Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0810197-27.2025.8.15.2001.
Autor: NOELY MARIA COSTA DE SOUZA e outros Ré: MARIA EMÍLIA COUTINHO TORRES DE FREITAS - Tabelionato do 6º Serviço Notarial e 2º Registral da Comarca de João Pessoa – CARTÓRIO EUNÁPIO TORRES) SENTENÇA OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. TABELIONATO. AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO E REGISTRO DE ESCRITURAS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. EXIGÊNCIA DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO (CND) DA INCORPORADORA JUNTO AO INSS E À FAZENDA NACIONAL. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. INCORPORADORA INSOLVENTE E COM PASSIVO TRIBUTÁRIO. DESCABIMENTO DA EXIGÊNCIA. SANÇÃO POLÍTICA VEDADA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL (STF). DISPENSA PREVISTA EM PORTARIA. APLICAÇÃO DO ART. 17, I, DA PORTARIA CONJUNTA RFB/PGFN Nº 1.751. PRECEDENTES DO CNJ, STJ E TJ/PB. MITIGAÇÃO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO REGISTRADOR IMOBILIÁRIO. PARECER FAVORÁVEL DO MNISTÉRIO PÚBLICO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. A exigência da CND, embora prevista no Art. 47, II, da Lei nº 8.212/1991, não se sustenta no caso de adquirentes de boa-fé, quando a incorporadora se encontra em situação de insolvência e débito fiscal consolidado, configura-se sanção política, prática reiteradamente vedada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), por ofensa ao livre exercício da atividade econômica e ao direito de propriedade. NOELY MARIA COSTA DE SOUZA, E OUTROS, todos devidamente qualificados e representados na inicial, ingressaram com AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C TUTELA DE URGÊNCIA em face de MARIA EMÍLIA COUTINHO TORRES DE FREITAS, Tabeliã titular do 6º Tabelionato de Notas e 2º Registro de Imóveis da Comarca de João Pessoa - CARTÓRIO EUNÁPIO TORRES. Alegam ser adquirentes de unidades autônomas do empreendimento "IMPERIAL BESSA RESIDENCE", construído pela incorporadora IMPERIAL CONSTRUÇÕES LTDA. Aduzem que, apesar de a obra ter sido concluída (Habite-se de 12/02/2021) e de o condomínio estar instalado (Ata de 10/06/2021), a Tabeliã se recusa a proceder à averbação da construção e posterior registro das escrituras, sob o fundamento da ausência de Certidões Negativas de Débito (CNDs) da incorporadora junto ao INSS e à Fazenda Nacional, que possui passivo tributário milionário e está em situação de insolvência. Argumentam que a exigência da CND nesses casos configura sanção política, vedada pelo STF, o que prejudica irremediavelmente o direito à propriedade e à moradia dos adquirentes de boa-fé. Dito isto, ingressaram com a presente ação, requerendo a dispensa judicial da exigência da CND da incorporadora para os atos de averbação e transmissão da propriedade. Devidamente citada, a promovida apresentou Contestação (Id. 110227167), alegando que sua conduta está em estrita legalidade, em observância ao Art. 47, II, da Lei nº 8.212/1991 e ao Código de Normas Extrajudiciais da Paraíba. Defendeu a validade da exigência para garantir a segurança jurídica e a responsabilidade solidária. Arguiu, ainda, a ausência de requerimento formal nos termos da Lei de Registros Públicos e a existência de outros óbices registrais, notadamente a ausência de regularização da cadeia, a fim de garantir o Princípio da Continuidade, já que o lote de terreno ainda se encontra registrado em nome de terceiros. Parecer do Ministério Público manifestou-se no curso do processo, opinando preliminarmente pela extinção do feito sem resolução do mérito por ausência de pretensão resistida e, no mérito, pela improcedência do pedido. (Id. 115980568) Manifestação da parte autora, acerca do parecer (Ids. 112050749, 123679329, 126514081) É o relatório. Decido. O cerne da controvérsia reside na legalidade da exigência de Certidão Negativa de Débito (CND) por parte da Tabeliã para a averbação da construção do empreendimento "IMPERIAL BESSA RESIDENCE" e a consequente outorga das escrituras aos adquirentes de boa-fé. CONTUDO, conforme reiteradamente reconhecido nos julgados desta Vara em casos análogos (Recanto das Artes, Napoli Towers, San Diego Residence, entre outros), e em consonância com o entendimento do Ministério Público, nesses precedentes, a manutenção da exigência em face de adquirentes