Execução de Título Extrajudicial 0810926-17.2024.8.15.0731 - TJPB

Execução de Título Extrajudicial 0810926-17.2024.8.15.0731 - TJPB | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO Autor: BEACH PLAZA CONDOMINIO E RESORT Ré(u): MORADA INCORPORACOES LTDA - EPP DECISÃO MANDADO - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA Juizado Especial Misto de Cabedelo Rua Estudante Paulo Maia Guimarães, S/N, Formosa, CABEDELO - PB - CEP: 58101-160 Tel.: (83) 32281293; e-mail: Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 Processo nº.: 0810926-17.2024.8.15.0731 Trata-se de Exceção de Pré-Executividade apresentada por MORADA INCORPORAÇÕES LTDA – EPP, nos autos da execução promovida por BEACH PLAZA CONDOMÍNIO E RESORT, para cobrança de R$ 2.845,32, correspondente a encargos condominiais relativos à unidade Quadra 11, Lote 7, do empreendimento Beach Plaza. A excipiente alega, em síntese: (i) Ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não exerce posse direta, tampouco usufrui dos serviços comuns do condomínio; (ii) Que as cobranças são inexigíveis, pois não houve imissão na posse; (iii) Que a ausência de notificação prévia viola o contraditório; (iv) Que os valores executados seriam desproporcionais; (v) Requer, ainda, a concessão de efeito suspensivo. É o relatório. Decido. 1. Da Admissibilidade da Exceção de Pré-Executividade A exceção de pré-executividade é admissível em hipóteses de manifesta inexigibilidade do título ou ilegitimidade passiva, desde que demonstradas por prova documental inequívoca, sem necessidade de dilação probatória. No caso em análise, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais tem fundamento na natureza propter rem da obrigação, vinculando-se ao titular do imóvel à época do vencimento dos encargos. O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a transferência da propriedade imobiliária somente se opera com o registro do título aquisitivo no cartório competente, não bastando a simples alegação de que não usufrui dos benefícios do condomínio. No presente feito, a excipiente não apresentou certidão de matrícula atualizada do imóvel que comprove a transferência formal da propriedade a terceiro comprador, sendo, portanto, parte legítima para responder pelos débitos condominiais até que seja efetivada a regularização da titularidade perante o registro de imóveis. 2. Da Legitimidade Passiva da Incorporadora Conforme consolidado entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se à titularidade do imóvel, independentemente de seu uso ou fruição. A jurisprudência do STJ assim estabelece: “PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49) Todavia, o mesmo julgado ressalta que a transferência da responsabilidade depende da comprovação da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio sobre tal circunstância. No caso concreto, a excipiente não apresentou prova cabal da efetiva transferência da posse nem tampouco da ciência formal do condomínio. Os documentos acostados aos autos apontam que as cobranças continuam sendo realizadas em nome da incorporadora, o que evidencia que, para o condomínio, não houve alteração da condição de titular. Assim, não se comprovando de forma inequívoca a posse por terceiro, permanece a incorporadora responsável pelo pagamento das obrigações condominiais. 3. Da Notificação Prévia A execução de encargos condominiais, cuja existência e inadimplemento estão comprovados por documentos idôneos, dispensa notificação prévia ao devedor para sua constituição. O lançamento e a cobrança das cotas são realizados periodicamente, e a execução tem por base o inadimplemento das obrigações assumidas pelos condôminos, de conhecimento destes. 4. Da Desproporcionalidade dos Encargos Os encargos de mora, multa e honorários advocatícios encontram-se previsivelmente estipulados na Convenção Condominial, anexada aos autos, e são devidos nos moldes dos arts. 389 e 395 do Código Civil, não havendo que se falar, neste momento, em desproporcionalidade ou abusividade. 5. Do Efeito Suspensivo O deferimento de efeito suspensivo em sede de exceção de pré-executividade é medida excepcional, que exige a demonstração cumulativa do fumus boni iuris e do periculum in mora. Na hipótese em apreço, a tese deduzida pela excipiente não apresenta plausibilidade suficiente para justificar a suspensão da execução, tampouco há comprovação de risco de dano grave e irreparável. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos artigos 783 e 786 do CPC: I – REJEITO a Exceção de Pré-Executividade apresentada por MORADA INCORPORAÇÕES LTDA – EPP; II – INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo; Intimem-se. Cabedelo, data da assinatura digital. Juiz(a) de Direito

04/06/2025, 00:00

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Conclusos para despacho

Juntada de Petição de petição

Publicado Despacho em 16/04/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/04/2026

Proferido despacho de mero expediente

Expedição de Outros documentos.

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de petição

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/04/2026

Publicado Expediente em 08/04/2026.

Expedição de Outros documentos.

Juntada de Certidão

Juntada de certidão de resposta negativa (sisbajud)

Juntada de recibo (sisbajud)

Determinado o bloqueio/penhora on line

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