Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba Juizado Especial Misto de Cabedelo EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) 0810931-39.2024.8.15.0731 DECISÃO Vistos etc.
Trata-se de Exceção de Pré-Executividade apresentada por MORADA INCORPORAÇÕES LTDA - EPP nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial movida pelo BEACH PLAZA CONDOMÍNIO E RESORT, na qual a excipiente alega ilegitimidade passiva para a execução das taxas condominiais. A excipiente sustenta que não exerce posse efetiva sobre o imóvel e que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é vinculada à posse e ao uso da unidade. Aduz, ainda, que os valores cobrados seriam excessivos e desproporcionais. O exequente impugnou a exceção, argumentando, em síntese, que a obrigação condominial é de natureza propter rem e que a responsabilidade recai sobre o titular do imóvel, salvo prova em contrário, cuja produção é ônus da excipiente, nos termos do art. 373, II, do CPC. Destaca, ainda, a ausência de certidão de matrícula atualizada e de qualquer documento comprobatório da alienação do bem. Autos conclusos. É o breve relatório. DECIDO. A exceção de pré-executividade é admissível em hipóteses de manifesta inexigibilidade do título ou ilegitimidade passiva, desde que demonstradas por prova documental inequívoca, sem necessidade de dilação probatória. Como se sabe, na condição de condômino, deve o proprietário responder pelas despesas condominiais que, dada a natureza propter rem do imóvel que lhe pertence, está obrigado a contribuir para conservação do bem comum. Entretanto, algumas peculiaridades devem ser observadas, em especial, em relação ao que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, quando se está diante de alegações em que a parte figure formalmente como titular do imóvel gerador do débito, entretanto, não exerce a posse efetiva do imóvel. Em regime de recursos repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1345331/RS (tema 886), fixou a tese: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49). E, para que não restasse nenhuma dúvida acerca da legitimidade passiva do promitente vendedor pelos débitos condominiais, a tese em comento foi objeto de esclarecimentos no julgamento do REsp nº 1442840/PR, ficando consignado que: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC. 1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 2. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais. 3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional. 4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na posse. 6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse. 7. Preservação da garantia do condomínio. 8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ - REsp: 1442840 PR 2014/0060222-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 06/08/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2015). Como se vê, tratando-se de cotas condominiais de obrigação cuja natureza é propter rem, a obrigação de pagá-las é do proprietário, do possuidor ou, ainda, de ambos. A propósito. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. Executada que alega ilegitimidade passiva. Sentença de procedência. Apelo do exequente. Executada que alega ter firmado promessa de compra e venda com terceiro, a qual não foi registrada na matrícula do imóvel. Em regime de recursos repetitivos (Tema 886), o E. STJ firmou a tese de que: "b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto" Referida tese, foi objeto de maiores explicações e esclarecimentos no julgamento do REsp nº 1.442.840/PR ficando expressamente reconhecida a "Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse". Legitimidade concorrente do proprietário registral e do possuidor, independentemente da ciência ou não do condomínio acerca da transação celebrada. Precedentes deste E. TJSP. Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10176141920228260361 Mogi das Cruzes, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 26/06/2023, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2023). No caso em análise, a excipiente não juntou aos autos a certidão atualizada da matrícula do imóvel que comprovasse a transferência de propriedade antes da inadimplência das taxas condominiais. Também deixou de juntar contrato de compra e venda ou qualquer outro documento apto a demonstrar a transmissão da posse e, consequentemente, a sua exoneração de responsabilidade. Dessa forma, permanece como parte legítima para responder pelos débitos condominiais até a efetiva regularização da titularidade junto ao registro de imóveis. Cabe à parte a produção de provas idôneas para refutar os argumentos contrários e sustentar sua tese defensiva. Nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o ônus da prova incumbe àquele que alega fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do exequente. A inércia da excipiente em apresentar a documentação necessária inviabiliza o acolhimento de sua alegação, não afastando sua responsabilidade pelos encargos condominiais discutidos. Quanto à alegada desproporcionalidade dos encargos cobrados, entendo que tal matéria não é cabível de análise em exceção de pré-executividade, uma vez que é discutida em embargos à execução, o que seria possível da sua análise com a garantia do juízo, nos termos do enunciado 117 do FONAJE, o qual preceitua que “É obrigatória a segurança do Juízo pela penhora para apresentação dos embargos à execução de título judicial ou extrajudicial perante o Juizado Especial”. Portanto, restando demonstrada a legitimidade da excipiente para figurar no polo passivo da execução, REJEITO a exceção de pré-executividade apresentada por MORADA INCORPORAÇÕES LTDA – EPP, ao passo que determino o prosseguimento da execução. Intimem-se. Cumpra-se. Cabedelo, data da assinatura digital. PAULO ROBERTO REGIS DE OLIVEIRA LIMA Juiz de Direito
Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba Juizado Especial Misto de Cabedelo EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) 0810931-39.2024.8.15.0731 DECISÃO Vistos etc.
