Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba Vara de Feitos Especiais da Capital DÚVIDA PROC. Nº 0849156-67.2025.8.15.2001 SUSCITANTE: JOÃO PESSOA CART DO 6 OF REG DE IMÓVEIS DA ZONA NORTE SUSCITADO: ASSOCIACAO DOS PROMITENTES COMPRADORES DO NAPOLI TOWERS SENTENÇA DÚVIDA - AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO (HABITE-SE) - EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO - CND. COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE FISCAL - DISPENSABILIDADE. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO DISPOSTO NOS ARTIGOS 47 E 48 DA LEI N. 8.2012/91. INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE. PRECEDENTES DO CNJ, STF, E DOS TRIBUNAIS PÁTRIOS, OS QUAIS FIRMARAM ENTENDIMENTO PELA INEXIGIBILIDADE DA CERTIDÃO NEGATIVA. ENTENDIMENTO DO STF PELA IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TRIBUTOS POR VIA TRANSVERSA. PARECER FAVORÁVEL DO MINISTÉRIO PÚBLICO. IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. - Fica dispensada a apresentação de comprovação da regularidade fiscal na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda. - O Supremo Tribunal Federal tem reiteradamente entendido que é inconstitucional a restrição imposta pelo Estado ao livre exercício de atividade econômica ou profissional, quanto aquelas forem utilizadas como meio de cobrança indireta de tributos. Tal exigência de pagamento é ilegal, por via oblíqua, através de pessoa estranha à relação jurídico-tributária, para, só assim, permitir a regularização dos imóveis, quando o Estado tem vias próprias para fazê-lo, trata-se, claramente, de sanção política, o que é vedado pelo Supremo Tribunal Federal. O Oficial Registrador e Tabelião do 6º OFICIO NOTARIAL E 2º REGISTRAL DA COMARCA DE JOÃO PESSOA –PB – CARTORIO EUNAPIO TORRES – suscitou a presente dúvida após recusa da averbação de construção (Habite-se), solicitada pela ASSOCIAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES DO NAPOLI TOWERS, em razão da não apresentação de algumas exigências, incluindo a CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO - CND. Narra a suscitante que se trata de da averbação de construção e instituição do condomínio do Edifício Napoli Towers, construído no Lote de terreno PRÓPRIO SOB N.º nº 182, situado à Rua Manoel Arruda Cavalcanti, esquina com a Rua Francisco Claudino Pereira, no Loteamento JARDIM PAN AMÉRICA, bairro de Manaíra, nesta cidade, empreendimento que terá a denominação de EDIFÍCIO NAPOLI TOWERS, registrado no livro 2O às fls. 207, sob o nº de ordem Av.12.4.407, cujo requerimento foi protocolado em 04 de agosto de 2025, sendo o referido título prenotado sob o nº 500829. Após análise dos requisitos necessários para a averbação requerida, foi apresentada a exigência da CND, por ser indispensável nos termos do art. 47, II, §§ 1º e 4º, da Lei Federal nº 8.212/90, art. 32, alínea “f”, da Lei Federal nº 4.591/64 e art. 1.070 e seguintes do Código de Normas Extrajudiciais do Estado da Paraíba, a na Instrução Normativa RFB nº 2021, de 16 de abril de 2021, em seu artigo 43, para efeito de individualização e discriminação das unidades. Ressalta, ainda que a exigência da CND visa o custeio da seguridade social que é disciplinado pela Lei nº 8.212/1991 e regulamentado pelo Decreto nº 3.048/1999, de onde origina-se a apresentação da CND no ato da averbação de construção de determinado imóvel, ante sua essencialidade para o equilíbrio da Previdência Social, bem como porque visa garantir segurança jurídica aos adquirentes de boa-fé das unidades autônomas a serem averbadas, conquanto, na hipótese de ser deferido a desobrigação na apresentação da CND relativa à construção do empreendimento, estes poderão vir a ter incomensuráveis prejuízos futuros. A parte interessada solicitou o encaminhamento da Dúvida a este Juízo Corregedor Permanente. Juntou documentação. Impugnação à suscitação de dúvida apresentada (Id.122988979), onde a suscitada sustenta a possibilidade da averbação na forma requerida, e que se a referida matéria já foi reconhecida por este juízo em casos semelhantes. Juntou vasta documentação. Em parecer o Ministério Público opinou pela improcedência da Dúvida (ID.124435716) Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. Inicialmente, é de se louvar a sensatez do Registrador na dúvida ora suscitada, tendo em vista