Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: ANTONIO PEDRO DOS SANTOS
REU: NATCHIA CIBELLE DINIZ OLIVEIRA GUEDES VIEIRA 00873103416 SENTENÇA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. VÍCIOS ESTRUTURAIS DO IMÓVEL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO LOCADOR. PROCEDÊNCIA PARCIAL DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO. I. CASO EM EXAME Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, rescisão contratual e indenização proposta pelo locador em face da locatária e da pessoa jurídica locatária, sob alegação de inadimplemento dos aluguéis, alterações não autorizadas no imóvel, ocupação irregular de área anexa e devolução do bem em estado de deterioração. A ré apresentou contestação e reconvenção, sustentando a existência de vícios estruturais graves no imóvel, a exceção do contrato não cumprido, acordo para abatimento parcial dos aluguéis e requerendo a rescisão contratual por culpa do locador, multa contratual e indenizações por danos materiais e morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento dos aluguéis é justificável em razão dos vícios estruturais do imóvel e da exceção do contrato não cumprido; (ii) estabelecer se as alegadas infrações contratuais imputadas à locatária restaram comprovadas; (iii) determinar se a rescisão contratual decorre de culpa do locador ou da locatária; e (iv) verificar a existência e a extensão das obrigações indenizatórias e dos créditos recíprocos decorrentes da relação locatícia. III. RAZÕES DE DECIDIR O locador responde por entregar e manter o imóvel em condições adequadas ao uso contratado, e as provas documentais demonstram a existência de infiltrações, goteiras, desabamento parcial do teto e outros vícios estruturais persistentes desde o início da locação, sem solução definitiva. A exceção do contrato não cumprido autoriza a suspensão parcial do pagamento dos aluguéis quando os vícios comprometem substancialmente a utilização do imóvel, mas não afasta integralmente a obrigação de pagar enquanto o locatário permanece na posse do bem. As provas documentais evidenciam acordo entre as partes para abatimento parcial dos aluguéis em razão dos prejuízos suportados pela locatária, devendo ser respeitadas as compensações efetivamente ajustadas. Permanecem devidos os aluguéis dos meses de abril e maio de 2024, deduzidos os abatimentos pactuados e o valor da caução, bem como os encargos contratuais referentes ao período de ocupação do imóvel. A comunicação prévia da pintura da fachada sem oposição do locador e a previsão contratual de utilização do galpão afastam a configuração das infrações contratuais alegadas pelo autor. A ausência de vistoria de saída e de prova do nexo causal impede o ressarcimento das despesas realizadas pelo locador após a desocupação do imóvel. A persistência dos vícios estruturais, apesar dos reparos realizados, configura inadimplemento contratual do locador e autoriza a rescisão do contrato por sua culpa exclusiva. A cláusula penal pela rescisão antecipada é devida em favor da locatária, observada a limitação prevista no art. 412 do Código Civil. A inexistência de prova suficiente da extensão dos prejuízos inviabiliza a condenação por danos materiais e lucros cessantes. A manutenção de imóvel inadequado ao exercício da atividade empresarial, com reiteradas perdas de mercadorias, risco estrutural e sucessivos reparos ineficazes, viola a boa-fé objetiva e caracteriza dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE Ação principal parcialmente procedente. Reconvenção parcialmente procedente. Tese de julgamento: O descumprimento do dever do locador de manter o imóvel em condições adequadas ao uso contratado autoriza a incidência da exceção do contrato não cumprido nas relações locatícias. A suspensão do pagamento dos aluguéis em razão de vícios do imóvel não afasta integralmente a obrigação de pagar quando o locatário permanece na posse do bem, devendo ser observados os abatimentos efetivamente comprovados. A ausência de prova do nexo causal entre os danos alegados e a conduta do locatário impede o ressarcimento de despesas realizadas após a desocupação do imóvel. A persistência de vícios estruturais graves e não sanados caracteriza inadimplemento contratual do locador e autoriza a rescisão do contrato por sua culpa exclusiva. A violação da boa-fé objetiva pelo locador, mediante manutenção de imóvel inadequado ao uso contratado e omissão na solução definitiva dos vícios, configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, II e III, 22, I e IV, 23, I, e 62, I; Código Civil, arts. 368, 412, 422, 476 e 944; Código de Processo Civil, arts. 85, §§ 2º e 14, 86, 98, § 3º, 343, 373 e 487, I. Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes jurisprudenciais específicos citados na decisão.
