Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: DANIEL MELO REZENDE MARTINS DE SOUZA.
REU: LUIZA PONTES ALVES. SENTENÇA I) RELATÓRIO Trata de AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por DANIEL MELO REZENDE MARTINS DE SOUZA contra LUIZA PONTES ALVES, ambos devidamente qualificados. Alega o promovente que firmou junto a requerida contrato de cessão de direitos em promessa de compra e venda de imóvel discriminado na inicial, realizando o adimplemento do ITBI e demais encargos. Todavia, a parte ré apresentou negativa injustificada para transferência do domínio junto ao serviço notarial. Logo, ajuizou a presente demanda pugnando, em sede de tutela de urgência provisória, a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente, para que proceda a averbação de seu domínio, adjudicando o imóvel em questão. No mérito, requereu a ratificação do pleito provisório. Determinada emenda à inicial a fim de comprovar a situação de hipossuficiência propulsora da gratuidade judiciária; realizado o pagamento das custas iniciais (ID 103234790). Citada, a parte promovida apresentou contestação (ID 104842744). Preliminarmente, requereu os benefícios da gratuidade judiciária, impugnando o valor da causa. No mérito, narrou que manteve união estável com o requerente por anos, ingressando com ação judicial própria para discussão acerca do acervo de bens supostamente comum, incluindo o apartamento objeto do processo. Ressalta que o requerente deixou de cumprir com os requisitos inerentes à adjudicação compulsória, haja vista não ter efetuado o pagamento do valor do imóvel. Segundo a ré, o imóvel foi integralmente quitado por ela em 16 de outubro de 2023, meses antes do contrato de cessão (30 de abril de 2024), não havendo qualquer participação financeira do autor na aquisição, sendo ainda a responsável por uma parcela do ITBI. Dessa forma, rechaçou o pedido autoral, aduzindo a litigância de má fé e a necessidade de declaração da nulidade do contrato de cessão celebrado. Documentação acostada pela parte autora (ID 105612828). Petição da ré pugnando pelo julgamento antecipado do mérito (ID 105981927). Impugnação à contestação nos autos, requerendo também a apreciação meritória (ID 111597716). Vieram os autos conclusos. É o que importa relatar. Decido. II) DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO Na condição de destinatária das provas, tenho por desnecessária a produção de quaisquer outras provas que não as documentais já carreadas aos autos pelas partes, notadamente por se tratar de questão eminentemente de direito, de sorte que a documentação anexa mostra-se suficiente para a formação do convencimento e, consequentemente, deslinde do mérito. Assim, dispensada a produção de outros mecanismos probatórios, passo ao julgamento do mérito, nos termos do artigo 355, I do CPC. III) PRELIMINARMENTE a) Do Pedido de Justiça Gratuita da Parte Ré Diante da documentação apresentada pela requerida e a presunção legal estabelecida pelo artigo 99, §3º do CPC, verifica-se que a situação financeira da ré se enquadra nos termos da lei para a concessão do benefício pleiteado, não havendo elementos nos autos que infirmem a declaração de hipossuficiência. Portanto,
Processo n. 0805548-47.2024.8.15.2003; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Adjudicação Compulsória] defiro os benefícios da justiça gratuita à parte promovida. b) Da Impugnação ao Valor da Causa A Requerida impugnou o valor atribuído à causa pelo Autor, qual seja, R$ 9.900,00 (nove mil e novecentos reais), correspondente ao suposto pagamento do ITBI. Sustentou que o valor da causa deveria ser o valor integral do imóvel, de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), nos termos do artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil. A ação de adjudicação compulsória, de fato, tem por objeto o cumprimento de uma obrigação de fazer, qual seja, a outorga da escritura pública de um bem imóvel, visando a transferência da propriedade. O valor econômico da demanda, portanto, não se limita às despesas acessórias, como o ITBI, mas sim ao valor do próprio bem sobre o qual recai a controvérsia principal. O valor do imóvel, conforme contrato de compra e venda original (ID 104843661, pág. 4), é de R$ 440.000,00. Desse modo, acolho a preliminar de impugnação ao valor da causa e determino sua retificação para R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), correspondente ao valor do imóvel objeto da demanda. Eventuais custas complementares deverão ser recolhidas pela parte sucumbente ao final, conforme a decisão de mérito. Ausentes outras preliminares para desate, passo a análise