Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: MELYSSA KELLYANE CAVALCANTI GALDINO, EDESUS BARBOSA GALDINO
REU: MAGMATEC ENGENHARIA LTDA, BANCO DO BRASIL S.A. SENTENÇA EMENTA: PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OBSTÁCULO AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO POR RECUSA DA CONSTRUTORA EM FORNECER DOCUMENTAÇÃO. HIPOTECA DO IMÓVEL EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. PRELIMINARES DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA E FALTA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADAS. MÉRITO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CULPA DA CONSTRUTORA. ÔNUS DA PROVA DOS AUTORES. TESTEMUNHO QUE CORROBORA A DEFESA DA CONSTRUTORA. INAPLICABILIDADE DA OBRIGAÇÃO DE BAIXA DE HIPOTECA ANTE O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DOS ADQUIRENTES. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO CONFIGURADOS. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. A construtora, ao ter o imóvel hipotecado, possui uma garantia real em relação ao seu próprio financiamento para a construção do empreendimento. Desconstituir essa garantia sem que os adquirentes tenham cumprido sua obrigação principal de pagamento integral do preço seria desequilibrar a relação contratual e prejudicar indevidamente a parte ré. A ineficácia da hipoteca opera em favor do adquirente para que, uma vez cumprida sua obrigação, possa ter o imóvel livre de ônus, mas não para que exija a desoneração antes de sua própria adimplência. Por outro lado, não se pode atribuir culpa ao insucesso do financiamento à instituição financeira que tem a liberdade para emprestar e avaliar as questões financeiras postas no negócio jurídico imobiliário.
Intimação - Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0854959-07.2020.8.15.2001 [Por Terceiro Prejudicado, Alienação Fiduciária]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com pedidos de Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada por MELYSSA KELLYANE CAVALCANTI GALDINO e EDÉSUS BARBOSA GALDINO em desfavor de MAGMATEC ENGENHARIA LTDA e BANCO DO BRASIL S/A, todos devidamente qualificados nos autos. Os autores narraram, em sua petição inicial (ID 36502470), que firmaram Instrumento Particular de Cessão de Direitos com Luiz Fernando Nobrega da Costa em 30/06/2017 (ID 36502791), por meio do qual assumiram a titularidade dos direitos aquisitivos de um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento (apto. 203 do Residencial Kerinci, nº 68, Brisamar, João Pessoa/PB), junto à construtora MAGMATEC ENGENHARIA LTDA, pelo valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais). A forma de pagamento acordada previa o cumprimento das alíneas "a" e "b" da cláusula 2 do contrato, que foram integralmente cumpridas, e a alínea "c", que consistia na obtenção de financiamento bancário via Sistema Financeiro da Habitação (SFH) para o saldo devedor de R$ 204.000,00 (duzentos e quatro mil reais). Alegaram os promoventes que, sendo clientes do Banco do Brasil S/A desde o ano 2000, buscaram junto a esta instituição o financiamento habitacional. Para tanto, providenciaram toda a documentação pessoal necessária, bem como arcaram com custos iniciais, como certidões de inteiro teor e laudo de avaliação do imóvel (ID 36503200, ID 36503241, ID 36503555). Contudo, a construtora MAGMATEC ENGENHARIA LTDA teria se recusado a entregar a "PLANILHA DE COMERCIALIZAÇÃO" à correspondente bancária do Banco do Brasil, impedindo a finalização do processo de financiamento. Destaca a inicial que os autores tomaram conhecimento de que o apartamento estava hipotecado ao Banco do Brasil, em razão de uma execução de título extrajudicial (processo nº 0846881-29.2017.8.15.2001) movida pelo Banco do Brasil contra a MAGMATEC ENGENHARIA LTDA. Sustentaram que a construtora já vinha atrasando seus pagamentos com o Banco do Brasil desde 2016, ou seja, antes da celebração do contrato de cessão de direitos, e que omitiu tal informação, agindo de maneira leviana e irresponsável. Diante dos fatos, os autores requereram a concessão dos benefícios da justiça gratuita, a inversão do ônus da prova, a condenação dos réus na obrigação de fazer consistente em proceder à baixa da hipoteca do apartamento e operacionalizar a documentação para obtenção do financiamento no valor de R$ 204.000,00 (duzentos e quatro mil reais) com o Banco do Brasil ou outra instituição financeira, o pagamento de R$ 4.606,22 (quatro mil seiscentos e seis reais