Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: FRANCISCO PAULO DE SOUTO, MARIA IVONETE DA SILVA
REU: NETO, MYLENA REGIS FRANCA DE FARIAS SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Mista de Patos DESPEJO (92) 0807439-24.2024.8.15.0251 [Despejo para Uso Próprio] Vistos etc. I – RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS e demais encargos, com pedido liminar de tutela de urgência, ajuizada por FRANCISCO PAULO DE SOUTO e MARIA IVONETE DA SILVA em face de MANOEL NASCIMENTO OLIVEIRA (conhecido como “Neto”) e MYLENA RÉGIS FRANÇA DE FARIAS, todos devidamente qualificados nos autos. Narra a petição inicial (ID 97553949) que os autores são legítimos proprietários e possuidores do imóvel rural denominado “Granja Boa Esperança”, localizado nesta Comarca e inscrito sob a matrícula nº 14.844 do 1º Ofício de Registro de Imóveis. Afirmam que, por aproximadamente dez anos, mantiveram um contrato de arrendamento rural verbal com o primeiro réu, Sr. Manoel, mediante o pagamento de aluguéis mensais que, no último período de adimplência, correspondiam a R$ 500,00 (quinhentos reais). Sustentam que, a partir do ano de 2023, os réus, de forma injustificada, cessaram o pagamento das contraprestações devidas, resistindo a todas as tentativas de cobrança amigável e de desocupação voluntária do imóvel. Diante do inadimplemento prolongado e da recusa na restituição da posse, os autores informam que, em 18 de março de 2024, buscando regularizar a situação, celebraram um contrato de arrendamento escrito com a segunda ré, Sra. Mylena, que convive em união estável com o primeiro réu. Neste novo instrumento, estipulou-se um aluguel mensal de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) pelo prazo de três meses, com termo final em 18 de junho de 2024, data em que o imóvel deveria ser restituído. Contudo, alegam que nem os valores pactuados no novo contrato foram pagos, nem o imóvel foi desocupado na data aprazada, o que culminou no ajuizamento da presente demanda. Requereram, em sede de liminar, a expedição de mandado de despejo e, ao final, a declaração de rescisão do contrato com a confirmação do despejo e a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso até a data da efetiva desocupação. A inicial foi instruída com documentos pessoais, procuração, declaração de hipossuficiência, o contrato de arrendamento (ID 97553956), a matrícula do imóvel (ID 97553957) e comprovantes de Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR (ID 97553958). Após a devida comprovação da hipossuficiência dos autores, o pedido de gratuidade da justiça foi deferido. Na mesma decisão (ID 98368823), foi concedida a tutela de urgência para determinar a imissão dos autores na posse do imóvel. O mandado de despejo e reintegração de posse foi devidamente cumprido em 12 de setembro de 2024, conforme atestam as certidões e os autos lavrados pelos oficiais de justiça (IDs 100240352, 100287844 e 100287847), ocasião em que foram retirados bens e animais pertencentes aos réus. Regularmente citado, o réu MANOEL NASCIMENTO OLIVEIRA apresentou contestação (ID 99760170), arguindo, em sede de preliminar, a ilegitimidade ativa dos autores. Para sustentar essa tese, alegou que o imóvel em litígio seria bem público, pois teria sido objeto de desapropriação pelo Estado da Paraíba para a construção da rodovia PB-275, sendo, portanto, insuscetível de locação por particulares. Juntou um croqui técnico (ID 99760171) que, segundo sua versão, indicaria a sobreposição da área com a faixa de domínio da referida rodovia. No mérito, reiterou a tese da natureza pública do bem, negou a existência de débito e imputou aos autores a prática de litigância de má-fé. Os autores apresentaram tempestivamente impugnação à contestação (ID 103206066), refutando veementemente a preliminar de ilegitimidade ativa. Reafirmaram sua inquestionável condição de proprietários, amparados na matrícula imobiliária e nos registros fiscais, argumentando que a simples existência de um croqui unilateral não comprova o ato de desapropriação, que exige procedimento formal, edição de ato administrativo (decreto) e registro específico. Impugnaram o referido croqui e ratificaram o inadimplemento contratual pelos réus. Instado a se manifestar sobre eventual interesse na causa (ID 108711410), o Estado da Paraíba peticionou nos autos (ID 110651603), requerendo prazo para averiguações internas e informando que, transcorrido tal lapso sem nova manifestação, seu desinteresse deveria ser presumido. O prazo decorreu sem que o ente público confirmasse qualquer ato expropriatório ou reivindicasse a propriedade do imóvel objeto da lide. Tentada a conciliação em audiência (ID 103219431), a mesma restou infrutífera. Vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO O presente feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A matéria controvertida é predominantemente de direito, e os fatos relevantes encontram-se satisfatoriamente comprovados pela prova documental carreada aos autos, tornando desnecessária a produção de outras provas. 