Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelante: Walter Ulysses de Carvalho Advogada: Fabienia Maria Vasconcelos Brito – OAB/PB nº 23.710 e OAB/PE nº 66.513 Advogado: Petrucio Santos de Almeida – OAB/PB nº 19.539
Apelados: Pedro Valdemar Reis Osorio e Castro e Roberta Marjorie da Silva Cunha Advogado(s): (sem advogado habilitado) DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO PRÉVIO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DA CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Zona Sul de João Pessoa, relativa à pretensão de registro de escritura pública de compra e venda lavrada em favor de PEDRO VALDEMAR REIS OSORIO E CASTRO e ROBERTA MARJORIE DA SILVA CUNHA, inicialmente vendido por ACL Engenharia e Imobiliária Ltda aos antigos promitentes compradores, LILIAN MELO LIRA MAQUES e WASHINGTON LUIZ ARAÚJO FERREIRA MAQUES. O título apresentado tem como base promessa de compra e venda e cessão de direitos não levadas previamente a registro. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se é possível o registro direto de escritura pública de compra e venda, sem o prévio registro da promessa de compra e venda e da cessão de direitos que lhe deram origem. III. RAZÕES DE DECIDIR O princípio da continuidade registral, previsto no art. 195 da Lei nº 6.015/73, exige que o alienante figure como titular registral do imóvel, sendo indispensável o prévio registro da promessa de compra e venda e da cessão de direitos para viabilizar o ingresso da escritura definitiva no fólio real. A ausência de registro dos contratos preliminares compromete a cadeia de titularidade e vulnera a segurança jurídica, a publicidade e a legitimidade dos atos registrais. O entendimento de que a promessa de compra e venda gera apenas efeitos obrigacionais não afasta a necessidade de registro quando há cessão de direitos e lavratura de escritura pública baseada nesses instrumentos. O Oficial do Registro de Imóveis atua corretamente ao exigir o registro prévio dos contratos preparatórios, em conformidade com seus deveres legais de preservação da continuidade, da regularidade fiscal e da rastreabilidade dos negócios jurídicos. A jurisprudência do STJ (REsp 2.091.432/MG) confirma que, sem o registro, a propriedade permanece com o alienante original, de forma que a cadeia dominial não se aperfeiçoa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: O registro de escritura pública de compra e venda fundada em promessa de compra e venda e cessão de direitos exige o prévio registro desses instrumentos, sob pena de violação ao princípio da continuidade. O Oficial Registrador tem o dever legal de exigir o cumprimento da cadeia dominial como condição para o ingresso de títulos no fólio real. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), art. 195; Código de Normas Extrajudicial da CGJ/PB, arts. 758 e 813; Lei nº 10.426/02; Provimento CNJ nº 88/2019. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.091.432/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21.11.2023, DJe 23.11.2023.
Acórdão - Tribunal de Justiça da Paraíba 4ª Câmara Cível - Gabinete 08 ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0866460-16.2024.8.15.2001 Origem: Vara de Feitos Especiais da Comarca de João Pessoa – PB Relator: CARLOS Antônio SARMENTO (substituto de Desembargador) VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por WALTER ULYSSES DE CARVALHO contra sentença do Juízo da Vara de Feitos Especiais da Comarca de João Pessoa – PB, que, nos presentes autos da SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA formulada pelo 1º Ofício de Notas e Registral Imobiliário da Zona Sul de João Pessoa – Cartório Carlos Ulysses, em face de PEDRO VALDEMAR REIS OSORIO E CASTRO e ROBERTA MARJORIE DA SILVA CUNHA, decidiu o seguinte: “[...] julgo IMPROCEDENTE a presente dúvida, devendo o oficial registrador proceder com o registro da Escritura de Compra e Venda, se cumpridas as demais exigências legais. [...] Sem custas. Sem honorários. Com o trânsito em julgado, arquive-se. P.R.I.” A inicial conta que o Sr. PEDRO VALDEMAR REIS OSORIO E CASTRO e ROBERTA MARJORIE DA SILVA CUNHA desejam registrar o "lote de terreno próprio número 02 da quadra H do Condomínio Horizontal Bosque do Sol n. 630 da Rua Biu Pessoa da Silva no Bairro Barra de Gramame nesta Capital. Bem assim, que anteriormente a ACL Engenharia e Imobiliária vendeu o referido imóvel à Lilian Lira Melo Marques e Whashington Luiz de Araújo Ferreira Marques que, por sua