Trata-se de Exceção de Pré-Executividade apresentada por MORADA INCORPORAÇÕES LTDA - EPP nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial movida pelo BEACH PLAZA CONDOMÍNIO E RESORT, na qual a excipiente alega ilegitimidade passiva para a execução das taxas condominiais. A excipiente sustenta que não exerce posse efetiva sobre o imóvel e que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é vinculada à posse e ao uso da unidade. Aduz, ainda, que os valores cobrados seriam excessivos e desproporcionais. O exequente impugnou a exceção, argumentando, em síntese, que a obrigação condominial é de natureza propter rem e que a responsabilidade recai sobre o titular do imóvel, salvo prova em contrário, cuja produção é ônus da excipiente, nos termos do art. 373, II, do CPC. Destaca, ainda, a ausência de certidão de matrícula atualizada e de qualquer documento comprobatório da alienação do bem. Autos conclusos. É o breve relatório. DECIDO. A exceção de pré-executividade é admissível em hipóteses de manifesta inexigibilidade do título ou ilegitimidade passiva, desde que demonstradas por prova documental inequívoca, sem necessidade de dilação probatória. Como se sabe, na condição de condômino, deve o proprietário responder pelas despesas condominiais que, dada a natureza propter rem do imóvel que lhe pertence, está obrigado a contribuir para conservação do bem comum. Entretanto, algumas peculiaridades devem ser observadas, em especial, em relação ao que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, quando se está diante de alegações em que a parte figure formalmente como titular do imóvel gerador do débito, entretanto, não exerce a posse efetiva do imóvel. Em regime de recursos repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1345331/RS (tema 886), fixou a tese: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49). E, para que não restasse nenhuma dúvida acerca da legitimidade passiva do promitente vendedor pelos débitos condominiais, a tese em comento foi objeto de esclarecimentos no julgamento do REsp nº 1442840/PR, ficando consignado que: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC. 1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 2. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais. 3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional. 4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na posse. 6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse. 7. Preservação da garantia do condomínio. 8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ - REsp: 1442840 PR 2014/0060222-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 06/08/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2015). Como se vê, tratando-se de cotas condominiais de obrigação cuja natureza é propter rem, a obrigação de pagá-las é do proprietário, do possuidor ou, ainda, de ambos. A propósito. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. Executada que alega ilegitimidade passiva. Sentença de procedência. Apelo do exequente. Executada que alega ter firmado promessa de compra e venda com terceiro, a qual não foi registrada na matrícula do imóvel. Em regime de recursos repetitivos (Tema 886), o E. STJ firmou a tese de que: "b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto" Referida tese, foi objeto de maiores explicações e esclarecimentos no julgamento do REsp nº 1.442.840/PR ficando expressamente reconhecida a "Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse". Legitimidade concorrente do proprietário registral e do possuidor, independentemente da ciência ou não do condomínio acerca da transação celebrada. Precedentes deste E. TJSP. Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10176141920228260361 Mogi das Cruzes, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 26/06/2023, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2023). No caso em análise, a excipiente não juntou aos autos a certidão atualizada da matrícula do imóvel que comprovasse a transferência de propriedade antes da inadimplência das taxas condominiais. Também deixou de juntar contrato de compra e venda ou qualquer outro documento apto a demonstrar a transmissão da posse e, consequentemente, a sua exoneração de responsabilidade. Dessa forma, permanece como parte legítima para responder pelos débitos condominiais até a efetiva regularização da titularidade junto ao registro de imóveis. Cabe à parte a produção de provas idôneas para refutar os argumentos contrários e sustentar sua tese defensiva. Nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o ônus da prova incumbe àquele que alega fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do exequente. A inércia da excipiente em apresentar a documentação necessária inviabiliza o acolhimento de sua alegação, não afastando sua responsabilidade pelos encargos condominiais discutidos. Quanto à alegada desproporcionalidade dos encargos cobrados, entendo que tal matéria não é cabível de análise em exceção de pré-executividade, uma vez que é discutida em embargos à execução, o que seria possível da sua análise com a garantia do juízo, nos termos do enunciado 117 do FONAJE, o qual preceitua que “É obrigatória a segurança do Juízo pela penhora para apresentação dos embargos à execução de título judicial ou extrajudicial perante o Juizado Especial”. Portanto, restando demonstrada a legitimidade da excipiente para figurar no polo passivo da execução, REJEITO a exceção de pré-executividade apresentada por MORADA INCORPORAÇÕES LTDA – EPP, ao passo que determino o prosseguimento da execução. Intimem-se. Cumpra-se. Cabedelo, data da assinatura digital. PAULO ROBERTO REGIS DE OLIVEIRA LIMA Juiz de Direito