1. Das Questões Processuais Preliminares 1.1. Da Preliminar de Ilegitimidade Ativa – Rejeição A preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pelo réu não encontra respaldo jurídico para prosperar. A legitimidade para a causa (legitimidade ad causam), conforme a teoria da asserção adotada pela jurisprudência pátria, deve ser aferida em abstrato, com base estrita nas alegações articuladas na petição inicial. No presente caso, os autores se apresentaram como proprietários registrais e outorgantes da posse do imóvel por meio de contratos onerosos (verbal e escrito), pleiteando a rescisão da avença e o despejo em razão do inadimplemento. Essa afirmação por si só confere-lhes a pertinência subjetiva para figurar no polo ativo da demanda. Adentrando a análise probatória, os autores instruíram o feito com a certidão da matrícula nº 14.844 do Cartório de Registro de Imóveis competente (ID 97553957). Conforme preceituam os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil e a Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), o registro imobiliário goza de fé pública e estabelece a presunção juris tantum de propriedade em favor de quem consta como titular. Além disso, foram juntados comprovantes de declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) em nome dos autores (ID 97553958), reforçando seu domínio e posse sobre o bem. Em contrapartida, a tese defensiva de que o imóvel teria sido desapropriado pelo Estado da Paraíba, adquirindo, assim, a natureza de bem público e tornando insubsistente o direito de propriedade privada dos autores, veio desacompanhada de qualquer prova documental robusta ou sequer idônea. Cumpre salientar que a desapropriação configura um procedimento administrativo ou judicial complexo, que, para sua efetivação e para a consequente transferência do domínio, exige a edição de um decreto declaratório de utilidade pública ou interesse social, a justa e prévia indenização ao proprietário e, crucialmente, o respectivo registro da carta de adjudicação ou sentença no fólio real. O réu se limitou a apresentar um croqui unilateral (ID 99760171) e a fazer menções genéricas a uma obra pública na região, elementos manifestamente insuficientes e destituídos de poder probatório para ilidir a presunção legal de propriedade que emana da matrícula imobiliária. Corroborando a fragilidade da articulação defensiva, o próprio Estado da Paraíba, provocado formalmente por este Juízo para que manifestasse eventual interesse na lide ou comprovasse o ato expropriatório, quedou-se inerte. O ente público deixou decorrer o prazo solicitado para averiguações sem apresentar qualquer decreto expropriatório ou reivindicar a titularidade da área. A ausência de manifestação do Poder Público, somada à total inexistência de prova documental do ato de desapropriação, consolida a legitimidade ativa ad causam dos demandantes. Dessa forma, na condição de proprietários registrais e de outorgantes da posse mediante contraprestação, os autores detêm plena legitimidade para propor a presente ação de despejo cumulada com cobrança. Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. 1.2. Da Subsistência do Interesse de Agir Embora a tutela de urgência tenha sido efetivada com o cumprimento do mandado de despejo e reintegração de posse na data de 12 de setembro de 2024, resultando na efetiva desocupação do imóvel pelos réus, não há que se cogitar de perda superveniente do interesse de agir (interesse processual). O objeto da presente ação não se restringia unicamente à retomada da posse do bem, mas compreendia também a rescisão formal do vínculo contratual e a condenação dos réus ao pagamento do débito acumulado. Subsiste, portanto, o interesse processual dos autores no provimento jurisdicional de mérito que declare formalmente a rescisão do contrato de locação/arrendamento e, principalmente, que condene os réus ao pagamento dos aluguéis e demais encargos devidos até a data da efetiva desocupação forçada, pondo fim à controvérsia sobre a relação jurídica e suas consequências patrimoniais. A desocupação forçada ou voluntária apenas delimita o termo final da obrigação de pagar, mas não resolve o mérito da pretensão de cobrança e da declaração de rescisão. 