Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA 7ª VARA CÍVEL DA CAPITAL Processo n. 0872905-50.2024.8.15.2001 SENTENÇA RELATÓRIO Vistos etc.
Trata-se de Ação Cominatória de Obrigação de Fazer/Não Fazer c/c Pedido de Tutela de Urgência Antecipada ajuizada por ALIRIO FERREIRA DE ALMEIDA, GLAUBER RONCALLY PESSOA DE ALMEIDA e DIEGO WAGNER PESSOA DE ALMEIDA, devidamente qualificados nos autos, contra CONDOMÍNIO MAISON LUMIERE, pessoa jurídica de direito anômala, também qualificado, visando à declaração de nulidade da deliberação tomada em assembleia geral extraordinária (AGE) realizada em 03 de agosto de 2023, no ponto em que foi proibida a locação por temporada nas unidades autônomas do edifício, e, por consequência, a determinação para que o condomínio se abstenha de impedir os autores de exercerem tal modalidade de locação em seus imóveis. Os promoventes, na peça vestibular (ID 103917306), sustentaram ser legítimos proprietários de unidades autônomas no condomínio réu, as quais se destinavam, e eram tradicionalmente utilizadas, para locação por temporada, uma modalidade de contrato regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91, art. 48) e compatível com a destinação residencial do empreendimento, notadamente em razão da localização do imóvel em área de forte apelo turístico. Aduziram que a proibição de locação por temporada, imposta pela deliberação assemblear (ID 103917321, pág. 2), consubstanciou uma restrição significativa e permanente ao direito de propriedade e fruição do bem, garantido constitucionalmente e pelo Código Civil (Art. 1.228 e 1.335, I). O cerne da controvérsia, segundo os peticionantes, reside na manifesta inobservância do quórum legal qualificado de dois terços (2/3) dos condôminos, exigido pelo art. 1.351 do Código Civil, para que uma deliberação que altera substancialmente o uso das unidades e impõe restrição ao direito de propriedade possa ter validade e eficácia jurídica. Conforme os documentos acostados, o condomínio possui quarenta (40) unidades, sendo que a proibição foi aprovada com o voto favorável de apenas quinze (15) unidades, número que se revelaria insuficiente para atender ao quórum legal e convencional exigido. Requereram, assim, a concessão da tutela de urgência para suspender a proibição e, ao final, a procedência integral da ação para declarar a nulidade da deliberação e confirmar o direito à locação por temporada. O juízo, em análise inicial (ID 103938888), indeferiu o pedido de tutela de urgência, fundamentando-se, à época, na aparente consonância da deliberação com precedentes do Superior Tribunal de Justiça, que reconhecem a possibilidade de restrição da locação por temporada em condomínios de destinação exclusivamente residencial, entendendo ausente a probabilidade do direito. Inconformados, os promoventes interpuseram agravo de instrumento (Processo nº 0829611-34.2024.8.15.0000). O egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba proferiu o acórdão anexado aos autos (ID 115021309), o qual, após a devida análise da matéria, deu provimento ao recurso dos ora demandantes. O acórdão reformou a decisão interlocutória deste juízo e deferiu a tutela de urgência para determinar que o condomínio requerido se abstivesse de impedir os promoventes de locarem seu imóvel por curta temporada (prazo inferior a 90 dias), reconhecendo a probabilidade do direito diante da nulidade da deliberação assemblear por ausência de quórum qualificado (ID 115021309, pág. 32). A decisão de segundo grau foi devidamente comunicada e cumprida (ID 115149863). O condomínio demandado, apresentou contestação (ID 112582916), arguindo preliminar de perda superveniente do objeto, sob a alegação de que o indeferimento inicial da tutela provisória esvaziaria a pretensão. No mérito, defendeu a legalidade e validade da deliberação assemblear de 03/08/2023, afirmando que a restrição imposta configurava "mera regulação interna" de convivência, e não uma alteração da convenção ou da destinação do edifício, o que dispensaria o quórum qualificado de 2/3 previsto no art. 1.351 do Código Civil. Sustentou que a vedação buscou preservar a destinação estritamente residencial do condomínio, zelar pela segurança e tranquilidade e coibir a descaracterização das unidades em "hospedarias travestidas de moradia temporária", em consonância com a função social da propriedade e a vontade da maioria dos condôminos presentes na assembleia. Requereu a extinção do feito sem resolução de mérito ou, subsidiariamente, a improcedência da pretensão autoral, com a condenação dos autores por litigância de má-fé por provocarem incidente manifestamente infundado. Os demandantes apresentaram réplica (ID 115224774) e, posteriormente, manifestaram expressamente a ausência de interesse na produção de outras provas (ID 121244819), requerendo o julgamento antecipado do mérito, ao fundamento de que a matéria em discussão é eminentemente de direito e já foi objeto de reconhecimento de nulidade em agravo de instrumento pelo Tribunal de Justiça. O promovido, por sua vez, pugnou pela produção de prova documental, testemunhal e midiática (ID 122828880). É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO E DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PRELIMINARES A presente demanda encontra-se em condições de imediato julgamento, conforme preceitua o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia posta em juízo limita-se a questões de direito e fatos já comprovados por prova documental robusta, notadamente a ata da assembleia geral extraordinária impugnada e a convenção condominial, sendo dispensável a produção de provas em audiência. O direito debatido, que perpassa a validade formal de uma deliberação condominial em face das regras cogentes do Código Civil, exige uma análise documental e normativa que não se altera com o testemunho ou outras provas secundárias, mormente quando o Tribunal de Justiça já se manifestou sobre o ponto central do litígio. Inicialmente, impõe-se o afastamento da preliminar de perda superveniente do objeto, suscitada pelo condomínio réu em sua contestação (ID 112582916). A alegação de que o indeferimento da tutela de urgência em primeiro grau (que foi posteriormente reformada pelo Tribunal de Justiça em agravo de instrumento) esvaziaria o interesse de agir dos autores é desprovida de fundamento jurídico e fático. A tutela provisória, como o próprio nome indica, possui caráter precário e provisório, não se confundindo com o juízo de mérito exauriente da lide principal. O objeto da ação é a declaração de nulidade da deliberação assemblear, ato jurídico que, caso nulo, produz seus efeitos ex tunc, e o interesse processual dos promoventes na obtenção de tal provimento jurisdicional definitivo persiste, independentemente dos resultados provisórios obtidos em sede de cognição sumária, que, no caso, foi inclusive revertida em segundo grau. Outrossim, a alegação de litigância de má-fé deduzida pelo condomínio demandado contra os demandantes igualmente não merece prosperar. A propositura da ação e a interposição do agravo de instrumento se deram com base em argumentos jurídicos sólidos, tanto que o Tribunal de Justiça reconheceu a probabilidade do direito dos autores. A mera sucumbência, ou a defesa de um ponto de vista que não se alinha à convicção do adversário, não configura dolo processual ou incidente infundado, sendo o acesso ao judiciário, para dirimir conflitos, uma garantia fundamental do Estado Democrático de Direito. Portanto, superadas as questões preliminares e reconhecida a suficiência da instrução probatória para a correta aplicação do direito à hipótese, passo à análise detida e pormenorizada do mérito da demanda. DA ILICITUDE DA RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE E DA AUSÊNCIA DE QUÓRUM LEGAL A pretensão autoral diz respeito à anulação da deliberação contida na ata da assembleia geral extraordinária de 03 de agosto de 2023, que culminou na proibição da modalidade de aluguel por temporada no Condomínio Maison Lumiere (ID 103917321, pág. 2). A tese jurídica principal dos requerentes reside na inobservância do quórum qualificado exigido pelo ordenamento civil para a instituição de restrição dessa natureza. Do Direito de Propriedade e da Finalidade da Locação por Temporada O direito de propriedade, tal como estatuído no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, não é apenas um direito fundamental, mas um verdadeiro pilar da ordem econômica e social, conferindo ao titular a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha, conforme o art. 1.228 do Código Civil. Especificamente no contexto do condomínio edilício, o art. 1.335, inciso I, do mesmo diploma legal, reafirma a prerrogativa do condômino de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. A locação por temporada, modalidade contratual regida pelo art. 48 da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato), é uma forma lícita e expressamente prevista em lei para o exercício do direito de fruição da propriedade, destinando-se, legalmente, à residência temporária do locatário, seja para prática de lazer, tratamento de saúde, ou outros fatos que decorram de um tempo determinado, não excedendo o prazo de noventa (90) dias. Contrariamente ao que sustenta o condomínio réu na contestação, a locação por temporada, mesmo intermediada por plataformas digitais como o Airbnb e outras, não desvirtua, por si só, a destinação residencial da unidade, mantendo-se o vínculo locatício com essa finalidade, ainda que