Processo Administrativo 0804167-10.2023.8.15.0331 - TJPB

Processo Administrativo 0804167-10.2023.8.15.0331 - TJPB | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA REQUERENTE: YURI AMORIM DA CUNHA REQUERIDO: 4ª VARA MISTA DA COMARCA DE SANTA RITA SENTENÇA EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Mista de Santa Rita PROCESSO ADMINISTRATIVO (1298) 0804167-10.2023.8.15.0331 [Bloqueio de Matrícula] Vistos, etc. Trata-se de Pedido de Providências, de natureza correcional administrativa, instaurado perante este Juízo Corregedor Permanente pelo então Oficial Interino do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Rita/PB, Senhor Yuri Amorim da Cunha, com o propósito de obter autorização para a individualização e subsequente retificação da matrícula de um imóvel urbano de propriedade da Senhora Marilena Gonçalves de Oliveira, haja vista a área remanescente do bem ser inferior ao limite mínimo de parcelamento do solo urbano estabelecido em legislação federal. Em sua peça inaugural (ID 76050774), protocolada em 13 de julho de 2023, o Requerente noticiou que a Sra. Marilena Gonçalves de Oliveira, proprietária da área, é pessoa idosa (85 anos) e portadora de moléstia grave (neoplasia maligna – CID C50), o que justificou o pleito de tramitação prioritária nos termos da lei. O imóvel objeto do pedido corresponde a uma parte remanescente do Lote 13, da Quadra C, no Loteamento Nice, registrado sob a Matrícula nº 1.152. Após um desmembramento realizado em 2008, do qual resultou a Matrícula nº 23.455 (área de 222,00 m²), a área remanescente no registro original deveria ser de 138,00 m². Contudo, um levantamento topográfico contratado pela proprietária indicou que a área física atual do terreno é de apenas 98,00 m², metragem inferior ao mínimo de 125,00 m² estabelecido pelo art. 4º, II, da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano). Diante da impossibilidade de realizar a retificação e a individualização do imóvel na via administrativa pura, o Registrador suscitou o Pedido de Providências. Ressaltou-se, ainda, que o imóvel se encontra edificado com uma antena de telecomunicações cuja locação é essencial para a subsistência da proprietária, constituindo-se em fonte de renda vital. Após o recebimento e deferimento da tramitação prioritária, foi determinada a intimação do Município de Santa Rita/PB para se manifestar, e a oitiva do Ministério Público. O Município de Santa Rita/PB manifestou-se inicialmente (ID 79130782), juntando a Certidão de Confrontantes e o Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI), documentos que, de fato, corroboraram as dimensões físicas de 98,00 m² apuradas no levantamento técnico particular anexado aos autos, declarando anuência com o que se adequasse aos seus registros oficiais. O Ministério Público (ID 80389931) opinou pela necessidade de nova intimação da Municipalidade, solicitando manifestação mais clara e conclusiva sobre a pretensão, notadamente em face da condição de confrontante lindeiro do Município (logradouro público) e a aplicação da Lei nº 6.015/73. A proprietária, Marilena Gonçalves de Oliveira, ingressou no feito na qualidade de Terceira Interessada/Assistente Litisconsorcial (ID 86033396), reforçando a necessidade da regularização em face de sua situação pessoal e da consolidação fática do imóvel. A empresa SBA Torres do Brasil Ltda., locatária do imóvel e operadora da antena de telefonia, também requereu seu ingresso nos autos como Terceira Interessada (ID 97511889), pleiteando a regularização judicial imediata ou, subsidiariamente, a autorização cautelar para o licenciamento municipal, uma vez que a ausência de regularização registral impedia a obtenção de alvará de funcionamento essencial para o serviço de telecomunicações. Em segunda manifestação, o Município de Santa Rita/PB (ID 106644991) rechaçou a tese da regularização, argumentando que a área de 98,00 m² não se enquadrava nas exceções previstas pelo art. 4º, II, da Lei nº 6.766/79, para lotes com metragem inferior a 125,00 m². Em contrapartida, a SBA Torres (ID 107099474) alegou a incoerência da postura municipal, que reconhecia a metragem para fins de cobrança de IPTU, ao mesmo tempo em que a negava para fins registrais, e invocou a jurisprudência relativa à prevalência dos princípios constitucionais da dignidade humana e da função social da propriedade sobre o rigor formal da lei urbanística em casos de situações consolidadas. Em razão da modificação na interinidade da serventia (ID 110980305), a nova Registradora Interina, Senhora Fernanda Belotti Alice, manifestou-se (ID 113406441), destacando a ausência de óbice em relação à questão da metragem à luz da jurisprudência, mas apontou uma questão de ordem que comprometia a segurança registral: a existência de duplicidade de matrículas sobre o lote vizinho (Lote 05 da Quadra C), também registrado na Matrícula n. º 1.152, solicitando a resolução prévia dessa sobreposição. Por fim, o Ministério Público, em seu parecer conclusivo (ID 