vez, cederam os direitos aquisitivos ao Sr. PEDRO VALDEMAR REIS OSORIO E CASTRO. A serventia entende necessário o registro do Contrato de Promessa de Compra e venda do negócio jurídico entabulado por ACL Engenharia e Imobiliária vendeu o referido imóvel à Lilian Lira Melo Marques e Whashington Luiz de Araújo Ferreira Marques, veja-se: Considerando que os Intervenientes LILIAN e WASHINGTON cederam os seus direitos ao Sr. PEDRO, e considerando que o imóvel não se encontra registrado em nome dos Intervenientes, claramente se constata a necessidade de se registrar o título anterior, que foi a promessa de compra e venda firmada entre a empresa ACL e o casal LILIAN e WASHINGTON, para fins de se permitir o registro da escritura na forma em que fora apresentada, cumprindo assim os ditames do artigo 195 da LRP e o que versa o Princípio da Continuidade. Em suas razões recursais, o recorrente sustenta, em síntese: i) que a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda e da respectiva cessão dos direitos compromissórios em favor dos adquirentes configura violação ao princípio da continuidade registral, conforme previsto nos arts. 195 da Lei nº 6.015/73, 758 e 813 do Código de Normas Extrajudicial da Paraíba; ii) que a omissão do registro de tais instrumentos impossibilita a correta expedição da DOI (Declaração de Operações Imobiliárias) e impede o devido cumprimento das normas do COAF e Provimento nº 39/2014 do CNJ; iii) que a ausência de registro prévio compromete a publicidade, segurança jurídica e eficácia do ato, além de abrir margem para práticas como os “contratos de gaveta” e eventual fraude à execução; iv) que a atuação do Oficial Registrador busca garantir a legalidade e a segurança dos atos registrais, e que a sentença recorrida desconsidera os deveres legais da atividade registral. Alfim, requer o provimento do recurso para que seja declarada procedente a dúvida suscitada, autorizando-se a recusa do registro da escritura de compra e venda até o cumprimento das exigências legais e registrais pendentes. Sem contrarrazões, sem angularização do processo. Sem intervenção do Ministério Público, pois ausente qualquer das hipóteses do artigo 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. VOTO - Juiz CARLOS Antônio SARMENTO. Conheço do presente recurso, porquanto preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade, recebendo nos seus efeitos legais (devolutivo e suspensivo - CPC, art. 1.012, caput). Ressalte-se com o CPC: "Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada. § 1º Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado.". Trata-se do consagrado Princípio do tantum devolutum apellatum. Ou seja, "Devolve-se o conhecimento da causa tanto quanto for apelado". (DINIZ, Maria Helena. Dicionário Jurídico. 3 ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2008. vol. Q-Z. pag. 580). Afirme-se também com o STJ: "[...] 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a pretensão deve ser analisada a partir de uma interpretação lógico-sistemática, que leva em conta todo o conteúdo da petição inicial, e não apenas o capítulo destinado à formulação dos pedidos. Julgamento extra petita não configurado. 5. Não há violação do princípio da não surpresa quando o Tribunal tipifica juridicamente a pretensão dentro do ordenamento jurídico, aplicando a lei adequada à solução do conflito. [...]. (REsp n. 2.100.252/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/2/2025, DJEN de 14/2/2025). A matéria controvertida devolvida à apreciação deste Colegiado cinge-se à possibilidade de registro, diretamente, de escritura pública de compra e venda, lavrada com anuência de terceiros intervenientes, sem que antes tenham sido registrados os contratos de promessa de compra e venda e sua respectiva cessão de direitos – instrumentos que serviram de base à escritura definitiva apresentada para registro. No caso dos autos, tem-se que a Escritura Pública de Compra e Venda foi apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis da Zona Sul de João Pessoa para fins de registro, tendo como outorgante vendedora a Acl Engenharia e Imobiliária Ltda. e como adquirentes os Srs. PEDRO VALDEMAR REIS OSORIO E CASTRO e ROBERTA MARJORIE DA SILVA CUNHA. Consta como intervenientes anuentes do ato a Sra. Lilian Melo Lira Maques e o Sr. Washington Luiz Araújo Ferreira Maques, os quais, conforme os documentos acostados, haviam firmado anteriormente promessa de compra e venda com a mencionada empresa Acl, cuja