e vinte e dois centavos) a título de danos materiais, e R$ 126.000,00 (cento e vinte e seis mil reais) a título de danos morais, além de honorários sucumbenciais. Atribuíram à causa o valor de R$ 204.000,00 (duzentos e quatro mil reais). Inicialmente distribuída à 14ª Vara Cível, a demanda foi redistribuída à 3ª Vara Cível por dependência ao processo nº 0846881-29.2017.8.15.2001 (ID 36520482). Em despacho (ID 36620849), foi determinada a associação dos feitos e a intimação dos autores para comprovar a situação de miserabilidade para a concessão da justiça gratuita. Em decisão do ID 46839666, o benefício da justiça gratuita foi parcialmente deferido, com redução das custas processuais em 85% (oitenta e cinco por cento) e parcelamento do valor devido em até 06 (seis) prestações mensais, considerando a renda da Sra. Melyssa, o valor do imóvel e a localização da residência dos autores. O Banco do Brasil S/A apresentou petição de habilitação (ID 66501121), juntando seus atos constitutivos (ID 66501122) e requerendo que as intimações fossem realizadas exclusivamente em nome de seu patrono. A ré MAGMATEC ENGENHARIA LTDA apresentou contestação (ID 65126809), arguindo preliminarmente: a) impugnação à concessão da justiça gratuita de forma parcial, sob o argumento de que a situação econômica dos autores havia melhorado significativamente após a pandemia, citando a remuneração da Sra. Melyssa e os ganhos do Sr. Edésus em outras ações judiciais como advogado e parte; b) falta de interesse de agir, alegando que a baixa da hipoteca somente seria útil após a quitação integral do preço do imóvel pelos autores, e que não havia prova de que o Banco do Brasil exigiu a "planilha de comercialização" ou que os autores buscaram financiamento em outras instituições. No mérito, defendeu a improcedência dos pedidos, sustentando que a não entrega da planilha se deu por culpa exclusiva do Banco do Brasil, que não forneceu o modelo necessário. Afirmou que a hipoteca é uma garantia legítima e que os custos com documentação para financiamento são de responsabilidade dos autores. Negou a ocorrência de danos morais, tratando a situação como mero descumprimento contratual. Os autores apresentaram impugnação à contestação da MAGMATEC ENGENHARIA LTDA (ID 70412429), reiterando a necessidade da justiça gratuita em razão da renda variável do advogado e do impacto da pandemia, e que os depósitos voluntários mensais de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) demonstram sua boa-fé. Reafirmaram a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ e a culpa exclusiva da construtora pelo impedimento do financiamento. Em audiência de instrução e julgamento realizada em 12/02/2025 (ID 107639013), a conciliação restou infrutífera. Foram colhidos o depoimento da parte promovente e da testemunha da promovida Magmatec, Sra. Ivonete Bandeira. As partes requereram a apresentação de alegações finais em forma de memoriais. A ré MAGMATEC ENGENHARIA LTDA apresentou suas alegações finais (ID 108978182), reforçando os argumentos da contestação, especialmente quanto à alteração da capacidade econômica dos autores e a ausência de culpa da construtora, citando o depoimento da testemunha Ivonete Bandeira. Os autores, por sua vez, apresentaram suas alegações finais (ID 109474345), reiterando a hipossuficiência e a boa-fé, e impugnando a credibilidade do depoimento do preposto da construtora e da testemunha, por suposta falta de conhecimento técnico desta última. É o relatório. Decido. 1. Da Impugnação à Concessão da Justiça Gratuita Parcialmente Deferida A ré MAGMATEC ENGENHARIA LTDA suscitou preliminar de impugnação à gratuidade da justiça, argumentando que a situação financeira dos autores, especialmente do Sr. Edésus, melhorou significativamente após a pandemia, tornando-os aptos a arcar com as custas processuais sem o benefício concedido. Para tanto, apresentou informações sobre a remuneração atual da Sra. Melyssa e a atuação profissional do Sr. Edésus em diversas demandas judiciais, bem como ganhos em outras ações. Conforme se depreende dos autos, a decisão de ID 46839666 já havia realizado uma análise pormenorizada da situação econômica dos autores à época do ajuizamento da ação, considerando a renda da Sra. Melyssa, o valor do imóvel objeto da lide e a localização da residência, e, em um juízo de ponderação, deferiu a gratuidade da justiça de forma parcial, com redução de 85% das custas e parcelamento em 6 (seis) vezes. Esta decisão representou