possibilidade de arguição de nulidade do registro pelo fisco e como consequência imposição de responsabilidade em sua atuação no exercício da função registraria, sendo de bom alvitre que busque decisão nos lindes deste Juízo Corregedor para sanar a dúvida. Feitas estas considerações, cediço que o procedimento registrário é de inteira responsabilidade do Oficial do Cartório, que deve examinar os títulos apresentados, extrair elementos para a matrícula e observar rigorosamente todas as exigências legais para que se possa fazer o registro do título que lhe foi exibido. Tais providências são exigidas do Oficial, pois visam contribuir para a segurança e eficácia jurídica dos atos ou negócios registrados. Indubitável que não se pode considerar o Oficial um revisor de atos judiciais a ele submetidos, mas ele a exerce em decorrência do encargo de guarda da segurança jurídica e da regularidade do Registro Público, podendo, para isso, suscitar dúvida, na forma prevista pelo art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73 (cf. RMS nº 9.372/SP, Rel. Min. ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, j. 19.05.2005). Conforme cediço, a declaração de dúvida tem natureza administrativa, circunscrita à tema e questões registrais, sendo certo que não se pode analisar, neste procedimento, outras questões que não aquelas que tratam da ordem dos registros ou de meros requisitos formais para serem admitidos ao registro, as quais situam-se fora do âmbito da solução da dúvida. Isso porque o procedimento da dúvida só deve resolver as questões suscitadas pelo Oficial para proceder ao registro do título e não para solucionar questões de fundo, relacionadas diretamente com a formação dos títulos, mas somente às formalidades relacionadas, imediatamente, com o título posto a registro. Versa a presente dúvida acerca da exigibilidade da CND para fins de averbação de construção (Habite-se), em que figuram como partes, na qualidade de suscitante, o Oficial Registrador e Tabelião do 6º OFICIO NOTARIAL E 2º REGISTRAL DA COMARCA DE JOÃO PESSOA –PB – CARTORIO EUNAPIO TORRES, e como suscitado a ASSOCIAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES DO NAPOLI TOWERS. Inicialmente, convém destacar que o procedimento registrário é de inteira responsabilidade do Oficial do Cartório, que deve examinar os títulos apresentados, extrair elementos para a matrícula e observar rigorosamente todas as exigências legais para que se possa fazer o registro do título que lhe foi exibido. É pacífico na lei e na jurisprudência que é dever do registrador proceder a qualificação do título levado a registro. Isso decorre, pois, do dever de observância aos princípios e normas do direito registral, a ser verificada pelo Oficial do Registro de Imóveis, a fim de que possa ter acesso ao fólio real. O Juízo de qualificação do título feito pelo Registrador Imobiliário é um juízo de prudência, como se pode perceber, é de caráter eminentemente jurídico, tanto referente a aspectos formais do título, quanto, em alguns casos, a questões de direito material, tratados no conteúdo do título. Tais providências são exigidas do Oficial, pois visam contribuir para a segurança e eficácia jurídica dos atos ou negócios registrados. Ademais, o art. 30 da Lei 8.935/94 estabelece os deveres dos notários e oficiais de registro, e, de forma clara e bastante objetiva, o inciso XI do citado artigo estabelece a responsabilidade tributária daqueles, ao fixar a responsabilidade de fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar. Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro: (...) XI - fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar; Por sua vez, o art.48 da Lei 8.212/91, além submeter o Registrador a responsabilidade solidária pela omissão na prévia apresentação da CND, considera o ato de averbação praticado nulo para todos os efeitos. Desta forma, de se louvar a sensatez do Registrador em tais casos, tendo em vista possibilidade de arguição de nulidade do registro pelo fisco e como consequência imposição de responsabilidade em sua atuação no exercício da função registraria, tendo em vista que, a princípio, sua conduta está respaldada por lei vigente. Com efeito, a exigência de apresentação da CND para averbação da construção do prédio, que precede o registro da instituição de condomínio, encontra guarida no art. 47, II, da Lei n.