Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: FERNANDA BELOTTI ALICE
INTERESSADO: 4ª VARA MISTA DE SANTA RITA/PB SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Mista de Santa Rita DÚVIDA (100) 0807436-23.2024.8.15.0331 [Bloqueio de Matrícula]
Vistos, etc.
Trata-se de procedimento de Suscitação de Dúvida Registral, instaurado pela Oficiala Interina do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Santa Rita/PB, Sra. FERNANDA BELOTTI ALICE, com fulcro no Artigo 198 da Lei nº 6.015/73 (LRP). A Suscitação ocorreu após a manifestação de inconformismo da Interessada, Sra. MARIA RODRIGUES DE ARAÚJO, viúva do comprador original, em face da Nota Devolutiva que impôs 14 (quatorze) exigências para o registro de uma Escritura Pública de Compra e Venda. O título em questão é uma Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 03 de julho de 1979 (Cartório Dourado de Azevedo, Livro 109, Fls. 500), tendo JOSÉ RODRIGUES DE SOUZA FILHO e sua esposa ODETE FERREIRA DE SOUZA como vendedores, e JOSÉ SALES DE ARAÚJO como comprador. O imóvel refere-se a uma casa de nº 189, situada na Rua Padre Ferreira, em terreno foreiro à Propriedade Tibiri, abrigada atualmente na Matrícula nº 57.803. Conforme o histórico processual, a Matrícula nº 57.803 já havia sido aberta por determinação deste Juízo Corregedor (Processo Administrativo nº 0806245-79.2020.8.15.0331, Sentença ID 41657016), ratificando a descrição do imóvel e sua natureza foreira. A Interessada discordou especificamente dos itens 01; 04; 08; 09; 10; 12; 13 e 14 da Nota Devolutiva, argumentando, na Impugnação (ID 111805206), a impossibilidade de cumprimento das exigências em razão da antiguidade do título (mais de 45 anos). Foi concedida a prioridade na tramitação em razão da idade da Interessada (82 anos), conforme requerido em sua Impugnação. O Ministério Público, em seu último Parecer Ministerial (ID 125958901), manifestou-se pela improcedência da dúvida suscitada, e pelo consequente deferimento do registro, com base nos princípios da razoabilidade, proporcionalidade, boa-fé e função social da propriedade, face à impossibilidade fática de cumprimento de exigências superadas pelo decurso de tempo. É o relatório. Decido. A controvérsia cinge-se à possibilidade de prosseguir com o registro de título antigo, cujas exigências formais decorrentes da qualificação registral se tornaram de cumprimento impossível ou excessivamente oneroso em razão do decurso de mais de quatro décadas. Embora o procedimento de Dúvida objetive garantir a segurança jurídica e a estrita observância do princípio da legalidade, sua análise deve ser temperada pela ponderação de princípios constitucionais e por circunstâncias fáticas consolidadas. Conforme claramente delineado no parecer do Douto Representante Ministerial, o título em exame, datado de 1979, goza de presunção de validade e fé pública. A busca pela regularização, iniciada notadamente pela Interessada, viúva e de idade avançada, demonstra sua boa-fé na consolidação da propriedade e na garantia de sua moradia. Notadamente, os argumentos colacionados pelo órgão ministerial devem ser acolhidos pelo Juízo, mormente que embasados com precisão e razoabilidade sobre exigências em face da realidade do caso concreto. Notadamente, conforme abaixo delineado, configura-se: Da Impossibilidade Fática de Certas Exigências 1. Item 01 (Qualificação Pessoal dos Vendedores): A exigência de documentos recentíssimos (certidão de casamento com menos de 90 dias, RG/CPF) dos proprietários (vendedores) de um ato lavrado em 1979 é evidentemente desarrazoada. A qualificação pessoal realizada pelo Tabelião à época do ato notarial deve ser considerada suficiente para o registro da transmissão, não sendo admissível impor um ônus de cumprimento impossível. 2. Item 04 (Comprovação do ITBI): A Escritura Pública de Compra e Venda, que é dotada de Fé Pública, atesta expressamente o recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI) em 1979. Exigir o comprovante original do pagamento após mais de 45 (quarenta e cinco) anos constitui um obstáculo intransponível, não justificado pela finalidade fiscal, a qual deve ser buscada junto à Fazenda Pública. 3. Item 08 (Imóvel Foreiro, Laudêmio e Direito de Preferência): Embora a natureza foreira do imóvel e a necessidade de comprovação de oferta ou pagamento de laudêmio (conforme o Código Civil de 1916 e Art. 2.038 do CC/2002) fosse formalmente correta à época, a impossibilidade de localização do senhorio direto após tantas décadas, somada à inércia de reivindicação, impede o cumprimento da exigência. Manter a imposição implicaria inviabilizar o registro, ferindo a função social da propriedade. Da Suficiência dos Documentos Apresentados 1. Itens 09 e 10 (Medidas, Área e Confrontantes): As divergências métricas e descritivas são frequentes em transcrições antigas. A Interessada, porém, supriu as lacunas apresentando Certidão de Confrontantes Municipal (CI.0042/2020), Memorial Descritivo e, fundamentalmente, Declarações de Confrontantes que anuem e atestam a posse longeva da família no imóvel. Tais elementos conferem segurança suficiente sobre a identificação do imóvel. A regularização formal de retificação de área (Art. 213 da LRP), se ainda necessária, pode se dar a posteriori, não devendo servir como óbice inicial ao registro da transmissão de um título consolidado pelo tempo. 2. Item 12 (ART/CREA): Consequentemente, se a retificação de medidas pode ser dispensada neste momento ou mitigada em face da identificação suficiente do imóvel, também o documento técnico correlato (ART/CREA) torna-se inexigível para o ato de registro da Escritura de 1979. Da Harmonização dos Princípios Notariais e Constitucionais A qualificação registral deve ser exercida com prudência e razoabilidade. Impor à Interessada o cumprimento de exigências que beiram a ficção jurídica, em virtude do tempo transcorrido, representa um excesso de formalismo incompatível com a ordem jurídica vigente, notadamente com a garantia do acesso à moradia e a proteção da boa-fé. O registro, no presente caso, visa apenas consolidar uma situação de fato e de direito que remonta a 1979, hábil a gerar direitos plenos sobre o imóvel. O Judiciário deve atuar para solucionar, e não perpetuar, a irregularidade registral de bens que cumpram sua função social há décadas. DISPOSITIVO Pelo exposto, e em estrita consonância com o Parecer Ministerial (ID 125958901), confirmo a viabilidade do registro e JULGO IMPROCEDENTE a Suscitação de Dúvida, para determinar o seguinte: Afastamento das Exigências: Declaro superadas e inexigíveis as exigências elencadas nos itens 01, 04, 08, 09, 10 e 12 da Nota Devolutiva, em razão da impossibilidade fática de cumprimento e da suficiência dos documentos apresentados pela Interessada para a identificação do imóvel e a qualificação das partes envolvidas na transação de 1979. Deferimento do Registro: Determino ao Oficial do Registro de Imóveis e Anexos de Santa Rita/PB que PROSSIGA com o registro da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 03 de julho de 1979 (Livro 109, Fls. 500, do Cartório Dourado de Azevedo), observando-se a natureza foreira do terreno. Emolumentos: O Oficial deverá cobrar apenas os emolumentos relativos ao registro propriamente dito e às averbações estritamente necessárias (Itens 02, 13 e 14 da Nota Devolutiva), recalculados com base nos atos efetivamente praticados, afastando qualquer taxa ou emolumento referente às exigências ora desconsideradas. Intimem-se e Cumpra-se, expedindo-se o competente mandado. Após o prazo recursal e o trânsito em julgado, arquive-se. Santa Rita, 03 de novembro de 2025. Juíza de Direito