Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0814099-56.2023.8.15.2001.
9A VARA CÍVEL DE JOÃO PESSOA DECISÃO
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial, iniciada em 28 de março de 2023, proposta pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM DA COSTA em desfavor de FERNANDO CARLOS GOMES GARCIA e DORALICE NOBREGA BARBOSA NETA, visando à cobrança de despesas condominiais inadimplidas, que perfaziam o montante de R$ 3.440,45 (três mil, quatrocentos e quarenta reais e quarenta e cinco centavos) à época do ajuizamento da demanda, conforme a petição inicial acostada aos autos, cujo crédito possui notória natureza propter rem por estar intrinsecamente ligado à unidade imobiliária Apartamento nº 21-205, do Bloco 21, integrante do condomínio exequente. Regularmente citados (ID 78578260 e ID 78578266), os Executados permaneceram inertes, não efetuando o pagamento da dívida, tampouco apresentando embargos no prazo legal, consolidando-se a execução pelo valor integral. Em virtude da inércia dos devedores, o Exequente deu início às diligências tendentes à localização de bens passíveis de constrição judicial para a satisfação do crédito exequendo, que se encontra substancialmente atualizado, alcançando o importe de R$ 15.427,40 (quinze mil, quatrocentos e vinte e sete reais e quarenta centavos), segundo a petição de ID 122827512, refletindo a continuidade da inadimplência e o acúmulo de encargos moratórios e parcelas vincendas. Foram realizadas diversas tentativas de bloqueio eletrônico de ativos financeiros através do sistema SISBAJUD, inclusive mediante o mecanismo de reiteração automática de ordens, popularmente conhecido como "Teimosinha", conforme detalhado nos documentos de ID 88406060, ID 107144935, ID 107144937 e ID 115620935. As referidas tentativas resultaram em sucesso pífio de bloqueio, conseguindo-se apenas um valor irrisório de R$ 106,28, a totalidade das demais consultas retornando a informação de "Réu/executado sem saldo positivo", demonstrando a falta de liquidez imediata dos devedores no sistema financeiro nacional. Buscando alternativas para a garantia da execução, diante da frustração das medidas executórias prioritárias, o Juízo, a pedido do Exequente, determinou a realização de pesquisas patrimoniais complementares por meio das ferramentas SNIPER e INFOJUD. Os resultados dessas pesquisas foram anexados aos autos (ID 121553844, ID 121553845, ID 121554899 e ID 121554900), indicando que os Executados são sócios de uma empresa, mas a Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) do Executado Fernando Garcia (entregue em 30/05/2024, referente ao ano-calendário 2023) não declara bens ou direitos, sendo que para a Executada Doralice não se registrou declaração entregue para os exercícios pesquisados, o que reforça a dificuldade na localização de ativos livres e desembaraçados. Em manifestação protocolada em 04 de setembro de 2025 (ID 122827512), o Condomínio Exequente, esgotando os meios menos gravosos e subsidiários, requereu a penhora do próprio imóvel que deu origem à dívida, qualificado como a unidade Apartamento nº 21-205 do Bloco 21, matriculado sob o nº 144.366 no Registro Geral do 2º Ofício do Registro de Imóveis, o qual, segundo a documentação de ID 71056392, se encontra gravado com alienação fiduciária em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Tal pedido se funda na natureza propter rem da dívida condominial e em recentes entendimentos do Superior Tribunal de Justiça que admitem a constrição do bem, mesmo na hipótese de alienação fiduciária, desde que o credor fiduciário seja devidamente integrado à lide. É O RELATÓRIO, DECIDO. O cerne da postulação em exame reside na possibilidade de recair a penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial, a despeito do gravame de alienação fiduciária registrado em favor de terceiro, que, no caso concreto, é a credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. A análise da viabilidade desta medida expropriatória exige a ponderação de institutos jurídicos fundamentais, notadamente a natureza da obrigação condominial e os limites da propriedade fiduciária no contexto da execução judicial. A jurisprudência e a doutrina são uníssonas em reconhecer a natureza propter rem da obrigação de custear as despesas condominiais. Conforme preceitua o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais". Esta obrigação acompanha a própria coisa, vinculando-se ao direito real que o detentor possui sobre a unidade imobiliária, o que permite que o próprio bem seja excutido para a satisfação do débito, independentemente de quem o possua ou ocupe atualmente, e até mesmo contra o proprietário anterior, conforme a dicção do art. 1.345 do mesmo diploma legal. Essa peculiaridade confere ao crédito condominial uma preferência substancial na ordem legal de excussão patrimonial. No caso dos autos, a Certidão de Matrícula (ID 71056392) revela que o imóvel em questão foi adquirido pelos Executados através de contrato de compra e venda com mútuo e garantia de alienação fiduciária junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Na alienação fiduciária, a propriedade resolúvel do bem é transmitida ao credor (CEF), mantendo os Executados (devedores fiduciantes) a posse