temporária, o que a distingue da atividade hoteleira ou comercial. A tese de que a locação por temporada fere a destinação exclusivamente residencial do condomínio, ao desvirtuar o uso e comprometer a segurança e o sossego, não pode ser aceita de forma abstrata e a priori pela coletividade condominial sem o respaldo da lei ou de um procedimento formal rigoroso que garanta a segurança jurídica. O condomínio, de fato, possui o poder-dever de zelar pelo sossego, salubridade e segurança, nos termos do Art. 1.336, IV, do Código Civil. Contudo, a invocação desse dever destina-se a coibir condutas concretas e individualizadas que violem as regras de convivência, não conferindo à coletividade o poder de criar uma proibição genérica e permanente de uma modalidade de uso lícita, sem observar os mecanismos formais de alteração das normas condominiais. A Imperatividade do Quórum Qualificado para a Restrição do Uso Qualquer restrição permanente, abstrata e genérica ao pleno exercício do direito de propriedade, ainda que baseada na destinação residencial do condomínio, demanda a observância de um rito formal qualificado, haja vista o seu impacto direto e irreversível no domínio dos condôminos. A proibição integral da locação por temporada, ao invés de ser uma "mera regulação interna" como alegado pelo condomínio, constitui uma verdadeira alteração no regime de uso da propriedade, comparável à alteração da Convenção Condominial ou, no mínimo, do regimento interno, por sua natureza limitadora do direito de fruição. O art. 1.351 do Código Civil estabelece, de forma cogente, que: "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária." A Convenção do Condomínio Maison Lumiere (ID 103917317, pág. 6) igualmente espelha essa exigência legal em seu artigo 17, Parágrafo 1º, alínea "c", ao dispor que: "Nos seguintes casos, exigi-se, para sua aprovação, a presença e o voto de 2/3 (dois terços), dos Condôminos em Assembleia Geral, especialmente para cada caso: c) Alterações da Convenção ou do Regimento Interno. (sic)" Portanto, a deliberação que veda, de maneira abstrata e permanente, o aluguel por temporada, uma modalidade de fruição legal do bem, somente poderia ser considerada válida se aprovada pelo quórum qualificado de dois terços (2/3) dos votos da totalidade dos condôminos, e não apenas pela maioria simples dos presentes à reunião, como defendido pelo réu e como ocorreu na assembleia impugnada.
No caso vertente, o Condomínio Maison Lumiere possui quarenta (40) unidades autônomas, representando o mesmo número de condôminos com direito a voto. Para atingir o quórum qualificado de 2/3 da totalidade, seriam necessários, no mínimo, vinte e sete (27) votos (2/3 de 40 unidades é aproximadamente 26,66, arredondado para o inteiro superior, vinte e sete). Conforme a ata da assembleia realizada (ID 103917321, pág. 2), a votação que culminou na proibição da locação por temporada resultou em apenas quinze (15) votos contrários à permissão (que, no contexto da votação, representa a proibição) e três (3) votos a favor da permissão. O condomínio, inclusive, confirma esse número de votos em outros momentos dos autos (ID 105711863, pág. 2), sendo incontroversa a contagem. Verifica-se que os quinze (15) votos obtidos para a proibição da locação por temporada revelam-se insuficientes para o atendimento do quórum legal e convencional de dois terços (2/3) da totalidade dos condôminos. Essa inobservância do quórum constitui um vício formal insanável, de natureza pública, que fulmina de nulidade a deliberação assemblear, não podendo esta gerar efeitos jurídicos válidos ou oponíveis aos condôminos que desejam exercer, de forma lícita, o seu direito de propriedade e fruição. O próprio Tribunal de Justiça da Paraíba, ao proferir o acórdão no Agravo de Instrumento n° 0829611-34.2024.8.15.0000 (ID 115021309), já reconheceu essa nulidade em sua fundamentação detalhada, estabelecendo que a deliberação em questão não poderia se sustentar. Na tese de julgamento firmada naquele Acórdão, restou assentado, com clareza solar, que: "A deliberação assemblear que impõe restrição abstrata e permanente ao direito de propriedade sem observância do quórum qualificado é nula." (ID 115021309, pág. 20.) E ainda: "A decisão assemblear que proibiu a locação por curta temporada foi tomada sem observância do quórum necessário para alteração do regimento interno, o que acarreta sua nulidade." (ID 115021309, pág. 20.) Portanto, o reconhecimento da nulidade da deliberação não se funda apenas na interpretação deste juízo, mas encontra respaldo e precedência no julgamento proferido pelo órgão ad quem no curso do próprio processo, o que reforça o acerto da tese autoral e a necessidade de sua consolidação por meio desta sentença de mérito. A