Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: HUMBERTO LEITE DE ALBUQUERQUE
REU: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TROPICAL, ANTONIO LOURENÇO GOMES, AUGUSTO HENRIQUE DAUDT DE AZAMBUJA, MARIA AMADELIA LOPES, VINCENZO DE CAROLIS DI PROSSEDI, FRANCISCO BEZERRA DE ARAUJO GALVAO NETO, FLAVIO RAMALHO DE BRITO, MARIA DO CARMO DE MENEZES SILVA, MANOEL INACIO DOS SANTOS NETO, SORAIA DUARTE DE SOUZA AGUIAR SANTOS SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 17ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0858072-37.2018.8.15.2001 [Direitos / Deveres do Condômino]
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Reparação de Danos Materiais e Consignação em Pagamento, ajuizada por HUMBERTO LEITE DE ALBUQUERQUE em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TROPICAL e diversos condôminos, entre eles ANTÔNIO LOURENÇO GOMES, AUGUSTO HENRIQUE DAUDT DE AZAMBUJA, MARIA AMADELIA LOPES, VINCENZO DE CAROLIS DI PROSSEDI, FRANCISCO BEZERRA DE ARAÚJO GALVÃO NETO, FLÁVIO RAMALHO DE BRITO, MARIA DO CARMO DE MENEZES SILVA, MANOEL INÁCIO DOS SANTOS NETO e SORAIA DUARTE DE SOUZA AGUIAR SANTOS. O autor alega que alguns condôminos, de forma unilateral, teriam incorporado áreas comuns às suas unidades autônomas, reduzindo a fração ideal correspondente à sua propriedade e gerando desequilíbrio nas despesas condominiais. Sustenta, ainda, a existência de alterações irregulares nas plantas do edifício, apropriação indevida de espaços comuns e cobrança desproporcional das cotas condominiais, requerendo, ao final, a devolução das áreas comuns indevidamente ocupadas, a recomposição da fração ideal de sua unidade, a revisão e regularização das taxas condominiais, o pagamento de indenização por perdas patrimoniais e contraprestação locatícia pelo uso indevido das áreas comuns e, subsidiariamente, a regularização das modificações junto aos órgãos competentes. O Condomínio, devidamente citado, apresentou contestação (fls. 343), na qual suscitou, preliminarmente, a perda superveniente do objeto da ação e a preclusão, sob o argumento de que o autor já tinha ciência das modificações quando adquiriu o imóvel. No mérito, defenderam a inexistência de irregularidades nas alterações estruturais, bem como a legitimidade das deliberações tomadas em assembleia condominial. O autor apresentou impugnação à contestação (fls. 323), refutando as preliminares e reiterando os fundamentos da inicial, aduzindo, em especial, que a contestação foi inicialmente apresentada sem a devida regularização da representação processual, vício posteriormente sanado pelos réus mediante juntada de procurações e ratificação dos atos processuais. Durante a instrução, sobreveio decisão interlocutória (ID 104572000) proferida em 02/04/2025, na qual o Juízo reconheceu a perda parcial do objeto da demanda, em virtude da alienação da unidade 203 pelo autor, limitando o prosseguimento do feito aos pedidos de natureza indenizatória e retroativa, relativos à devolução de valores pagos a maior e à indenização locatícia pelo uso indevido das áreas comuns. Determinou-se, ainda, a regularização processual quanto ao falecimento de alguns litisconsortes, o que foi cumprido com a juntada das procurações e ratificações de atos por parte dos respectivos espólios, devidamente representados por seus inventariantes, a exemplo do Espólio de Maria do Carmo de Menezes Silva, Espólio de Antônio Lourenço Gomes e Espólio de Francisco Bezerra de Araújo Galvão Neto, todos representados por advogado habilitado. Em atenção à decisão judicial, o autor apresentou petição (ID 113774348, datada de 02/06/2025), manifestando-se sobre o falecimento de réus e concordando com a extinção parcial do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, requerendo, contudo, a continuidade da ação em face dos demais demandados e reiterando integralmente os pedidos formulados na inicial. Encerrada a fase instrutória, com a delimitação do objeto litigioso aos pleitos de natureza indenizatória e retroativa, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO O cerne da demanda repousa sobre a análise da responsabilidade do condomínio e dos condôminos pela indevida apropriação e modificação das áreas comuns do edifício, bem como sobre o direito do autor à reparação patrimonial pelos danos experimentados durante o período em que era titular da unidade 203. Com a alienação