Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: MARIO CARVALHO DA SILVA
REU: MAC CONSTRUCOES E SERVICOS LTDA - ME SENTENÇA EMENTA: CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER — Imóvel já desocupado — Perda do objeto quanto ao despejo — Locação – Rescisão contratual – Notificação válida via e-mail – Envio das chaves pelos correios – Recusa do locador em receber as chaves sob alegação de ausência de reparos – Impropriedade da cobrança de aluguéis após a entrega – Responsabilidade restrita aos reparos comprovados – Aplicação dos arts. 6º e 23, V, da Lei nº 8.245/91 – Procedência, em parte, da ação.
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Mista de Bayeux PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0802021-65.2021.8.15.0751 [Despejo para Uso Próprio]
Vistos, etc., Mário Carvalho da Silva, qualificado nos autos, ajuizou Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis com pedido de liminar contra MAC Construções e Serviços Eireli, qualificada nos autos, alegando em síntese: a) Que o suplicante é proprietário do imóvel localizado na Av. Liberdade, 1979, bairro Sesi, nesta cidade, tendo como locatária a demandada; b) Que as partes celebraram um contrato de locação do imóvel retro citado no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), por um ano, em três parcelas de R$ 500,00(quinhentos reais), cada; c) Que o valor irrisório se justificava, uma vez que, a demandada se comprometeu em realizar benfeitorias no imóvel, o que não ocorreu; d) Que em 13/08/2020, as partes firmaram um novo contrato por prazo indeterminado, referendado por e-mail, com aluguel mensal de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais); e) Que em março de 2021, a suplicada objetivou a rescisão do contrato e tentou devolver as chaves do imóvel ao Sr. Bruno Rangel da Costa, contador e representante do proprietário, porém, em visita ao imóvel, o Sr. Bruno constatou que o prédio estava todo deteriorado e sem qualquer benfeitoria, razão pela qual se recusou a receber as chaves, tendo a Locatária se comprometido em realizar os serviços; f) Que o Sr. Bruno, por sua vez, informou que se os serviços fossem realizados em até 30(trinta) dias, a Locatária não precisaria pagar os alugueis deste período; g) Que desde então, o representante do locador, não conseguiu mais contato com os representantes da demandada, o que culminou com o envio de uma notificação judicial em 05/05/2021, concedendo à locatária um prazo adicional de 10(dez) dias para pagamento do aluguel, realização dos serviços e entrega das chaves, tendo decorrido o prazo sem qualquer resposta. h) Que a demandada abandonou o imóvel e não realizou os serviços que se comprometeu em fazer, o qual trará enorme prejuízo, inclusive, a curto prazo para o demandante. Requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita, o deferimento de tutela de urgência para imediata imissão do Locador no imóvel, a citação da promovida para, querendo, contestar a ação e, ao final, a procedência da demanda para pagamento dos valores devidos a título de aluguel do mês de abril, no importe de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais) acrescidos de juros legais e atualização monetária, e ainda que seja condenado na reparação do imóvel, conforme descrito na inicial. Indeferimento da gratuidade judiciária (Id nº44245604). Concedida em parte a medida liminar (Id nº 52547860). A parte ré contestou a ação (Id nº 65548380), em preliminar, pugnou pela falta de interesse de agir. No mérito, rogando pela improcedência da demanda, sob o fundamento de que informou o requerente sobre a rescisão do contrato de locação via e-mail e entrega das chaves pelos correios, ausência de aluguel em atraso, bem como pela inexistência de promover reparos no imóvel. Réplica do requerente, em que refutou os argumentos levantados pela requerida, pugnando pela procedência de sua pretensão (Id nº 71027407). Instados a especificar provas, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado (Id nº 101187612), sem manifestação da parte suplicada (Id nº 106682052). Requerimento de habilitação dos autos (Id nº116123996). É o relatório. Decido.