119248886), após análise de todo o contexto fático e jurídico, e ponderando a situação de vulnerabilidade da proprietária juntamente com a função social do imóvel, manifestou-se pelo DEFERIMENTO INTEGRAL do Pedido de Providências, para autorizar a individualização e retificação da matrícula. É o relatório. DECIDO. O presente Pedido de Providências, processado sob a jurisdição administrativa do foro extrajudicial, visa conciliar a realidade fática de um imóvel consolidado com os princípios da legalidade registral e urbanística. A pretensão inicial do Oficial de Registro, corroborada pela intervenção da proprietária e da locatária, busca a adequação do registro de um imóvel cuja área, de 98,00 m², é inferior à mínima legalmente exigida para parcelamento do solo urbano (125,00 m²). II.I Da Ponderação de Princípios e a Aplicabilidade da Lei nº 6.766/79 A principal controvérsia reside na aplicabilidade literal do art. 4º, II, da Lei nº 6.766/79, que fixa a área mínima de 125,00 m² para lotes urbanos. O Município de Santa Rita/PB, em sua derradeira manifestação, fundou sua oposição estritamente nesse dispositivo. Não se questiona o teor da norma federal, que estabelece diretrizes para a ocupação do solo em termos de planejamento urbano. Contudo, o caso em tela não se refere a um novo parcelamento, mas sim à regularização de uma área remanescente, já consolidada e objeto de desmembramento há anos (2008), cuja discrepância de metragem reflete, provavelmente, esbulho sofrido no passado, situação que a proprietária, por motivos de saúde e idade, não tem interesse em contestar judicialmente. Neste cenário peculiar, a interpretação do rigor formal da lei deve ceder espaço à primazia dos valores constitucionais. Conforme destacado pelo Ministério Público em seu parecer derradeiro (ID 119248886), a negativa da regularização implicaria onerar excessivamente a Sra. Marilena Gonçalves de Oliveira, pessoa que se enquadra em situação de hipossuficiência por idade e saúde (Estatuto do Idoso e condição de saúde grave, IDs 76050778, 76051801), comprometendo sua dignidade e, principalmente, sua subsistência, visto que a renda do aluguel da antena de telefonia instalada no local é sua fonte de manutenção. O imóvel, além de sustentar a proprietária, cumpre uma função social relevante ao servir de base para uma Estação Rádio Base (ERB), que provê comunicações essenciais à coletividade, um serviço de utilidade pública (ID 97511889). A jurisprudência tem reiteradamente reconhecido que, em situações de fato consumado e consolidado, onde não há prejuízo ao planejamento urbano (situação confirmada pelo reconhecimento fático da metragem pelo próprio Município em seus cadastros e certidões), o imperativo da regularização registral cede lugar à harmonização dos preceitos urbanísticos com o Direito Civil e, sobretudo, com os princípios constitucionais. Não se trata de chancelar um parcelamento ilegal recente, mas de adequar o registro a uma realidade material consolidada, em prol do interesse social e da segurança jurídica. A flexibilização se impõe em nome da função social da propriedade e da dignidade da pessoa humana. II.II Da Manifestação Municipal e a Análise da (In)Coerência Administrativa Embora o Município de Santa Rita/PB tenha se manifestado formalmente pela impossibilidade jurídica da regularização (ID 106644991), esta manifestação carece de coerência com a sua prática administrativa. Os documentos anexados aos autos (ID 76051803 e 79130784) demonstram que a administração municipal, por seu Setor de Divisão de Cadastro Fiscal, reconhece a metragem de 98,00 m² para fins cadastrais e tributários. A emissão de certidões e a cobrança de IPTU com base nas dimensões de 98,00 m² estabelecem um reconhecimento tácito da situação fática consolidada. A recusa em anuir à retificação para fins registrais, mantendo a área divergente da realidade fundiária e cadastral, perpetua a insegurança jurídica e a informalidade, o que é claramente prejudicial ao interesse público na formalização da propriedade. Ademais, se o imóvel está inserido em área já consolidada e o Município atesta as confrontações e limites de 98,00 m² sem indicar qualquer prejuízo urbanístico concreto decorrente da mera retificação, o óbice formal apresentado é desproporcional ao cenário de fato. O interesse primário da Administração Pública na observância da metragem mínima é tutelar a ordem urbanística em relação a novos loteamentos, e não desconstituir situações consolidadas há décadas. II.III Da Questão da Duplicidade de Matrículas (Lote 05) A nova Registradora Interina (ID 113406441) trouxe à baila uma questão de suma importância para a continuidade do procedimento: a duplicidade de matrículas (1.152 e 14.786) sobre um dos imóveis contidos na matrícula-mãe (Lote 05, Quadra C). A matrícula objeto da retificação é a n.