Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Requerente: Sheyla Francisca da Silva.
Requerido: Corregedoria-Geral do Tribunal de Justiça da Paraíba – CGJPB) Posteriormente, referido dispositivo foi formalmente revogado pelo Desembargador Leandro dos Santos, Corregedor-Geral de Justiça, no Processo nº 010048-93.2025.8.15, nos seguintes termos: “Considerando a decisão proferida pelo Conselho Nacional de Justiça (Id 0222581), que declarou a ilegalidade do art. 759-A do Código de Normas Extrajudiciais da Paraíba, desde a sua edição, DETERMINO a revogação do referido artigo. Encaminhe-se à GEFEX para cumprimento. Adotadas as providências, devolvam-se os autos à NAAPAR para a devida comunicação ao Conselho Nacional de Justiça.” (Processo 010048-93.2025.8.15. Desembargador Leandro dos Santos – Corregedor-Geral de Justiça – Corregedoria-Geral do Tribunal de Justiça da Paraíba – CGJPB) Portanto, conforme o acima exposto, não há que se falar em exigência do artigo supracitado, posto que foi declarada sua ilegalidade e revogada sua vigência.
Poder Judiciário da Paraíba Vara de Feitos Especiais da Capital DÚVIDA PROC. Nº 0828508-66.2025.8.15.2001 SUSCITANTE: JOÃO PESSOA CART DO 6 OF REG DE IMÓVEIS DA ZONA NORTE SUSCITADO:RAIMUNDO VENCESLAU DE OLIVEIRA SENTENÇA SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO INTERVENIENTE. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DA CESSÃO DOS DIREITOS DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EXIGÊNCIA DO ART. 759 -A DO CNE. DECISÃO DO CNJ. PCA Nº 0002599-62.2025.2.00.0000. ILEGALIDADE DO ARTIGO. NÃO OBRIGATORIEDADE. RECUSA INJUSTIFICADA. SÚMULA 239 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE LEGAL. IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. Em se tratando de Registro de Promessa de Compra e Venda anterior ao Registro da Escritura, não existe óbice ao registro da escritura de compra e venda, quando presente a figura de interveniente, sem necessidade de registro anterior do contrato de promessa de compra e venda. O art. 759-A do CNECG/PB, que condicionava o registro da escritura à prévia averbação do compromisso de compra e venda e da cessão, foi declarado ilegal pelo Conselho Nacional de Justiça no PCA nº 0002599-62.2025.2.00.0000, e posteriormente revogado pela Corregedoria-Geral de Justiça da Paraíba, razão pela qual não subsiste fundamento normativo para a exigência formulada. Inexistindo óbice legal e estando preservada a continuidade registral, revela-se indevida a recusa ao ingresso do título, devendo ser julgada improcedente a dúvida apresentada. O Oficial Registrador e Tabelião do 6º OFICIO NOTARIAL E 2º REGISTRAL DA COMARCA DE JOÃO PESSOA –PB – CARTORIO EUNAPIO TORRES – suscitou a presente dúvida em face do registro da escritura de compra e venda apresentada por RAIMUNDO VENCESLAU DE OLIVEIRA. Narra a suscitante que se trata da averbação da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada no 7º Tabelionato de Notas – Cartório Sidnei Perfeito, no Livro nº 0461 às fls. 183, em 29/11/2024, firmada entre as partes como Outorgante Vendedor: VERTICAL ENGENHARIA E INCORPORACÕES LTDA e como Outorgados Compradores RAIMUNDO VENCESLAU DE OLIVEIRA e sua esposa ANA BEERYG CASIMIRO DANTAS DE OLIVEIRA e ainda como intervenientes anuentes: JULEMA GOTA, referente a compra e venda da UNIDADE AUTÔNOMA (APARTAMENTO) sob o n.º404 do Edificio LUNA PLAZA RESIDENCE, situado à Rua Cassimiro de Abreu n. 20,esquina com a Rua Hevangelina Francisca Diniz, Brisamar, nesta cidade, registrada nesta serventia sob a matrícula nº 113.499. E que, após análise dos requisitos necessários para a averbação requerida, verificou que o ato notarial foi lavrado com a interveniência de JULEMA GOTA, na qual, conforme consignado na escritura, firmou contrato particular de promessa de compra e Venda do imóvel, objeto da presente, com O OUTORGANTE VENDEDOR, em caráter irrevogável, entretanto, o sobredito contrato não foi registrado para fins de integrar a cadeia dominial do imóvel, conforme exigência do Art. 759-A, do CNECG TJPB, inserido pelo provimento CGJ N°100/2025, de 03 de fevereiro do corrente ano.
