Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
EXPEDIENTE - Estado da Paraíba Poder Judiciário 2ª Vara Mista de Pombal Processo n°: 0800827-27.2018.8.15.0301 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Retificação de Nome] Autor(a): FRANCISCO DE ASSIS BATISTA DE QUEIROGA Ré(u): CARLOS A FRAGOSO MACHADO COSTA - EIRELI - EPP SENTENÇA (Assumi a comarca em 24/10/2025 com cerca de 1000 processos conclusos). Não dei causa ao atraso no julgamento.
Vistos. I. Relatório
Trata-se de Ação de Resolução Contratual cumulada com Pedidos de Restituição de Quantia Paga e Reparação por Danos Materiais e Morais, ajuizada por Francisco de Assis Batista de Queiroga, devidamente qualificado nos autos, em face de Carlos A Fragoso Machado Costa – EIRELI (CM Empreendimentos Imobiliários), igualmente qualificado, por meio da qual o Autor pleiteia o desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de lote, imputando a culpa pela rescisão à empresa Ré, em virtude das irregularidades encontradas no loteamento, que culminaram com o embargo administrativo e judicial das atividades e a inviabilização da regularização de sua construção residencial. Em sua exordial (ID 14945457), o Autor narrou ter firmado o Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Não Edificado (Lote) em Condomínio Horizontal com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, de número 393, no dia 01 de março de 2014, tendo como objeto o Lote nº 23, Quadra 08, no Loteamento Altiplano Pombal II, na cidade de Pombal, Paraíba, negociado pelo valor de R$ 38.115,50 (trinta e oito mil, cento e quinze reais e cinquenta centavos), a ser pago em 120 parcelas mensais. O Autor alegou ter realizado os pagamentos devidos, totalizando um montante nominal de R$ 15.343,39 (quinze mil, trezentos e quarenta e três reais e trinta e nove centavos), correspondente a R$ 21.071,09 (vinte e um mil, setenta e um reais e nove centavos) já com a devida atualização e correção até a data do ajuizamento da demanda. O cerne da controvérsia reside no fato de que, após a aquisição e com a devida autorização da Requerida (ID 14945543), o demandante iniciou a edificação de sua residência no lote e, para tanto, alocou consideráveis recursos financeiros em materiais e mão de obra, comprovando as despesas. Contudo, o loteamento foi posteriormente alvo de fiscalização e de ações judiciais e administrativas, sendo constatadas diversas irregularidades na infraestrutura, no esgotamento sanitário e na destinação de áreas públicas e verdes, culminando na edição do Decreto Municipal nº 1.947/2017 (ID 14945801), que suspendeu a emissão de alvarás de construção, habite-se e guias de ITBI para os imóveis no empreendimento, inviabilizando a plena fruição do lote e da construção realizada pelo requerente. O Autor destacou, ainda, a existência de uma ação de obrigação de fazer proposta pelo Município de Pombal contra a Ré (processo nº 0801096-03.2017.8.15.0301, IDs 14945840 e seguintes), bem como a tramitação de uma demanda dos herdeiros do espólio de Paulo Pereira Vieira (ID 14946045), questionando a demarcação unilateral da área e obtendo tutela cautelar para impedir novas alienações, demonstrando de forma inequívoca a insegurança jurídica e a precariedade da situação do empreendimento, fatos estes que, somados à impossibilidade de regularização da construção, motivaram o pleito de resolução contratual por culpa exclusiva da fornecedora. Ademais, requereu, em sede de tutela de urgência (indeferida na Decisão ID 29782952, por ausência dos requisitos na análise liminar), a abstenção de retomada do imóvel e de cobranças. No mérito, pugnou pela declaração da resolução do contrato de compra e venda por culpa da Ré, a condenação da Promovida na restituição integral do valor pago (R$ 21.071,09 atualizado), na condenação do pagamento dos gastos com a edificação (danos materiais) no importe de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) e na indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). A Requerida, por sua vez, apresentou Contestação (ID 70931411), arguindo que as irregularidades levantadas pelo Demandante foram resolvidas, inclusive a ação de obrigação de fazer do Município de Pombal teria sido resolvida com o cumprimento de todas as obrigações