Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
RECORRENTE: SANTA RITA INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS SPE LTDA. (ADVOGADO: BEL. LUÍS FELIPE DE SOUZA REBELO, OAB/PE 17.593)
RECORRIDO: LEANDRO LUÍS DOS SANTOS (ADVOGADO: BEL. EVILSON CARLOS DE OLIVEIRA BRAZ, OAB/PB 7.664) ACÓRDÃO RECURSO INOMINADO – DIREITO CIVIL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO – DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRATO POSTERIOR À LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – APLICABILIDADE – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL A PARTIR DA CITAÇÃO PELA TAXA SELIC - ART. 406 DO C.C – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
RECORRENTE: ID 31646068 CONTRARRAZÕES DO
RECORRIDO: ID 31646083 O recorrente alegou em preliminar a violação ao princípio da dialeticidade, requerendo que o recurso não seja conhecido. Verifica-se que as razões recursais apresentadas são pertinentes e específicas em relação aos fundamentos da sentença ora combatida, não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade. Assim, rejeito a preliminar e conheço do recurso por atender aos requisitos processuais de admissibilidade. O autor, ora recorrido, ajuizou Ação Declaratória de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de imóvel, requerendo a restituição da totalidade dos valores pagos. A sentença foi julgada parcialmente procedentes para determinar a restituição dos valores pagos, com retenção de 10% e da taxa de corretagem. Irresignada, a promovida interpôs o presente recurso, buscando a reforma da sentença para fixar a retenção em 10% sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago como determinado na sentença e fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado pela taxa Selic, com possibilidade de dedução do índice de atualização monetária. Denota-se dos autos que as partes celebraram contrato de compra e venda de lote no Loteamento Nova Santa Rita, no valor de R$ 41.343,470 (quarenta e um mil trezentos e quarenta e três reais e setenta centavos), sendo realizando o pagamento da quantia de R$ 12.949,44 (doze mil, novecentos e quarenta e nove reais e quarenta e quatro centavos). A Lei n.º 13.786/2018 tem o escopo de disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. "Art. 1º Esta Lei altera as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano." No caso concreto, o contrato de compra e venda foi firmado em 16/12/2020, de modo que são aplicáveis os termos da Lei nº 13.786/18 ao presente caso. Dispõe o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), com as alterações promovidas pela Lei n.º 13.786/2018: "Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote." Colhe-se da cláusula G, alínea c, “i”, do contrato de compra e venda em testilha que na hipótese de resolução do contrato por culpa do comprador terá este direito à restituição dos valores pagos, com dedução de 10% sobre o valor total e atualizado do contrato, a título de cláusula penal convencional e despesas administrativas incorridas pela vendedora (ID 31646043 – pág. 2). Diante do que foi efetivamente pago pelo adquirente do imóvel, entendo que a preservação da previsão contratual que estabelece a perda de 10% do valor do contrato, não se mostra prática iníqua ou abusiva, porque corresponde à retenção da quantia aproximada de R$ 4.134,00 (já que o valor total da negociação foi de R$ 41.343,47), ou seja, esse valor é módico se comparado ao que a empresa deixou de ganhar com o desfazimento do negócio e com a obstrução repentina à ultimação do contrato originalmente celebrado com o autor. Portanto, neste aspecto, deve-se dar provimento ao recurso interposto, para modificar a sentença recorrida determinando que a aplicação da cláusula penal deverá incidir no percentual de 10% sobre o valor do contrato, e não sobre o valor das parcelas pagas pelo adquirente. Aliás, admitir-se o contrário seria o mesmo que tornar a multa contratual irrisória, desvirtuando a sua finalidade precípua. Nesse sentido: “APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DETERMINOU À INTERMEDIADORA O DEVER DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELA COMPRADORA EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO – DESACERTO – RESPONSABILIDADE DA INTERMEDIADORA QUE, NO CASO, E DADAS AS SUAS PECULIARIDADES, DEVE SE LIMITAR À COMISSÃO DE CORRETAGEM – ADEMAIS, CONTRATO POSTERIOR À LEI DO DISTRATO, FAZENDO INCIDIR AS SUAS DISPOSIÇÕES, PELAS QUAIS POSSÍVEL, EM CASO DE RESCISÃO POR FATO IMPUTADO AO COMPRADOR, A RETENÇÃO DE ATÉ 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, BEM COMO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, CIRCUNSTÂNCIA QUE IMPÕE A IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA PRINCIPAL – RECONVENÇÃO – RECONHECIMENTO PELA AUTORA RECONVINDA DO INADIMPLEMENTO DA ÚLTIMA PARCELA REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALORES QUE SÃO DEVIDOS – RECONVENÇÃO PROCEDENTE – SENTENÇA REFORMADA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS READEQUADOS – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 01 CONHECIDO E PROVIDO – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 02 PREJUDICADO.”