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0824112-80.2024.8.15.2001 [Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL movida por ANTONIO PEDRO DOS SANTOS em face de NATCHIA CIBELLE DINIZ GUEDES VIEIRA e GRUPO MARIEL MÓVEIS LTDA (MINHAKASA). Aduziu a parte autora, em síntese, que é proprietário do imóvel comercial situado na Av. Desembargador Santos Estanislau, nº 241-A, Bairro dos Novais/Oitizeiro, nesta Capital, o qual foi objeto de contrato de locação firmado com a parte promovida em 24 de janeiro de 2023, pelo prazo determinado de 24 meses, com valor mensal de R$ 3.500,00. Alegou que a locatária incorreu em infrações contratuais reiteradas, consubstanciadas na inadimplência dos encargos locatícios a partir de março de 2024, no impedimento injustificado de acesso de profissionais para reparos no telhado, na realização de alterações não autorizadas na fachada (pintura na cor preta) e na ocupação irregular de área anexa (galpão nos fundos) não abarcada pelo contrato. Relatou que, mesmo após a desocupação do imóvel em 07 de junho de 2024 com entrega das chaves a terceiro, o bem foi devolvido em estado de deterioração, demandando reparos. Assim, pediu a procedência dos pedidos, para a declaração de rescisão do contrato de aluguel, com fulcro no art. 62, I, da Lei nº 8.245/91; o despejo da promovida, com expedição de mandado acompanhado de oficial de justiça e, se necessário, força policial; a condenação da promovida ao pagamento de encargos locatícios vencidos e vincendo; e a condenação ao pagamento de demais despesas e prejuízos materiais. Gratuidade deferida no ID 90036692. Citada, a ré apresentou contestação c/c reconvenção no ID 103416522. Em preliminar, impugnou a concessão da justiça gratuita ao autor e arguiu a ausência de pressuposto processual por irregularidade na representação processual, ante a inexistência de instrumento de procuração outorgado à Defensoria Pública. No mérito, sustentou a existência de vícios estruturais graves no imóvel (infiltrações, goteiras, desabamento de parte do teto) desde o início da locação, devidamente comunicados ao locador, que realizou apenas reparos paliativos. Defendeu a exceção do contrato não cumprido para justificar a suspensão dos pagamentos, alegou acordo verbal para alteração de vencimento e compensação de valores, e negou a ocupação irregular do galpão, aduzindo que a locação abrangia a integralidade do imóvel conforme cláusula primeira do contrato. Justificou a pintura da fachada como necessária à identidade visual do comércio, feita com ciência do locador. Em sede de reconvenção, pleiteou a declaração de rescisão contratual por culpa exclusiva do locador, a condenação do reconvindo ao pagamento de multas contratuais (cláusulas sétima e oitava, total de R$ 18.900,00), indenização por danos materiais a serem apurados em liquidação, custos de mudança, lucros cessantes e indenização por danos morais. Réplica no ID 106505372. Foi apresentada também contestação à reconvenção no ID 106506805, na qual se sustentou que a reconvenção seria uma aventura processual, sem os pressupostos do art. 343 do CPC. Impugnação à contestação na reconvenção no ID 107396167. Intimadas as partes a especificarem provas (ID 113555982), a parte autora requereu de forma genérica a produção de prova pericial, testemunhal e documental. A parte ré, por sua vez, requereu especificamente o depoimento pessoal do autor e a realização de audiência de instrução, ratificando a prova documental e de mídia já acostada (ID 117507268). A parte ré também apresentou pedido de exclusão de documentos juntados extemporaneamente pelo autor (ID 107393743). Decisão de saneamento no ID 128326864, oportunidade em que a Juíza de Direito: rejeitou a impugnação à justiça gratuita e a preliminar de irregularidade de representação; reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo; fixou sete pontos controvertidos; distribuiu o ônus da prova (art. 373 do CPC); deferiu a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal do autor; e designou audiência de instrução e julgamento. Audiência de instrução e julgamento realizada no ID 156443343. Alegações