º 8.212/91, que assim dispõe: “Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito- CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: (…) II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.” No mesmo sentido, é a SEÇÃO I - DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO das Normas da Corregedoria Geral da Justiça da Paraíba: “Art. 1.078. Caso o prédio já esteja com a construção concluída ou o alvará de construção com data vencida, para o registro da instituição de condomínio, deverão ser apresentados os documentos especificados no art. 1.077 deste Código acrescidos dos seguintes documentos: (...) II – certidão negativa de débitos para com o INSS referente à obra, também em via original”. Por isso, a princípio, seria correta a exigência da suscitante. Todavia, há exceção a tal obrigatoriedade, entre outras situações, a que está prevista no art. 17 da portaria conjunta RFB/PGFN nº 1.751. Vejamos: Art. 17. Fica dispensada a apresentação de comprovação da regularidade fiscal: I - na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa; II - nos atos relativos à transferência de bens envolvendo a arrematação, a desapropriação de bens imóveis e móveis de qualquer valor, bem como nas ações de usucapião de bens móveis ou imóveis nos procedimentos de inventário e partilha decorrentes de sucessão causa mortis; III - nos demais casos previstos em lei. De fato, no caso dos autos, a empresa suscitada é uma incorporadora/construtora que tem como objeto social a construção e comercialização de bens imóveis e o objeto do negócio jurídico, às unidades que se pretendem as averbações, fazem parte de ativo circulante da incorporadora, não integrando, pois, o ativo fixo ou permanente da empresa. Sobre o tema, dispensa de apresentação de CND na averbação de construção de empreendimento, colaciono Decisão Monocrática da lavra do Desembargador João Alves da Silva, do Tribunal de Justiça da Paraíba, na Apelação, processo 0824207-86.2019.8.15.2001, no sentido de não obrigatoriedade da apresentação da CND, senão vejamos: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. EXTINÇÃO DO PROCESSO POR RECONHECIMENTO DE LITISPENDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. PEDIDO DE DESISTÊNCIA DA LIDE LITISPENDENTE. AFASTAMENTO DA LITISPENDÊNCIA. CAUSA MADURA. MÉRITO. AVERBAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. AFASTAMENTO DA EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PREVIDENCIÁRIO. JULGADOS DO CNJ. REFORMA DA SENTENÇA. PROVIMENTO DO RECURSO.- Ante pedido de extinção de ação julgada como litispendente, necessário o afastamento da litispendência. Isso pois, ao que pese ainda não ter havido o trânsito em julgado, entendo que este será o curso natural da lide que tramita na 14ª Vara Cível, tendo em vista que o interesse de agir é pressuposto fundamental para a existência do processo, de modo que, desistindo o autor, não há como haver prosseguimento.- Reconhecida a inconstitucionalidade do art. 1º, inciso IV da Lei nº 7.711/88 (ADI 394), não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos tributários, de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, por representar forma oblíqua de cobrança do Estado, subtraindo do contribuinte os direitos fundamentais de livre acesso ao Poder Judiciário e ao devido processo legal (art. 5º, XXXV e LIV, da CF)- Súmula 568 do STJ: “O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema”.(Data Julgamento. 01.08.2022) (grifo nosso). De igual modo, vem decidindo o Egrégio Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, o óbice do registrador não faz sentido. Veja-se a propósito a seguinte decisão sobre o tema: "REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida - Instrumentos particulares de compromisso de compra e venda e aditivo - Ausência de menção relativa à exclusão do bem do ativo permanente da empresa alienante - Exigência relativa à apresentação de certidões negativas de débito previdenciário e fiscal federal - Situação excepcional - Desnecessidade da exibição reconhecida ante o teor das cláusulas negociais e o conteúdo de registros relativos a outras unidades do mesmo empreendimento - Registro viável - Recurso provido" (CSM/TJSP - Ap. Cível n. 73.926.0/5-00, Des. Rel. e Corregedor Luis de Macedo, j. 22.02.2001). Outro não é o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça: “TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA. RESPONSABILIDADE. CONSTRUÇÃO DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. OBRA RETOMADA POR CONDÔMINOS. DÉBITO ANTERIOR. RESSALVA LEGAL. ART. 30, INC. VII, DA LEI N. 8.212/91. EXPEDIÇÃO DE CND. CABIMENTO. 