de boa-fé, quando a incorporadora se encontra insolvente e com débito fiscal consolidado, configura sanção política, prática vedada pelo Supremo Tribunal Federal. O Juízo de qualificação do título feito pelo Registrador Imobiliário é um juízo de prudência, como se pode perceber, é de caráter eminentemente jurídico, tanto referente a aspectos formais do título, quanto, em alguns casos, a questões de direito material, tratados no conteúdo do título. Tais providências são exigidas do Oficial, pois visam contribuir para a segurança e eficácia jurídica dos atos ou negócios registrados. Ademais, o art. 30 da Lei 8.935/94 estabelece os deveres dos notários e oficiais de registro, e, de forma clara e bastante objetiva, o inciso XI do citado artigo estabelece a responsabilidade tributária daqueles, ao fixar a responsabilidade de fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar. Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro: (...) XI - fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar; Por sua vez, o art.48 da Lei 8.212/91, além submeter o Registrador a responsabilidade solidária pela omissão na prévia apresentação da CND, considera o ato de averbação praticado nulo para todos os efeitos. Desta forma, de se louvar a sensatez do Registrador em tais casos, tendo em vista possibilidade de arguição de nulidade do registro pelo fisco e como consequência imposição de responsabilidade em sua atuação no exercício da função registraria, tendo em vista que, a princípio, sua conduta está respaldada por lei vigente. Com efeito, a exigência de apresentação da CND para averbação da construção do prédio, que precede o registro da instituição de condomínio, encontra guarida no art. 47, II, da Lei n.º 8.212/91, que assim dispõe: “Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito- CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: (…) II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.” No mesmo sentido, é a SEÇÃO I - DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO das Normas da Corregedoria Geral da Justiça da Paraíba: “Art. 1.078. Caso o prédio já esteja com a construção concluída ou o alvará de construção com data vencida, para o registro da instituição de condomínio, deverão ser apresentados os documentos especificados no art. 1.077 deste Código acrescidos dos seguintes documentos: (...) II – certidão negativa de débitos para com o INSS referente à obra, também em via original”. Por isso, a princípio, seria correta a exigência da suscitante. Todavia, há exceção a tal obrigatoriedade, entre outras situações, a que está prevista no art. 17 da portaria conjunta RFB/PGFN nº 1.751. Vejamos: Art. 17. Fica dispensada a apresentação de comprovação da regularidade fiscal: I - na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa; II - nos atos relativos à transferência de bens envolvendo a arrematação, a desapropriação de bens imóveis e móveis de qualquer valor, bem como nas ações de usucapião de bens móveis ou imóveis nos procedimentos de inventário e partilha decorrentes de sucessão causa mortis; III - nos demais casos previstos em lei. De fato, no caso dos autos, a empresa suscitada é uma incorporadora/construtora que tem como objeto social a construção e comercialização de bens imóveis e o objeto do negócio jurídico, às unidades que se pretendem as averbações, fazem parte de ativo circulante da incorporadora, não integrando, pois, o ativo fixo ou permanente da empresa. Sobre o tema, dispensa de apresentação de CND na averbação de construção de empreendimento, colaciono Decisão Monocrática da lavra do Desembargador João Alves da Silva, do Tribunal de Justiça da Paraíba, na Apelação, processo 0824207-86.2019.8.15.2001, no sentido de não obrigatoriedade da apresentação da CND, senão vejamos: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. EXTINÇÃO DO PROCESSO POR RECONHECIMENTO DE LITISPENDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. PEDIDO DE DESISTÊNCIA DA LIDE LITISPENDENTE. AFASTAMENTO DA LITISPENDÊNCIA. CAUSA MADURA. MÉRITO. AVERBAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. AFASTAMENTO DA EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PREVIDENCIÁRIO. JULGADOS DO CNJ. REFORMA DA SENTENÇA. PROVIMENTO DO RECURSO.