finais apresentadas pela parte autora no ID 157800882. A parte ré não apresentou alegações finais, operando-se a preclusão consumativa, conforme deliberado em audiência. É o que importa relatar. Decido. Tendo em vista o enfrentamento, em sede de decisão de saneamento, das questões preliminares, passo à análise do mérito. DA AÇÃO PRINCIPAL O art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/91 impõe ao locador a obrigação de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e de responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. No caso concreto, o imóvel foi locado para fim comercial (venda de móveis e eletrodomésticos), atividade que demanda ambiente seco, sem infiltrações ou goteiras. As provas documentais colacionadas pela parte ré demonstram, de forma robusta, que o imóvel apresentava problemas estruturais graves e recorrentes desde o início da locação. As conversas de WhatsApp entre a locatária e a filha do locador, Sra. Márcia Cristiane Bezerra dos Santos, revelam comunicação reiterada sobre infiltrações, goteiras, vazamentos e desabamento de parte do teto desde junho de 2023 até abril de 2024. As imagens e vídeos acostados (IDs 103417576 e 103417585) evidenciam o acúmulo de água no chão da loja, produtos danificados pela umidade, mofo em colchões e desabamento de parte do forro. Em e-mail de 04 de março de 2024, a advogada da locatária encaminhou nota fiscal de CPU danificada e de mostruário de móveis projetados atingidos pelas chuvas (ID 103417574). As três notificações extrajudiciais enviadas pela locatária em fevereiro e março de 2024 (IDs 89110846, 89110847, 89111149) formalizaram a comunicação dos vícios e a suspensão dos pagamentos até a resolução dos problemas estruturais. O locador, de fato, realizou reparos no imóvel, conforme notas fiscais de materiais e mão de obra, entre maio de 2023 e março de 2024 (ID 89110843). Contudo, a persistência das reclamações por quase um ano demonstra que os reparos foram paliativos e insuficientes para sanar definitivamente os vícios do imóvel. Da exceção do contrato não cumprido e do inadimplemento dos aluguéis O art. 23, I, da Lei nº 8.245/91 estabelece que o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação. No entanto, a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do CC e amplamente admitida pela jurisprudência nas relações locatícias, autoriza a suspensão do pagamento dos aluguéis quando o imóvel apresenta vícios que comprometem substancialmente seu uso. A locação era comercial e os vícios (infiltrações, goteiras, mofo, desabamento do teto) comprometiam diretamente a integridade dos produtos comercializados (móveis e eletros), inviabilizando parcialmente o exercício da atividade empresarial. Não obstante, a suspensão dos pagamentos não pode ser total e definitiva sem a devida comprovação do valor dos prejuízos sofridos. O ônus probatório, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe à ré quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Do acordo verbal para alteração de vencimento e abatimentos As conversas de WhatsApp indicam tratativas sobre a data de pagamento (dia 25). A notificação extrajudicial de 26 de março de 2024 (ID 89111149) menciona expressamente reunião presencial ocorrida em 28 de fevereiro de 2024, na qual as partes ajustaram o pagamento parcial dos aluguéis de fevereiro e março de 2024 em razão dos prejuízos suportados pela locatária. O extrato de pagamentos juntado pelo próprio autor (ID 89110842) confirma o pagamento de R$ 2.950,00 do aluguel de fevereiro (com abatimento de R$ 550,00) e de R$ 1.500,00 do aluguel de março. Esses elementos indicam que houve, sim, um ajuste de fato entre as partes para compensação parcial dos débitos locatícios com os prejuízos decorrentes dos vícios do imóvel. Do inadimplemento remanescente Mesmo considerando os abatimentos acordados, remanescem valores não pagos. O aluguel de abril de 2024 (R$ 3.500,00) e o de maio de 2024 (R$ 3.500,00) não foram quitados, totalizando R$ 7.000,00, dos quais deve ser abatido o valor da caução/fiança de R$ 3.500,00, paga no início do contrato como garantia, resultando em saldo devedor de R$ 3.500,00 a título de aluguéis. Registre-se que a locatária permaneceu na posse e usufruto do imóvel durante todo o período, inclusive nos meses em que deixou de pagar integralmente os aluguéis, de modo que a contraprestação locatícia é devida, ressalvadas as compensações ajustadas. Dos encargos locatícios (água, luz, taxa de lixo) O contrato de locação, em sua cláusula quinta, estabelece que ficam a cargo do locatário as despesas de energia elétrica, TCR (Taxa de Coleta de Resíduos) e água. Conforme planilha de despesas (ID 97506565), são devidos: TCR 2023 (R$ 724,65), energia de abril a junho de 2024 (R$ 607,52 + R$ 449,66 + R$ 89,36 = R$ 1.146,54), e água de maio e junho de 2024 (R$ 88,25 + R$ 52,25 = R$ 140,50). Tais valores são devidos pela locatária, pois referentes a serviços efetivamente consumidos ou a tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de sua ocupação. Da pintura da fachada e da ocupação do galpão Quanto à pintura da fachada, as conversas de WhatsApp (ID 103417594) demonstram que a locatária comunicou previamente sua intenção: "Vou pintar tudo nas cores da loja", sem qualquer oposição registrada do locador ou de sua filha. Não há, portanto, fundamento para imputar infração contratual neste ponto. No tocante à ocupação do galpão anexo, o contrato de locação em sua cláusula primeira é expresso ao definir que o imóvel locado compreende "a parte superior e inferior do Prédio e o Galpão da parte inferior" (ID 89110840 e ID 103417568). Portanto, a alegação do autor de ocupação irregular de área não abarcada pelo contrato não se sustenta. Das despesas pós-desocupação (reparos e materiais) O autor requereu o ressarcimento de valores relativos a materiais de construção e serviço de pintura, realizados após a desocupação (ID 97506565). Todavia, não foi realizada vistoria de saída conjunta que comprovasse que os danos alegados foram causados pela locatária em excesso ao desgaste natural do uso. A devolução das chaves ocorreu de forma atípica, por intermédio de terceiro, sem a presença do locador para vistoria imediata. Ausente prova do nexo causal entre a conduta da locatária e os danos alegados, nos termos do art. 373, I, do CPC, o pedido de ressarcimento dessas despesas é improcedente. DA RECONVENÇÃO Da rescisão contratual por culpa do locador Conforme demonstrado na análise do mérito da ação principal, o imóvel locado apresentava vícios estruturais graves e persistentes (infiltrações, goteiras, desabamento de parte do teto) dos quais o locador tinha ciência desde o início da relação contratual e que não foram sanados de forma definitiva. O art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/91 impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e de responder pelos vícios anteriores à locação. A ineficácia dos reparos realizados ao longo de aproximadamente um ano configura descumprimento contratual que autoriza o locatário a rescindir o contrato por culpa exclusiva do locador. A notificação extrajudicial de ID 89111149 comunicou formalmente a rescisão do contrato por culpa do locador, com a indicação do prazo de 60 dias para desocupação, o que foi cumprido com a entrega das chaves em 07 de junho de 2024. Desse modo, reconheço a rescisão contratual por culpa exclusiva do locador/reconvindo. Da multa contratual O contrato de locação, em sua cláusula sétima, estabelece multa de três aluguéis vigentes à época (R$ 10.500,00) para a parte que der causa à rescisão antecipada. A cláusula oitava prevê multa de 10% do contrato a título de cláusula penal pelo inadimplemento (R$ 8.400,00). Constatada a culpa exclusiva do locador pela rescisão, a multa da cláusula sétima é devida. Quanto à cláusula oitava, aplica-se o art. 412 do CC, que limita o valor da cláusula penal ao valor da obrigação principal. Considerando que a multa da cláusula sétima (três aluguéis) já representa substancial parcela do valor devido, e que a cláusula oitava versa sobre inadimplemento geral (não específico), arbitro a multa total em R$ 10.500,00 (cláusula sétima), valor compatível com a extensão do descumprimento contratual. Dos danos materiais A reconvinte mencionou a perda e avaria de mercadorias em decorrência das infiltrações e goteiras: CPU danificada, mostruário de móveis projetados, colchões mofados e outros produtos atingidos pela água. Contudo, a quantificação exata dos danos materiais precisa estar cabalmente demonstrada. No caso, em que pese haver danos decorrentes das condições do imóvel, estes não estão discriminados em sua totalidade. Não há nenhum documento que ateste os valores perdidos, sendo impossível a verificação exata do dano material pretendido. Neste mesmo sentido, ainda que se entenda que os custos da mudança de local da loja deveriam ser arcados pelo autor/ reconvindo, não se