direta e os direitos aquisitivos inerentes ao contrato. Questiona-se, portanto, se esta limitação da propriedade impediria a constrição do bem todo para o pagamento das dívidas condominiais. É imperioso reconhecer que a dívida condominial, dada a sua natureza propter rem, não se limita aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, mas adere ao próprio imóvel. Permitir o contrário resultaria em grave prejuízo à coletividade condominial, visto que o bem principal, a unidade autônoma habitada pelos devedores, ficaria imune à penhora justamente em razão da garantia fiduciária constituída, em detrimento dos interesses da comunidade de condôminos, que dependem do rateio regular para a manutenção e conservação das áreas comuns. Nesse sentido, a mais recente orientação do Superior Tribunal de Justiça, conforme o precedente anexado pelo Exequente (ID 122827515), tem evoluído para reconhecer a prevalência do crédito condominial sobre a propriedade fiduciária em sede de execução. A Corte Superior, ao julgar o Recurso Especial nº 2.059.278/SC, de relatoria do eminente Ministro Raul Araújo, estabeleceu com clareza a possibilidade de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente para a quitação do débito condominial. Em abono a este entendimento fundamental, o entendimento do STJ esclarece de forma cristalina a razão de ser desta prevalência, demonstrando que a natureza propter rem do débito se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive da credora fiduciária, pois esta, na condição de proprietária sujeita a uma condição resolutiva, não pode gozar de maiores privilégios do que o proprietário pleno, a saber: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023 RB vol. 685 p. 208 RSTJ vol. 270 p. 779). O precedente é claro ao dispor que, para esta modalidade de execução (cobrança de débitos condominiais), a penhora deve recair sobre o próprio imóvel, mas impõe uma condição de procedibilidade para resguardar o devido processo legal e o contraditório: a integração do credor fiduciário à lide executória. A razão deste chamamento é oferecer ao credor fiduciário a oportunidade de adimplir a dívida condominial, caso deseje, e exercer seu direito de regresso contra o devedor fiduciante, ou, caso não o faça, submeter-se à expropriação judicial do bem. A medida requerida pelo Exequente encontra respaldo nos princípios da efetividade da jurisdição e da responsabilidade patrimonial do devedor, conforme o art. 789 do Código de Processo Civil, que estabelece que o devedor responde com todos os bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações. Ademais, a execução se processa no interesse do credor, conforme o art. 797 do mesmo diploma legal, sendo cabível a utilização dos meios expropriatórios necessários para a satisfação do crédito quando esgotados os demais. Tendo sido demonstrado o esgotamento das diligências para a localização de ativos líquidos ou bens menos gravosos (SISBAJUD/SNIPER/INFOJUD) e levando-se em consideração a natureza da obrigação, o deferimento da penhora sobre o imóvel em si é medida que se impõe, devidamente condicionada à formação do litisconsórcio passivo necessário ou à intimação qualificada da credora fiduciária. Isto posto e em consonância com a permissibilidade legal e com o entendimento superior, o pedido de penhora do imóvel gerador da dívida deve ser deferido, restando apenas sanar a questão da titularidade fiduciária. Ante o exposto e considerando o que dos autos consta, notadamente o esgotamento das vias prioritárias de excussão patrimonial e a natureza propter rem do crédito exequendo, Defiro o pedido formulado pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM DA COSTA (Exequente) (ID 122827512), determinando a penhora do pleno domínio do imóvel gerador das despesas condominiais, qual seja, o Apartamento nº 21-205, do Bloco 21, matrícula nº 144.366, pertencente aos Executados e atualmente gravado por alienação fiduciária em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Para a efetivação da constrição, e em estrito cumprimento ao entendimento exarado pela Corte Superior no precedente colacionado aos autos, que exige a participação do credor fiduciário na lide executória que vise a expropriação do bem, determino o seguinte: Expeça-se mandado de penhora e avaliação do bem imóvel, devendo ser lavrado o respectivo termo nos autos. Na mesma oportunidade, promova-se a intimação da credora fiduciária, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, no endereço fornecido pelo Exequente (SBS QUADRA 4 LT 3/4, ASA SUL, CEP 70.070-140, BRASÍLIA – DF), para que, querendo, ingresse na execução, na qualidade de interessada, observando o prazo para eventuais manifestações, e sendo-lhe facultado o direito de quitar o débito condominial, devidamente atualizado, no valor indicado pelo Exequente ou no que vier a ser apurado, sub-rogando-se no crédito e mantendo seu direito de regresso contra os devedores fiduciantes. Proceda-se à intimação de FERNANDO CARLOS GOMES GARCIA e DORALICE NOBREGA BARBOSA NETA, bem como da credora fiduciária, acerca da realização do ato de penhora, para todos os efeitos legais e processuais pertinentes. Cumpra-se. JOÃO PESSOA, datado pelo sistema. ADRIANA BARRETO LOSSIO DE SOUZA Juíza de Direito