Dúvida 0811307-61.2025.8.15.2001 - TJPB

Dúvida 0811307-61.2025.8.15.2001 - TJPB | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA INTERESSADO: MARIA EULINA FALCÃO, FERNANDA FALCÃO GURGEL MAIA e ELVINA AMÉLIA FALCÃO GURGEL SENTENÇA SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. USUCAPIÃO. SENTENÇA ARBITRAL. UNIDADE COMPONENTE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE FATO SEM AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO. POSSIBILIDADE DE REGISTRO DA CARTA DE SENTENÇA ARBITRAL. POSSIBILIDADE DE ABERTURA DE MATRÍCULA COM A RESPECTIVA FRAÇÃO IDEAL E IDENTIFICAÇÃO DA UNIDADE A QUE SE REFERE. EXPRESSA PREVISÃO DO ART. 20, §4º, DO PROVIMENTO Nº 65/2007, DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. - A sentença arbitral possui os mesmos efeitos da sentença judicial, conforme previsto nos arts. 18 e 31 da Lei nº 9.307/96, bem como no art. 515, VII, do CPC, sendo título hábil para registro público. - A usucapião reconhecida por sentença arbitral não se confunde com o procedimento extrajudicial notarial previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, pois decorre de um procedimento equiparado à via jurisdicional, nos termos da legislação arbitral. Assim, inexistindo irregularidade no procedimento arbitral e atendidos os requisitos legais, não há fundamento para negar o registro da sentença arbitral que reconhece a usucapião. - O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) já se manifestou favoravelmente ao registro de sentenças arbitrais, equiparando-as às sentenças judiciais para fins de acesso ao registro imobiliário (Consulta nº 0004727-02.2018.2.00.0000 e Consulta nº 0008630-40.2021.2.00.0000). - O Provimento 65 do CNJ, em seu art. 7º, prevê a hipótese de usucapião de unidade integrante de condomínio irregular, e no art. 20, dispõe sobre a possibilidade de abertura de matrícula de unidade em condomínio edilício ainda que não instituído ou sem averbação da construção A Tabeliã do Cartório EUNÁPIO TORRES – 6º OFICIO NOTARIAL E 2º REGISTRAL DA COMARCA DE JOÃO PESSOA – PB – suscitou a presente dúvida após recusa ao registro da carta de sentença arbitral datada de 08 de Julho de 2024, extraída do Processo Arbitral nº 00112.06.02.2024, título oriundo da Câmara de Arbitragem e Mediação Empresarial, Comercial e Imobiliária no Brasil – CAMECI, na qual declarou-se a prescrição aquisitiva do imóvel: Apartamento de nº 301, não regularizado, localizado na Rua Cassimiro de Abreu, nº 393, Residencial Barcelona, Brisamar, nesta cidade. Narra o suscitante que tem ciência que a Carta de Sentença Arbitral tem o mesmo valor que a Sentença Judicial, mas cabe ao registrador qualificar o título apresentado, sem se imiscuir na esfera arbitral, analisando os aspectos extrínsecos do título e, tendo verificado a necessidade de regularização do empreendimento imobiliário no fólio real (Averbação de construção e instituição de condomínio). A parte interessada solicitou o encaminhamento da Dúvida a este Juízo Corregedor Permanente. Juntou documentação. Impugnação à suscitação de dúvida, perante a Serventia Extrajudicial (Id. 109934147), com juntada de documentos. Vista dos autos pelo Ministério Público, que em parecer opinou pela improcedência da dúvida. (Id. 112443397). Nova manifestação do suscitado juntou novos documentos (id. 116705362). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. Inicialmente, convém destacar que o procedimento registrário é de inteira responsabilidade do Oficial do Cartório, que deve examinar os títulos apresentados, extrair elementos para a matrícula e observar rigorosamente todas as exigências legais para que se possa fazer o registro do título que lhe foi exibido. Tais providências são exigidas do Oficial, pois visam contribuir para a segurança e eficácia jurídica dos atos ou negócios registrados. Indubitável que não se pode considerar o Oficial um revisor de atos judiciais a ele submetidos, mas ele a exerce em decorrência do encargo de guarda da segurança jurídica e da regularidade do Registro Público, podendo, para isso, suscitar dúvida, na forma prevista pelo art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73 (cf. RMS nº 9.372/SP, Rel. Min. ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, j. 19.05.2005). Se houver inconformidade com a exigência feita pelo oficial, ou ainda, entendendo que não há possibilidade de ser cumprida, poderá o apresentante suscitar dúvida sobre o pedido de registro. “Walter Ceneviva, na obra "Lei de Registros Públicos Comentada", Ed. Saraiva, pág. 198, 17ªed., assim dispõe: A dúvida é pedido de natureza administrativa, formulada pelo oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exigência feita, como condição de registro pretendido. ” Conforme cediço, a declaração de dúvida tem natureza administrativa, circunscrita ao tema e a questões registrais, sendo certo que não se pode analisar, neste procedimento, outras questões que não aquelas que tratam da ordem dos registros ou de meros requisitos formais dos para serem admitidos ao registro, situam-se fora do âmbito da solução da dúvida. Isso porque o procedimento da dúvida só deve resolver as questões suscitadas pelo Oficial para proceder ao registro do título e não para solucionar questões de fundo relacionadas diretamente com a formação dos títulos, mas somente às formalidades relacionadas imediatamente com o título posto a registro. Neste sentido versa o art. 903 do Código de Normas: Art. 903. A fase de qualificação, que se realiza entre a protocolização do título e seu respectivo registro, compreende o exame de caracteres extrínsecos do documento e a observância da legislação e dos princípios registrais. Cabe, assim, ao registrador tão somente a análise do que é exterior ao título, ou seja, o que pertence à essência da formação do instrumento não deverá ser analisado pelo oficial de registro. Repita-se que o registrador deve analisar se o título apresentado preenche os requisitos permissivos de ingresso no fólio real, observando a legislação aplicada e atento aos princípios registrais, a análise da formação do instrumento e seus elementos intrínsecos não fazem o objeto da qualificação registral. No caso concreto, verifica-se que a dúvida reside, tão somente, na análise da possibilidade, ou não, do registro de carta de sentença arbitral de usucapião de imóvel, em face da irregularidade na incorporação edilícia que não tem a averbação da construção nem instituição do condomínio. Consabido que a usucapião é forma de aquisição originária de propriedade, não se exigindo matrícula ou registro anterior para que seja reconhecida. A sentença arbitral possui os mesmos efeitos da sentença judicial, conforme previsto nos arts. 18 e 31 da Lei nº 9.307/96, bem como no art. 515, VII, do CPC, sendo título hábil para registro público. Art. 18. O árbitro é juiz de fato e de direito, e a sentença que proferir não fica sujeita a recurso ou a homologação pelo Poder Judiciário. Art. 31. A sentença arbitral produz, entre as partes e seus sucessores, os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo. Art. 515. São títulos executivos judiciais, cujo cumprimento dar-se-á de acordo com os artigos previstos neste Título: I - […]; VII - a sentença arbitral; Ressalte-se que a usucapião reconhecida por sentença arbitral não se confunde com o procedimento extrajudicial notarial previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, pois decorre de um procedimento equiparado à via jurisdicional, nos termos da legislação arbitral. Assim, inexistindo irregularidade no procedimento arbitral e atendidos os requisitos legais, não há fundamento para negar o registro da sentença arbitral que reconhece a usucapião. Também merece destaque o fato de que o Provimento CGJ nº 99/2024, com redação atualizada pelo Provimento CGJ nº 100/2025, incorporou ao Código de Normas Extrajudicial deste e. TJPB a previsão expressa