e extinção do processo, e a ação demarcatória dos herdeiros também teria sido objeto de acordo homologado e posterior trânsito em julgado, o que indicaria que a resilição do contrato seria uma opção exclusiva do comprador. Defendeu, assim, o direito de retenção de parte dos valores pagos, conforme previsto no contrato (pacta sunt servanda), e a improcedência do pedido de danos morais, por considerar que se tratam de meros aborrecimentos decorrentes de descumprimento contratual, e dos danos materiais, alegando que o Autor não comprovou os gastos e que estes seriam incabíveis por ter sido o comprador quem deu causa à rescisão. Após a fase postulatória, o feito foi saneado, tendo sido determinada a produção de prova oral em audiência de instrução e julgamento. Durante a instrução (Termo ID 113058725), foram ouvidas duas testemunhas arroladas pelo Autor, Valdir Alexandrino da Silva e Alba Valéria Leite, com o fim de corroborar as alegações de problemas de infraestrutura no loteamento e os prejuízos experimentados pelo adquirente. Na ocasião, o demandante juntou fotos recentes do imóvel (ID 113025027), reiterando que a edificação, embora concluída, permanece irregular e não pode ser habitada ou regularizada em razão do “non liquet” administrativo e da pendência técnica do empreendimento como um todo, o que impacta diretamente na sua posse plena e legal. O processo tramitou por diversas Varas em razão de declínios de competência no Juízo de Pombal (IDs 16474188 e 70086177), mas foi finalmente conduzido e instruído na 2ª Vara Mista, estando apto ao julgamento após a realização da audiência de instrução e o encerramento da fase probatória. Vieram-me os autos conclusos. Fundamento e decido. II. Fundamentação 1. Da Relação de Consumo e da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Inicialmente, impõe-se reconhecer a natureza consumerista da relação jurídica estabelecida entre as partes. O Requerente enquadra-se no conceito de consumidor, nos termos do artigo 2º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor - CDC), por ser o destinatário final do lote adquirido para a construção de sua moradia. A Ré, por sua vez, atua no mercado de consumo fornecendo o loteamento e os serviços associados, configurando-se como fornecedora, nos moldes do artigo 3º do mesmo diploma legal. Aplica-se, portanto, a disciplina protetiva do Código de Defesa do Consumidor, que consagra o princípio da vulnerabilidade do consumidor e impõe ao fornecedor a responsabilidade objetiva pelos danos causados por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como pela informação insuficiente ou inadequada sobre sua fruição. 2. Do Mérito da Resolução Contratual A presente demanda visa à resolução do contrato de compra e venda de lote por inadimplemento da vendedora, a Requerida, que não entregou o produto conforme o prometido e em consonância com as normas legais, gerando onerosidade excessiva e frustração da legítima expectativa do consumidor. A base factual para a rescisão está solidamente ancorada na falha da demandada em promover a infraestrutura completa e a regularização do loteamento, conforme prescreve a Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) e as normas municipais de Pombal. Conforme amplamente demonstrado nos autos, o Município de Pombal, por meio do Decreto nº 1.947/2017 (ID 14945801), suspendeu a emissão de documentos cruciais para a regularização das construções – alvarás, habite-se e ITBI – justamente por constatar diversas irregularidades, como a ausência de projetos essenciais (esgotamento sanitário, drenagem de águas pluviais, rede de abastecimento, terraplanagem, entre outros), em clara violação aos artigos 2º e 9º da Lei nº 6.766/79 e ao Código de Urbanismo Municipal. A suspensão da emissão de documentos municipais e a falta de infraestrutura básica configuram vício do produto e inadimplemento contratual por parte da Loteadora. A cláusula segunda do contrato (ID 14945533) expressamente previa que o empreendimento contaria com infraestrutura de rede de água, rede de luz, meio-fio e pavimentação, mas, sobretudo, estava submetido às obrigações legais do loteador. A impossibilidade de o Autor obter o habite-se e a regularização de sua residência, cuja construção foi autorizada