Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: SEVERINO MONTEIRO
REU: REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP, RUBIA VALERIA ALMEIDA DE REZENDE SENTENÇA
Poder Judiciário da Paraíba Vara Única de Alagoa Grande PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0802223-63.2024.8.15.0031 [Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Interpretação / Revisão de Contrato]
Vistos, etc. SEVERINO MONTEIRO, devidamente qualificado nos autos, ajuizou a presente ação de revisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais c/c lucros cessantes c/c obrigação de fazer c/c pedido sucessivo de devolução de valores pagos em face de REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP e RÚBIA VALÉRIA ALMEIDA DE REZENDE, também qualificadas nos autos. Alega o autor em resumida síntese, ter firmado em 13 de fevereiro de 2019, o contrato de promessa de compra e venda nº 39/19 para aquisição do lote nº 05, quadra A, do Loteamento Santa Terezinha, em Alagoa Grande/PB, pelo valor total de R$ 49.058,28. Relata que, após o pagamento do sinal e de doze parcelas mensais, totalizando R$ 7.033,44, viu-se impossibilitado de manter os pagamentos em razão do agravamento de seu estado de saúde durante a pandemia da COVID-19, tendo sido submetido a cirurgias de urgência para colocação de bolsa de colostomia, conforme relatório médico acostado aos autos. Afirma o promovente que, ao tentar regularizar o débito junto à empresa ré, foi surpreendido com a informação de que o contrato havia sido rescindido unilateralmente e o imóvel revendido a terceiro, sem que houvesse qualquer notificação prévia para purgação da mora, conforme exigido pela legislação de regência. Diante disso, requereu, liminarmente, a exibição do contrato de venda firmado com o terceiro e, no mérito, a declaração de nulidade da cláusula de rescisão automática, a restituição integral das quantias pagas e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais,condenação em lucros cessantes,requereu justiça gratuita, condenação em custas e honorários. O pedido de justiça gratuita foi deferido (Id. 116528332). Realizada audiência de conciliação, as partes não chegaram a um acordo (Id. 126120908). Citadas, as rés apresentaram contestação conjunta. Em sede preliminar, arguiram a ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que a empresa REALIZA atuou meramente como corretora e administradora do loteamento, pertencente ao grupo Santa Terezinha Empreendimentos Imobiliários, e que a sócia RÚBIA VALÉRIA não possui vínculo pessoal com o negócio. No mérito, defenderam a legalidade da rescisão contratual, alegando que o autor permaneceu inadimplente por quase cinco anos e que a rescisão operou-se de pleno direito, conforme cláusula resolutiva expressa pactuada livremente. Sustentaram a inexistência de ato ilícito ou dano moral, pugnando pela total improcedência dos pedidos ou, sucessivamente, pela retenção de percentual dos valores pagos conforme previsão contratual, oferecendo a restituição de d apenas 20% do valor pago pelo autor. O autor apresentou réplica (Id. 128502846), rebatendo a preliminar com base na teoria da cadeia de fornecimento do Código de Defesa do Consumidor e reforçando a tese de que a rescisão foi irregular por ausência de notificação pessoal válida, conforme exige a Lei nº 6.766/79. Intimadas a especificar provas (Id. 131387923), as rés informaram não ter outras a produzir (Id. 132092698), enquanto o autor requereu a produção de prova oral e a juntada de documentos (Id. 136450607). Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. PRELIMINAR Ilegitimidade Passiva A empresa REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP sustenta que atuou meramente como intermediadora e administradora do loteamento, não possuindo vínculo com a propriedade do bem. Contudo, a prova documental constante dos autos demonstra que a referida empresa exerceu papel central na gestão da relação contratual, sendo a responsável pela emissão de boletos, controle de adimplência e até mesmo pela emissão de comunicações de cancelamento do contrato. Sob a ótica do sistema de proteção ao consumidor, todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços respondem solidariamente pelos danos causados aos consumidores, nos termos do art. 7º, parágrafo único, e do art. 25, § 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, aplica-se ao caso a Teoria da Aparência, uma vez que, para o consumidor, as rés apresentavam-se como as responsáveis diretas pelo empreendimento, gerando a legítima