de que a sentença arbitral, desde que observados os requisitos legais, é título válido para registro no serviço extrajudicial de Registro de Imóveis. Lado outro, o Provimento 65 do CNJ, em seu art. 7º, prevê a hipótese de usucapião de unidade integrante de condomínio irregular, e no art. 20, dispõe sobre a possibilidade de abertura de matrícula de unidade em condomínio edilício ainda que não instituído ou sem averbação da construção. In litteris: Art. 7º. Na hipótese de a unidade usucapienda localizar-se em condomínio edilício constituído de fato, ou seja, sem o respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de construção, será exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes da matrícula. Art. 20. O registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel implica abertura de nova matrícula. § 1º Na hipótese de o imóvel usucapiendo encontrar-se matriculado e o pedido referir-se à totalidade do bem, o registro do reconhecimento extrajudicial de usucapião será averbado na própria matrícula existente. § 2º Caso o reconhecimento extrajudicial da usucapião atinja fração de imóvel matriculado ou imóveis referentes, total ou parcialmente, a duas ou mais matrículas, será aberta nova matrícula para o imóvel usucapiendo, devendo as matrículas atingidas, conforme o caso, ser encerradas ou receber as averbações dos respectivos desfalques ou destaques, dispensada, para esse fim, a apuração da área remanescente. § 3º A abertura de matrícula de imóvel edificado independerá da apresentação de habite-se. § 4º Tratando-se de usucapião de unidade autônoma localizada em condomínio edilício objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a devida averbação de construção, a matrícula será aberta para a respectiva fração ideal, mencionando-se a unidade a que se refere. § 5º O ato de abertura de matrícula decorrente de usucapião conterá, sempre que possível, para fins de coordenação e histórico, a indicação do registro anterior desfalcado e, no campo destinado à indicação dos proprietários, a expressão “adquirido por usucapião”. Para ilustrar, vejamos a jurisprudência: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. REGISTRO DE IMÓVEIS. USUCAPIÃO. SENTENÇA ARBITRAL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. POSSIBILIDADE DE REGISTRO DA CARTA DE SENTENÇA ARBITRAL. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação Cível interposta por JOEDLA RODRIGUES DE LIMA contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Mista da Comarca de Patos, que deu provimento à dúvida suscitada pelo 1º Tabelionato de Notas e Único Ofício de Registro de Imóveis de Patos-PB (Cartório Carlos Trigueiro), negando o registro de sentença arbitral que reconheceu a aquisição da propriedade por usucapião. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em definir se a sentença arbitral que reconhece a usucapião pode ser registrada perante o serviço extrajudicial de Registro de Imóveis. III. Razões de decidir 3. A sentença arbitral possui os mesmos efeitos da sentença judicial, conforme previsto nos arts. 18 e 31 da Lei nº 9.307/96, bem como no art. 515, VII, do CPC, sendo título hábil para registro público. 4. O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) já se manifestou favoravelmente ao registro de sentenças arbitrais, equiparando-as às sentenças judiciais para fins de acesso ao registro imobiliário (Consulta nº 0004727-02.2018.2.00.0000 e Consulta nº 0008630-40.2021.2.00.0000). 5. O Conselho da Justiça Federal (CJF), por meio do Enunciado nº 09, consolidou o entendimento de que a sentença arbitral é hábil para registro em órgãos de registros públicos, independentemente de manifestação do Poder Judiciário. 6. O Provimento CGJ nº 99/2024, com redação atualizada pelo Provimento CGJ nº 100/2025, incorporou ao Código de Normas Extrajudicial a previsão expressa de que a sentença arbitral, desde que observados os requisitos legais, é título válido para registro no serviço extrajudicial de Registro de Imóveis. 