do mérito. III) MÉRITO A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico processual que visa a concretização de um direito real de aquisição, permitindo ao promitente comprador obter, por via judicial, a outorga da escritura definitiva de um imóvel quando há recusa ou impossibilidade do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos deste foram cedidos. Sua finalidade precípua é a de suprir uma declaração de vontade não emitida espontaneamente por uma das partes, possibilitando a regularização da propriedade no registro imobiliário. O direito à adjudicação compulsória está amparado nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que estabelecem que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir a outorga da escritura definitiva e, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. O Decreto-Lei nº 58/1937, em seu artigo 16, reitera essa possibilidade ao prever a ação de adjudicação compulsória no caso de recusa dos compromitentes. A doutrina e a jurisprudência são unânimes em apontar os requisitos essenciais para o deferimento da medida: a existência de um contrato preliminar válido (como a promessa de compra e venda ou a cessão de direitos aquisitivos), a ausência de cláusula de arrependimento, e a integral quitação do preço do imóvel. A presente demanda se insere no contexto da cessão de promessa de compra e venda, o que a torna compatível com o instituto da adjudicação, desde que os requisitos sejam cumpridos. O Contrato de Cessão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano (ID 98756066, Págs. 1-3), firmado em 30 de abril de 2024, entre LUIZA PONTES ALVES (Cedente) e DANIEL MELO REZENDE MARTINS DE SOUZA (Cessionário), com a anuência da construtora MARCOLINO & NEVES CONSTRUÇÕES LTDA, é o instrumento preliminar que fundamenta a pretensão autoral. A Cláusula 7ª do referido contrato expressamente estabelece a irrevogabilidade e irretratabilidade contratual. Essa disposição afasta qualquer cláusula de arrependimento e, consequentemente, preenche um dos requisitos para a adjudicação compulsória. A controvérsia central, portanto, reside na quitação integral do preço do imóvel e na validade da cessão no que concerne à contraprestação devida à cedente, em face dos complexos movimentos financeiros e contratuais entre as partes. A questão da quitação do preço do imóvel é o ponto central de divergência entre as partes, sendo determinante para o deslinde da controvérsia. A Ré sustentou em sua contestação que ela própria quitou integralmente o imóvel junto à construtora, meses antes da assinatura do contrato de cessão com o Autor. Para comprovar essa assertiva, apresentou o "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção" (ID 104843661, Págs. 1-4, ID 104843662, e ID 104843663, Pág. 3), firmado em 27 de julho de 2023, entre ela (LUIZA PONTES ALVES) e a Construtora MARCOLINO & NEVES CONSTRUÇÕES LTDA, estabelecendo o preço de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais). Anexou ainda um "Relatório Contas a Receber Vendas" da construtora (ID 104843665, Pág. 1), que indica o "CLIENTE LUIZA PONTES ALVES" e um "TOTAL PAGO: 440.000,00", com as datas de pagamento das parcelas de sinal (28/07/2023 e 09/08/2023, de R$ 60.000,00 cada) e das parcelas mensais (13/09/2023 e 16/10/2023, de R$ 160.000,00 cada). Recibos individuais de quitação das parcelas, emitidos pela construtora em nome da Sra. Luiza Pontes Alves, também foram colacionados (ID 104843666, Págs. 1-5). A Ré também anexou um "Termo de Transferência" (ID 104843664, Pág. 1) datado de 17 de outubro de 2023, emitido pela construtora, declarando a transferência à Sra. Luiza Pontes Alves de "todos os direitos que me (nos) assiste(m) na qualidade de Construtora e Incorporadora do Apto 901". Por outro lado, o Autor, em sua réplica, apresentou uma versão divergente acerca da origem dos recursos para a quitação do imóvel, que merece ser considerada à luz da totalidade das provas. Sustentou que a aquisição foi, de fato, custeada por sua genitora, Sra. Nadja Melo Rezende Martins de Souza. Para corroborar essa tese, acostou uma "DECLARAÇÃO" da Construtora Marcolino & Neves (ID 105612834), datada de 23 de julho de 2023, que expressamente declara que "a Sra Nadja Melo Rezende Martins de Souza (...) é a responsável financeira pela aquisição de um imóvel situado no Condomínio Residencial Maria Cristina Residence, (...) apto 901". Além disso, foram anexados comprovantes de transferências bancárias (ID 105612832, Págs. 1-2) realizadas por Nadja Melo Rezende Martins de Souza, nos valores de R$ 60.000,00 em 28/07/2023 e R$ 60.000,00 em 09/08/2023, para a conta da construtora