(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000844-38.2021.8.16.0148 - Rolândia - Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ HIPÓLITO XAVIER DA SILVA - J. 21.08.2023). Quanto ao segundo e último ponto controvertido, este consiste na verificação do termo inicial para aplicação dos juros legais, que, no entender da parte recorrente, deveriam incidir a partir do trânsito em julgado da sentença. O que pretende o recorrente, na realidade, é aplicar ao presente caso a tese firmada por meio do Tema n. 1.002 do STJ, segundo o qual "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". No entanto, esse tema tem incidência apenas nos casos em que se tratar de distrato de promessa de compra e venda anterior à vigência da Lei 13.786/2018. Isso porque, após a edição desse diploma normativo, cuidou o legislador de estabelecer as regras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em loteamentos, alterando o momento em que começam a fluir os encargos moratórios. É de se destacar que a Lei do Distrato não alterou o índice de juros, os quais ainda devem observar os critérios convencionados no contrato ou, à sua falta, a regra geral descrita no art. 406, § 1º, do Código Civil. O que o novo diploma legal fez foi esclarecer o momento a partir do qual os juros devem incidir, distinguindo os casos em que a rescisão do contrato ocorre por culpa do comprador daquelas hipóteses nas quais a rescisão se opera por vontade do incorporador. Logo, tratando-se de rescisão motivada pela vontade do comprador, os juros de mora deverão incidir a partir da data da citação para o distrato (art. 405 do CC), porque foi este o momento a partir do qual a parte demandada tomou conhecimento inequívoco sobre a pretensão de rescisão do contrato, fazendo surgir para os contratantes os deveres de restituição e retenção de valores, de modo que a sentença não comporta reforma neste ponto. A propósito: “DUPLOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA FRUIÇÃO DEVIDA DESDE O INADIMPLEMENTO. VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO PELA PRIMEIRA EMBARGANTE PARCIALMENTE RECONHECIDA. OBSCURIDADE ALEGADA PELA SEGUNDA EMBARGANTE. VÍCIO PARCIALMENTE RECONHECIDO. 1. (...). 4. Os valores devem ser corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir correspondentes vencimentos, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (CC, art. 405). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E PARCIALMENTE ACOLHIDOS. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5193358-25.2021.8.09.0051, Rel. Des. Algomiro Carvalho Neto, 5a Câmara Cível, julgado em 01/04/2024, DJe de 01/04/2024)(Grifei) (...). 3- Firmado o contrato em análise em 28/09/2020, atrai-se, portanto, a incidência da Lei Federal nº 13.786/18, que regula a forma e os percentuais incidentes quando da rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. 4- (...). 8- Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, a correção monetária se dará pelo INPC já que esse é o índice mais benéfico e de menor impacto ao devedor desde cada desembolso. 9- O termo inicial para o cálculo dos juros de mora deve ser a data da citação, pois
EXPEDIENTE - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA 1ª TURMA RECURSAL PERMANENTE DE JOÃO PESSOA GABINETE DO JUIZ MANOEL GONÇALVES DANTAS DE ABRANTES RECURSO INOMINADO Nº: 0802995-97.2024.8.15.0751 ORIGEM: JUIZADO ESPECIAL MISTO DA COMARCA DE BAYEUX ASSUNTO: RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VISTOS, RELATADOS E DISCUTIDOS estes autos acima identificado, ACORDAM os integrantes da 1ª Turma Recursal Permanente da Capital, por unanimidade, conhecer do recurso inominado, rejeitar a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade e, no mérito e DAR PROVIMENTO PARCIAL, nos termos do voto do relator e súmula de julgamento. Dispensado o relatório nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95 e Enunciado 92 do FONAJE. VOTO: JUIZ MANOEL GONÇALVES DANTAS DE ABRANTES (RELATOR) SENTENÇA: ID 31646052 RAZÕES DA
trata-se de controvérsia relativa à responsabilidade contratual de avença celebrada na vigência da Lei nº 13.786/2018. Assim, é inaplicável o Tema Repetitivo nº 1.002 do STJ. 10- (...). RECURSOS CONHECIDOS. PROVIDO O PRIMEIRO E PARCIALMENTE PROVIDO O SEGUNDO.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5003851-11.2022.8.09.0051, Rel. Des. PÉRICLES DI MONTEZUMA CASTRO MOURA, 6ª Câmara Cível, julgado em 14/11/2023, DJe de 14/11/2023)(Grifei) Quanto ao índice a ser utilizado, a nova regra prevista pelo art. 406 do Código Civil impõe a aplicação da taxa Selic aos juros de mora quando forem sem taxa estipulada, como é o caso examinado, no qual o contrato, no item F estabelece que as parcelas não serão acrescidas de juros remuneratórios. No que concerne à correção monetária, é imperativo que o índice estabelecido contratualmente (IGP-M) seja aplicado (cláusula E do Quadro Resumo – ID 31646043 – pág. 1). Dessa forma, sobre os valores a serem restituídos deve incidir correção monetária a partir de cada desembolso pelo índice IGP-M e juros de mora conforme taxa Selic (art. 406 do CC) a partir da citação, deduzida do IGPM respectivo, evitando dupla correção (art. 406, §1º, do CC). DISPOSITIVO Isto posto, conheço do recurso por estarem presentes os requisitos de admissibilidade e DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL, para, reformando a sentença: a) Determinar que a aplicação da cláusula penal prevista na cláusula G, alínea c, “i”, do contrato de promessa de compra e venda discutido nestes autos, devendo incidir sobre a retenção o percentual de 10% sobre o valor do contrato, e não sobre o valor das parcelas pagas pelo adquirente, conforme estabelece o art. 32-A, inc. II, da Lei nº 6.766/79; b) Estabelecer o índice IGP-M quanto à atualização monetária e a taxa Selic para os juros de mora, a partir da citação, deduzida do IGPM respectivo, evitando dupla correção (art. 406, §1º, do CC). Quanto ao mais, mantenho íntegra a sentença por seus jurídicos fundamentos. Sem verba honorária ante o êxito recursal. É COMO VOTO. Presidiu a sessão o Exmo. Manoel Gonçalves Dantas de Abrantes (relator). Participaram do julgamento o Exmo. Juiz Juiz Edivan Rodrigues Alexandre e a Exma. Juíza Rita de Cássia Martins Andrade. Sala de sessões da 1ª Turma Recursal Permanente de João Pessoa. Julgado na sessão virtual do período de 01 a 08 de setembro de 2025. MANOEL GONÇALVES DANTAS DE ABRANTES JUIZ RELATOR