1. Na origem, ação mandamental ajuizada com o propósito de obter certidão negativa de débito, ao argumento de que os impetrantes, todos condôminos, não podem ser responsabilizados por dívida previdenciária de responsabilidade da construtora. 2. Hipótese em que o acórdão recorrido não deixa margem de dúvida da individualização da obra em duas fases, não sendo possível imputar aos adquirentes de unidades imobiliárias responsabilidade por débito relativo à primeira etapa da obra, de incumbência exclusiva da construtora-incorporadora. 3. A solidariedade fiscal em construção civil é objeto de exceção, no art. 30, inc. VII, da Lei n. 8.212/91: “Exclui-se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com o construtor”. 4. A lei protege a boa-fé dos adquirentes que comercializam com empresas construtoras, não só como mecanismo de justiça, mas também como instrumento de garantia, de forma que as relações contratuais na área da construção civil se desenvolvam num sistema de segurança. 5. “De acordo com o inciso VII do art. 30 da Lei 8.212/91, exclui- se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis. Assim, conclui-se pela ilegitimidade da recusa da CND em relação aos condôminos adquirentes de unidades imobiliárias da obra de construção civil incorporada na forma da Lei 4.591/64, para fins de averbação no registro de imóvel, devendo ser exigidas do construtor-incorporador eventuais dívidas previdenciárias” (REsp 961.246/SC, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 10/12/2009). 6. Recurso especial a que se nega provimento” (REsp 1485379 / SC RECURSO ESPECIAL 2014/0085743-3). Por fim, a linha de entendimento do Supremo Tribunal Federal é de considerar ilegais normas que condicionam a prática de atos da vida civil e empresarial à quitação de créditos tributários exigíveis, consolidando-se no sentido de que a cobrança de tais certidões caracteriza-se como cobrança indireta de tributos e constitui restrição inconstitucional pelo Estado ao livre exercício da atividade econômica ou profissional, vejamos: "RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO.REPERCUSSÃO GERAL. REAFIRMAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA. DIREITO TRIBUTÁRIO E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CLÁUSULA DA RESERVA DE PLENÁRIO. ART. 97 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL PLENO DO STF.RESTRIÇÕES IMPOSTAS PELO ESTADO. LIVRE EXERCÍCIO DA ATIVIDADE ECONÔMICA OU PROFISSIONAL. MEIO DE COBRANÇA INDIRETA DE TRIBUTOS. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte, agora reafirmada em sede de repercussão geral, entende que é desnecessária a submissão de demanda judicial à regra da reserva de plenário na hipótese em que a decisão judicial estiver fundada em jurisprudência do Plenário do Supremo Tribunal Federal ou em Súmula deste Tribunal, nos termos dos arts. 97 da Constituição Federal, e 481, parágrafo único, do CPC. 2. O Supremo Tribunal Federal tem reiteradamente entendido que é inconstitucional a restrição imposta pelo Estado ao livre exercício de atividade econômica ou profissional, quanto aquelas forem utilizadas como meio de cobrança indireta de tributos. 3. Agravo nos próprios autos conhecido para negar seguimento ao recurso extraordinário, reconhecida a inconstitucionalidade, incidental e com os efeitos da repercussão geral, do inciso III do §1º do artigo 219 da Lei 6763/75 do Estado de Minas Gerais. (ARE 914045 RG, Relator(a): Min. EDSON FACHIN, julgado em 5/10/2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL MÉRITO DJe-232 DIVULG 18-11-2015 PUBLIC 19-11-2015). Logo, se o Supremo Tribunal Federal extirpou do ordenamento jurídico norma mais abrangente, que impõe a comprovação da quitação de qualquer tipo de débito tributário, contribuição federal e outras imposições pecuniárias compulsórias, não há sentido em se fazer exigência com base em normas de menor abrangência. Não se ignora que a observação do Oficial, além de assegurar respaldo jurídico, frente sua obrigação regulamentar, é meio para evitar práticas