Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTERESSADO: PLANTERRA - PLANEJAMENTO DA TERRA LTDA. SENTENÇA SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL À AQUISIÇÃO. PROMITENTE COMPRADORA CASADA. NECESSIDADE DA QUALIFICAÇÃO DO CÔNJUGE. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE. PROCEDÊNCIA. É procedente a suscitação de dúvida quando o Oficial Registrador recusa o registro de distrato de promessa de compra e venda por ausência da correta qualificação e anuência do cônjuge da promitente compradora, estando esta qualificada como casada na matrícula, pois o cancelamento de um direito real imobiliário exige a observância integral dos princípios da legalidade e da especialidade subjetiva. O titular do Cartório Carlos Ulysses – Serviço Notarial do 1º Ofício e Registral Imobiliário da Zona Sul – suscitou a presente dúvida a pedido da PLANTERRA – PLANEJAMENTO DA TERRA LTDA, referente à recusa de registro de um Instrumento Particular de Distrato, que instrumentava uma Promessa de Compra e Venda em favor de MARILDA GUEDES DE SOUZA. Aduz o suscitante que a promitente compradora consta expressamente como casada no registro anterior na matrícula do imóvel, e o ato de distrato, que visa o cancelamento de um direito real à aquisição formalmente inscrito, exige, em estrita observância do princípio da legalidade, a completa qualificação do cônjuge da Sra. Marilda e sua anuência expressa, por se tratar de disposição de direito real imobiliário. Diante da recusa de a parte interessada apresentar a documentação e a anuência exigidas, foi solicitado o encaminhamento da presente dúvida a este Juízo, juntando-se a documentação pertinente ao processo administrativo. A parte interessada não apresentou impugnação à suscitação de dúvida. O Ministério Público emitiu parecer nos autos (ID. 125651614) opinando integralmente pela procedência da dúvida. Intimado, o suscitante apresentou suas considerações através do ID. 126127995. Vieram-me os autos conclusos. É o breve relato. Decido. Primeiramente, vale mencionar que a Suscitação de Dúvida é um procedimento permitido pelo nosso ordenamento jurídico (art. 198, Lei n. 6.015/73) em face da discordância da requerida com as exigências do Oficial a serem satisfeitas para a efetivação dos atos cartorários de registro, a ser dirimida pelo juízo competente. Assim,
EXPEDIENTE - ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO VARA DE FEITOS ESPECIAIS DA CAPITAL DÚVIDA (100) 0852955-21.2025.8.15.2001 REPRESENTANTE: WALTER ULYSSES DE CARVALHO
trata-se de recurso jurídico posto à disposição de qualquer pessoa que não se conforma com as exigências formuladas pelo Cartório de Registro de Imóveis, no momento de registro de um título. É um processo de caráter administrativo, não jurisdicional, previsto no art. 204 da Lei de Registros Públicos (LRP / Lei Federal 6.015/1973), onde as exigências formuladas pelo Oficial do Registro de Imóveis, serão apreciadas, julgadas e revistas (ou não) pela autoridade judiciária competente, no caso um Juiz de Direito, como definido na Lei de Organização Judiciária dos Estados. Sua aplicação pode ocorrer, em síntese, em duas hipóteses legais: quando o interessado não concordar com as exigências formuladas pelo cartório; e quando não as puder satisfazer de modo absoluto. No caso em tela, a respectiva suscitação de dúvida remete-se a recusa de apresentação de documentos pessoais do cônjuge e sua qualificação pararegistrar o ato de distrato que cancela um direito real à aquisição. Nesse sentido, imperioso ressaltar que o ato de promover o distrato, neste contexto específico, não configura mera rescisão de um contrato de natureza obrigacional; antes, consubstancia a extinção e a disposição de um direito real imobiliário constituído, ou seja, a retirada do direito real à aquisição do patrimônio da Sra. Marilda Guedes de Souza e de seu cônjuge. Em face disso, é imperiosa a aplicação do Artigo 1.647 do Código Civil, o qual exige a outorga conjugal ou marital para negócios jurídicos que visem a alienação ou oneração de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis, independentemente do regime de bens, excetuada a separação absoluta. O propósito desta exigência legal é assegurar a proteção do patrimônio familiar e garantir a plena validade e eficácia do desfazimento do negócio jurídico que implicou a constituição do direito real registrado, impedindo que o registro reflita um estado de fato juridicamente vulnerável. No âmbito do Direito Registral, o princípio da legalidade impõe ao Oficial Registrador o dever de fiscalizar e garantir que os títulos apresentados ao registro atendam a todos os requisitos formais e materiais estabelecidos na lei, zelando pela integridade e segurança do registro. A qualificação registral exige a observância direta do princípio da especialidade subjetiva, sendo o Registrador obrigado a zelar pela correta identificação dos titulares de direitos reais, conforme determina de modo expresso a legislação de regência. É o que preceitua a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973), ao detalhar os requisitos obrigatórios da matrícula do imóvel: “Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos referidos no art. 167. (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975). § 1º A escrituração será feita com base na qualificação profissional e com observância das normas técnicas do que for mais adequado à segurança, rapidez e fidelidade, bem como à melhoria do serviço, e, ainda, do que for estabelecido nos regimentos. (...) II - são requisitos da matrícula: (...) o nome, domicílio e a nacionalidade do proprietário e, se casado, o nome e a nacionalidade do cônjuge e o regime de bens, além das seguintes indicações, conforme o caso: a) se pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas, se for o caso;” (grifo nosso). O Oficial de Registro atuou com a máxima cautela e zelo, em pleno atendimento ao mandamento legal, ao exigir a qualificação completa do cônjuge e sua expressa anuência para o registro do Distrato, uma vez que o cancelamento do direito real registrado na matrícula exige a participação de todos os titulares de direito real, mantendo a continuidade subjetiva dos registros. A recusa em proceder ao cancelamento da promessa sem o cumprimento das exigências é, portanto, inquestionavelmente legítima, buscando resguardar a segurança jurídica do sistema e a exatidão do fólio real. Assim sendo, em consonância com o parecer ministerial e tendo em vista o que determina a legislação registral e civil, assiste razão à Serventia Extrajudicial em sua recusa, sendo imperioso o cumprimento das referidas exigências para o registro do Distrato apresentado. Isto posto, por sentença, JULGO PROCEDENTE a presente dúvida, declarando a legalidade e a obrigatoriedade do cumprimento das exigências formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis para a prática do ato registral solicitado. Ressalte-se que a presente decisão tem caráter eminentemente administrativo, não impedindo o uso do processo contencioso. P.R.I. Sem custas. João Pessoa, data e assinatura eletrônica. ROMERO CARNEIRO FEITOSA Juiz de Direito