um equilíbrio entre o direito fundamental de acesso à justiça e a necessidade de custeio da máquina judiciária, reconhecendo uma hipossuficiência relativa, mas não absoluta. Ainda que as informações trazidas pela parte ré em sua contestação e alegações finais indiquem uma possível melhora na condição financeira dos autores, a revogação de um benefício já concedido, mesmo que parcialmente, exige prova cabal e inequívoca de que a situação de hipossuficiência que justificou a concessão inicial não mais subsiste de forma alguma. A mera indicação de atuação profissional ou de ganhos em outras demandas, sem uma análise aprofundada do patrimônio global, das despesas essenciais e da regularidade desses rendimentos, não é suficiente para desconstituir a presunção de veracidade da declaração de insuficiência que, embora relativa, foi corroborada por uma análise judicial prévia e resultou em uma concessão parcial do benefício. Dessa forma, considerando que a decisão anterior já sopesou a capacidade econômica dos autores e concedeu um benefício modulado, e que a prova apresentada pela ré, embora relevante, não se mostra apta a infirmar de maneira absoluta a condição de hipossuficiência relativa que ensejou a concessão parcial, a manutenção do benefício nos termos em que foi deferido se mostra a medida mais prudente e em consonância com o princípio do acesso à justiça. Pelo exposto, rejeito a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça. 2. Da Preliminar de Falta de Interesse de Agir A ré MAGMATEC ENGENHARIA LTDA também arguiu preliminar de falta de interesse de agir, subdividindo-a em dois pontos: a) quanto ao pedido de baixa da hipoteca, alegando que a utilidade da medida só surgiria após a quitação integral do preço do imóvel pelos autores; e b) quanto ao pedido de operacionalização da documentação para financiamento, sob o argumento de que não há prova da exigência da "planilha de comercialização" pelo Banco do Brasil e que os autores não buscaram outras instituições financeiras. O interesse de agir, enquanto condição da ação, manifesta-se pela necessidade e utilidade da tutela jurisdicional pleiteada. No caso em tela, a pretensão dos autores de obter a baixa da hipoteca que grava o imóvel que adquiriram, mesmo que ainda não tenham quitado integralmente o preço, encontra respaldo na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro perante os adquirentes do imóvel. A busca pela desoneração do bem, ainda que em fase anterior à transferência da propriedade, é medida útil e necessária para garantir a segurança jurídica do negócio e a plena fruição dos direitos aquisitivos, configurando, em tese, o interesse processual. A discussão sobre a quitação do preço e a exigibilidade da baixa da hipoteca em determinado momento processual confunde-se com o mérito da demanda, não sendo óbice à análise da própria condição da ação. No que tange ao pedido de operacionalização da documentação para financiamento, os autores alegam que a construtora se recusou a fornecer a "planilha de comercialização" exigida pelo Banco do Brasil, o que impediu a concretização do financiamento. A utilidade e necessidade de buscar a tutela jurisdicional para compelir a ré a cumprir uma suposta obrigação contratual que seria essencial para a obtenção do financiamento são evidentes. A alegação de que não há prova da exigência da planilha ou de que os autores não buscaram outras instituições financeiras são questões que se inserem no campo do mérito da causa, atinentes à existência da obrigação e à culpa pelo seu descumprimento, e não à ausência de interesse em provocar o Poder Judiciário para dirimir a controvérsia. Assim, verifico a presença do binômio necessidade-utilidade da prestação jurisdicional para ambos os pedidos formulados, razão pela qual a preliminar de falta de interesse de agir não merece acolhimento. Pelo exposto, rejeito a preliminar de falta de interesse de agir. Do Mérito Superadas as preliminares, passo à análise do mérito da demanda, que se concentra na alegada responsabilidade da MAGMATEC ENGENHARIA LTDA e do BANCO DO BRASIL S/A pelo insucesso na obtenção do financiamento imobiliário e pelos danos daí decorrentes. Ressalto de logo que o banco litisconsorte não apresentou contestação, apenas requereu a habilitação nos autos. Os efeitos da revelia, porém, não são aplicáveis ao caso porque há pluralidade de réus na presente demanda. Os autores fundamentam seu pedido de obrigação de fazer na recusa da construtora MAGMATEC