- Ante pedido de extinção de ação julgada como litispendente, necessário o afastamento da litispendência. Isso pois, ao que pese ainda não ter havido o trânsito em julgado, entendo que este será o curso natural da lide que tramita na 14ª Vara Cível, tendo em vista que o interesse de agir é pressuposto fundamental para a existência do processo, de modo que, desistindo o autor, não há como haver prosseguimento.- Reconhecida a inconstitucionalidade do art. 1º, inciso IV da Lei nº 7.711/88 (ADI 394), não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos tributários, de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, por representar forma oblíqua de cobrança do Estado, subtraindo do contribuinte os direitos fundamentais de livre acesso ao Poder Judiciário e ao devido processo legal (art. 5º, XXXV e LIV, da CF)- Súmula 568 do STJ: “O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema”.(Data Julgamento. 01.08.2022) (grifo nosso). De igual modo, vem decidindo o Egrégio Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, o óbice do registrador não faz sentido. Veja-se a propósito a seguinte decisão sobre o tema: "REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida - Instrumentos particulares de compromisso de compra e venda e aditivo - Ausência de menção relativa à exclusão do bem do ativo permanente da empresa alienante - Exigência relativa à apresentação de certidões negativas de débito previdenciário e fiscal federal - Situação excepcional - Desnecessidade da exibição reconhecida ante o teor das cláusulas negociais e o conteúdo de registros relativos a outras unidades do mesmo empreendimento - Registro viável - Recurso provido" (CSM/TJSP - Ap. Cível n. 73.926.0/5-00, Des. Rel. e Corregedor Luis de Macedo, j. 22.02.2001). Outro não é o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça: “TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA. RESPONSABILIDADE. CONSTRUÇÃO DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. OBRA RETOMADA POR CONDÔMINOS. DÉBITO ANTERIOR. RESSALVA LEGAL. ART. 30, INC. VII, DA LEI N. 8.212/91. EXPEDIÇÃO DE CND. CABIMENTO. 1. Na origem, ação mandamental ajuizada com o propósito de obter certidão negativa de débito, ao argumento de que os impetrantes, todos condôminos, não podem ser responsabilizados por dívida previdenciária de responsabilidade da construtora. 2. Hipótese em que o acórdão recorrido não deixa margem de dúvida da individualização da obra em duas fases, não sendo possível imputar aos adquirentes de unidades imobiliárias responsabilidade por débito relativo à primeira etapa da obra, de incumbência exclusiva da construtora-incorporadora. 3. A solidariedade fiscal em construção civil é objeto de exceção, no art. 30, inc. VII, da Lei n. 8.212/91: “Exclui-se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com o construtor”. 4. A lei protege a boa-fé dos adquirentes que comercializam com empresas construtoras, não só como mecanismo de justiça, mas também como instrumento de garantia, de forma que as relações contratuais na área da construção civil se desenvolvam num sistema de segurança. 5. “De acordo com o inciso VII do art. 30 da Lei 8.212/91, exclui- se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis. Assim, conclui-se pela ilegitimidade da recusa da CND em relação aos condôminos adquirentes de unidades imobiliárias da obra de construção civil incorporada na forma da Lei 4.591/64, para fins de averbação no registro de imóvel, devendo ser exigidas do construtor-incorporador eventuais dívidas previdenciárias” (REsp 961.246/SC, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 10/12/2009). 6. Recurso especial a que se nega provimento” (REsp 1485379 / SC RECURSO ESPECIAL 2014/0085743-3). Por fim, a linha de entendimento do Supremo Tribunal Federal é de considerar ilegais normas que condicionam a prática de atos da vida civil e empresarial à quitação de créditos tributários exigíveis, consolidando-se no sentido de que a cobrança de tais certidões caracteriza-se como cobrança indireta de tributos e constitui restrição inconstitucional pelo Estado ao livre exercício da atividade econômica ou profissional, vejamos: "RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO.REPERCUSSÃO GERAL. REAFIRMAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA. DIREITO TRIBUTÁRIO E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CLÁUSULA DA RESERVA DE PLENÁRIO. ART. 97 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL PLENO DO STF.RESTRIÇÕES IMPOSTAS PELO ESTADO. LIVRE EXERCÍCIO DA ATIVIDADE ECONÔMICA OU PROFISSIONAL. MEIO DE COBRANÇA INDIRETA DE TRIBUTOS. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte, agora reafirmada em sede de repercussão geral, entende que é desnecessária a submissão de demanda judicial à regra da reserva de plenário na hipótese em que a decisão judicial estiver fundada em jurisprudência do Plenário do Supremo Tribunal Federal ou em Súmula deste Tribunal, nos termos dos arts. 97 da Constituição Federal, e 481, parágrafo único, do CPC. 2. O Supremo Tribunal Federal tem reiteradamente entendido que é inconstitucional a restrição imposta pelo Estado ao livre exercício de atividade econômica ou profissional, quanto aquelas forem utilizadas como meio de cobrança indireta de tributos. 3. Agravo nos próprios autos conhecido para negar seguimento ao recurso extraordinário, reconhecida a inconstitucionalidade, incidental e com os efeitos da repercussão geral, do inciso III do §1º do artigo 219 da Lei 6763/75 do Estado de Minas Gerais. (ARE 914045 RG, Relator(a): Min. EDSON FACHIN, julgado em 5/10/2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL MÉRITO DJe-232 DIVULG 18-11-2015 PUBLIC 19-11-2015). Logo, se o Supremo Tribunal Federal extirpou do ordenamento jurídico norma mais abrangente, que impõe a comprovação da quitação de qualquer tipo de débito tributário, contribuição federal e outras imposições pecuniárias compulsórias, não há sentido em se fazer exigência com base em normas de menor abrangência. Não se ignora que a observação do Oficial, além de assegurar respaldo jurídico, frente sua obrigação regulamentar, é meio para evitar práticas fraudulentas, protegendo direito futuro do próprio interessado. Contudo, inegável que a não apresentação da certidão negativa de regularidade fiscal não pode ser fato impeditivo ao ingresso do título posto em debate no fólio real, não podendo haver óbice pela existência de qualquer débito tributário, sob pena de se caracterizar a cobrança de dívidas fiscais por via transversa, ainda que se respeite o posicionamento da serventia em sentido contrário, diante do seu dever legal de fiscalização de tributos e sua responsabilidade solidária, é certo que o princípio geral de desnecessidade de apresentação de certidões negativas de débitos para ingresso na tábua registral é irrestrito. Ademais, importa destacar que este juízo já tem entendimento pacificado, em casos semelhantes, de procedimento de suscitação de dúvida, que corroborado pelo entendimento do Ministério Público, há de se julgar procedente a presente ação. Frise-se, por fim, que o erário público pode ser notificado a respeito da informação de ausência de CND após a averbação perante a serventia, cabendo-lhe, então, examinar o caso e observar a legislação vigente para eventual procedimento de cobrança, por via própria. Cabendo ainda, ressaltar a responsabilidade, em caso de eventuais prejuízos causados a terceiros adquirentes de boa fé, da empresa construtora.
Diante do exposto, e com fundamento no Art. 487, I, do CPCl, JULGO PROCEDENTE o pedido autoral, extinguindo o processo com resolução do mérito, para determinar que a Tabeliã titular do 6º Serviço Notarial e 2º Registral (CARTÓRIO EUNÁPIO TORRES) abstenha-se de exigir a CND, declarando desnecessária a exigibilidade da Certidão Negativa de Débito (CND) federal e de INSS por parte da incorporadora IMPERIAL CONSTRUÇÕES LTDA para a averbação da construção do empreendimento "IMPERIAL BESSA RESIDENCE" e para os atos notariais e registrais subsequentes de transferência de propriedade dos imóveis aos adquirentes de boa-fé. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que, considerando a natureza da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), nos termos do Art. 85, § 8º, do Código de Processo Civil. Utiliza-se esta sentença como mandado de retificação de registro civil, em conformidade com o art. 112 do CNJ da CGJ/PB, devidamente acompanhada da certidão de trânsito em julgado e demais documentos necessários ao seu cumprimento. Outrossim, se aplicável, poderá nesta, ser exarado o respeitável CUMPRA-SE, da autoridade judicial competente, ordenando seu cumprimento pelo Sr. Oficial da respectiva unidade do serviço civil das Pessoas Naturais. P.R.I. João Pessoa, datado e assinado eletronicamente Juiz de Direito