Diante do exposto, foi emitida uma nota devolutiva sendo solicitando o registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda e Cessão de promessa das intervenientes. Em resposta a nota devolutiva a parte interessada requereu a instauração do procedimento de Suscitação de Dúvida. Juntou documentação. Impugnação à suscitação de dúvida apresentada (Id.114041635)Impugnação à suscitação de dúvida (Id. 114041635), decorrente da recusa ao registro de escritura pública de compra e venda, sob o fundamento de ausência de registro prévio do contrato de promessa de compra e venda, conforme art. 759-A do Código de Normas da CGJ/TJPB. A parte impugnante alega antinomia entre a norma administrativa e os arts. 1.245, 1.417 e 1.418 do Código Civil, bem como afronta aos Enunciados 84 e 239 da Súmula do STJ, invocando a hierarquia normativa para sustentar a inaplicabilidade do provimento. Requer a improcedência da dúvida e o registro do título.Instruiu com documentos. Em parecer, o Ministério Público opinou pela improcedência da Dúvida (ID.117417738). É o relatório. Decido. O procedimento de dúvida registral é de natureza administrativa, cabendo ao registrador verificar a adequação do título às exigências legais e suscitar dúvida quando houver óbice para o ingresso no fólio real (art. 198 da Lei nº 6.015/73). No caso concreto, a Serventia verificou que a escritura apresentava terceiros anuentes, em razão de cessão de direitos, sem a juntada ou registro da promessa de compra e venda e de sua cessão. Por isso, deixou de efetuar o registro da escritura definitiva, com fundamento no art. 759-A do CNECG/TJPB, incluído pelo Provimento CGJ nº 100/2025. Sob a análise do art. 759-A, recém-inserido no Código de Normas Extrajudicial da Paraíba, vale destacar que tal exigência foi alvo de Procedimento de Controle Administrativo perante o CNJ (PCA nº 0002599-62.2025.2.00.0000), que transitou em julgado em 05/08/2025. Na referida decisão, o CNJ declarou a ilegalidade do art. 759-A, inserido pelo Provimento CGJ nº 100/2025. Vejamos: A jurisprudência pátria há muito pacificou o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, razão pela qual a mera promessa de compra e venda não registrada já é suficiente para a adjudicação do bem, podendo a manifestação de vontade do promitente-devedor ser suprida judicialmente para a escritura definitiva. Este entendimento serviu de fundamento para a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, para quem “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, bem como para a Súmula 84 daquela Corte, no sentido de que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.
Diante do exposto, nos termos do art. 25, XII, “a”, do Regimento Interno do CNJ, julgo PROCEDENTE O PEDIDO, para declarar, desde a sua edição, a ilegalidade do art. 759-A no Código de Normas Extrajudicial da Paraíba, incluído pelo Provimento nº 100/2025 da Corregedoria-Geral de Justiça – CGJPB, fazendo cessar seus efeitos. (Procedimento de Controle Administrativo nº 0002599-62.2025.2.00.0000. Relator: Conselheiro Ulisses Rabaneda.
Diante do exposto, constata-se que, como forma de garantia da preservação do Princípio da Continuidade, a ausência de registro anterior do contrato de promessa de compra e venda não restou prejudicial, pois se verifica que o imóvel em questão está, e sempre esteve, em nome da outorgante vendedora, sendo a única proprietária. Não houve registro anterior dos contratos de promessa de compra e venda, podendo os anuentes transmitir, renunciar ou desistir, sem a obrigatoriedade de realizar a lavratura do ato. O contrato de promessa de compra e venda é um direito pessoal e, apenas quando registrado, passa a ser um direito real. Agindo os outorgantes compradores de boa-fé, procederam com o registro da escritura pública de compra e venda, não havendo que se falar em obrigatoriedade de ato anterior. Sobre o tema, o Código Civil dispõe: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Oportuno mencionar que o caso concreto não está sendo obstaculizado pelos outorgantes vendedores, mas que, mediante interesse de boa-fé do outorgante comprador, ao proceder com o registro da escritura pública, foi surpreendido com a exigência de registro da promessa de compra e venda, na qual consta cessão de direitos – o que, no ordenamento jurídico brasileiro, é facultativo. Sabe-se que, no ordenamento jurídico brasileiro, a promessa de compra e venda não equivale ao contrato definitivo de compra e venda. As serventias extrajudiciais não podem exigir o seu registro, porquanto essa exigência não decorre de lei, configurando-se como “excesso de zelo registral”. Vale mencionar que a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda não acarreta quebra da continuidade do registro, mas apenas a ausência de garantia do direito real sobre o imóvel, sendo este facultativo às partes do contrato. Sua exigência, portanto, apenas enseja o direito do interessado em suscitar dúvida ou ingressar com outras demandas visando ao reconhecimento de seu direito, em face de eventual abuso de autoridade. Assim, uma vez que a boa-fé dos terceiros não pode prevalecer sobre o direito de propriedade,aliado ao fato de que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade dos contratos de promessa de compra e venda não registrados, conferindo inclusive legitimidade para a oposição de embargos de terceiro e outras medidas judiciais para assegurar os respectivos direitos. Promessa de venda de imóvel. Instrumento particular. Adjudicação compulsória. Decreto-Lei nº 58/1937. Lei nº 6.766/1979. A promessa de venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a “obligatio faciendi” à inscrição no registro de imóveis. (Súmula 239 do STJ) Dito isto, é desnecessário o registro dos contratos de promessa de compra e venda, não havendo motivos que justifiquem prejuízo à continuidade registral do imóvel, sendo o referido registro apenas um entrave à aquisição do imóvel por parte da pessoa interessada. Deve, portanto, a Serventia acolher o pedido dos outorgantes e proceder ao registro da Escritura de Compra e Venda. De todo o exposto, conclui-se que, no caso dos autos, não restou configurada ofensa ao princípio da continuidade registral, tampouco ao dever de fiscalização tributária do delegatário da Serventia, ou à reserva de segurança jurídica. Isto posto, por sentença, julgo IMPROCEDENTE a presente dúvida, devendo o oficial registrador proceder com o registro da Escritura de Compra e Venda, independentemente do registro prévio da promessa, especialmente diante da declaração de ilegalidade do art. 759-A do Código de Normas Extrajudiciais da Paraíba, no PCA nº 0002599-62.2025.2.00.0000 e posteriormente revogação do pela Corregedoria-Geral de Justiça da Paraíba. Destaca-se que esse entendimento vem sendo adotado por este Juízo em outros procedimentos de suscitação de dúvida com o mesmo objeto. Saliente-se que a presente decisão possui natureza eminentemente administrativa, não impedindo o ajuizamento de ação no âmbito contencioso. Sem custas. Com o trânsito em julgado, arquive-se. João Pessoa, data e assinatura eletrônica. Juiz de Direito