tem notícias do seu valor. Sobre os alegados lucros cessantes, não há nos autos prova do período exato de paralisação nem do faturamento médio do período para fins de cálculo do que razoavelmente deixou de lucrar. Dos danos morais O art. 944 do CC estabelece que a indenização se mede pela extensão do dano. A situação vivenciada pela reconvinte transcende o mero aborrecimento ou dissabor contratual. Durante aproximadamente um ano, a locatária enfrentou perda reiterada de mercadorias, impossibilidade de utilizar plenamente o imóvel para o fim a que se destinava, risco de desabamento do teto, necessidade de vender produtos com avarias abaixo do preço de mercado e de realizar feirões para minimizar os prejuízos, além de ter que arcar com os custos de uma mudança forçada. A situação foi agravada pela inércia do locador em solucionar definitivamente os problemas, limitando-se a reparos paliativos que nunca resolviam a causa dos vícios. Tal conduta configura violação ao princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do CC. Em atendimento às funções compensatória e pedagógica do dano moral, sem configurar enriquecimento sem causa, FIXO o valor da indenização em R$ 4.000,00.
Ante o exposto, rejeitadas as preliminares e com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes na inicial: 1- DECLARO rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, nos termos do art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91. 2- CONDENO a ré ao pagamento de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) a título de aluguéis em atraso (abril e maio de 2024), já abatidos os valores acordados e a caução de R$ 3.500,00, e de R$ 2.011,69 (dois mil e onze reais e sessenta e nove centavos) a título de encargos locatícios (taxa de lixo TCR 2023, energia elétrica e água), conforme planilha do ID 97506565. Sobre os valores incidirão juros de mora pela taxa SELIC, contados a partir do vencimento de cada obrigação. O IPCA (índice de correção monetária aplicável ao caso) está embutido na taxa SELIC, de modo que a fixação dos juros de mora por este índice já abrange a correção monetária. 3- JULGO IMPROCEDENTE o pedido de ressarcimento de reparos pós-desocupação, por ausência de comprovação do nexo causal. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes na reconvenção: 1- - DECLARO a rescisão contratual por culpa exclusiva do locador/reconvindo, nos termos do art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/91. CONDENO o autor/reconvindo ao pagamento de R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais) a título de multa contratual (cláusula sétima). Sobre os valores incidirão juros de mora pela taxa SELIC, contados a partir da desocupação do imóvel (assim compreendida como a rescisão do contrato). O IPCA (índice de correção monetária aplicável ao caso) está embutido na taxa SELIC, de modo que a fixação dos juros de mora por este índice já abrange a correção monetária. 2- CONDENO o autor/reconvindo ao pagamento de indenização por danos morais fixados no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), com correção monetária pelo IPCA do IBGE a partir do seu arbitramento, e juros moratórios pela taxa SELIC, a partir da intimação para contestar a reconvenção (07/02/2025 - data do comparecimento espontâneo/ apresentação de contestação à reconvenção). DETERMINO compensação dos créditos recíprocos na forma do art. 368 do CC, apurando-se o saldo líquido devido após a compensação. Em razão da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), cada parte arcará com 50% das custas processuais, conforme a regra do art. 86 do Código de Processo Civil. As obrigações do autor, beneficiário da gratuidade da justiça, ficam sob condição suspensiva de exigibilidade nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Em relação aos honorários advocatícios, fixo-os em 15% sobre o valor da condenação de cada parte, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observada a compensação proporcional (art. 85, § 14, do CPC). Publique-se. Intime-se. Transitada em julgado, INTIME-SE a parte vencedora para que requeira o que entender de Direito, no prazo de 15 dias. Não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo fixado, arquivem-se os autos. Em caso de requerimento de cumprimento de sentença, EVOLUA-SE DE CLASSE, remetendo-se o feito à Seção Especializada em Execução e Cumprimento de Sentença. João Pessoa, data eletrônica. Alexandre Targino Gomes Falcão Juiz de Direito