expectativa de que o serviço estava por elas garantido. Não se pode exigir que o consumidor identifique a complexa engenharia societária ou contratual interna entre os fornecedores para exercer seu direito de ação. Portanto, rejeito a preliminar suscitada. Da dilação probatória O autor requereu a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal das partes e na oitiva de testemunhas, sob o argumento de que tais diligências seriam indispensáveis para esclarecer as tratativas mantidas e a ausência de notificação válida para a purgação da mora. Contudo, entendo que o feito comporta o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os elementos fáticos necessários ao deslinde da causa já se encontram sobejamente demonstrados pelo acervo documental encartado. No caso em apreço, a existência da relação contratual, os pagamentos efetuados e a interrupção dos mesmos são fatos incontroversos e documentalmente provados pelo contrato e pela ficha financeira. Tratando-se de prova vinculada a formalidade legal escrita, a prova testemunhal é inócua para suprir a ausência de notificação pessoal regular ou para validar rescisão automática abusiva. Assim, por considerar a dilação probatória desnecessária e procrastinatória diante da clareza dos documentos acostados, indefiro o pedido de produção de prova oral formulado pelo promovente e passo ao julgamento imediato da lide. MÉRITO Primeiramente é imperativo destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, figurando o autor como destinatário final do imóvel e as rés como fornecedoras de serviços de administração e comercialização imobiliária, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Por conseguinte, a lide deve ser analisada sob a égide dos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da vulnerabilidade do consumidor, sendo cabível a inversão do ônus da prova (Art. 6º, VIII, do CDC), dada a hipossuficiência técnica e informativa do promovente em face das empresas rés. A controvérsia central reside na validade da rescisão unilateral operada pelas promovidas com base na Cláusula Terceira, §4º, do contrato (ID 93566915), que prevê a resolução automática do negócio em caso de inadimplemento de três parcelas consecutivas ou atraso superior a 90 dias. As promovidas sustentam que agiram no exercício regular de um direito pactuado. Entretanto, tal cláusula de rescisão automática, quando inserida em contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos, afronta diretamente normas cogentes de ordem pública. O regime jurídico dos loteamentos, disciplinado pela Lei nº 6.766/79, estabelece em seu art. 32,§ 1º: Art.32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. Complementando essa exigência, o art. 49 da mesma lei reforça que as notificações devem ser feitas pessoalmente ao intimado, que assinará o comprovante de recebimento. Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las. No caso em apreço, as promovidas não produziram qualquer prova de que tenham observado esse rito legal indispensável. Não consta nos autos certidão do Oficial de Registro de Imóveis ou qualquer documento que comprove a notificação pessoal do autor para purgação da mora antes do cancelamento do contrato. O "Aviso de Cancelamento" acostado pelas promovidas (ID 127290450), além de ser ato unilateral da própria imobiliária, não possui prova de entrega assinada pelo autor, descumprindo a formalidade essencial da Lei de Loteamentos. Nesse sentido, a cláusula resolutiva expressa contida no contrato (Cláusula Terceira, §4º) é nula de pleno direito, por estabelecer obrigação abusiva que coloca o consumidor em desvantagem exagerada e autorizar o cancelamento unilateral sem garantir o devido processo legal privado e o direito de purgação da mora previsto em lei, nos termos do art. 51, incisos IV e XI, do CDC: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; (...) IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor; A ilicitude da conduta das promovidas agrava-se pelo fato de que o imóvel foi revendido a terceiro enquanto a relação contratual original ainda permanecia formalmente vigente, dado que a rescisão nunca produziu efeitos jurídicos válidos por falta de notificação regular. A alienação do bem a outrem, sem que se tenha operado a rescisão válida do contrato anterior, configura inadimplemento contratual culposo das rés e ato ilícito, privando o autor do direito de regularizar sua situação e manter a posse e propriedade do imóvel destinado à sua moradia. Portanto, reconheço a nulidade da rescisão operada e a responsabilidade das rés pelo desfazimento irregular do negócio. Desse modo no que concerne à devolução das quantias adimplidas, a pretensão das promovidas de retenção de percentuais previstos na Cláusula Terceira, § 4º, alínea "a" do contrato não encontra amparo jurídico diante da ilicitude por elas praticada. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral. No caso em tela, o autor comprovou o pagamento de R$ 7.033,44, valor que engloba o sinal e as parcelas mensais quitadas até a interrupção motivada por seu estado de saúde. Uma vez que as promovidas inviabilizaram a manutenção do contrato ao revenderem o imóvel sem notificação pessoal prévia para purgação da mora, operou-se o inadimplemento culposo das vendedoras, o que atrai a obrigação de restituir a integralidade dos valores recebidos, sem qualquer retenção a título de despesas administrativas ou multa compensatória. Quanto aos danos morais, verifico que a conduta das promovidas ultrapassaram o mero dissabor decorrente de descumprimento contratual. A situação fática revela que o autor, pessoa idosa e com saúde fragilizada, alimentava a legítima expectativa de adquirir um terreno próximo à residência de sua filha para ali fixar moradia e receber os cuidados necessários. A surpresa de descobrir que seu lote fora alienado a terceiro, sem qualquer oportunidade de regularização do débito, gerou angústia e sentimento de impotência que merecem reparação. Dessa forma, considerando a capacidade econômica das partes, a gravidade da conduta e o caráter punitivo-pedagógico da medida, arbitro a indenização por danos morais no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais), valor que atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade recomendados para o caso. Por outro lado, julgo improcedente o pedido de indenização por lucros cessantes. Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a indenização pela indisponibilidade de lote de terreno não edificado não é presumida, dependendo de prova objetiva da perda material ou de frustração de renda direta, o que não foi demonstrado pelo autor. Tratando-se de lote nu, sem exploração econômica imediata ou edificação iniciada, não se vislumbra prejuízo financeiro certo apto a justificar a fixação de alugueis hipotéticos: Pela mesma razão, julgo improcedente a condenação na obrigação de fazer consistente na exibição do contrato de venda celebrado com o terceiro adquirente, uma vez que a ilicitude da revenda já foi reconhecida para fins de rescisão e dano moral, e o documento não alteraria a conclusão quanto à improcedência dos lucros cessantes no lote vago.
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: a) DECLARAR a nulidade da rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda nº 39/19 (lote 05, quadra A, Loteamento Santa Terezinha), bem como a nulidade da Cláusula Terceira, § 4º, do referido instrumento, por violação ao art. 32 da Lei nº 6.766/79 e ao art. 51 do Código de Defesa do Consumidor; b) CONDENAR solidariamente as promovidas REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP e RÚBIA VALÉRIA ALMEIDA DE REZENDE, à restituição integral do valor de R$ 7.033,44 (sete mil e trinta e três reais e quarenta e quatro centavos), correspondente à soma do sinal e das parcelas adimplidas pelo autor, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c) CONDENAR solidariamente as promovidas ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais), valor que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Considerando a sucumbência mínima do autor com fulcro no art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno as promovidas ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, proceda-se o cálculo das custas judiciais, e intime-se as promovida para o pagamento das custas, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de realização de bloqueio “on-line”, inscrição no Serasa, protesto ou outras medidas executórias. Caso as promovidas façam o depósito voluntário dos valores e das custas judiciais, autorizo desde já a expedição de alvará judicial, em nome da parte promovente, em caso de descumprimento, intime-se a parte autora, por seu advogado, para que, querendo, requeira o cumprimento da sentença, nos termos da obrigação de pagar quantia certa, no prazo de 15 (quinze) dias. E após o recebimento do alvará judicial e das custas judiciais, arquive-se com as cautelas de praxe, independentemente de nova conclusão. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Alagoa Grande, 29 de abril de 2026. José Jackson Guimarães. Juiz de Direito