela integrante do preço. Em outras palavras, não possuíam, na prática, natureza penitencial, mas representavam apenas adiantamento de parte do preço do imóvel, representando, de fato, arras confirmatórias. Assim, tratando-se de arras confirmatórias, é devido a sua restituição, conforme entendimento sólido do STJ: "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1º/8/2018). Ainda que assim não fosse, a previsão estabelecida na cláusula décima sexta do contrato, qual seja, o direito de reter integralmente o valor do sinal, revela-se evidentemente abusiva, quando analisada à luz do disposto no art. 51, IV, do CDC. Isso porque, a sua aplicação colocaria a autora em exagerada desvantagem. O mesmo raciocínio se aplica à multa estabelecida na cláusula 25ª do contrato. Portanto, o valor do sinal deve ser integralmente restituído, não devendo incidir a multa estabelecida na cláusula 25ª do contrato, ante a sua abusividade. Lado outro, no que diz respeito à forma de restituição dos valores pagos, a Súmula 543, do STJ é clara ao estabelecer que tal restituição deve ser feita de imediato: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Por fim, os valores a serem restituídos devem ser devidamente corrigidos, a partir da data do desembolso de cada parcela, incidindo, ainda, juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença. Nesse norte: (….) 8. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes do STJ. No que concerne aos juros de mora, o Tema 1002 do STJ define que sua incidência é a partir do trânsito em julgado da decisão (…) (AgInt no AgInt no AREsp 1644843/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 24/09/2020) ANTE DO EXPOSTO, com base no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE em parte os pedidos para: 1. DECLARAR a resilição dos contratos de compra e venda (id. 76135639 e id. 76135640) objeto dos autos. 2. CONDENAR o réu na obrigação de restituir a autora, no prazo de 05 (cinco) dias, o valor pago a título de sinal mais 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos a título de parcelas. Os valores acima deverão ser atualizados da seguinte forma: correção monetária pelo IPCA a partir da data de cada pagamento (do sinal e de cada parcela) e juros de mora, na forma do art. 406, do CC, a partir do trânsito em julgado. Houve sucumbência recíproca. Desse modo, condeno as partes, na proporção de 50% para cada uma, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, esses fixados no percentual de 10% sobre o valor da causa. Em relação a autora suspendo a exigibilidade, em razão da gratuidade processual. Transitada em julgado, intime-se a parte autora para requerer a execução do julgado, em dez dias. Não havendo requerimento, arquivem-se os autos. Publicação e registro eletrônico. Intimem-se eletronicamente. Data e Assinatura Eletrônicas. RENAN DO VALLE MELO MARQUES Juiz de Direito

09/06/2025, 00:00

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Conclusos para decisão

Decorrido prazo de LUIZ RONALDO PEREIRA RIBEIRO JUNIOR em 08/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de LUIZ RONALDO PEREIRA RIBEIRO JUNIOR em 08/04/2026 23:59.

Publicado Expediente em 16/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/03/2026

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Decorrido prazo de LUIZ RONALDO PEREIRA RIBEIRO JUNIOR em 06/03/2026 23:59.

Juntada de Petição de execução / cumprimento de sentença

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Juntada de despacho

Recebidos os autos

Publicacao/Comunicacao Intimação EXPEDIENTE - INTIMO AS PARTES DO ACÓRDÃO

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