7. A usucapião reconhecida por sentença arbitral não se confunde com o procedimento extrajudicial notarial previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, pois decorre de um procedimento equiparado à via jurisdicional, nos termos da legislação arbitral. 8. Inexistindo irregularidade no procedimento arbitral e atendidos os requisitos legais, não há fundamento para negar o registro da sentença arbitral que reconhece a usucapião. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A sentença arbitral que reconhece a usucapião tem os mesmos efeitos da sentença judicial e constitui título hábil para registro no serviço extrajudicial de Registro de Imóveis, desde que observados os requisitos legais. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.307/96, arts. 18 e 31; CPC, art. 515, VII; Lei nº 6.015/73, art. 216-A. Jurisprudência relevante citada: CNJ, Consulta nº 0004727-02.2018.2.00.0000, Rel. Min. Humberto Martins; CNJ, Consulta nº 0008630-40.2021.2.00.0000, Rel. Cons. Mário Goulart Maia; Enunciado nº 09 do Conselho da Justiça Federal (CJF). (TJPB - 0805780-77.2024.8.15.0251, Rel. Gabinete 22 - Des. Carlos Eduardo Leite Lisboa, APELAÇÃO CÍVEL, 2ª Câmara Cível, juntado em 14/05/2025) APELAÇÃO. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. UNIDADE COMPONENTE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE FATO E SEM AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO. PRETENSÃO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. ENCAMINHAMENTO AO JUÍZO COMPETENTE. DIRIMIÇÃO NO SENTIDO DE IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DO ATO REGISTRAL NA FORMA PRETENDIDA SEM A DEVIDA REGULARIZAÇÃO. IRRESIGNAÇÃO. DESCABIMENTO DA EXIGÊNCIA. EXPRESSA PREVISÃO DO ART. 20, §4º, DO PROVIMENTO Nº 65/2007, DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE DE ABERTURA DE MATRÍCULA COM A RESPECTIVA FRAÇÃO IDEAL E IDENTIFICAÇÃO DA UNIDADE A QUE SE REFERE. PROVIMENTO DO RECURSO. - Em face do disposto no art. 20, §4º, do Provimento nº 65, de 14 de dezembro de 2017, do Conselho Nacional de Justiça, que normatizou o procedimento de usucapião extrajudicial, para o registro da escritura pública de usucapião extrajudicial, relativo à unidade autônoma de condomínio edilício sem o respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de construção, mostra-se possível a abertura de matrícula para a respectiva fração ideal, com a identificação da unidade a que se refere. (TJPB - 0808599-82.2018.8.15.2001, Rel. Gabinete 10 - Des. João Benedito da Silva, APELAÇÃO CÍVEL, 4ª Câmara Cível, juntado em 16/05/2019) Isto posto, por sentença, julgo IMPROCEDENTE a presente dúvida, devendo o oficial registrador proceder com o registro de carta arbitral de reconhecimento de usucapião. Saliente-se que a presente decisão tem caráter eminentemente administrativo, não impedindo o uso do processo contencioso. Sem custas. Com o trânsito em julgado, arquive-se. João Pessoa, datado e assinado eletronicamente. Juiz de Direito ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO VARA DE FEITOS ESPECIAIS DA CAPITAL PROC. Nº 0811307-61.2025.8.15.2001 SUSCITANTE: CARTÓRIO EUNÁPIO TORRES – 6º OFICIO NOTARIAL E 2º REGISTRAL DA COMARCA DE JOÃO PESSOA – PB

11/12/2025, 00:00

—

Juntada de Petição de petição

Decorrido prazo de FERNANDO PESSOA DE AQUINO FILHO em 14/05/2026 23:59.

Decorrido prazo de FERNANDO PESSOA DE AQUINO FILHO em 14/05/2026 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/05/2026

Publicado Expediente em 12/05/2026.

Expedição de Outros documentos.

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de documento de comprovação

Juntada de Petição de informação

Publicado Expediente em 22/04/2026.

Publicado Expediente em 22/04/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/04/2026

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/04/2026

Expedição de Outros documentos.

Todas as movimentações(47)