Marcolino & Neves Construções Ltda. O contrato original de promessa de compra e venda (ID 104843661, Pág. 1), firmado entre a Ré Luiza e a Construtora, em sua Cláusula 3ª, intitulada "Cláusula de Responsável Financeiro", já indicava expressamente a Sra. NADJA MELO REZENDE MARTINS DE SOUZA como "Fiador" e "Responsável Financeiro", que "declara sua concordância em assumir responsabilidade solidária e incondicional por todas as obrigações financeiras estabelecidas neste contrato de compra e venda". Essa cláusula também previa que "Em caso de inadimplemento total ou parcial do pagamento por parte do Comprador, o Vendedor terá o direito de exigir do Fiador o cumprimento das obrigações financeiras pendentes, incluindo, mas não se limitando ao pagamento do valor integral acordado neste contrato, bem como eventuais juros, multas, despesas judiciais e honorários advocatícios incorridos." A análise conjunta e pormenorizada das provas documentais revela uma situação complexa e multifacetada. Embora os recibos de quitação e o relatório de contas a receber da construtora estejam formalmente em nome da Ré Luiza como "cliente" e "pagadora", a prova documental produzida pelo Autor demonstra que parte substancial do capital para a aquisição (pelo menos os R$ 120.000,00 referentes ao sinal e aos pagamentos iniciais) foi aportada pela genitora do Autor, Sra. Nadja Melo Rezende Martins de Souza, diretamente à construtora. Mais do que isso, a própria cláusula de responsável financeiro no contrato original da Ré com a construtora confere à genitora do Autor uma posição de pagadora solidária e incondicional das obrigações financeiras. A declaração posterior da construtora (ID 105612834), reiterando que Nadja foi a "responsável financeira pela aquisição", complementa esse quadro. Essa conjunção de elementos probatórios mitiga substancialmente a alegação da Ré de que arcou sozinha com o custo integral do imóvel com seus próprios recursos. Ao contrário, sugere que a aquisição foi, ao menos em parte substancial, bancada pela família do Autor, através de sua genitora. Portanto, a quitação do preço perante a construtora foi efetivada, o que é um requisito essencial da adjudicação compulsória. Contudo, a origem dos recursos e a real titularidade do direito aquisitivo não são tão simplistas quanto a Ré alega, pois a movimentação financeira principal partiu de um terceiro ligado ao Autor. Dessa forma, não há falar em ausência de quitação do preço integral perante a construtora, uma vez que o valor devido foi efetivamente pago, e a controvérsia recai sobre a origem desses fundos. A formalização da propriedade em nome da Ré, seguida da cessão dos direitos ao Autor, com a genitora deste como responsável financeira, configura um arranjo familiar em que a aquisição foi bancada por recursos provenientes da família do Autor, visando a futura titularidade deste. Tal cenário fático resta corroborado quando analisado os comprovantes de pagamento do ITBI mensurados nos autos, vez que, uma das guias tem "LUIZA PONTES ALVES" como "PAGADOR" e a outra "DANIEL MELO REZENDE MARTINS DE SOUSA", porém ambos os comprovantes indicam expressamente como "PAGADOR EFETIVO" a Sra. NADJA MELO REZENDE MARTINS DE SOUZA, genitora do Autor (ID 98917932, Págs. 1-2; ID 98917935; e reiterados na réplica: ID 105612831, Pág. 1; ID 105612833). Logo, não merece prosperar o argumento de nulidade do contrato de cessão de crédito, dado que não vislumbro quaisquer das hipóteses do artigo 166 do Código Civil. A alegação de ausência de contraprestação entre as partes, embora possa configurar um descumprimento contratual em certas circunstâncias, não é, por si só, causa de nulidade do negócio jurídico se a sua finalidade (formalizar a propriedade para a família do adquirente real) for atingida e os requisitos da adjudicação estiverem presentes. Não se verifica, no contexto probatório, a intenção de fraudar a lei ou de violar a ordem pública na celebração do contrato de cessão. Pelo contrário, a finalidade do contrato de cessão, em conjunto com a cláusula de "responsável financeiro" no contrato original, parece ser a de formalizar a propriedade para o Autor, cujos recursos (via sua genitora) foram utilizados para a aquisição do bem. Se a Ré, embora formalmente figurando como promitente compradora, não foi a real pagadora do imóvel, sua recusa em ceder os direitos e outorgar a escritura configura, isto sim, um enriquecimento sem causa, em ofensa ao artigo 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem justa causa. A conduta da Ré de se recusar a outorgar a escritura, mesmo após a quitação do bem por terceiros ligados ao