Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: LILIAN LUIZA FERREIRA DE SANTANA
REU: LUCIANA DOS SANTOS MARTINS SENTENÇA 1. Relatório LILIAN LUIZA FERREIRA DE SANTANA propôs ação contra LUCIANA DOS SANTOS MARTINS, alegando ter adquirido junto à ré uma quitinete situada na Via B8, nº 20, Vila dos Pinheiros, Maré, Rio de Janeiro/RJ, pelo valor total de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a ser pago com uma entrada de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e 20 (vinte) parcelas mensais de R$ 500,00 (quinhentos reais). Narrou, ainda, que o imóvel possuía um basculante e instalação elétrica para ar condicionado, características que a levaram a efetuar a compra com o intuito de obter renda extra através da locação do bem. Após a aquisição e a realização de reformas, que incluíram a substituição do basculante por uma janela e a abertura de um espaço para ar condicionado, os inquilinos da Autora foram surpreendidos por uma pessoa da Associação de Moradores, que informou a impossibilidade de manter aberturas na referida parede, sob pena de providências. A Autora sustentou que tal restrição configuraria um vício oculto ou redibitório, tornando o imóvel impróprio para o uso a que se destinava e inabitável, especialmente pela falta de circulação de ar. Diante da situação, buscou rescindir o contrato com a Ré, que, por sua vez, exigiu o pagamento de 50% (cinquenta por cento) do valor total do imóvel a título de multa rescisória. A Autora informou ter pago, de forma compulsória, a quantia de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) referente a essa multa, além dos valores já desembolsados para a compra e reforma. Dessa forma, pleiteou a rescisão do contrato de compra e venda, a devolução integral dos valores pagos, totalizando R$ 7.550,00 (sete mil quinhentos e cinquenta reais), além de indenização por danos materiais no montante de R$ 94,00 (noventa e quatro reais) referentes aos gastos com a reforma, e indenização por danos morais no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), em razão dos abalos e constrangimentos sofridos. Na contestação (ID 99794328), a Ré arguiu sustentou que o contrato foi cumprido em sua integralidade, que o imóvel foi vistoriado pela própria Autora antes da compra, e que a modificação posterior do ambiente pela adquirente é que teria gerado a advertência da vizinha e da Associação de Moradores. A Ré refutou a existência de vício redibitório, bem como a ocorrência de quaisquer danos materiais ou morais que pudessem ser a ela imputados, pleiteando a total improcedência dos pedidos. As audiências de conciliação não tiveram êxito. A Autora apresentou réplica à contestação (ID 113680414), refutando os argumentos da Ré e reiterando a existência do vício redibitório, bem como os pedidos de danos materiais e morais. Adicionalmente, manifestou-se pela produção de provas (ID 113680432), ratificando a prova documental já anexada, e requerendo a produção de prova pericial, testemunhal e depoimento pessoal da Ré, com foco na necessidade de um perito engenheiro civil para avaliação do imóvel e das restrições alegadas. É o relatório. DECIDO. 2.. Fundamentação A. Da Inexistência de Revelia A primeira audiência de conciliação, realizada em 03 de setembro de 2024, restou prejudicada pela ausência da parte Autora, que não compareceu ao ato (ID 99696822). A parte Ré, por sua vez, compareceu, conforme registrado no termo, e seu patrono requereu a habilitação nos autos e a apresentação de contestação. Dois dias após esta audiência, em 05 de setembro de 2024, a Ré protocolou a sua peça de defesa (ID 99794328). O artigo 335 do Código de Processo Civil estabelece, em seu inciso I, que o prazo de 15 (quinze) dias para contestar terá início da audiência de conciliação ou de mediação, ou da última sessão de conciliação, "quando qualquer das partes não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição". No caso em tela, embora a parte Ré tenha comparecido à audiência inaugural, não houve autocomposição devido à ausência da Autora. Dessa forma, o prazo legal para a apresentação da contestação teve seu início em 03 de setembro de 2024. Considerando que o prazo é de 15 (quinze) dias úteis e que a contestação foi protocolada em 05 de setembro de 2024, fica evidente que a peça de defesa da Ré foi apresentada de forma tempestiva, ou seja, dentro do lapso temporal legalmente estabelecido. A percepção equivocada da Autora, expressa em seu pedido de revelia de 25 de abril de 2025 (ID 111532308), baseou-se em uma interpretação errônea dos prazos processuais e das advertências dadas em audiências posteriores, que, de fato, não alteravam o início do prazo já transcorrido para a apresentação da defesa. A própria Autora, em ato de probidade processual, corrigiu seu entendimento ao se retratar do pedido de revelia em 30 de maio de 2025 (ID 113680413), reconhecendo a tempestividade da contestação. Portanto, não há que se falar em decretação da revelia da parte Ré, tendo em vista que a contestação foi apresentada de maneira oportuna, dentro do prazo legal, após a primeira sessão de conciliação, a qual não logrou êxito na obtenção da autocomposição. B. Da Desnecessidade de Produção de Prova Pericial e Dilação Probatória A Autora, em sua petição inicial (ID 93454022) e, mais incisivamente, em sua manifestação sobre provas (ID 113680432), requereu a produção de prova pericial, argumentando que a controvérsia sobre a inabitabilidade do imóvel, decorrente da impossibilidade de abertura na parede lateral, demandaria conhecimentos técnicos de engenharia civil. Alegou que o vício seria de natureza estrutural e funcional, afetando a habitabilidade e a destinação econômica do bem. Contudo, em uma análise detida dos fatos narrados e dos documentos acostados aos autos, este juízo compreende que a produção de tal prova, bem como qualquer outra dilação probatória adicional, afigura-se desnecessária para o deslinde da controvérsia. A própria narrativa da Autora e os elementos probatórios por ela colacionados são suficientes para fundamentar a convicção deste juízo quanto à questão central. A Autora afirma que o imóvel foi adquirido com um basculante e pré-disposição para ar condicionado, sugerindo a existência de aberturas para ventilação e climatização. Contudo, após a ocupação pelos inquilinos, foi informada pela Associação de Moradores que "nenhuma abertura na parede lateral é permitida, seja a antiga, seja qualquer outra" (ID 93454022). Esta informação essencial foi obtida pela Autora por meio de seus inquilinos e, posteriormente, confirmada em contato direto com a Associação de Moradores, conforme relatado na exordial e nas conversas de WhatsApp juntadas (IDs 93454048 a 93454510). A questão, portanto, não reside em determinar a adequação técnica da janela ou do espaço para ar condicionado instalados pela Autora, nem tampouco se a parede em si apresenta vícios estruturais que a impeçam de comportar qualquer tipo de abertura. O cerne da discussão, conforme admitido e provado pela própria Autora, é a existência de uma proibição imposta por terceiros (vizinhos e Associação de Moradores, conforme diálogos de WhatsApp nos IDs 93454048-93454510) à existência de qualquer abertura na parede lateral do imóvel. Esta proibição, que a Autora descobriu após a compra e as reformas, é a causa da alegada inabitabilidade do bem e da consequente impossibilidade de sua locação. A prova pericial de engenharia civil teria por finalidade verificar a solidez da construção, a segurança do imóvel, a viabilidade técnica de aberturas na parede ou a adequação das reformas realizadas pela Autora. Contudo, a Autora não alega que a parede caiu ou que a reforma foi malfeita, mas sim que não lhe é permitido manter aberturas por força de uma imposição externa. Tal imposição, de natureza não técnica-estrutural, mas sim de cunho regulatório local ou de vizinhança, não é objeto de perícia de engenharia. A existência ou não da proibição e suas origens não podem ser atestadas por um engenheiro. Os documentos anexados aos autos, incluindo a petição inicial detalhada, a réplica e as transcrições das conversas de WhatsApp entre as partes (IDs 93454048 a 93454510), já delineiam com clareza a natureza da questão controvertida. As conversas, em especial, demonstram a ciência da Ré sobre a reclamação da vizinhança sobre a existência de aberturas na parede limítrofe, e a orientação para que a Autora procurasse a Associação de Moradores para resolver a questão. A Associação, por sua vez, teria informado a Autora que "NÃO PODERIA TER NADA" na parede (ID 93454022). Esta cadeia de fatos, tal como apresentada pela própria Autora, configura-se como um problema de conformidade com regras de convivência ou regulamentação interna da comunidade, e não como um vício construtivo intrínseco que demandasse uma avaliação técnica de engenharia. O juiz é destinatário da prova, cabendo-lhe indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC), bem como julgar antecipadamente o mérito quando o estado do processo permitir o julgamento imediato da lide, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC. No caso, os documentos acostados e as declarações das partes bastam para a formação do convencimento deste juízo, de modo que se revela desnecessária qualquer outra dilação probatória, inclusive pericial, não havendo violação ao contraditório ou à ampla defesa, pois ambas as partes tiveram oportunidade de produzir as provas que entenderam pertinentes. C. Do Mérito Para que se configure o vício redibitório, nos termos do artigo 441 do Código Civil, é necessário que o defeito ou vício oculto torne a coisa imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminua sensivelmente o valor, e que o vício já exista ao tempo da tradição. O artigo 442 do mesmo diploma legal confere ao adquirente a opção de rejeitar a coisa (ação redibitória) ou de pedir abatimento no preço (ação quanti minoris). A Autora fundamenta seu pleito na premissa de que a impossibilidade de manter janelas ou aberturas para ar condicionado na parede lateral do imóvel, por proibição da Associação de Moradores, caracteriza um vício redibitório que torna a quitinete inabitável. Contudo, uma análise aprofundada dos fatos e das provas coligidas aos autos demonstra que a situação apresentada não se amolda ao conceito legal de vício redibitório. A petição inicial e a réplica da Autora (IDs 93454022 e 113680414) indicam claramente que o imóvel foi vendido com um basculante na parede em questão e com instalação elétrica pronta para ar condicionado. A Autora, após a compra, decidiu "substituir o basculante por uma janela, do mesmo tamanho, como também abrir o espaço do ar condicionado" (ID 93454022). O problema surgiu quando, após essas modificações, a Associação de Moradores, acionada por um vizinho, informou que "NÃO PODERIA TER NADA" na referida