pela própria Ré (ID 14945543) e que consumiu vultosos recursos, caracteriza a quebra da boa-fé objetiva e do dever de informação, tornando inviável o uso e a fruição plena do imóvel. Embora a Requerida alegue em contestação que as irregularidades foram posteriormente sanadas, este fato superveniente à propositura da ação e à causa de pedir (o embaraço administrativo e fático que ensejou a mora) não elide a constatação de que, no momento oportuno para o pleno exercício da posse e da propriedade pelo Autor (que construiu sua casa), o loteamento estava irregular, gerando-lhe grave prejuízo e incerteza sobre seu patrimônio. A incerteza e a impossibilidade de regularização administrativa no momento crucial configuram falha que justifica a resolução contratual por culpa da Ré, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Neste contexto, em que o desfazimento do contrato ocorre por culpa da promitente vendedora, faz o Autor jus à restituição integral de todos os valores pagos e ao ressarcimento por todos os prejuízos sofridos, conforme a jurisprudência consolidada que garante o retorno das partes ao status quo ante. 3. Da Restituição Integral dos Valores Pagos Reconhecida a culpa da Ré pela resolução do contrato, o restabelecimento do status quo ante impõe a devolução de todas as quantias pagas pelo consumidor, inclusive a título de sinal de reserva e parcelas do financiamento. Neste ponto, é imperativo o afastamento da Cláusula Décima Quinta do contrato (ID 14945533), invocada pela Ré, que prevê a retenção integral do sinal e de 50% das parcelas pagas, além de condicionar a devolução em prestações. Referida cláusula revela-se manifestamente abusiva sob a ótica da Lei Consumerista (artigo 51, IV, do CDC), pois estabelece vantagem manifestamente desproporcional e exagerada em favor do fornecedor, desconsiderando a causa motivadora da resolução, que foi o inadimplemento da própria Loteadora. Conforme a ementa de julgado análoga trazida ao contexto, que reflete o entendimento cristalizado sobre a matéria: "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO CHÁCARA DE RECREIO DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR SITUAÇÃO IRREGULAR FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL NO MOMENTO DA FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO QUE ENSEJOU O EMBARGO DA OBRA RESCISÃO POR DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO POR PARTE DO VENDEDOR VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA SÚMULA 543 DO STJ CLÁUSULA PENAL INVERTIDA EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR DANO MORAL NÃO CONFIGURADO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Demonstrado que houve descumprimento do contrato pela empresa promitente vendedora, ao vender terrenos com irregularidade de cunho ambiental, que culminou com embargo da obra pelos órgãos competentes, a quebra do dever contratual com nítido desrespeito à boa-fé objetiva, dá ensejo a declaração de rescisão do negócio, com a devolução integral do valor pago, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, bem como a inversão da multa contratual, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo - Tema 971. É assente na jurisprudência que o mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10176688920228110041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 21/02/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/02/2024)" O ressarcimento deve ser realizado de forma integral e em parcela única, alcançando o montante devidamente comprovado e atualizado na inicial, qual seja, R$ 21.071,09 (vinte e um mil, setenta e um reais e nove centavos). Tais valores deverão ser corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, conforme requerido pelo Autor. 