Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: EDUARDO FONSECA
REU: BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, CONSTRUTORA VICTORY LTDA - ME SENTENÇA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 308 DO STJ. PROVA ROBUSTA DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. ADQUIRENTE DE BOA-FE. CONSUMIDOR. PRECEDENTES DO TJPB. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. O agente financeiro, ao conceder o crédito, possui meios de fiscalizar a alienação das unidades e assegurar que os pagamentos realizados pelos compradores sejam revertidos para a amortização do saldo devedor da incorporadora. Se não o fez de forma eficiente, não pode penalizar o terceiro adquirente com a perda do bem ou a restrição de seu direito de propriedade. A destinação do imóvel para lazer não desnatura sua classificação como unidade residencial, nem afasta a boa-fé do adquirente. A proteção do consumidor/adquirente prevalece sobre o direito de sequela do credor hipotecário, sendo a hipoteca ineficaz em relação ao autor.
Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0809229-94.2025.8.15.2001 [Hipoteca] Vistos etc. EDUARDO FONSECA, devidamente qualificado nos autos, por intermédio de advogados regularmente constituídos, ajuizou a presente AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA em face do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S.A. e da CONSTRUTORA VICTORY LTDA. - ME, igualmente qualificadas, objetivando a declaração de nulidade/ineficácia de gravame hipotecário incidente sobre unidade imobiliária de sua propriedade, com a consequente baixa do ônus no registro competente. Sustenta o autor, em sua peça vestibular, que adquiriu, mediante contrato de compra e venda, o imóvel denominado Bangalô nº 24 (número de convenção), correspondente à localização interna nº 265, no Condomínio Residencial Victory Marine Resort, situado na Praia do Holandês, no Município de Lucena/PB. Afirma que o preço ajustado, na ordem de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), foi integralmente quitado, conforme documentos anexados à inicial. Relata que, ao tentar realizar os trâmites para a escrituração definitiva e o registro da propriedade em seu nome, foi impedido pela existência de uma hipoteca de 1º grau averbada na matrícula do imóvel (ID 108158375), constituída pela segunda promovida (Construtora Victory) em favor do primeiro promovido (Banco do Nordeste), visando garantir financiamento para a construção do empreendimento (Cédula de Crédito Industrial nº 01555771-A). Aduz que, embora tenha buscado solução administrativa perante a construtora, não obteve a desoneração do bem, sob a justificativa de que a instituição financeira se recusa a liberar a garantia. Invoca a aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e pugna, liminarmente, pela antecipação dos efeitos da tutela para determinar a baixa do gravame. Instruiu a inicial com documentos, inclusive, contrato de compra e venda com termo de quitação e autorização para escrituração (ID 108158374) e certidão de inteiro teor do imóvel (ID 108158375). Este juízo, por meio da decisão de ID 109154809, deferiu o pedido de redução das custas processuais em 90% e autorizou o parcelamento em 6 (seis) prestações mensais. O autor comprovou o pagamento da primeira parcela e das diligências citatórias nos IDs 110311788 e 110311792. O BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S.A. apresentou contestação (ID 114742163). Preliminarmente, arguiu sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a relação jurídica de compra e venda foi firmada exclusivamente entre o autor e a construtora. No mérito, defendeu a legalidade da hipoteca e a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso, alegando que: a) a dívida da construtora ainda perdura e o imóvel serve de garantia real; b) o imóvel possui natureza de "veraneio" ou lazer, não se destinando à moradia permanente, o que afastaria a proteção conferida a imóveis residenciais; c) o autor tinha ciência do gravame pela publicidade do registro imobiliário anterior à compra. Pugnou pela improcedência total dos pedidos. A ré CONSTRUTORA VICTORY LTDA. - ME, embora regularmente citada na pessoa de seu representante legal (ID 124097512), não apresentou contestação, conforme certificado no ID 131402584. O autor apresentou impugnação à contestação (ID 136623224), rebatendo as preliminares e reforçando a natureza residencial do empreendimento, anexando a Convenção de Condomínio (ID 136623225) para demonstrar que as unidades se destinam a fins residenciais. Instadas a especificarem provas (ID 156054997), as partes informaram não possuir outras provas a produzir, pugnando pelo julgamento antecipado da lide (ID 157302687 e ID 157333426). Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO 1. Do Julgamento Antecipado do Mérito e da Revelia O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC), uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e o acervo documental carreado aos autos é suficiente para o deslinde da causa, sendo desnecessária a produção de outras provas. Quanto à ré CONSTRUTORA VICTORY LTDA. - ME, impõe-se o reconhecimento de sua revelia, ante a ausência de contestação no prazo legal (art. 344, CPC). Todavia, deixo de aplicar os efeitos materiais da revelia (presunção de veracidade dos fatos), uma vez que o litisconsorte (Banco do Nordeste) apresentou defesa impugnando os fatos comuns, nos termos do art. 345, inciso I, do CPC. 2. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva do Banco do Nordeste A prefacial de ilegitimidade passiva arguida pela instituição financeira não merece prosperar. O Banco do Nordeste é o credor hipotecário e beneficiário direto do gravame que se pretende desconstituir. Como titular do direito real de garantia, qualquer provimento judicial que determine a baixa ou o cancelamento da hipoteca atinge diretamente sua esfera jurídica, sendo indispensável sua presença no polo passivo para conferir eficácia à decisão. Nesse sentido, é pacífico o entendimento de que o agente financeiro detém legitimidade ad causam para responder a ações que visam à liberação de gravame instituído em seu favor, independentemente de não ter participado do contrato de compra e venda entre o adquirente e a construtora. Rejeito, pois, a preliminar. 3. Do Mérito No mérito, a controvérsia reside na possibilidade de manutenção de gravame hipotecário sobre imóvel residencial, adquirido e integralmente quitado por terceiro de boa-fé, quando tal ônus decorre de financiamento contraído pela construtora perante o agente financeiro. A solução da lide encontra amparo direto na Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, cujo teor é cristalino: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." A referida súmula visa proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu com sua obrigação contratual de pagar o preço. O risco do empreendimento e a eventual inadimplência da construtora perante o banco que financiou a obra não podem ser transferidos ao consumidor. O agente financeiro, ao conceder o crédito, possui meios de fiscalizar a alienação das unidades e assegurar que os pagamentos realizados pelos compradores sejam revertidos para a amortização do saldo devedor da incorporadora. Se não o fez de forma eficiente, não pode penalizar o terceiro adquirente com a perda do bem ou a restrição de seu direito de propriedade. No caso concreto, o autor comprovou de forma inequívoca a aquisição e a quitação integral da unidade (Bangalô nº 24/265), conforme se extrai do Instrumento Particular de Compra e Venda e do Termo de Autorização para Escrituração anexados no ID 108158374. A tese defensiva do Banco do Nordeste, sustentando que a Súmula 308 do STJ seria inaplicável por se tratar de imóvel de "veraneio" (lazer/recreação), foi exaustivamente enfrentada e rejeitada pelo Tribunal de Justiça da Paraíba em caso idêntico envolvendo o mesmo empreendimento. Conforme o Acórdão proferido na Apelação Cível nº 0840502-33.2021.8.15.2001 (ID 157333427), relatado pelo Desembargador Francisco Seráphico Ferraz da Nóbrega Filho: "Um bangalô, ainda que situado em um complexo de lazer (resort) e utilizado para fins de veraneio, não perde sua natureza intrinsecamente residencial.
Trata-se de uma unidade habitacional, com estrutura de moradia. A proteção da súmula não se volta ao uso que o proprietário dará ao bem, mas à natureza do próprio bem adquirido. Exigir que o adquirente fixe domicílio permanente no local para gozar da proteção legal seria criar um requisito inexistente e que levaria a situações de manifesta injustiça (…)." Portanto, a destinação do imóvel para lazer não desnatura sua classificação como unidade residencial, nem afasta a boa-fé do adquirente. A proteção do consumidor/adquirente prevalece sobre o direito de sequela do credor hipotecário, sendo a hipoteca ineficaz em relação ao autor. Ademais, conforme destacado no referido acórdão paradigma, a instituição financeira tinha ciência da comercialização das unidades a terceiros e da sistemática de liberação gradual das hipotecas. A recusa em proceder à baixa, após a comprovação da quitação pela parte autora, configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), violando os deveres anexos de boa-fé objetiva (art. 422, CC). Dessa forma, restando provada a quitação do preço pelo autor e a ineficácia do gravame perante o adquirente, a procedência do pedido de cancelamento da hipoteca é medida imperativa. 4. Da Tutela de Urgência O pedido de tutela de urgência, reiterado pelo autor, merece ser acolhido neste momento sentencial. A probabilidade do direito restou demonstrada pela fundamentação supra, amparada em prova documental e súmula do STJ. O perigo de dano é evidente (periculum in mora), uma vez que a manutenção do gravame impede o pleno exercício do direito de propriedade, obstando a alienação do bem ou sua utilização como garantia em outros negócios, além de manter o patrimônio do autor sob risco de constrição por dívida de terceiros. Todavia, destaco que a referida decisão liminar somente terá eficácia após a comprovação do pagamento das custas, haja vista que nos autos consta apenas o pagamento de uma parcela. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC), para DECLARAR A INEFICÁCIA e a NULIDADE, em relação ao autor EDUARDO FONSECA, da hipoteca que grava o imóvel objeto da lide (Bangalô nº 24, número de localização 265, do Condomínio Residencial Victory Marine Resort, em Lucena/PB, devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis competente), constituída em favor do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S.A. (Ref. R-01 da Matrícula 15.256 ou matrícula desmembrada correspondente). DETERMINO que os réus, solidariamente, procedam à baixa definitiva do referido gravame hipotecário junto à matrícula do imóvel. Por fim, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA para determinar que a referida baixa ocorra independentemente do trânsito em julgado, ficando a eficácia desta tutela provisória a depender da comprovação do pagamento integral das custas iniciais pela autora, conforme delineado nos autos. Em razão da sucumbência, condeno os réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais remanescentes e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. JOÃO PESSOA, 22 de abril de 2026. Juiz(a) de Direito