Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba Vara de Feitos Especiais da Capital DÚVIDA PROC. Nº 0879535-25.2024.8.15.2001 SUSCITANTE: JOÃO PESSOA CART DO 6 OF REG DE IMÓVEIS DA ZONA NORTE SUSCITADO: JANILSON CAJU MARQUES SENTENÇA SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM INTERVENIENTE ANUENTE. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DA RESPECTIVA CESSÃO DE DIREITOS. NÃO OBRIGATORIEDADE. RECUSA INJUSTIFICADA. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE LEGAL. REVOGAÇÃO DO ART. 759-A DO CÓDIGO DE NORMAS EXTRAJUDICIAL DA PARAÍBA. DÚVIDA JULGADA IMPROCEDENTE. É admissível o registro da escritura pública de compra e venda, ainda que dela constem intervenientes anuentes, sem a necessidade de registro prévio do contrato de promessa de compra e venda e da respectiva cessão de direitos, desde que o imóvel esteja registrado em nome do outorgante vendedor. O Conselho Nacional de Justiça, ao julgar o PCA nº 0002599-62.2025.2.00.0000, com trânsito em julgado em 05/08/2025, declarou a ilegalidade do art. 759-A do Código de Normas Extrajudiciais da Paraíba, incluído pelo Provimento CGJ/PB nº 100/2025, por impor, indevidamente, a obrigatoriedade do registro dos contratos preliminares para a lavratura da escritura definitiva.Tal entendimento foi posteriormente consolidado pela revogação expressa do referido dispositivo, determinada pelo Desembargador Leandro dos Santos, Corregedor-Geral de Justiça do Estado da Paraíba, no Processo Administrativo nº 010048-93.2025.8.15. Ausente norma legal válida que justifique a exigência, impõe-se o reconhecimento da improcedência da dúvida registral. O Oficial Registrador e Tabelião do 6º OFICIO NOTARIAL E 2º REGISTRAL DA COMARCA DE JOÃO PESSOA –PB – CARTORIO EUNAPIO TORRES – suscitou a presente dúvida em face do registro da escritura de compra e venda apresentada por JANILSON CAJU MARQUES. Narra a suscitante que se trata da averbação da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada no 7º Tabelionato de Notas – Cartório Sidnei Perfeito, no Livro nº 431 às fls. 086, firmada entre as partes como Outorgante Vendedor: DIMENSIONAL CONSTRUÇÕES LTDA e como outorgada compradora: ELIZABETH DE SOUZA MAGALHAES e como primeiros intervenientes: JANILSON CAJU MARQUES e sua esposa ANA TEREZA DA SILVA MACHADO e como Segunda Interveniente ELIENE BASTOS DE AGUIAR FONSECA, referente a compra e venda UNIDADE AUTÔNOMA APARTAMENTO HOTEL SOB O N.º 233 do EDIFICIO MOVE TAMBAÚ, situado à Av. Infante Dom Henrique nº 501, Tambaú, nesta cidade, registrada nesta serventia sob a matrícula nº 159.599. E que, após análise dos requisitos necessários para o registro da escritura, emitiu NOTA DEVOLUTIVA informando que a promessa de compra e venda com os intervenientes anuentes deve ser registrada na matrícula do imovel em respeito ao princípio da continuidade registral, da publicidade registral e da concentração matricial. E ainda, sustenta necessidade de observância ao cumprimento do provimento 39/2014/CNJ - consulta diária ao relatório da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens e a decisão do STJ de que os compradores devem se preocupar com as certidões fiscais e processuais dos antigos proprietários dos imóveis, o que sem o registro da promessa não é possível. Desta forma, entende o suscitante que deve ser mantida a exigência do registro do contrato de promessa de compra e venda e registro do contrato de cessão de promessa de compra e venda. A parte interessada solicitou o encaminhamento da Dúvida a este Juízo Corregedor Permanente. Juntou documentação. Impugnação à suscitação de dúvida apresentada, alegando, em síntese que a exigência de registro prévio da promessa de compra e venda e de sua cessão é ilegal, pois a vendedora Dimensional Construções Ltda. sempre figurou como titular registral. Sustenta, ainda, que a promessa tem natureza obrigacional e seu registro é facultativo, não constituindo requisito para a escritura definitiva. Alegou, ainda, a inexigibilidade do ITBI, cujo fato gerador ocorre apenas com o registro do título translativo.Requer a improcedência da dúvida (Id. 105724795 - Pág. 1/9). Instruída com documentos. Em parecer, o Ministério Público opinou pela improcedência da Dúvida (ID. 106806745). Determinada a suspensão da presente dúvida em razão do Procedimento