Autor e a formalização do contrato de cessão, frustra a legítima expectativa do cessionário e desvirtua a boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais, conforme artigos 113 e 421 do Código Civil. Não há que se falar em nulidade do contrato de cessão, mas sim em obrigação de seu cumprimento. É inegável que o pano de fundo deste litígio é uma complexa relação familiar e patrimonial, que extrapola os limites da presente ação de adjudicação compulsória, como se verifica pela existência de um processo de reconhecimento e partilha de união estável em Alagoas. Embora a presente sentença não tenha o condão de dirimir as questões relativas à união estável ou à partilha de bens ali discutidas, o contexto familiar é crucial para entender a recusa da Ré em outorgar a escritura e a insistência do Autor na adjudicação. A adjudicação compulsória, neste caso, não se presta a resolver a partilha de bens decorrente da união estável, mas sim a formalizar o direito de propriedade com base nos contratos e pagamentos efetivados. As provas demonstram que, formalmente, a Ré Luiza era a promitente compradora inicial, mas os recursos para a quitação do imóvel e do ITBI provieram da genitora do Autor. O contrato de cessão buscou transferir formalmente os direitos aquisitivos para o promovente. A recusa da requerida em assinar a escritura, sob o argumento de que não recebeu contraprestação pela cessão, desconsidera o fato de que ela pode não ter tido despesa para adquirir o bem, já que os fundos vieram da família do demandante, conforme evidenciado pela cláusula de "responsável financeiro" e pelas transferências bancárias. Se a demandada não arcou com o preço do imóvel com seus próprios recursos, sua recusa em ceder os direitos adquiridos pela família do demandante configura um abuso de direito e uma tentativa de enriquecimento sem causa legítima. O direito à adjudicação do requerente, portanto, decorre da efetiva quitação do bem à construtora por sua genitora e do contrato de cessão que formalizou a intenção de transferência da titularidade para ele. Assim, preenchidos os requisitos essenciais da adjudicação compulsória, a procedência do pedido autoral é a medida que se impõe para a regularização da propriedade. IV) DISPOSITIVO Diante do exposto e pelo mais que dos autos consta, com resolução de mérito, julgo PROCEDENTE o pedido ventilado na inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) determinar a adjudicação compulsória do imóvel constituído pela unidade autônoma (apartamento) de número 901, do Edifício Maria Cristina Residence, situado à Rua Comerciante Aristides Costa, nº 420, no bairro Jardim Cidade Universitária, em João Pessoa/PB, inscrição imobiliária 501596-1, cadastrado na PMJP com Localização Cartográfica sob nº 45.142.0359.0000.0057, com área real privativa total de 92,58m², área real total de 143,01m², devidamente descrito e registrado na matrícula 158.570 do Cartório do 2º Ofício Imobiliário de João Pessoa-PB (Cartório Eunápio Torres), em favor do Autor DANIEL MELO REZENDE MARTINS DE SOUZA, suprindo-se, com a presente sentença, a manifestação de vontade da Ré LUIZA PONTES ALVES na outorga da escritura definitiva; b) Consequentemente, determino a expedição de Carta de Adjudicação em favor do Autor DANIEL MELO REZENDE MARTINS DE SOUZA, para que, devidamente instruída com as peças processuais pertinentes e os comprovantes de recolhimento dos tributos e taxas devidos, seja levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, com a finalidade de proceder à transferência da propriedade para o nome do Autor. Custas processuais e honorários de 10% (dez por cento) sobre o valor retificado da causa, corrigido monetariamente desde a data da retificação (trânsito da sentença), restando todavia suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade judiciária concedida à Ré. As partes ficam cientes que eventuais embargos de declaração, sem que seja verificado de fato, erro material, omissão, obscuridade ou contradição, poderá ser considerado protelatório ou abusivo e, consequentemente, ensejar a aplicação das penalidades correspondentes (art. 1026, § 2º do CPC) Interposta apelação, INTIME a parte apelada para apresentar contrarrazões em quinze dias. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, remetam os autos ao TJPB, a quem compete fazer o exame de admissibilidade. Transitada em julgado, PROCEDA a EVOLUÇÃO da classe processo para cumprimento de sentença, intimando a parte exequente para requerer a execução do julgado. Publicada e registrada eletronicamente. Intime as partes. João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito