Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: ANADELIA LOPES DE SOUSA, EUGENIO PACELLI FERREIRA PASSOS - Advogado do(a)
APELANTE: ANA PAULA GOUVEIA LEITE FERNANDES - PB20222-A
APELADO: PARAHYBA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., ALPHAVILLE PARAIBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., ALPHAVILLE URBANISMO S/A, ASSOCIACAO ALPHAVILLE PARAIBA Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELOS DE AMBAS AS PARTES. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO DO AUTOS APENAS EM RELAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS EMPRESAS. I. Caso em exame Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário, ajuizada pelos adquirentes em face das empresas vendedoras e da associação de moradores. Os autores fundamentam o pedido no atraso na entrega da obra, na entrega do empreendimento com vícios e pendências de infraestrutura, bem como em publicidade enganosa. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato por culpa das vendedoras, condenando-as à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de multa contratual, mas afastou a legitimidade passiva da associação de moradores, indeferiu o pedido de danos morais e revogou o benefício da justiça gratuita concedido aos autores. Ambas as partes interpuseram recursos de apelação: os autores buscando a reforma da sentença quanto à justiça gratuita, aos danos morais e à responsabilidade da associação; as rés, por sua vez, buscando a improcedência total dos pedidos, sob a alegação de excludente de responsabilidade. II. Questão em discussão Nos recursos interpostos, devolvem-se a este Tribunal as seguintes matérias controvertidas: a) No apelo dos
autores: i. o direito à manutenção do benefício da justiça gratuita, revogado na sentença com base na futura restituição de valores; ii. a configuração de dano moral indenizável em decorrência do inadimplemento contratual por parte das rés; iii. a legitimidade passiva da associação de moradores para responder à demanda e a consequente obrigação de restituir as taxas associativas pagas; iv. a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. b) No apelo das rés: i. a existência de caso fortuito ou força maior como excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega da obra; ii. a validade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato; iii. a inaplicabilidade da cláusula penal contratual. III. Razões de decidir O benefício da justiça gratuita, assegurado constitucionalmente, deve ser analisado com base na situação financeira atual da parte requerente. A expectativa de recebimento futuro de um crédito, decorrente da própria condenação judicial, não constitui fundamento idôneo para a revogação do benefício, uma vez que não afasta o estado presente de hipossuficiência para arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento. Havendo nos autos elementos, como contracheques, que indicam a insuficiência de recursos, impõe-se a reforma da sentença neste ponto para restabelecer a gratuidade judiciária. O mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega de imóvel, por si só, não é capaz de gerar dano moral indenizável. Conforme entendimento consolidado, tal situação configura, em regra, dissabor inerente à vida em sociedade e às relações negociais, sendo necessária a demonstração de circunstância excepcional que atinja os direitos da personalidade do consumidor, o que não se verificou no caso concreto. Assim, a manutenção da sentença que indeferiu o pleito indenizatório por danos morais é medida que se impõe. A associação de moradores, embora vinculada ao empreendimento, possui personalidade jurídica e escopo de atuação distintos das empresas loteadoras e vendedoras. Sua finalidade é a administração das áreas comuns e a prestação de serviços aos associados, sendo a obrigação de pagamento da taxa associativa de natureza propter rem. As pretensões de rescisão do contrato de compra e venda e de restituição de valores pagos pelo imóvel decorrem de inadimplemento atribuído às vendedoras, não guardando relação direta com as atividades da associação. Correto, portanto, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da associação para responder a tais pleitos. O comprovado atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, para além do prazo de tolerância contratualmente previsto, somado à existência de pendências relevantes, como embargos por órgãos de fiscalização e problemas no sistema de abastecimento de água, configura inadimplemento substancial do contrato por culpa exclusiva das vendedoras, autorizando a rescisão da avença e o retorno das partes ao status quo ante, nos termos do art. 475 do Código Civil e da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. IV. Dispositivo e tese Recurso de apelação dos autores parcialmente provido. Recurso de apelação das rés desprovido. Tese de julgamento: "1. A aferição dos requisitos para a concessão da justiça gratuita deve pautar-se na condição econômica atual do postulante, não sendo a expectativa de recebimento de crédito futuro, oriundo da própria demanda, fundamento idôneo para afastar, por si só, o estado de hipossuficiência. 2. O mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, consistente no atraso na entrega do bem, não enseja automaticamente dano moral indenizável, exigindo a comprovação de circunstância excepcional violadora de direitos da personalidade. 3. O atraso na entrega de loteamento, para além do prazo de tolerância previsto contratualmente, configura inadimplemento substancial por parte da vendedora, autorizando a rescisão do contrato e a restituição integral das quantias pagas pelo adquirente, em conformidade com o enunciado da Súmula 543 do STJ." Dispositivos relevantes citados: Art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal; Arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 14, 30, 37 e 51 do Código de Defesa do Consumidor; Arts. 186, 389, 475 e 927 do Código Civil; Arts. 85, 98, 99, 373 e 487 do Código de Processo Civil; Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
réus: PARAHYBA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA; ALPHAVILLE PARAIBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA; ALPHAVILLE URBANISMO S/A; ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE PARAIBA. e) condenar os três primeiros réus a restituírem os autores, integralmente e de maneira imediata, os valores por estes pagos, acrescidos de correção monetária, pelo IGP-M/FGV, e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, incidindo a partir da citação; f) condenar os três primeiros réus à multa prevista na Cláusula 19, que estabelece o percentual de 10%, sobre o valor atualizado do preço do imóvel, Id 31324918 - Pág. 2; g) condenar os réus ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes na ordem de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação; h) proceder a retificação do valor da causa, devendo o mesmo ser arbitrado pela soma de todos os valores a ser restituído às partes promoventes, decorrentes da presente decisão e a serem apurados na fase de execução, momento em que deverá ocorrer o devido recolhimento. ” Os primeiros apelantes/empresas rés, alegam a ausência de prova de inadimplemento ou mora contratual, pois o empreendimento teria sido entregue dentro dos parâmetros previstos em contrato e com as licenças competentes, e que os autores receberam a posse do lote e tinham plena possibilidade de edificação, o que descaracteriza o inadimplemento e impede a rescisão por culpa das vendedoras e que eventual atraso decorreu de entraves administrativos externos, não configurando culpa contratual. Alega também, que a devolução integral das parcelas pagas afronta a jurisprudência consolidada do STJ (Tema 1.081 e Súmula 543), segundo a qual deve haver retenção proporcional para ressarcir despesas administrativas e tributos. Argumenta ainda, que a multa de 10% fixada cumulativamente com a restituição integral implica bis in idem, e que a sentença deve ser reformada para julgar totalmente improcedentes os pedidos. Por fim, pugna pelo provimento do apelo. Inconformados, os segundos apelantes/autores, alegam que a sentença não apreciou de modo suficiente as provas do atraso e da ausência de infraestrutura mínima do empreendimento, configurando inadimplemento absoluto das rés, argumenta que a rescisão contratual deve ser estendida à totalidade das empresas rés, inclusive à Associação Alphaville Paraíba, que teria atuado na cobrança indevida de taxas antes da efetiva entrega das obras. Alega também, que faz jus à indenização por danos morais, diante da frustração do contrato, das cobranças e do longo período sem utilização do imóvel. Argumenta ainda, que a sentença deixou de fixar a restituição de valores pagos à Associação, referentes às taxas de manutenção, o que deve ser determinado em sede recursal, e que a multa contratual deve ser mantida cumulativamente com o ressarcimento integral, por se tratar de cláusula penal autônoma. Por fim, pugna pelo provimento do apelo. Contrarrazões ofertadas por ambos. É o relatório. V O T O As apelações cíveis julgarei de forma conjunta. Da Preliminar de Ilegitimidade passiva da Associação Alphaville O juízo a quo declarou que a Associação não poderia ser responsabilizada quanto à suspensão e devolução de taxas, IPTU e TCR, por não serem essas cobranças de sua competência jurídica na forma pleiteada. Considero que tal conclusão encontra amparo fático nos elementos do processo e deve ser mantida. A associação responde, em regra, pela cobrança de taxas associativas, mas não pela cobrança de tributos públicos (IPTU/TCR) nem por todos os efeitos vinculados ao contrato de aquisição quando o contrato prevê responsabilidade dos empreendedores (construtora/incorporadora). Dessa forma, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelos autores. Da justiça gratuita Os autores requereram o benefício da gratuidade da justiça na petição inicial, o que foi deferido liminarmente. O juízo de origem, contudo, revogou o benefício na sentença, sob o fundamento de que a procedência parcial da ação, e com a devolução de valores pagos, afastaria a alegada impossibilidade financeira. Todavia, razão assiste aos apelantes. O simples fato de a parte obter condenação favorável em seu favor não implica, por si só, modificação imediata de sua condição econômica, especialmente quando os valores ainda não foram recebidos e o processo se encontra em fase recursal. O crédito judicial futuro não pode ser considerado como elemento de renda capaz de afastar a gratuidade, sob pena de restringir o acesso à Justiça em afronta ao art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal e ao art. 98 do CPC. Assim, não havendo prova de alteração substancial da capacidade financeira dos autores, impõe-se restabelecer a gratuidade da justiça, com todos os efeitos legais, inclusive a isenção das custas processuais e honorários sucumbenciais enquanto perdurar a condição econômica declarada. Dessa forma, dá-se provimento parcial ao recurso dos autores neste ponto, para restabelecer o benefício da justiça gratuita. Mérito A controvérsia restringe-se se a mora/descumprimento atribuível aos empreendedores foi suficiente para autorizar a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos. O conjunto probatório (comunicações trocadas, memorial de obra, certidões, extratos de cobrança, e o próprio histórico das tratativas para quitação) demonstra que, apesar de parcelas pagas e de promessas de entrega, o loteamento apresentava obras inacabadas e atrasos relevantes que comprometeram a fruição da infraestrutura pelo adquirente. Esses elementos foram devidamente analisados em primeiro grau e não foram desconstituídos de forma apta a infirmar o juízo de plausibilidade do direito invocado (a avaliação fático-probatória é lastreada em documentos juntados à inicial). Nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a jurisprudência do STJ orienta que, quando há culpa exclusiva do promitente vendedor (construtor/empreendedor) pelo descumprimento, a restituição das parcelas deve ser integral, se houver culpa concorrente do comprador, a restituição será parcial. A hipótese dos autos, como corretamente registrada pelo magistrado de primeira instância, mostra descumprimento que justifica a resolução do contrato. Nessa linha, o juiz a quo adotou entendimento em consonância com precedentes relevantes, ao decretar a rescisão e determinar a restituição integral pelos três primeiros réus. É medida de Justiça manter tal conclusão diante do conjunto fático-probatório. Razão pela qual mantenho a declaração de rescisão do contrato e a condenação dos três primeiros réus à restituição integral dos valores pagos pelos autores, acrescidos de correção monetária e juros moratórios à razão de 1% ao mês a contar da citação, como fixado no dispositivo de origem. Essas datas e índices foram fixados com base na jurisprudência citada e na fundamentação expressa do juízo. Em relação a multa contratual, o juiz de primeiro grau aplicou a multa prevista contratualmente (10%, cláusula 19).
EXPEDIENTE - Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba Gabinete 05 – Des. Miguel de Britto Lyra Filho ACÓRDÃO Processo nº: 0801258-98.2020.8.15.0751 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assuntos: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos. ACORDA a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, em dar provimento parcial ao recurso do autor e negar provimento ao recurso das empresas, nos termos do voto do relator, unânime. RELATÓRIO
Cuida-se de apelações interpostas por Anadelia Lopes de Sousa e Eugênio Pacelli Ferreira Passos e por Parahyba Construções e Empreendimentos Ltda., Alphaville Paraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda., Alphaville Urbanismo S/A e Associação Alphaville Paraíba, contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Mista de Bayeux nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução Integral de Valores Quitados, Multa Contratual e Indenização por Danos Morais. A sentença de primeiro grau acolheu em parte a pretensão autoral, vejamos: “(…)
Diante do exposto, com base no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo PROCEDENTE EM PARTE a pretensão formulada na inicial, para: a) acolher a preliminar de ilegitimidade passiva da Associação Alphaville, bem como não conhecer do pedido autoral no tocante à suspensão e devolução das taxas associativas, IPTU e TCR; b) acolher a preliminar impugnando a gratuidade concedida, posto que com a devolução de valores, em razão da procedência parcial do pedido, às partes promoventes terão condições suficientes de arcar com as custas processuais, não existindo o óbice da hipossuficiência ou de que o dispêndio traria dificuldade para as suas subsistências. Destarte, em razão da clarividente evidência, não há de se falar na regra do art. 99, § 2º, in fine; c) ratificar a medida antecipatória, mas apenas quanto aos valores oriundos diretamente deste contrato e em cotejo com a presente decisão; d) declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre os autores, ANADELIA LOPES DE SOUSA PASSOS e EUGÊNIO PACELLI FERREIRA e os
Trata-se de penalidade contratual prevista no próprio instrumento que, diante da rescisão por culpa do promitente vendedor, revela-se devida. Mantém-se a condenação à multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato. A pretensão autoral de indenização por dano moral foi rejeitada em primeiro grau por insuficiência de prova do abalo extrapatrimonial (além do mero aborrecimento/expectativa frustrada). A simples frustração contratual e cobrança indevida, por si só, não autoriza automaticamente o reconhecimento do dano moral sem prova do efetivo abalo. Embora seja inegável o transtorno e a frustração decorrentes do inadimplemento contratual por parte das empresas demandadas, a jurisprudência pátria tem se consolidado no sentido de que o mero descumprimento de contrato, por si só, não é suficiente para configurar dano moral indenizável. O dano moral pressupõe uma ofensa a direitos da personalidade, como a honra, a imagem, a dignidade, a integridade psíquica, que extrapole a esfera do aborrecimento cotidiano e do dissabor inerente às relações negociais. No caso dos autos, os autores não lograram comprovar a ocorrência de uma situação excepcional que tenha lhes causado vexame, sofrimento ou humilhação de tal monta que justificasse a reparação pecuniária. O atraso na entrega do imóvel, embora configure falha na prestação do serviço e justifique a rescisão do contrato com a imposição de penalidades contratuais e patrimoniais, insere-se, via de regra, no risco do negócio, não se traduzindo, automaticamente, em lesão de ordem extrapatrimonial. Ausente a prova de uma consequência mais gravosa, que tenha extrapolado a esfera patrimonial e atingido de forma contundente a esfera psíquica dos demandantes, a manutenção da sentença que indeferiu o pedido de indenização por danos morais é medida que se impõe. DISPOSITIVO
Ante o exposto, CONHEÇO DE AMBOS OS RECURSOS para, no mérito: a) DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto por ANADELIA LOPES DE SOUSA e EUGENIO PACELLI FERREIRA PASSOS, tão somente para reformar a sentença no que tange à gratuidade judiciária, restabelecendo o referido benefício em favor dos autores; b) NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto por PARAHYBA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., ALPHAVILLE PARAIBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e ALPHAVILLE URBANISMO S/A. Mantenho a sentença em seus demais termos. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas rés apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. É como voto. Certidão de julgamento e assinatura eletrônicas. Des. Miguel de Britto Lyra Filho Relator