em fornecer a "planilha de comercialização" ao Banco do Brasil, o que teria inviabilizado o financiamento, e na necessidade de baixa da hipoteca que onera o imóvel, em conformidade com a Súmula 308 do STJ. Em relação à alegada recusa da MAGMATEC em fornecer a "planilha de comercialização", a parte autora, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, detinha o ônus de comprovar que tal documento foi efetivamente exigido pelo Banco do Brasil como condição para o financiamento e que a construtora, de fato, se recusou a fornecê-lo. Embora os autores tenham juntado e-mails e prints de conversas (ID 36503200) que indicam tratativas sobre a documentação, não há nos autos prova inequívoca da exigência formal e específica da referida planilha pelo Banco do Brasil à construtora, nem da recusa peremptória desta em cooperar. As conversas apresentadas, ao contrário, podem ser interpretadas como uma tentativa de solução para um impasse burocrático. A defesa da MAGMATEC (ID 65126809) sustentou que o impedimento para a entrega da planilha decorreu da própria conduta do Banco do Brasil, que não teria fornecido o modelo de arquivo necessário para a sua confecção. Essa tese foi corroborada pelo depoimento da testemunha Ivonete Bandeira, arrolada pela construtora, em audiência de instrução (ID 107639013). Embora os autores tenham tentado desqualificar o testemunho da Sra. Ivonete Bandeira por sua suposta falta de conhecimento do setor financeiro da construtora, a questão central do depoimento era a ausência de um modelo de planilha a ser fornecido pelo Banco do Brasil, o que é um fato objetivo e não necessariamente dependente de expertise financeira aprofundada para ser constatado. A ausência do modelo, se confirmada, configuraria uma falha na comunicação ou na operacionalização por parte do próprio agente financeiro, o Banco do Brasil, ou um factum principis que eximiria a construtora de responsabilidade por não ter entregue um documento que não poderia ser gerado sem a colaboração da outra parte. Nesse contexto, a falha na obtenção do financiamento não pode ser atribuída de forma exclusiva e indubitável à MAGMATEC ENGENHARIA LTDA. A narrativa dos autos e a prova produzida indicam que o entrave pode ter sido causado por uma intercorrência na relação entre o Banco do Brasil e a construtora, ou pela própria instituição financeira, que não teria disponibilizado o formato adequado para a documentação. A responsabilidade da construtora, portanto, não restou suficientemente demonstrada. Ademais, nem a do banco promovido, pois é dever do interessado diligenciar diretamente junto à instituição financeira a documentação necessária para a tomada de empréstimo. Quanto ao pedido de baixa da hipoteca, os autores invocam a Súmula n. 308 do STJ, que preconiza a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro perante os adquirentes do imóvel. De fato, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça protege o promitente comprador de boa-fé contra o gravame hipotecário constituído pela construtora em favor do agente financeiro, mesmo que anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda. Contudo, a ineficácia da hipoteca não se traduz automaticamente em uma obrigação de baixa imediata do gravame enquanto o adquirente não houver cumprido integralmente sua parte na avença, qual seja, a quitação do preço do imóvel. No caso em apreço, os autores admitem que o saldo devedor de R$ 204.000,00 (duzentos e quatro mil reais) não foi quitado, estando pendente da obtenção do financiamento bancário. A exigência da baixa da hipoteca, sem a contrapartida da quitação integral do preço, configuraria uma violação ao princípio da exceptio non adimpleti contractus, previsto no artigo 476 do Código Civil, que estabelece que "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". A construtora, ao ter o imóvel hipotecado, possui uma garantia real em relação ao seu próprio financiamento para a construção do empreendimento. Desconstituir essa garantia sem que os adquirentes tenham cumprido sua obrigação principal de pagamento integral do preço seria desequilibrar a relação contratual e prejudicar indevidamente a parte ré. A ineficácia da hipoteca opera em favor do adquirente para que, uma vez cumprida sua obrigação, possa ter o imóvel livre de ônus, mas não para que exija a desoneração antes de sua própria adimplência. Portanto, não há que se falar em obrigação da MAGMATEC de proceder à baixa da hipoteca neste momento processual, dada