parede. Ainda que se considere a proibição da Associação de Moradores como uma restrição, esta não se qualifica como um vício oculto no sentido técnico-legal do artigo 441 do Código Civil. Um vício redibitório refere-se a defeitos intrínsecos à coisa, que a tornam imprestável ou diminuam seu valor. A proibição de fazer aberturas, imposta por regras de vizinhança ou por regulamentos de uma associação, é uma restrição extrínseca ao bem, relacionada às normas de uso e ocupação do solo em determinado local, ou ainda, a direitos de vizinhança. Ainda que a Ré tivesse conhecimento prévio de reclamações anteriores sobre a parede, a obrigação de disclosure em contratos comutativos entre particulares, sem caracterização de relação de consumo, é mitigada pela possibilidade de vistoria e pela cláusula contratual expressa de ciência do estado do imóvel. A Autora não logrou êxito em demonstrar que a Ré agiu com dolo de ocultar um vício intrínseco e insanável do imóvel que já existia ao tempo da tradição e que o tornava impróprio para o uso mesmo antes de suas intervenções. Outro ponto relevante é que, diante da situação fática, as próprias partes optaram por desfazer o negócio, tendo ajustado em comum acordo que a ré retomaria o imóvel e reteria 50% (cinquenta por cento) do valor pago, o que, na prática, configurou um distrato ou resilição bilateral, na forma do art. 472 do Código Civil. A autora, ciente das circunstâncias, anuiu com tal solução, entregando as chaves e aceitando a retenção de metade dos valores pagos. Agora, busca desconstituir o ajuste, alegando abusividade da retenção e vício de consentimento. Todavia, não foram produzidas provas capazes de demonstrar a existência de erro substancial, dolo, coação ou estado de perigo, nos termos dos arts. 138 e seguintes do Código Civil, que autorizassem a anulação do distrato. A mera alegação de que a autora é pessoa de baixa renda e que aceitou o acordo por medo de “perder tudo” não satisfaz o grau de demonstração exigido para infirmar um negócio jurídico livremente celebrado entre pessoas capazes, sob pena de graves repercussões à segurança jurídica. Quanto ao percentual retido (50%), embora possa parecer oneroso, não se revela manifestamente excessivo em termos absolutamente intoleráveis a ponto de, por si só, autorizar a intervenção judicial corretiva, nos moldes do art. 413 do Código Civil. Deve-se considerar, de um lado, as características do negócio (imóvel em comunidade, valor global reduzido, riscos inerentes a esse tipo de aquisição) e, de outro, que a situação conflituosa foi potencializada por reforma promovida pela autora sem demonstração de prévia anuência da vendedora ou da coletividade. Nessas circunstâncias, não se verifica desproporção tão evidente que justifique a revisão judicial do ajuste bilateral, especialmente em demanda em que não se reconhece o alegado vício redibitório. No tocante aos danos materiais específicos, no valor de R$ 94,00, referentes às pequenas obras realizadas, igualmente não se acolhe o pedido. Além de a quantia ser de baixa expressão econômica, não há prova suficiente do efetivo prejuízo suportado, tampouco de que tais benfeitorias não tenham sido, ao menos em parte, incorporadas ao imóvel entregue à ré, de modo a justificar indenização autônoma. Novamente, o ônus probatório incumbia à autora, que não demonstrou de forma cabal o dano emergente alegado. Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais, no valor de R$ 12.000,00, não se vislumbra, no caso concreto, a ocorrência de lesão a direitos da personalidade que ultrapasse o mero aborrecimento. A controvérsia travada entre as partes decorre de relação contratual e de conflitos de vizinhança, sem qualquer comprovação de humilhação pública, exposição vexatória ou tratamento degradante imposto pela ré à autora. A jurisprudência consolidada, à luz do art. 5º, inciso X, da Constituição Federal e dos arts. 186 e 927 do Código Civil, tem reiteradamente afirmado que o inadimplemento contratual e a frustração de expectativas patrimoniais, por si só, não geram automaticamente dano moral, sendo indispensável a demonstração de ofensa relevante à dignidade da pessoa. No caso, ainda que se reconheça que a autora experimentou contrariedades, frustrações e desgosto pelo insucesso do investimento, tais aspectos situam-se dentro da esfera dos desgastes naturais de relações negociais, não alcançando o patamar de dano moral indenizável. Não se constatou conduta da ré que possa ser qualificada como ato ilícito, culposo ou doloso, apto a gerar o dever de indenizar nos termos dos dispositivos legais supracitados. 3. Dispositivo
Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara Mista de Esperança PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0801201-35.2024.8.15.0171
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos e, assim, resolvo o mérito do processo, conforme art. 487, I, do Còsigo de Processo Civil.. Condeno a parte Autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios da parte Ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa, em razão da gratuidade da justiça deferida à Autora (ID 93637279). Se interposta apelação, intime-se a parte adversa para as contrarrazões e, oportunamente, remetam-se os autos à instância superior, independentemente de novo despacho. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. Esperança/PB, datado eletronicamente. Natan Figueredo Oliveira Juiz de Direito