do imóvel, de fato, restou prejudicada a pretensão de recomposição física das áreas e de alteração da fração ideal do apartamento, uma vez que o autor não mais figura como coproprietário. Contudo, permanecem válidos os pleitos que se referem a período pretérito, compreendido entre os anos de 2013 e 2018, especialmente: (i) a devolução dos valores pagos a maior no rateio das despesas condominiais; e (ii) a indenização locatícia correspondente ao uso indevido de áreas comuns até o ajuizamento da ação. Tais pedidos possuem natureza estritamente patrimonial e não dependem da atual titularidade do imóvel, subsistindo, portanto, o interesse processual do autor. Da prejudicial de mérito Cumpre observar que, ainda que os condôminos promovidos aleguem uso prolongado ou exclusivo de áreas comuns, tal circunstância não gera direito subjetivo de propriedade ou posse sobre o bem de uso coletivo. Nos termos do art. 1.208 do Código Civil, “não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância”, de modo que o uso continuado da área comum configura mera detenção e não posse apta à aquisição do domínio. Ademais, falta aos promovidos o animus domini, pois sempre tiveram ciência inequívoca da natureza comum e indivisível das áreas externas e dos corredores do edifício. Logo, é inviável o reconhecimento de qualquer direito possessório ou aquisitivo sobre áreas comuns, cuja destinação é coletiva e inalterável sem deliberação formal da assembleia de condôminos. Do mérito No mérito, verifica-se que restou incontroverso que o condomínio permitiu que alguns moradores instalassem portas, grades e outras barreiras nos corredores e áreas de passagem, restringindo o acesso de terceiros e dos demais condôminos, sob o argumento de reforçar a segurança das unidades. Entretanto, não há nos autos qualquer prova de que tais modificações tenham sido autorizadas em assembleia condominial com o quórum legal exigido. O art. 1.342 do Código Civil dispõe expressamente que as alterações nas partes comuns do edifício dependem da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, sendo vedadas modificações que possam prejudicar o uso e a fruição das partes comuns pelos demais coproprietários. A instalação de fechamentos ou divisórias em corredores e áreas de acesso comum implica alteração física da estrutura condominial, afetando a estética do edifício e o direito de circulação de todos, razão pela qual tais medidas devem ser submetidas à deliberação assemblear específica. Não se demonstrou que houve qualquer deliberação formal sobre as intervenções realizadas, tampouco que o autor tenha consentido com tais modificações. A conduta do condomínio, ao tolerar o uso exclusivo de áreas comuns, configura falha na administração condominial e afronta o disposto nos arts. 1.331, §2º, e 1.335, II, do Código Civil, que asseguram a todos os condôminos o uso pleno e igualitário das partes comuns. Nesse sentido: "CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO VERTICAL. OBRA EM ÁREA COMUM. INSTALAÇÃO DE PORTAS NO CORREDOR. PREVISÃO NAS NORMAS DA INSTITUIÇÃO CONDOMINIAL. IRREGULARIDADE. 1. Na hipótese de instalação de portas na área comum de acesso às unidades imobiliárias que ficam situadas na parte final dos corredores, deve-se avaliar se as referidas obras encontram óbices nas previsões albergadas pelo ordenamento civil, pela Lei 4.591/64 e pelos regramentos do Condomínio em questão. 2. Nos termos do art. 1.342 do Código Civil, a realização de alteração nas partes comuns depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas modificações suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos compossuidores, das partes próprias ou comuns. 3. É defeso a qualquer condômino embaraçar o uso das partes comuns do condomínio. Inteligência do art. 10, IV, da Lei nº. 4.591/64. 4. O regimento aprovado de forma deliberada pelos condôminos em sede de assembleia regularmente convocada, passa a irradiar direitos e obrigações que vinculam todos os condôminos, notadamente quando não extrapolam as balizas legalmente permitidas. 