4. Do Dano Material Comprovado O Autor pugnou pela condenação da Requerida ao pagamento de indenização por danos materiais referentes aos gastos incorridos na construção de sua residência, que somou, segundo a inicial, R$ 80.879,60 (oitenta mil oitocentos e setenta e nove reais e sessenta centavos). A prova dos autos demonstra, de maneira robusta, que o demandante, confiando na regularidade do loteamento (o que foi reforçado pela expedição de autorização para construir pela própria Requerida), investiu substancialmente na edificação. O dano material, neste caso, é o prejuízo diretamente ligado à conduta da Ré de vender um lote sem a infraestrutura e regularidade necessárias, induzindo o consumidor a erro e a um investimento que se tornou inócuo. Para a apuração do valor devido a título de danos materiais, faz-se necessária a análise pormenorizada dos documentos juntados pelo Autor (IDs 14945607 a 14945721), limitando-se o ressarcimento aos valores devidamente comprovados nestes autos, excluindo-se as alegações desacompanhadas de recibos ou notas fiscais. Da análise dos recibos e notas fiscais juntadas pelo Autor (IDs 14945607, 14945641, 14945660, 14945687, 14945704, 14945721): A. Material de Construção e Acabamento: 1. Declaração de Honorários de Obra/Serviços: O Autor juntou uma declaração de Ivanildo Cordeiro de Sousa, pedreiro, atestando o recebimento de R$ 33.600,00 (trinta e três mil e seiscentos reais), referente a 120 diárias de 02 pedreiros e 02 serventes para a construção (ID 14945607). Este montante representa a despesa com mão de obra, devidamente comprovada mediante recibo e vinculada ao endereço da construção. 2. Ferragens e Estrutura: · José Caetano da Silva Filho (Nota fiscal/DANFE) - Valor total: R$ 4.130,00 (Portão, Janelas e Porta de Ferro Galvanizado – ID 14945607). · Casa da Construção/Marcos Antônio Santos - Diversas compras comprovadas a partir dos documentos do ID 14945607 e ID 14945641, incluindo VG 3/8 (R$ 1.534,00) e VG 4.2 (R$ 318,00), totalizando, pelos documentos anexados, a quantia de R$ 1.852,00 em ferragens. 3. Hidráulica, Elétrica e Iluminação: · Antônio F. Barbosa Mat Const (Grupo Barbosa) e Antonio Coelho (IDs 14945607, 14945641, 14945687): Diversos itens como chuveiros, válvulas, torneiras, sifões, fechaduras e plafons de LED. Os valores são ratificados pela Nota Fiscal eletrônica do ID 14945687 (R$ 1.605,50) e pelos orçamentos (R$ 2.895,00) e notas avulsas, que se somam aos valores de R$ 2.895,00 e R$ 1.605,50 nas Notas Fiscais eletrônicas. 4. Alvenaria e Acabamento Bruto: · Recibo da Cerâmica Calabias: R$ 2.400,00 por 10 milheiros de tijolos (ID 14945721). · Casa da Construção Antônio Coelho: R$ 318,00 (Cal, cimento e pedra). · Madeireira Bezerra: Insumos diversos (R$ 1.190,00). · Recibo de Gesso (sem identificação detalhada, mas apensado como prova de gasto): R$ 4.500,00. · Mármoraria Gran Chein (pias, bancadas): R$ 3.378,00 (ID 14945721). · Loja da Cerâmica (Cerâmica Arielle, argamassa, rejunte): R$ 175,82 (ID 14945687) e R$ 175,00 (ID 14945687) em notas avulsas, totalizando R$ 350,82. Ao se consolidar os valores comprovados através dos recibos e notas fiscais juntados sob os títulos "Despesas construção" (IDs 14945607 a 14945721), e considerando a necessidade de se ater estritamente aos valores que possuem lastro documental, e não meras alegações na inicial (como os R$ 42.000,00 de "mão de obra e pintura" genéricos), chega-se ao seguinte somatório mínimo comprovado: · Mão de Obra (Recibo Pedreiro): R$ 33.600,00 · Ferragens, Portas e Janelas (NFs J.C. Silva Filho e Casa da Construção): R$ 4.130,00 + R$ 1.852,00 = R$ 5.982,00 · Elétrica/Hidráulica/Iluminação (NFs Grupo Barbosa/Antonio Coelho): R$ 1.605,50 + R$ 2.895,00 = R$ 4.500,50 · Alvenaria e Acabamentos (Tijolos, Mármore, Gesso, Cerâmica, etc.): R$ 2.400,00 + R$ 3.378,00 + R$ 4.500,00 (Gesso) + R$ 1.190,00 (Madeireira) + R$ 350,82 (Cerâmica) + R$ 318,00 (Insumos) = R$ 12.136,82 · Despesas Acessórias (CREA): R$ 195,96 (ID 14945559). Total de Danos Materiais Comprovados: R$ 33.600,00 + R$ 5.982,00 + R$ 4.500,50 + R$ 12.136,82 + R$ 195,96 = R$ 56.415,28 (cinquenta e seis mil, quatrocentos e quinze reais e vinte e oito centavos). Dessa forma, o valor do dano material comprovado através dos documentos acostados aos autos é fixado em R$ 56.415,28 (cinquenta e seis mil, quatrocentos e quinze reais e vinte e oito centavos), devidamente corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) desde o momento de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. 5. Do Dano Moral O dano moral decorre da violação dos direitos da personalidade, gerando angústia, sofrimento e frustração que transcendem o mero aborrecimento cotidiano. No presente caso, o inadimplemento da Ré ultrapassou a esfera do mero descumprimento contratual. A conduta da demandada de comercializar lotes e, inclusive, autorizar a edificação de uma casa (fomentando o investimento do Autor), sabedora ou negligente quanto à incompletude ou irregularidade da infraestrutura básica (sistema de esgotamento sanitário, áreas verdes e vias), e a subsequente intervenção do Poder Público que resultou no embargo da obra e na impossibilidade de regularização (obtenção de habite-se), configuram grave afronta à dignidade do consumidor. O Autor, pessoa de parcos recursos, investiu suas economias e esforços na construção da casa própria, projeto de vida familiar e patrimonial, que foi abruptamente frustrado pela incúria da Loteadora. A impossibilidade de desfrutar plenamente do imóvel construído, a insegurança jurídica e a exposição a problemas de saneamento básico, conforme atestam os documentos da Ação de Obrigação de Fazer movida pelo Município, caracterizam sofrimento que justifica a reparação extrapatrimonial. Fica evidente, portanto, o nexo causal entre a conduta culposa da Ré (falha na prestação do serviço e no cumprimento integral da obrigação) e o dano experimentado pelo Autor (frustração do sonho da casa própria devidamente regularizada e os constrangimentos inerentes à situação de irregularidade). Considerando a gravidade da falha, o caráter punitivo-pedagógico da medida e a necessidade de se evitar o enriquecimento sem causa do ofendido, e em estrito cumprimento à determinação do comando judicial, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), montante este que se afigura razoável e proporcional para compensar o abalo sofrido, devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data desta Sentença e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação. III. Dispositivo Diante do exposto e por tudo o mais que dos autos consta, resolvo o mérito da lide, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e julgo TOTALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: 1. Declarar a resolução do Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Não Edificado (Lote) em Condomínio Horizontal com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, de número 393, referente ao Lote nº 23, Quadra 08, Loteamento Altiplano Pombal II, por culpa exclusiva da Ré, CARLOS A FRAGOSO MACHADO COSTA – EIRELI. 2. Condenar a Ré à restituição integral do valor pago pelo Autor referente à aquisição do lote. O valor devido totaliza R$ 21.071,09 (vinte e um mil, setenta e um reais e nove centavos), a ser pago em parcela única. Sobre o valor incidirá correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data de citação (art. 405 do Código Civil). 3. Condenar a Ré ao pagamento de indenização por danos materiais, referentes aos gastos comprovados com a construção da residência, no valor de R$ 56.415,28 (cinquenta e seis mil, quatrocentos e quinze reais e vinte e oito centavos). Sobre este montante incidirá correção monetária pelo INPC a partir da data de cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data de citação. 4. Condenar a Ré ao pagamento de indenização por danos morais em favor do Autor, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Sobre este valor deverá incidir correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença (súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação, em conformidade com o artigo 405 do Código Civil. Condeno a Ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, considerando a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, e não havendo requerimento das partes, arquivem-se os autos, com as providências de baixa e registro de praxe. Havendo interposição de recurso, intime-se a parte recorrida, para que apresente contrarrazões, dentro do prazo legal, devendo os autos serem remetidos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as homenagens de estilo e consideração. Utilize-se a presente sentença como carta de citação/notificação/intimação/precatório ou oficio, nos termos da autorização prevista no art. 102 do provimento nº 49/2019 da Corregedoria Geral de Justiça da Paraíba(Código de Normas Judicial). POMBAL, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] DIOGO DE MENDONÇA FURTADO – Juiz de Direito Valor da causa: R$ 121.071,09