2. Do Mérito Superadas as questões preliminares e processuais, passo à análise do mérito da causa, cuja pretensão autoral se revela totalmente procedente. 2.1. Da Natureza Jurídica do Imóvel e da Incontroversa Relação Contratual Conforme exaustivamente demonstrado na análise preliminar, o conjunto probatório dos autos confirma, sem margem a dúvidas, a natureza privada do imóvel objeto da lide. A matrícula imobiliária (ID 97553957) indica a propriedade do bem ao autor, e a defesa do réu, ao tentar caracterizar a área como bem público, não se desincumbiu do ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, conforme exige o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. A inexistência de prova do ato administrativo ou judicial de desapropriação não tem o condão de afastar o direito de propriedade dos demandantes, que, como titulares registrais do bem, possuem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, incluindo o direito de cedê-la em locação ou arrendamento. A relação locatícia/arrendatícia entre as partes restou, igualmente, incontroversa. Inicialmente, a existência de um contrato verbal de longa data é fato admitido por ambas as partes nos autos, ainda que divirjam sobre a legitimidade da cobrança. Em um segundo momento, em março de 2024, a relação foi formalizada por meio de um contrato escrito (ID 97553956), assinado pela segunda ré, no qual se estabeleceram de forma clara as condições da ocupação, o valor da contraprestação e o prazo para desocupação. Seja na forma verbal, por meio de ajuste de arrendamento, seja por meio de contrato escrito, é fato incontroverso a existência de um vínculo obrigacional oneroso, pelo qual os réus ocupavam o imóvel mediante a obrigação de pagar a respectiva contraprestação. 2.2. Do Inadimplemento Contratual e da Rescisão da Avença A obrigação fundamental do locatário ou arrendatário é o pagamento pontual da renda ou do aluguel e dos encargos devidos (art. 23, I, da Lei nº 8.245/91, aplicável analogicamente ou subsidiariamente na ausência de regulação específica no Estatuto da Terra). A falta de pagamento constitui infração legal e contratual grave que, por si só, autoriza a rescisão do contrato e o consequente despejo ou a retomada imediata (art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91). No caso em análise, os autores afirmam categoricamente que o inadimplemento se iniciou em janeiro de 2023 e se manteve até a desocupação forçada. Os réus, em sua defesa, desviaram o foco para a suposta natureza pública do bem, sem, contudo, apresentarem um único comprovante de pagamento referente ao período cobrado. O pagamento é fato extintivo do direito do credor e, portanto, o ônus de prová-lo é do devedor, conforme a regra inserta no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Ao não produzirem prova de quitação do período cobrado, o inadimplemento contratual tornou-se fato incontroverso nos autos, atraindo, inevitavelmente, a consequência jurídica da rescisão da avença. A inadimplência grave e continuada enseja a prerrogativa do locador em obter a tutela jurisdicional que declare extinto o vínculo contratual por culpa exclusiva dos réus. 2.3. Da Confirmação do Despejo e da Condenação ao Pagamento de Débitos A medida liminar de despejo e reintegração de posse foi concedida com base nos robustos elementos probatórios que indicavam a mora e a infração contratual. A análise de mérito confirma integralmente a correção daquela decisão, posto que o fundamento precípuo que a amparou – o inadimplemento dos locatários/arrendatários – restou plenamente comprovado. Dessa forma, impõe-se a convalidação da tutela de urgência e sua transformação em determinação definitiva, declarando-se o despejo dos réus. A condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos atrasados é consequência direta da rescisão por inadimplemento. A obrigação de pagar a contraprestação pela ocupação do bem persiste até a data da efetiva desocupação do imóvel, que no caso concreto ocorreu em 12 de setembro de 2024, conforme certificado nos autos (IDs 100240352 e seguintes). Deste modo, a condenação pecuniária deve abranger os débitos relativos a dois regimes ou períodos distintos, conforme delimitado na inicial e ratificado pelos elementos probatórios: a) Débito sob o ajuste verbal: Refere-se ao período de inadimplência a partir de 01 de janeiro de 2023 até 17 de março de 2024. O valor mensal da contraprestação devida neste período é de R$ 500,00 (quinhentos reais), conforme narrativa inicial. b) Débito sob o contrato escrito e ocupação pós-contratual: Refere-se ao período da vigência do contrato formalizado e o período subsequente de ocupação irregular até a retomada da posse, iniciando-se em 18 de março de 2024 e estendendo-se até 12 de setembro de 2024 (data da desocupação). O valor mensal devido para este período é de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), conforme instrumento de ID 97553956, sendo esse valor também utilizado como base para quantificar a indenização devida pela ocupação irregular posterior ao termo final contratual (18/06/2024). Sobre os valores principais devidos e inadimplidos em ambos os períodos, deverá incidir correção monetária pelo IPCA a partir da data de vencimento de cada parcela, e juros de mora pela taxa SELIC, contados a partir da citação válida (artigo 405 do Código Civil combinado com o artigo 240 do Código de Processo Civil). São devidos, ademais, todos os encargos locatícios, tais como contas de consumo de água, energia elétrica e eventuais outros, comprovadamente inadimplidos pelos réus durante todo o período da ocupação e que tenham sido suportados ou ainda devam ser suportados pelos autores, os quais serão apurados em fase de liquidação de sentença, mediante comprovação documental. 2.4. Da Litigância de Má-fé Ambas as partes requereram a condenação da parte contrária por litigância de má-fé, com base nas hipóteses previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil. Contudo, para a caracterização da má-fé processual, exige-se a presença de dolo específico ou culpa grave da parte na prática de atos processuais fraudulentos ou com o intuito deliberado de procrastinar o feito ou alterar a verdade dos fatos. A tese de defesa articulada pelos réus, embora tecnicamente frágil no que tange à prova da desapropriação do imóvel, baseou-se em uma alegação jurídica possível (propriedade pública), não se configurando, por si só, como ato de má-fé. Da mesma forma, os autores apenas exerceram seu direito constitucional de acesso à justiça para defender sua propriedade e seu crédito, o que restou plenamente confirmado. Em consequência, ausente o dolo processual qualificado, a rejeição dos pedidos recíprocos de condenação por litigância de má-fé se impõe. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO TOTALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: 1. REJEITAR a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pelo réu. 2. TORNAR DEFINITIVA a tutela de urgência concedida na decisão de ID 98368823, convalidando o despejo dos réus e a consequente imissão dos autores na posse do imóvel rural denominado “Granja Boa Esperança”. 3. DECRETAR a rescisão do contrato de locação/arrendamento verbal e escrito mantido entre as partes, por culpa exclusiva dos réus, em decorrência do inadimplemento. 4. CONDENAR os réus, MANOEL NASCIMENTO OLIVEIRA e MYLENA RÉGIS FRANÇA DE FARIAS, solidariamente, ao pagamento dos seguintes valores: 4.1. Os aluguéis e/ou contraprestações vencidos e não pagos referentes ao período de inadimplência sob o ajuste verbal, que se estende de 01 de janeiro de 2023 a 17 de março de 2024, no valor mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais), devidamente corrigidos monetariamente pelo IPCA desde a data de vencimento de cada parcela e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação válida, deduzida a atualização monetária. 4.2. Os aluguéis e/ou indenizações pela ocupação vencidos e não pagos (referentes ao contrato escrito e ao período de ocupação irregular subsequente) relativos ao período de 18 de março de 2024 a 12 de setembro de 2024 (data da efetiva desocupação), no valor mensal de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), corrigidos monetariamente pelo IPCA desde a data de vencimento de cada parcela e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação válida, deduzida atualização monetária. 4.3. Os encargos locatícios, notadamente as contas de consumo de água e energia elétrica, comprovadamente inadimplidos pelos réus durante todo o período de ocupação e que tenham sido suportados ou ainda devam ser suportados pelos autores, cujos valores deverão ser apurados mediante comprovação documental na fase de cumprimento de sentença. 5. REJEITAR os pedidos de condenação por litigância de má-fé formulados por ambas as partes. Em razão da sucumbência integral, condeno os réus ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas e anotações. Havendo requerimento de cumprimento de sentença, proceda-se na forma do artigo 523 do Código de Processo Civil. Publicação e Registro eletrônicos. Intimem-se. Patos/PB, datado e assinado eletronicamente. ADRIANA MARANHÃO SILVA Juíza de Direito