º 1.152, que originalmente abrangia os Lotes 05, 10 e 13. O objeto desta lide é especificamente a retificação e individualização do Lote 13 (área remanescente de 98,00 m²). A permanência da duplicidade registral em relação a outro lote (Lote 05) que compõe a mesma matrícula-mãe impede a aplicação plena do princípio da especialidade objetiva e a segurança dos registros. Contudo, a solução da duplicidade entre as Matrículas n.º 1.152 (em parte) e n.º 14.786 não pode ser um impedimento para a regularização do Lote 13, que é o objeto deste Pedido de Providências. A via administrativa, em especial o Pedido de Providências, é o meio idôneo para determinar o saneamento dos vícios registrais por meio de providências correcionais. Portanto, esta decisão deve abarcar a necessidade de correção da Matrícula 1.152, autorizando-se o descerramento de novas matrículas para os Lotes 05 e 10 (cujo destino deve ser adequadamente analisado pelo Oficial de Registro, conforme as averbações já existentes), e permitindo-se, concomitantemente, a individualização e retificação do Lote 13, objeto central da controvérsia. II.IV Do Saneamento e da Concessão do Pedido A situação clama por uma solução pragmática e justa. O acolhimento do parecer ministerial final (ID 119248886) mostra-se a medida mais adequada para garantir o interesse social e a segurança jurídica. O Judiciário deve atuar como catalisador da regularização, superando entraves formais em prol da justiça social, especialmente quando envolver direitos fundamentais de pessoa idosa e enferma. A SBA Torres do Brasil Ltda. requereu, subsidiariamente, a autorização cautelar para o licenciamento municipal da antena. Embora este Juízo não possua competência para intervir diretamente na esfera licenciadora do Poder Executivo Municipal, a decisão pela viabilidade da regularização registral do imóvel elimina o único óbice formal apresentado pela Municipalidade para a expedição do alvará de funcionamento, de modo que a procedência deste pedido de providências tem o condão de sanar a pendência administrativa perante a municipalidade. Em suma, a autorização para a individualização e retificação da matrícula n.º 1.152, no que tange ao Lote 13, com a área de 98,00 m², é a medida que melhor harmoniza os princípios constitucionais e o Direito Registral, promovendo a regularização fundiária de um imóvel consolidado. III. DISPOSITIVO DA SENTENÇA Diante de todo o exposto, e em concordância com o Parecer Ministerial final (ID 119248886), este Juízo Corregedor Permanente, no exercício de suas atribuições legais, nos termos da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) e do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado da Paraíba, JULGA PROCEDENTE o presente Pedido de Providências e, consequentemente, DEFERE a pretensão esposada, determinando as seguintes providências: AUTORIZA o Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Rita/PB a proceder à individualização e retificação da Matrícula n.º 1.152, no que concerne ao Lote 13, Quadra C, do Loteamento Nice, para que passe a constar a área de 98,00 m² (noventa e oito metros quadrados), em respeito à realidade física consolidada e conforme o levantamento topográfico e os dados do Cadastro Imobiliário Municipal. A retificação deve ser lavrada com as devidas confrontações e limites atuais, como descritas no memorial e planta acostados aos autos. DETERMINA ao Oficial de Registro que promova, em observância ao princípio da especialidade objetiva, os atos necessários ao descerramento da Matrícula n.º 1.152, com a abertura de Matrícula individualizada para o Lote 13 (objeto desta regularização), e que inicie o procedimento de saneamento da Matrícula para os demais lotes (Lotes 05 e 10), conforme as averbações já existentes, devendo empreender todas as diligências necessárias para a resolução da duplicidade registral existente em relação ao Lote 05, comunicando a este Juízo Corregedor a eventual impossibilidade administrativa de solução para tais lotes. DETERMINA a expedição de ofício ao Município de Santa Rita/PB e à SBA Torres do Brasil Ltda., informando o teor desta decisão para que as providências administrativas necessárias ao licenciamento da antena sejam adotadas, uma vez superado o óbice registral que motivou a recusa de alvará. Transitada em julgado, arquive-se. P.R.I. Santa Rita, 03 de dezembro de 2025. Juíza de Direito

22/12/2025, 00:00

05/12/2025, 00:00

—

Juntada de Certidão

Juntada de Petição de diligência

Mandado devolvido entregue ao destinatário

Expedição de Mandado.

Transitado em Julgado em 11/02/2026

Redistribuído por competência exclusiva em razão de incompetência

Decorrido prazo de SBA TORRES BRASIL, LIMITADA. em 11/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de YURI AMORIM DA CUNHA em 29/01/2026 23:59.

Decorrido prazo de MUNICÍPIO DE SANTA RITA em 28/01/2026 23:59.

Decorrido prazo de SBA TORRES BRASIL, LIMITADA. em 28/01/2026 23:59.

Publicado Expediente em 21/01/2026.

Juntada de Petição de diligência

Mandado devolvido entregue ao destinatário

Juntada de documento de comprovação

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 22/12/2025

Todas as movimentações(77)