Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ALLYSON DA CUNHA DINIZ, BRUNNO SITONIO FIALHO DE OLIVEIRA, CARLOS EUGENIO DE VASCONCELLOS, GILBERTO MEIRA DE VASCONCELOS, JOSEMAR DOS SANTOS SOARES, MARIVALDO CAMELO DINIZ, SILVANA MEIRE DE FREITAS FIGUEIREDO.
REU: CONDOMINIO MORADA DAS FALESIAS. SENTENÇA
Poder Judiciário da Paraíba Vara Única de Caaporã PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). PROCESSO N. 0800464-70.2019.8.15.0021 [Defeito, nulidade ou anulação].
Vistos, etc.
Trata-se de Ação Anulatória de Ato Jurídico, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por ALLYSON DA CUNHA DINIZ e OUTROS, todos qualificados na peça vestibular (ID 21246464), em face do CONDOMÍNIO MORADA DAS FALESIAS, igualmente qualificado, objetivando a declaração de nulidade das deliberações tomadas na Assembleia Geral Ordinária (AGO) realizada em 02 de fevereiro de 2019, especificamente quanto ao ponto que tratou da compensação de valores com a incorporadora VALERO BRASIL INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS e, principalmente, no que concerne à eleição do síndico e do conselho fiscal, sob a tese nuclear de que votos inválidos foram computados, por condôminos em situação de inadimplência e/ou sem comprovação devida de titularidade, em manifesta violação ao disposto nos parágrafos 2º e 3º do Artigo 14 da Convenção do Condomínio (ID 21246605), o que teria alterado o resultado legítimo do pleito. Aduz a parte Autora, em sua exordial e detalhada em suas manifestações subsequentes, que a eleição para Síndico e Conselho Fiscal foi viciada em sua origem, porquanto a incorporadora Valero Brasil computou 100 (cem) votos referentes a lotes que alegava ter direito, sem contudo demonstrar de forma inequívoca e documentalmente sua titularidade e, o que é mais grave, sua adimplência à época da votação, sendo que diversos outros votos que aprovaram a compensação de valores e votaram na chapa da incorporadora também estavam sob condição de comprovação de titularidade e adimplência, conforme expressamente registrado na Ata da Assembleia (ID 21246491, fls. 259-260). A parte Ré foi devidamente citada e apresentou contestação (ID 67263646), em que, preliminarmente, sustentou a tese de aplicação da Teoria do Fato Consumado, sob o argumento de que o decurso do tempo (aproximadamente quatro anos à época da apresentação da defesa) e a permanência da situação fática consolidada, com a gestão ininterrupta desde 2019, tornariam a anulação do ato mais prejudicial à coletividade condominial do que a manutenção dos seus efeitos, resultando, portanto, na perda superveniente do objeto da ação e, em consequência, em sua extinção sem resolução do mérito. Em fase de organização e saneamento do processo, e com vistas à correta instrução probatória para o deslinde da controvérsia, este Juízo, por meio de Despacho (ID 93546203), determinou a intimação das partes para que apresentassem a relação nominal, acompanhada dos respectivos balancetes contábeis, dos condôminos adimplentes e aptos a votar na data da Assembleia impugnada, sob pena de ser admitido o julgamento no estado em que o processo se encontrava. Em resposta, o Condomínio Réu (ID 97585775) recusou-se a apresentar os documentos solicitados, alegando que o ônus probatório recairia exclusivamente sobre os Autores, com fulcro no Artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Diante da recalcitrância da parte Ré e da manifestação da parte Autora (ID 98190518), que suscitou a aplicação da distribuição dinâmica do ônus da prova, este Juízo proferiu decisão interlocutória (ID 123284032), rechaçando a tese da defesa e acolhendo, em essência, o argumento dos promoventes. Aquele decisum reconheceu a maior facilidade de obtenção da prova por parte do Condomínio, aplicando, assim, a regra da distribuição dinâmica prevista no Artigo 373, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil. Naquela decisão, o Juízo foi enfático ao reiterar a intimação para a juntada dos documentos em 15 (quinze) dias, sob expressa advertência de que o descumprimento injustificado implicaria em presumir verdadeiros os fatos descritos na inicial que se pretendia provar, com consequente julgamento da lide, atraindo a incidência do Artigo 400 e seguintes do Código de Processo Civil. O Condomínio, então, apresentou nova manifestação (ID 124754222 e 124754225), na qual buscou justificar o não cumprimento integral da ordem judicial, aduzindo que a troca de sua administradora tornava a obtenção dos dados pretéritos "impossível". Na mesma peça, a defesa reiterou a preliminar de perda superveniente do objeto, anexando atas de assembleias posteriores (2020, 2021, 2022, 2023, e o edital de 2024 - IDs 124755200, 124754239, 124754240, 124755230 e 124754244), nas quais as contas da gestão subsequente à eleição impugnada foram aprovadas. A parte Autora, em nova e detalhada peça (ID 126695418), rebateu a preliminar suscitada, destacando que a nulidade absoluta não se convalida pelo tempo, e que a eventual aprovação de contas em assembleias posteriores seria um fruto da árvore envenenada, em face da ilegitimidade da gestão originada do ato viciado. Por fim, insistiu na aplicação da sanção processual prevista no Artigo 400 do Código de Processo Civil, em razão do deliberado e injustificado descumprimento da ordem de exibição de documentos. É o relato pormenorizado do essencial, em atenção ao Artigo 489, inciso II, do Código de Processo Civil. II. FUNDAMENTAÇÃO Cumpre a este Juízo iniciar a análise pela questão processual prejudicial, para em seguida adentrar ao mérito propriamente dito da controvérsia, ponderando as consequências da instrução probatória frustrada por ato da parte Ré. 2.1. Da Preliminar de Perda Superveniente do Objeto A parte Ré suscitou a preliminar de perda superveniente do objeto da ação, com fulcro na alegação de que o transcurso do tempo desde o ato impugnado (02/02/2019) e a subsequente aprovação das contas e reeleições nas Assembleias Gerais Ordinárias dos anos de 2020, 2021, 2022 e 2023, teriam o condão de convalidar ou esvaziar a utilidade do provimento jurisdicional perseguido, alegando a aplicação da Teoria do Fato Consumado. Contudo, tal tese não encontra sustentação no ordenamento jurídico aplicável aos atos jurídicos e, de forma categórica, não se coaduna com a natureza do vício apontado na exordial. Os Autores buscam a anulação de um ato da administração condominial maculado por vício ab initio, qual seja, a participação e votação de condôminos inadimplentes e/ou sem comprovação de titularidade, em afronta direta e literal ao Artigo 14, parágrafos 2º e 3º, da Convenção Condominial e à legislação civil aplicável. O vício na origem do processo eletivo, por afetar um pressuposto de legitimidade essencial para a manifestação da vontade coletiva, possui a natureza de nulidade absoluta. A nulidade absoluta, como sabido no Direito Civil e Processual, não é passível de convalidação pelo tempo, não se sujeita à prescrição ou decadência e, por sua gravidade, não pode ser sanada por ratificação ou atos subsequentes. A tese da Teoria do Fato Consumado, invocada pela parte Ré, tem aplicação restrita e excepcionalíssima em nosso sistema, sendo geralmente reservada a situações em que o desfazimento do ato geraria prejuízo irrecuperável ou desproporcional à coletividade, ou quando o vício era meramente sanável ou relativo. No presente caso, acolhe-se integralmente a bem lançada contra-argumentação dos promoventes, que invocam a Teoria da Nulidade em Cascata ou dos frutos da árvore envenenada. Se o ato inaugural (a eleição de 2019) é nulo, por vício na formação da vontade majoritária, a gestão que dele se originou é, por consequência lógica e jurídica, ilegítima. Os atos subsequentes de gestão, incluindo a convocação e realização das Assembleias de aprovação de contas e reeleição nos anos de 2020, 2021, 2022 e 2023, foram realizados por um síndico e uma diretoria cuja legitimidade derivava diretamente do ato primário, agora questionado. Tais atos, portanto, padecem do mesmo vício, sendo nulos por arrastamento, e não têm o condão de sanar a nulidade de origem. Ademais, a utilidade da prestação jurisdicional permanece inegável. A anulação do ato viciado não se limita a desfazer uma situação pretérita, mas sim a restabelecer a legalidade na condução do condomínio e a proteger os direitos dos condôminos que se opuseram à fraude, garantindo que o síndico e o conselho fiscal sejam eleitos de forma válida e legítima, em estrita observância à Convenção e à lei, o que demonstra a permanência hígida do interesse de agir da parte Autora. Rejeita-se, assim, a preliminar de perda superveniente do objeto da ação, por absoluta improcedência jurídica e fática, passando-se à análise do mérito da demanda. 2.2. Do Mérito: A Distribuição Dinâmica do Ônus da Prova e a Consequência do Descumprimento da Ordem Judicial No curso da instrução processual, e diante da evidente dificuldade da parte Autora em provar fato negativo ou obter documentos internos do Condomínio, este Juízo, ancorado no Artigo 373, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, deliberou pela distribuição dinâmica do ônus da prova (ID 123284032). Tal decisão não se constituiu em mera inversão do ônus, mas sim em um reconhecimento da "maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário" por parte do Condomínio Réu, que, por meio de seus cadastros e balancetes, detém o controle dos dados de titularidade e adimplência de todos os condôminos na data da Assembleia impugnada, o que é essencial para dirimir a controvérsia. A parte Ré, inicialmente, recusou-se a acatar a determinação, alegando que o encargo probatório caberia unicamente aos Autores, em uma interpretação equivocada e simplista da regra estática do Artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. A recusa foi prontamente rechaçada por este Juízo na decisão de ID 123284032, que reiterou, de forma expressa, a ordem de juntada dos documentos solicitados e, o que é crucial, advertiu formalmente o Condomínio Réu sobre a sanção processual aplicável ao descumprimento, nos termos do Artigo 400 do Código de Processo Civil, que seria a presunção de veracidade dos fatos que os Autores pretendiam provar com a exibição dos documentos. Apesar da clareza da decisão judicial, a parte Ré, em sua manifestação posterior (ID 124754222), mais uma vez optou por não cumprir integralmente a determinação, limitando-se a apresentar demonstrativos parciais e descontextualizados (IDs 124754227 e seguintes), e alegando como justificativa uma falácia administrativa: a mudança de administradora. Tal alegação, conforme bem pontuado pelos Autores, constitui uma evasiva inaceitável, pois a obrigação de guarda e exibição da documentação referente à vida condominial é da pessoa jurídica do Condomínio, e não de seu mandatário (a administradora), sendo de responsabilidade do síndico zelar pela correta transição e custódia do acervo documental. A invocação de "amnésia administrativa" não é, portanto, um justo motivo para a recusa de exibição de documentos essenciais à prova. O Artigo 400 do Código de Processo Civil é taxativo ao estabelecer a consequência jurídica para o caso de recusa injustificada de exibição de documento ou coisa: "Art. 400. Ao decidir o pedido, o juiz admitirá como verdadeiros os fatos que, por meio do documento ou da coisa, a parte pretendia provar se: I - o adversário, sem justo motivo, se recusar a efetuar a exibição; II - a recusa for ilegítima." A conduta processual do Condomínio Réu, ao se furtar reiteradamente de apresentar os documentos que cabem exclusivamente à sua guarda e que permitiriam a comprovação da adimplência e titularidade dos lotes votantes na Assembleia de 2019, configura, sem sombra de dúvidas, a recusa injustificada prevista no Artigo 400, inciso I, do Código de Processo Civil. A negativa do Réu em apresentar a prova que, em tese, aniquilaria o direito autoral, caso as alegações fossem improcedentes, transforma-se em um poderoso indício de que a verdade material dos fatos é desfavorável à sua defesa. Aplica-se, portanto, a sanção processual, e este Juízo admite como verdadeiros os fatos que a parte Autora pretendia provar com a exibição dos balancetes e listas de adimplentes, culminando na presunção de veracidade das seguintes alegações contidas na exordial: Que a compensação de valores da incorporadora VALERO BRASIL INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS foi aprovada com o cômputo de votos inválidos, a serem afastados, resultando na sua rejeição por 13 (treze) votos contrários e apenas 04 (quatro) votos favoráveis. Que a eleição do síndico e do conselho fiscal foi decidida com o cômputo de votos inválidos, especialmente os 100 (cem) votos da Valero Brasil e dos demais lotes que votaram em sua chapa, que estavam em situação de inadimplência ou sem comprovação de titularidade no momento da Assembleia, em flagrante violação ao Artigo 14, §§ 2º e 3º da Convenção Condominial. Que o resultado legítimo da eleição para síndico, considerando apenas os votos válidos remanescentes, seria a eleição do Sr. BRUNNO SITONIO FIALHO DE OLIVIERA. Que o resultado legítimo da eleição para Conselho Fiscal seria a formação da chapa encabeçada pelos Autores. 2.3. Da Nulidade do Ato Jurídico e suas Consequências Uma vez presumida a veracidade dos fatos alegados pelos Autores, em razão da aplicação da sanção do Artigo 400 do Código de Processo Civil, conclui-se que as deliberações da Assembleia Geral Ordinária de 02 de fevereiro de 2019 são nulas de pleno direito. O cômputo de votos inválidos em número suficiente para alterar o resultado das votações, especialmente na eleição do corpo diretivo e na aprovação de uma compensação de valores de interesse direto da incorporadora, macula a manifestação da vontade coletiva em sua essência, afetando o pressuposto de validade do ato. O vício na eleição do síndico, por sua vez, projeta-se sobre todos os atos praticados pela gestão ilegítima, conforme amplamente debatido, resultando na nulidade por arrastamento dos atos subsequentes. Passa-se, portanto, ao reconhecimento do resultado que deveria ter sido proclamado e à consequente declaração de nulidade dos atos subsequentes. 2.3.1. Nulidade da Votação de Compensação de Valores A deliberação acerca da compensação de valores entre o Condomínio e a incorporadora Valero Brasil (Reserva do Abiaí Investimentos Imobiliários Ltda.) foi aprovada por 18 (dezoito) votos a 13 (treze). Excluindo-se os 14 (quatorze) votos favoráveis que foram condicionados à comprovação de adimplência/titularidade (lotes 02, 03, 04, 05, 33, 36, 56, 214, 222, 223, 228, 229, 234, 235) e que a parte Ré se recusou a comprovar a regularidade, o saldo de votos válidos para a aprovação cai para apenas 04 (quatro) votos (18 - 14), sendo mantidos os 13 (treze) votos contrários. Portanto, a deliberação legítima da Assembleia seria a rejeição da compensação de valores, por 13 votos contra e 04 votos a favor. 2.3.2. Nulidade da Eleição do Síndico e Conselho Fiscal e Proclamação do Resultado Válido A eleição para síndico resultou no seguinte placar, conforme a Ata (ID 21246491, fls. 259): Valero Brasil: 111 votos (100 da incorporadora + 11 lotes) BRUNNO SITONIO FIALHO DE OLIVIERA: 12 votos Magno: 06 votos Excluindo-se os 100 (cem) votos da Valero Brasil (voto em matéria de interesse próprio, inadimplência presumida e ausência de comprovação de quais lotes seriam), e os votos dos 08 (oito) lotes que votaram em Valero e que tiveram sua adimplência/titularidade questionada (02, 03, 04, 05, 33, 36, 234, 235), a votação obtida pela Valero Brasil cai para apenas 03 (três) votos válidos (lotes 100, 213, 249, pois o lote 100 não foi objeto de questionamento na manifestação inicial, mas o resultado final não se altera). Os votos válidos restantes seriam: BRUNNO SITONIO FIALHO DE OLIVIERA: 12 votos Magno: 06 votos Valero Brasil: 03 votos (lotes 100, 213, 249, já que o lote 100 estava na lista dos 11 lotes em favor de Valero, e os lotes 213 e 249 foram expressamente citados na Ata como tendo votado pela chapa, mas não estavam na lista de inadimplentes questionados inicialmente - ID 21246491 - fls. 259). Com base na presunção de veracidade da inadimplência dos votos da Valero Brasil e na sua vedação de voto em interesse próprio, a eleição para o cargo de Síndico tem seu resultado alterado, sendo o candidato BRUNNO SITONIO FIALHO DE OLIVIERA o legitimamente eleito com a maioria dos votos válidos remanescentes. Em relação ao Conselho Fiscal, a votação foi a seguinte: Magno (109 votos), Amanda (103 votos) e Marcelo (101 votos) como titulares, e Brunno (19 votos), Carlos Eugênio (17 votos) e Josemar Soares (13 votos) como suplentes. Excluindo-se os 100 (cem) votos da Valero Brasil em cada um dos três primeiros colocados, o resultado válido para a formação do Conselho Fiscal seria: Brunno Sitonio: 19 votos Carlos Eugênio: 17 votos Josemar Soares: 13 votos Magno: 09 votos Amanda: 03 votos Marcelo: 01 voto Considerando o pleito de que Brunno Sitonio Fialho de Oliveira seja declarado Síndico, a formação do Conselho Fiscal, seguindo a ordem de votação, será a seguinte: Titulares: Carlos Eugênio de Vasconcellos, Josemar dos Santos Soares e Magno Leonam Barreto de Lucena. Suplentes: Amanda Correia Lima César e Marcelo de Medeiros Toscano. A procedência do pedido inicial é, portanto, medida que se impõe, para restabelecer a legalidade e a higidez da gestão do Condomínio, declarando-se nulas as deliberações viciadas e, em consequência, todos os atos de gestão delas derivados. III. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, REJEITO A PRELIMINAR de perda superveniente do objeto, e no mérito, JULGO TOTALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, o que faço com fundamento no Artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e na aplicação da sanção processual prevista no Artigo 400, inciso I, do Código de Processo Civil, para: A) Declarar a nulidade da deliberação que tratou da compensação de valores entre o CONDOMÍNIO MORADA DAS FALESIAS e a incorporadora VALERO BRASIL INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS na Assembleia Geral Ordinária de 02 de fevereiro de 2019, sendo o resultado da votação considerado como rejeitado, por 13 (treze) votos contrários e 04 (quatro) votos favoráveis. B) Declarar a nulidade da eleição para Síndico e Conselho Fiscal realizada na Assembleia Geral Ordinária de 02 de fevereiro de 2019. C) Declarar, por via de consequência, a nulidade de todos os atos de gestão praticados pela administração do CONDOMÍNIO MORADA DAS FALESIAS que se iniciou a partir da eleição nula de 02 de fevereiro de 2019, incluindo, mas não se limitando a, todas as deliberações das Assembleias Gerais Ordinárias e Extraordinárias subsequentes (2020, 2021, 2022, 2023) relativas à eleição, reeleição e aprovação de contas de síndico e conselho fiscal, por vício de ilegitimidade na origem. D) Proclamar o resultado legítimo da eleição para os cargos, considerando apenas os votos válidos remanescentes e a presunção de veracidade dos fatos alegados, a saber: Síndico: Sr. BRUNNO SITONIO FIALHO DE OLIVIERA. Conselho Fiscal (Titulares): Sr. Carlos Eugênio de Vasconcellos, Sr. Josemar dos Santos Soares e Sr. Magno Leonam Barreto de Lucena. Conselho Fiscal (Suplentes): Sra. Amanda Correia Lima César e Sr. Marcelo de Medeiros Toscano. E) Condeno o Réu, CONDOMÍNIO MORADA DAS FALESIAS, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do Artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes. Após o trânsito em julgado, certifique-se e, oportunamente, arquive-se, dando-se a baixa necessária nos registros. Caaporã/PB, 12 de janeiro de 2026. JUIZ DE DIREITO