Trata-se de Ação de Despejo c/c cobrança de alugueis com pedido de tutela de urgência movida por Mário Carvalho da Silva em face da MAC Construções e Serviços Eireli, ambos devidamente qualificados nos autos. A causa versa sobre questão unicamente de direito, sem necessidade de ulterior dilação probatória, o que permite o julgamento antecipado do mérito, em conformidade com o art. 355, I, do CPC. Em contestação, a parte ré, em preliminar, suscitou a falta de interesse de agir. O interesse processual está qualificado pelo trinômio necessidade-utilidade-adequação: necessidade do recurso ao Judiciário para obter certo bem da vida; adequação do provimento pretendido, isto é, sua idoneidade técnico-jurídica para atender à expectativa do (a) autor (a); e utilidade da via processual eleita. Em que pese a argumentação de desocupação do imóvel, esta não elide o interesse de agir, tampouco indica a ausência de pretensão resistida, sobretudo diante da oposição ao pedido de cobrança de aluguel e dos reparos sobre o imóvel. Portanto, afasto a preliminar suscitada. Não havendo mais preliminares a apreciar, passo ao exame do mérito da demanda. A controvérsia cinge-se à análise da validade da rescisão da locação mediante notificação eletrônica e devolução das chaves pelos correios, bem como à possibilidade de cobrança de aluguéis após a recusa do locador em receber as chaves, condicionando tal recebimento à realização de reparos. Inicialmente, no tocante ao pedido de despejo, constata-se que a pretensão restou prejudicada, uma vez que o imóvel já se encontra desocupado, inexistindo interesse processual no prosseguimento do feito quanto a este ponto (Id nº 52390437). Quanto a rescisão locatícia dispõe o art. 6º da Lei nº 8.245/91 que “nas locações ajustadas por prazo indeterminado, poderá o locatário devolvê-lo, pagando a multa pactuada proporcional ao tempo de cumprimento do contrato”. Por sua vez o art. 23, V, da mesma lei impõe ao locatário o dever de “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal”. Dito isto, não há exigência legal quanto à forma da notificação da rescisão locatícia, bastando que reste inequívoca a ciência do locador. No caso posto em debate, conforme documentação juntada e não impugnada de forma eficaz (Id n º 65548387), a parte ré enviou as chaves do imóvel para a parte requerente, pondo fim ao contrato de locação e liberando-se da responsabilidade pelo pagamento do aluguel. Desse modo, a entrega das chaves configura o marco final da locação, não podendo a recusa injustificada prorrogar o contrato de locação. Nesse sentido, STJ: A recusa injustificada do locador em receber as chaves não autoriza a cobrança de aluguéis após a manifestação de vontade do locatário em devolver o imóvel. Eventuais danos devem ser discutidos em ação própria. (STJ, AgInt no REsp 1.719.021/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 24/08/2018). Logo, ainda que remanesçam reparos necessários no imóvel, a obrigação do locatário é de indenizar os danos ou arcar com os custos de reparo, mas não de pagar aluguéis após a restituição do bem. No que tange aos custos com reparos, manutenção, pintura, a inicial do autor se ampara em cláusulas contratuais onde se identifica que a parte ré se comprometeu a recuperação dos seguintes itens: instalações elétricas e hidráulicas, paredes de quintal, paredes internas dos escritórios, banheiros, portas e portões, e telhas de alumínio (Id nº43988220). De fato, a jurisprudência é majoritária no sentido de que a ausência de vistoria prévia dificulta a comprovação de danos causados pelo locatário. Todavia, no caso em tela, existem cláusulas contratuais específicas que impõem obrigações positivas ao locatário, cuja verificação independe de comparação com o estado inicial do imóvel. A cláusula, DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL, (Id nº43988220) estabelece a obrigação de realizar esses reparos. O réu permaneceu no imóvel por quase dois anos e não apresentou prova do cumprimento desta obrigação. Nesse sentido, TJ/MG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – SUBLOCAÇÃO – DANOS NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL – IMPOSSIBILIDADE DE AFERIÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO – PINTURA DO IMÓVEL – OBRIGAÇÃO CONTRATUAL EXPRESSA. A ausência de vistoria inicial e final do imóvel impede a verificação das condições em que o bem foi entregue e devolvido, inviabilizando a responsabilização do sublocatário por eventuais danos, não obstante previsão contratual genérica de recebimento em perfeito estado. A existência de provas indicando que o imóvel já apresentava problemas estruturais no início da sublocação, aliada à comprovação de realização de reparos pelo sublocatário durante o contrato, corroboram a impossibilidade de imputação dos danos. Havendo previsão contratual expressa quanto à obrigação de pintura do imóvel quando da devolução, independentemente de seu estado inicial, impõe-se a condenação do sublocatário ao ressarcimento específico destes custos. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.25.061846-9/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurélio Ferenzini, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/06/2025, publicação da súmula em 16/06/2025). Destarte,
trata-se de uma obrigação de fazer, expressamente assumida, que não está condicionada à existência de um laudo de vistoria. Não tendo o réu comprovado a realização devida dos serviços/obras assumidos, deve realizar os reparos previstos expressamente em contrato ou arcar com os custos apresentados pelo autor, correspondentes ao orçamento de menor valor para material e mão de obra. Isto posto e tudo mais que dos autos constam e dos princípios de direito aplicáveis à espécie, julgo procedente, em parte, a pretensão autoral e o faço com fulcro no art. 487, I, do CPC e na jurisprudência nacional sobre a matéria para condenar a parte ré na obrigação de fazer consistente em realizar os reparos previstos em contrato, no prazo de 60 dias, quais sejam: instalações elétricas e hidráulicas, paredes de quintal, paredes internas dos escritórios, banheiros, portas e portões, e telhas de alumínio (Id nº43988220), sob pena de conversão em perdas e danos, nos termos do art. 497 do Código de Processo Civil. Demais pedidos improcedentes. Condeno a demandada no pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios este no percentual de 10%(dez por cento) sobre o valor da condenação. Caso seja apresentado Embargos de Declaração e/ou Apelação, intime-se a parte adversa para as contrarrazões no prazo de 5(cinco) dias e 15(quinze) dias, respectivamente, independente de nova determinação. Com o trânsito em julgado, confirmada a sentença, intime-se a parte autora para, querendo, executar o julgado no prazo de 20 (vinte) dias, independente de nova determinação. P.R.I. Bayeux-PB, 15 de setembro de 2025. Francisco Antunes Batista – Juiz de Direito (assinado eletronicamente)