5. Recurso provido." (TJ-DF 07385161520198070001 DF 0738516-15.2019.8.07.0001, Relator.: MARIO-ZAM BELMIRO, Data de Julgamento: 27/01/2021, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 03/02/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) A par disso, inobstante a utilização indevida de área comum por parte individualizada de alguns condôminos, não restou comprovado nos autos que tal ocupação tenha ocasionado prejuízo financeiro efetivo ao autor. É certo que o uso irregular de área comum configura violação às normas condominiais e fere o direito de fruição igualitária entre os coproprietários; todavia, a responsabilidade civil exige a demonstração concreta do dano patrimonial, o que, no caso em apreço, não foi evidenciado. Nesse sentido: "APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM DE FORMA EXCLUSIVA. RECONVENÇÃO COM PEDIDO DE DEMOLIÇÃO E PAGAMENTO DE ALUGUEL PELA UTILIZAÇÃO DA ÁREA. IMPOSSIBILIDADE DE SE CONCEDER AO CONDÔMINO DIREITO DE UTILIZAR COM EXCLUSIVIDADE ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DO AUTOR-RECONVINDO IMPROVIDO. Resta incontroverso que o autor utiliza exclusivamente a área comum do Condomínio (respiro). A área não consta na matrícula da unidade condominial do autor. Ainda que tenha utilizado por longo tempo referida área, sem qualquer oposição, não é possível conceder-lhe o direito de uso exclusivo de uma área que é de propriedade da massa condominial. Ademais, em assembleia, os condôminos deliberaram que os moradores que utilizem área comum do prédio façam a respectiva regularização, sob pena de o Condomínio réu tomar as medidas necessárias. Ademais, tolerância em gestões anteriores não pode conduzir a prejuízo aos demais condôminos, mesmo porque o art. 1.208 do Código Civil ( CC) estabelece que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, assim como não autoriza a sua aquisição os atos violentos ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. Também incidem, no caso, o disposto nos art. 1.314, parágrafo único, e 1.342, ambos do CC, que proíbem o uso ou alteração de destinação da coisa comum, sem autorização dos outros condôminos. RECURSO ADESIVO. CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM DE FORMA EXCLUSIVA. RECONVENÇÃO COM PEDIDO DE DEMOLIÇÃO E PAGAMENTO DE ALUGUEL PELA UTILIZAÇÃO DA ÁREA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO QUE A POSSE IRREGULAR DA ÁREA CAUSOU PREJUÍZO FINANCEIRO AO CONDOMÍNIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DO RÉU-RECONVINTE IMPROVIDO. Não ficou comprovado prejuízo financeiro ao Condomínio pela utilização da área irregularmente. Eventual condenação em verba equivalente a taxa de ocupação tem como fundamento fruto que a área geraria e que não foi obtida em razão da indevida ocupação. Inexiste nos autos qualquer comprovação de que referida área geraria algum proveito financeiro para o Condomínio." (TJ-SP - Apelação Cível: 1005861-10.2023.8.26.0562 Santos, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 09/04/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2024) Portanto, a eventual condenação ao pagamento de verba indenizatória correspondente à taxa de ocupação e diminuição da taxa condominial pressupõe a existência de um proveito econômico decorrente da área utilizada ou a privação de rendimento legítimo ao coproprietário prejudicado. Tal verba tem como fundamento o fruto que a área poderia gerar, não bastando a mera irregularidade formal do uso para justificar indenização pecuniária. No entanto, inexistindo nos autos qualquer elemento que comprove que a área comum, objeto da controvérsia, poderia gerar renda, aluguel ou outro benefício financeiro ao promovente, caso estivesse livre da ocupação. Não há documentos, laudos ou indícios que indiquem a exploração econômica da área, tampouco demonstração de que o autor tenha sido privado de utilização que lhe gerasse qualquer retorno material. Assim, a ausência de prova do efetivo prejuízo financeiro inviabiliza a condenação ao pagamento de indenização por taxa de ocupação ou qualquer verba compensatória de natureza patrimonial, restando reconhecida apenas a irregularidade da conduta, sem reflexo econômico indenizável.
Ante o exposto, julgo improcedente o pedido inicial, considerando que a constatação da irregularidade indicada não foi objeto de retirada por parte do autor. Condeno o promovente no pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários de sucumbências, esses últimos arbitrados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do disposto no art. 85, § 2º do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. João Pessoa, data do registro eletrônico. MARCOS AURÉLIO PEREIRA JATOBÁ FILHO Juiz de Direito