a ausência de quitação integral do preço pelos autores. Dos Alegados Danos Materiais Os autores pleiteiam indenização por danos materiais no valor de R$ 4.606,22 (quatro mil seiscentos e seis reais e vinte e dois centavos), referentes a gastos com certidões de inteiro teor e laudo de avaliação do imóvel para fins de financiamento. Conforme analisado no item anterior, a responsabilidade da MAGMATEC pelo insucesso do financiamento não restou comprovada. Os custos com certidões e laudos de avaliação são despesas inerentes ao processo de obtenção de financiamento imobiliário, que é uma modalidade de pagamento escolhida pelos adquirentes, e não uma imposição da construtora. A cláusula 5 do contrato de cessão de direitos, mencionada pela ré em sua contestação, estabelece que os autores, na qualidade de cessionários, arcariam com todas as despesas necessárias para a efetivação da cessão. Não havendo ato ilícito ou falha na prestação do serviço por parte da MAGMATEC que tenha dado causa direta e exclusiva a esses gastos, não há que se falar em dever de indenizar. Tais despesas seriam devidas pelos autores mesmo que o financiamento tivesse sido aprovado, pois são etapas intrínsecas à análise de crédito e à formalização do mútuo bancário. A ausência de nexo causal entre a conduta da construtora e os alegados danos materiais impede o acolhimento do pedido. Dos Alegados Danos Morais Os autores buscam indenização por danos morais, alegando angústia e ansiedade decorrentes da situação de incerteza quanto à regularização da propriedade do imóvel. Para a configuração do dano moral indenizável, é imprescindível a demonstração de uma lesão a direitos da personalidade, que transcenda o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano. No caso em tela, a controvérsia se insere no âmbito de uma relação contratual complexa, envolvendo a cessão de direitos, a promessa de compra e venda, o financiamento bancário e a existência de hipoteca. Considerando que não foi demonstrada a culpa da MAGMATEC ENGENHARIA LTDA pelo insucesso do financiamento, ou que a causa do impedimento pode ser atribuída a terceiro (Banco do Brasil), não há fundamento para imputar à construtora o dever de indenizar por danos morais. Mesmo que se configurasse um mero descumprimento contratual, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o simples inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral, salvo em situações excepcionais que atinjam a dignidade da pessoa humana de forma grave e comprovada. A situação descrita nos autos, embora cause transtornos e frustrações, não se revela como apta a configurar uma lesão extrapatrimonial indenizável atribuível à construtora. A ausência de comprovação de conduta ilícita ou abusiva por parte da MAGMATEC, bem como a natureza dos fatos narrados, que se enquadram mais em dissabores inerentes às complexidades de negócios imobiliários e financeiros, afastam o dever de indenizar por danos morais. Embora a relação entre os autores e a construtora se configure como consumerista, o que, em tese, autorizaria a inversão do ônus da prova nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, tal inversão não é automática e depende da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência técnica do consumidor. No presente caso, mesmo sob a ótica consumerista, os autores não lograram êxito em demonstrar a verossimilhança de suas alegações quanto à recusa da construtora em fornecer a documentação necessária, nem a culpa exclusiva da MAGMATEC pelo entrave no financiamento, muito menos do banco litisconsorte. A prova testemunhal produzida, inclusive, tendeu a corroborar a versão da defesa da construtora. Assim, a aplicação da regra ordinária de distribuição do ônus da prova, conforme o artigo 373 do CPC, se mostra adequada, e os autores não se desincumbiram do seu encargo probatório. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, REJEITO AS PRELIMINARES suscitadas pela ré MAGMATEC ENGENHARIA LTDA e, no mérito, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por MELYSSA KELLYANE CAVALCANTI GALDINO e EDÉSUS BARBOSA GALDINO em face de MAGMATEC ENGENHARIA LTDA e BANCO DO BRASIL S/A. Em consequência, CONDENO os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. A exigibilidade de tais verbas, contudo, ficará suspensa em relação aos autores, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão do benefício da justiça gratuita concedido. P.I.C. JOÃO PESSOA, 14 de janeiro de 2026. Juiz(a) de Direito