fraudulentas, protegendo direito futuro do próprio interessado. Contudo, inegável que a não apresentação da certidão negativa de regularidade fiscal não pode ser fato impeditivo ao ingresso do título posto em debate no fólio real, não podendo haver óbice pela existência de qualquer débito tributário, sob pena de se caracterizar a cobrança de dívidas fiscais por via transversa, ainda que se respeite o posicionamento da serventia em sentido contrário, diante do seu dever legal de fiscalização de tributos e sua responsabilidade solidária, é certo que o princípio geral de desnecessidade de apresentação de certidões negativas de débitos para ingresso na tábua registral é irrestrito. Ademais, importa destacar que este juízo já tem entendimento pacificado, vindo a julgar pela improcedência da dúvida em casos semelhantes, corroborado pelo entendimento do Ministério Público, merecendo destaque para elucidação, vejamos: Entendemos, assim, que o disposto no Art. 1.078, II do Provimento CGJ nº 79/2021 do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, apesar de vincular o entendimento do registrador e notário, não se sobrepõe aos posicionamentos do CNJ e do STF anteriormente citados, linha também seguida pelo E. TJPB, vez que a exigência em questão significa cobrança de débitos tributários por via oblíqua, na medida em que obsta a transferência de bens entre particulares em função de dívida tributária que nada tem pertinência com o negócio jurídico realizado. É certo que o art. 47, II da Lei nº 8.212/1991 é norma federal impositiva de apresentação de certidão negativa de débito previdenciário em caso de averbação de construção civil, todavia, restou decidido, conforme acima mencionado, que a exigência de comprovação de pagamento de débitos fiscais, como o imposto pela legislação em debate, corresponde a uma sanção política, obrigando o contribuinte a adimplir o tributo. Além disso, viola o devido processo legal, pois a cobrança de tributos deve se dar pelas vias regulares. Já é reconhecido, ainda, por parte da própria Receita Federal e da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, nos termos do art. 17 da portaria conjunta RFB/PGFN nº 1.751, a dispensa da exigibilidade da regularidade fiscal quando da alienação de imóveis do ativo circulante de construtoras e incorporadoras imobiliárias, objetivando assegurar a continuidade da atividade empresarial. Ademais, não vislumbramos que tal inexigibilidade de apresentação de certidão negativa de débitos previdenciários importará em riscos à segurança jurídica dos adquirentes de boa-fé vez que não há indício de intenção fraudatória. Acatar a exigência da apresentação da CND seria ferir o direito à moradia daqueles que já adquiriram unidades construídas, bem como afrontar o inciso XXXV do art. 5º da nossa Constituição Federal, eis que condiciona a averbação da construção de obra e lavratura de escritura pública a uma prévia quitação de débitos, fato que configura uma forma de coação. Tal exigência de pagamento, por via oblíqua, através de pessoa estranha à relação jurídico-tributária, para, só assim, permitir a regularização dos imóveis em apreço, quando o Estado tem vias próprias para fazê-lo, trata-se, claramente, de sanção política, o que é vedado pelo Supremo Tribunal Federal. (Parecer do MP - lavra da 23ª Promotora de Justiça - Tatjana M. N. Lemos em 01/10/2025) (grifos nossos) Frise-se, por fim, que o erário público pode ser notificado a respeito da informação de ausência de CND após a averbação perante a serventia, cabendo-lhe, então, examinar o caso e observar a legislação vigente para eventual procedimento de cobrança, por via própria. Cabendo ainda, ressaltar a responsabilidade, em caso de eventuais prejuízos causados a terceiros adquirentes de boa fé, da empresa construtora.
Diante do exposto, julgo por sentença IMPROCEDENTE a presente dúvida, devendo o suscitante se abster de exigir a apresentação da CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO - CND para averbação da construção e instituição do Condomínio do EDIFÍCIO NAPOLI TOWERS. Saliente-se que a presente decisão tem caráter eminentemente administrativo, não impedindo o uso do processo contencioso. P.R.I. Sem custas. Com o trânsito em julgado, procedam-se as intimações necessárias, após arquive-se. João Pessoa, datado e assinado eletronicamente. Juiz de Direito