de Controle Administrativo (PCA) nº 0002599-62.2025.2.00.0000, que trata da legalidade do art. 759-A do Código de Normas Extrajudicial da CGJ/PB, o qual determina o registro prévio dos contratos de compromisso de compra e venda, cessões e promessas de cessão, para que os adquirentes possam figurar em escrituras públicas como intervenientes anuentes. O suscitante, através da petição de id.115814974, alega fato superveniente sobre o tema desta dúvida, em razão de decisão no Procedimento de Controle Administrativo (PCA) nº 0002599-62.2025.2.00.0000, que declara a ilegalidade do art. 759-A do Código de Normas Extrajudicial da CGJ/PB.Reitera seu pedido de improcedência da dúvida. Certificado nos autos o julgamento do PAC. É o relatório. Decido. O procedimento de dúvida registral é de natureza administrativa, cabendo ao registrador verificar a adequação do título às exigências legais e suscitar dúvida quando houver óbice para o ingresso no fólio real (art. 198 da Lei nº 6.015/73). No caso concreto, após análise do título apresentado, a serventia registral apontou como impedimento à prenotação o fato de constarem terceiros anuentes na escritura — promitentes vendedores e cessionários — sem que tenham sido apresentados, nem registrados, o instrumento de promessa de compra e venda, tampouco o respectivo contrato de cessão de direitos, reputando imprescindível o registro prévio destes documentos para viabilizar a continuidade do registro imobiliário. Primeiramente, analisemos acerca da necessidade de registro dos atos envolvendo o imóvel, como forma de garantia da preservação do Princípio da Continuidade. Constatamos que, no caso dos autos este princípio não restou prejudicado, pois verifica-se que o imóvel em questão está e sempre esteve, em nome dos Outorgantes Vendedores, sendo os únicos proprietários, não tendo havido registro anterior dos contratos de promessa de compra e venda, podendo os anuentes transmitir, renunciar ou desistir, sem a obrigatoriedade de realizar a lavratura do ato. O contrato de promessa de compra e venda é um direito pessoal e, apenas quando registrado passa a ser um direito real, agindo os Outorgantes Compradores de boa-fé, procederam com o registro da escritura pública de compra e venda, não havendo que se falar em obrigatoriedade de ato anterior. Sobre o tema, o Código de Processo Civil dispõe: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Oportuno mencionar, que o caso concreto não está sendo obstaculizado pelos Outorgantes Vendedores, mas que mediante interesse de boa-fé, do Outorgante Comprador, ao proceder com o registro da escritura pública, foi surpreendido com a obrigatoriedade de registro da promessa de compra e venda, em que consta a cessão de direitos, este facultativo de registro, mediante ordenamento jurídico brasileiro. Sabe-se que no ordenamento jurídico brasileiro, a promessa de compra e venda não é o contrato definitivo de compra e venda, não podendo as Serventias exigir o seu registro, uma vez que essa exigência não decorre de lei, mas de um “excesso de zelo registral”. Vale mencionar que a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda não acarreta a quebra do princípio da continuidade registral, mas apenas impede a constituição do direito real sobre o imóvel, o qual só se aperfeiçoa com o respectivo registro. O referido contrato, portanto, permanece como ato de natureza obrigacional, sendo o seu registro facultativo às partes contratantes. A exigência de sua averbação, quando não prevista em lei, configura excesso de rigor formal e pode ensejar, por parte do interessado, a instauração do procedimento de suscitação de dúvida ou mesmo o ajuizamento de ações judiciais visando ao reconhecimento do direito, em face de eventual abuso de autoridade Assim, uma vez que a boa-fé dos terceiros não pode prevalecer sobre o seu direito à propriedade dos imóveis, ressalta-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a validade dos contratos de promessa de compra e venda não registrados, conferindo, inclusive, legitimidade para opor embargos de terceiro e demais medidas para assegurar os seus direitos. Promessa de venda de imóvel. Instrumento particular. Adjudicação compulsória. Decreto-Lei n. 58/1937. Lei n. 6.766/1979. A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a ‘obligatio faciendi’ a inscrição no registro de imóveis. (Súmula 239 do STJ) Dito isto, há desnecessidade de registro dos contratos de promessa de compra e venda, não havendo motivos que justifique prejuízo à continuidade registral do imóvel, sendo o referido registro apenas um atraso na aquisição do imóvel por parte da pessoa interessada, em consonância com o parecer ministerial, deve-se acolher o pedido dos outorgantes e proceder com o registro da Escritura de Compra e Venda. Ora, verifica-se que, no título apresentado para registro a Outorgante Vendedora e única proprietária, há anuência do promitente comprador, ainda que não tenha havido registro da promessa de compra e venda, portanto, não tendo havido registro do contrato anterior, podendo o anuente transmitir, renunciar ou desistir, sem a obrigatoriedade de realizar a lavratura do ato. Por fim, quanto à observância da reserva de segurança, em razão do seu dever de declaração de informações da DOI e da COAF, dever de gravar a indisponibilidade dos bens, para fins de cumprimento do art.14 do Provimento 39/2014 do CNJ, sob a tese de que a falta do registro da promessa impede o alcance de indisponibilidade dos intervenientes sobre imovel adquirido pela promessa, podendo vir a causar fraude em eventual execução, o que contraria decisão do STJ AgInt RECURSO ESPECIAL N. 1.820.873 -RS 92019/0172341-2 não prospera. Isso porque os direitos reais sobre imóveis, bem como a cessão de direitos a sua aquisição, que só se aperfeiçoa com a transcrição do título translativo no registro de imóveis, que somente se aperfeiçoa com do registro da escritura de compra e venda no REGISTRO IMOBILIÁRIO, pois só então se opera a transmissão da propriedade do imóvel ou do direito real de aquisição, conforme entendimento dominantes nos Tribunais Superiores, até então o bem não pertence ao promitente comprador mas permanece no domínio do promitente vendedor não se vislumbrando desobediência ao determinado no provimento do CNJ em referência ou se configurando fraude contra eventuais credores. Ademais, o Conselho Nacional de Justiça, no PCA nº 0002599-62.2025.2.00.0000, transitado em julgado em 05/08/2025, declarou a ilegalidade do art. 759-A do Código de Normas Extrajudiciais da Paraíba, incluído pelo Provimento CGJ/PB nº 100/2025, por impor de forma indevida a obrigatoriedade do registro dos contratos preliminares, entendimento posteriormente consolidado pela revogação expressa do referido dispositivo pelo Desembargador Leandro dos Santos, Corregedor-Geral de Justiça, no Processo nº 010048-93.2025.8.15. Vejamos: “Considerando a decisão proferida pelo Conselho Nacional de Justiça (Id 0222581), que declarou a ilegalidade do art. 759-A do Código de Normas Extrajudiciais da Paraíba, desde a sua edição, DETERMINO a revogação do referido artigo. Encaminhe-se à GEFEX para cumprimento. Adotadas as providências, devolvam-se os autos à NAAPAR para a devida comunicação ao Conselho Nacional de Justiça. (Processo 010048-93.2025.8.15, Desembargador Leandro dos Santos Corregedor-Geral de Justiça, Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça da Paraíba – CGJPB)” Por fim, quanto ao fato gerador do ITBI, imperioso assinalar que a exigência tributária se aperfeiçoa com o registro do título translativo na matrícula do imóvel, conforme entendimento pacífico dos tribunais, e não na celebração da promessa de compra e venda. Até então, inexiste efetiva transmissão da propriedade, como bem assentado no próprio parecer ministerial. Isto posto, por sentença, julgo IMPROCEDENTE a presente dúvida, devendo o oficial registrador proceder com o registro da Escritura de Compra e Venda, independentemente do registro prévio da promessa de compra e venda, especialmente diante da declaração de ilegalidade do art. 759-A do Código de Normas Extrajudiciais da Paraíba, no PCA nº 0002599-62.2025.2.00.0000 e posteriormente revogação do pela Corregedoria-Geral de Justiça da Paraíba. Destaca-se que esse entendimento vem sendo adotado por este juízo em outros procedimentos de Suscitação da Dúvida com o mesmo tema. Saliente-se que a presente decisão tem caráter eminentemente administrativo, não impedindo o uso do processo contencioso. Sem custas. Com o trânsito em julgado, arquive-se. João Pessoa, data e assinatura eletrônica. ROMERO CARNEIRO FEITOSA Juiz de Direito