Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL MIGUEL ARCANJO
EXECUTADO: ALZIR ESPINOLA & CIA LTDA - EPP, ANNE CAROLINE SOBREIRA CARDOSO DECISÃO
Poder Judiciário da Paraíba 12ª Vara Cível da Capital EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (159) 0808272-35.2021.8.15.2001 [Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]
Vistos, etc. ALZIR ESPINOLA & CIA LTDA - EPP, já qualificada nos autos, por meio de advogado devidamente habilitado, apresentou EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MIGUEL ARCANJO, levantando hipótese de ilegitimidade passiva (ID 53274556). Aduziu a excipiente que o imóvel gerador das despesas condominiais foi prometido à venda a Matheus Freire Gomes da Silva e Anne Caroline Sobreira Cardoso em 12 de julho de 2014, conforme contrato de promessa de compra e venda (ID 53274559). Alegou que a responsabilidade pelas despesas condominiais a partir da imissão na posse do promissário comprador é do adquirente, e não do promitente vendedor, conforme entendimento jurisprudencial. Requereu, assim, sua exclusão do polo passivo da execução. Posteriormente, ANNE CAROLINE SOBREIRA CARDOSO, também já qualificada, por meio de advogado habilitado, apresentou EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, suscitando a preliminar de prescrição das cotas condominiais anteriores aos 5 anos do ajuizamento da ação (ID 71646382). Impugnações às exceções de pré-executividade opostas por ANNE CAROLINE SOBREIRA CARDOSO (ID 76447760) e por ALZIR ESPINOLA & CIA LTDA – EPP (ID 107567833). É o que importa relatar. DECIDO As exceções de pré-executividade apresentadas pelos executados Alzir Espínola & Cia Ltda - EPP e Anne Caroline Sobreira Cardoso merecem ser analisadas conjuntamente, por versarem sobre questões processuais que, se acolhidas, impactam diretamente o prosseguimento da execução. Da Ilegitimidade Passiva de ALZIR ESPINOLA & CIA LTDA - EPP A executada ALZIR ESPINOLA & CIA LTDA - EPP alega ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o imóvel gerador das despesas condominiais foi objeto de: “negociação com o Sr. ALLAN KILDARE VILARIM PIMENTEL NOBRE ALENCAR, em 25 de janeiro de 2008, conforme contrato em anexo. Acontece Excelência que, o Sr. ALLAN KILDARE VILARIM PIMENTEL NOBRE ALENCAR, vendeu em 30/07/2014, o imóvel que está relacionado com os presentes condomínios, ora cobrados nessa ação, ao Sr. Sandro Marcelo Rodrigues de Alencar, que por sua vez transferiu a sua propriedade em 08/08/2019, para a 3ª Executada, a qual não realizando a escritura do referido imóvel, assim como, não transferiu a titularidade do condomínio do imóvel para seu nome, realizando negociações posteriores, envolvendo a construtora, ora Executada, indevidamente na presente lide”. A controvérsia acerca da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais na hipótese de promessa de compra e venda de imóvel já foi amplamente debatida no Superior Tribunal de Justiça (STJ). A tese firmada pelo STJ, em regime de recursos repetitivos (Tema 886), estabelece que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, a depender das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". No presente caso, o contrato de promessa de compra e venda (ID 40601602), datado de 12/07/2014 indica expressamente que o apartamento 706 foi dado como pagamento por Hermano Lemos G. da Silva, pai de Matheus Freire Gomes da Silva, um dos antigos possuidores. A execução foi ajuizada em 14 de março de 2021, e a dívida cobrada refere-se ao período de agosto de 2014 a maio de 2019. Isso demonstra que as despesas condominiais se referem a um período posterior à celebração da promessa de compra e venda. Ademais, a ata da assembleia de 22 de julho de 2019 (ID 40601611) lista Hermano Lemos G. da Silva como presente e responsável pela unidade 706. A executada Anne Caroline Sobreira Cardoso, promissária compradora e parte nesta execução, não impugnou sua legitimidade passiva em sua exceção de pré-executividade (ID 71646382), apenas alegando prescrição. Nesse sentido, o conjunto probatório, incluindo o contrato de promessa de compra e venda apresentado pelo próprio condomínio na inicial, a data de início da dívida, a participação do antigo possuidor em assembleias com seu nome constando nos próprios boletos condominiais (ID 40601614), demonstra que o condomínio exequente tinha ciência inequívoca das transações realizadas e da imissão na posse por parte dos promissários compradores. Assim, resta afastada a legitimidade passiva de ALZIR ESPINOLA & CIA LTDA - EPP para responder pelas despesas condominiais executadas, por se tratar de dívida posterior à data da venda do imóvel. Da Prescrição das Despesas Condominiais A executada ANNE CAROLINE SOBREIRA CARDOSO argui a prescrição das cotas condominiais anteriores aos 5 anos do ajuizamento da ação. Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado no Recurso Especial nº 1.483.930/DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 949), o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de despesas condominiais é de 5 (cinco) anos, nos termos do art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil. A execução foi ajuizada em 14 de março de 2021. O relatório de débitos condominiais apresenta cobranças que datam desde 10 de agosto de 2014. Aplicando-se o prazo prescricional de 5 anos, as cotas condominiais vencidas antes de 14 de março de 2016 estariam prescritas. Os boletos de débitos indicam diversas parcelas anteriores a esta data. Portanto, a alegação de prescrição deve ser acolhida em parte, reconhecendo-se a prescrição das parcelas anteriores a 14 de março de 2016.
Diante do exposto, e por tudo o mais que dos autos consta: 1. ACOLHO a Exceção de Pré-Executividade apresentada por ALZIR ESPINOLA & CIA LTDA – EPP, CNPJ nº 00.842.866/0001-40, para RECONHECER SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA e, em consequência, determinar sua exclusão do polo passivo da presente execução. 1.1. Condeno o exequente em honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor da causa. 2. ACOLHO EM PARTE a Exceção de Pré-Executividade apresentada por ANNE CAROLINE SOBREIRA CARDOSO, para DECLARAR A PRESCRIÇÃO das despesas condominiais vencidas antes de 14 de março de 2016. Prossiga-se a execução em relação à executada ANNE CAROLINE SOBREIRA CARDOSO e às parcelas não atingidas pela prescrição. Defiro o pedido de gratuidade formulado pela excipiente/executada ALZIR ESPINOLA & CIA LTDA – EPP. Intimações necessárias. Cumpra-se. João Pessoa – PB, (data/assinatura eletrônica). Juiz Manuel Maria Antunes de Melo Titular - 12ª Vara Cível da Capital