cessão de direitos resultou na lavratura do título definitivo. Contudo, tais contratos preliminares – promessa de compra e venda e cessão de direitos – não foram levados a registro, de modo que não se observa a prévia inscrição dominial em nome dos promitentes compradores e, tampouco, a formalização registral da cadeia de transmissão necessária à configuração da continuidade exigida pelo sistema registral pátrio. O princípio da continuidade, cuja matriz encontra-se delineada no art. 195 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), impõe como condição indispensável à prática de atos de registro que o transmitente figure no fólio real como titular do direito que pretende alienar. Diz a norma com clareza: "Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro." No mesmo sentido, o Código de Normas Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça da Paraíba, em seus artigos 758 e 813, reforça que a continuidade registral deve ser observada como premissa inafastável da regularidade dos atos registrais. A jurisprudência pátria vem interpretando essa exigência como pilar da segurança jurídica dos registros públicos, o que torna indispensável, no caso concreto, o registro prévio da promessa de compra e venda e da cessão de direitos em nome dos intervenientes anuentes, sob pena de se permitir um ingresso no fólio real de título cujo alienante não possui respaldo registral, promovendo um verdadeiro fracionamento da cadeia de titularidade. E ainda que se sustente, como o fez o magistrado de origem, que a promessa de compra e venda gera efeitos apenas obrigacionais, sem necessidade de registro, tal entendimento desconsidera o fato de que a figura do promitente comprador, ao ceder seus direitos sem prévia inscrição, rompe com a necessária publicidade e com a legitimidade formal para disposição de direitos reais. O entendimento que ora se propõe encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, ao julgar o REsp 2.091.432/MG, de relatoria da eminente Ministra NANCY ANDRIGHI, firmou a seguinte orientação: O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino.6. Na hipótese dos autos, o recorrente adquiriu um imóvel mediante promessa de compra e venda, a qual não foi, todavia, registrada na matrícula do imóvel. Ao depois, os promitentes vendedores alienaram o mesmo bem aos recorridos. Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.7. Recurso especial conhecido e não provido (STJ - REsp: 2091432 MG 2022/0204829-9, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/11/2023). O julgado acima reconhece, com base no sistema registral vigente, que o direito à aquisição oriundo de compromisso de compra e venda somente se consuma com o registro do instrumento, sendo certo que, sem este, a transmissão de titularidade não se opera, o que evidencia a correção da exigência feita pelo registrador. Note-se que o Oficial Registrador, ao exigir o prévio registro dos contratos preparatórios que originaram a escritura pública, não atua por excesso de rigor, mas no exato cumprimento de seu dever legal, agindo como garantidor da cadeia dominial e do controle fiscal tributário. Ademais, há implicações fiscais importantes na omissão dos registros anteriores, como bem demonstrado nas razões recursais, notadamente a impossibilidade de correta emissão da Declaração de Operação Imobiliária (DOI), exigida nos termos da Lei nº 10.426/02, bem como o eventual descumprimento de deveres de informação previstos no Provimento nº 88/2019 do CNJ e na legislação de prevenção à lavagem de dinheiro (COAF/SISCOAF). Portanto, merece reforma a sentença que declarou improcedente a dúvida suscitada, na medida em que a exigência formulada pelo Oficial do Registro de Imóveis encontra lastro no ordenamento jurídico nacional, sendo medida adequada à preservação dos princípios da continuidade, publicidade e segurança jurídica do sistema registral. DISPOSITIVO Ante ao exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO à Apelação Cível interposta por WALTER ULYSSES DE CARVALHO, para reformar a sentença de primeiro grau, reconhecendo como procedente a dúvida suscitada, mantendo-se a exigência de prévio registro da promessa de compra e venda e da cessão de direitos decorrente, como condição para o ingresso da escritura pública de compra e venda no fólio real. É como voto. Integra o presente Acórdão a Certidão de Julgamento. João Pessoa, data da assinatura digital. Juiz CARLOS Antônio SARMENTO (substituto de Desembargador) - Relator -