deliberação de proibição, por ter sido tomada com quórum inferior ao exigido pela lei e pela própria convenção do condomínio para alteração das regras de uso da propriedade, é nula de pleno direito, devendo ser integralmente afastada para que os autores possam, no pleno exercício de seu direito de propriedade, locar suas unidades autônomas por temporada, respeitadas, evidentemente, as demais normas de convivência, sossego e segurança do regimento interno e da convenção que não foram objeto de anulação. Não se ignora a preocupação da coletividade condominial quanto aos possíveis impactos da alta rotatividade de ocupantes na segurança e no sossego do condomínio, sendo esta a principal motivação para a tentativa de proibição. Contudo, essa legítima preocupação não pode ser resolvida mediante a adoção de um ato eivado de vício formal insanável, que desrespeita norma legal e convencional cogente, limitando o direito de propriedade de forma ilegítima. Nesse sentido: […] Em conclusão, a prática descrita nestes autos identifica-se, sim, com aquela regulamentada pelo art. 48 da Lei de Locações, de forma que eventual restrição ao seu exercício (e, por conseguinte, ao exercício do direito de propriedade) demandaria não apenas evidências sólidas e concretas de prejuízo aos demais condôminos, mas modificação do conteúdo estampado na Cláusula 11.1 da Convenção Condominial, o que dependeria da aprovação de 2/3 dos condôminos, o que não ocorreu. […] Além disso, o entendimento adotado pelo Tribunal de origem quanto à exigência do quórum também destoa da orientação do STJ. Isso porque, consoante se extrai da leitura do voto proferido no Resp 1819075/RS, o quórum de 2/3 é necessário para alterar a natureza residencial firmada na convenção do condomínio, a fim permitir a locação de curta temporada. (STJ - REsp: 1957706, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 03/04/2023) Inclusive, o condomínio pode, e deve, coibir e aplicar as penalidades previstas na convenção e no regimento interno contra condôminos ou ocupantes que, porventura, causem prejuízos concretos à convivência, sossego ou segurança, nos termos do Art. 1.336, IV, do Código Civil, mas não pode criar uma regra geral e abstrata de proibição sem observar a formalidade legal e convencional. Desse modo, a procedência integral dos pedidos formulados na exordial é medida que se impõe, para que seja declarada a nulidade do item da deliberação assemblear que proibiu a locação por temporada, com a consequente determinação ao condomínio réu para que se abstenha de impedir os autores de exercerem esse direito. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO formulado na petiçãoinicial, nos termos do Art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: DECLARAR A NULIDADE do item da deliberação da Assembleia Geral Extraordinária do CONDOMÍNIO MAISON LUMIERE, realizada em 03 de agosto de 2023, que culminou na proibição da locação por temporada nas unidades autônomas do edifício, em razão da inobservância do quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos, conforme exigido pelo art. 1.351 do Código Civil e pelo art. 17, § 1º, "c", da Convenção do Condomínio, por se tratar de restrição permanente e abstrata ao direito de propriedade. DETERMINAR ao CONDOMÍNIO MAISON LUMIERE, que se abstenha de praticar quaisquer atos que visem impedir ou dificultar a locação das unidades autônomas de propriedade dos autores, ALIRIO FERREIRA DE ALMEIDA, GLAUBER RONCALLY PESSOA DE ALMEIDA e DIEGO WAGNER PESSOA DE ALMEIDA, por temporada, inclusive através de plataformas digitais ou quaisquer outros meios, mantendo-se em caráter definitivo a tutela de urgência antecipada deferida pelo Tribunal de Justiça da Paraíba no agravo de instrumento n.° 0829611-34.2024.8.15.0000. CONDENAR o CONDOMÍNIO MAISON LUMIERE, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais, em atenção ao grau de zelo do profissional, ao lugar de prestação do serviço, à natureza e importância da causa, ao trabalho realizado pelo advogado e ao tempo exigido para o seu serviço, fixo em quinze por cento (15%) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Interposta apelação, intime-se o apelado para contrarrazões. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça da Paraíba, independentemente de nova conclusão (art. 1.010, § 3º, do CPC). Com o trânsito em julgado, intime-se a exequente para, no prazo de 10 dias, requerer a execução do julgado, nos termos dos arts. 523 e 524 do CPC, sob pena de arquivamento dos autos. Transitada em julgado, certifique-se e, após o recolhimento das custas, dê-se baixa e arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publicação e registro eletrônicos. João Pessoa/PB, data e assinatura digitais. Cumpra-se. Lua Yamaoka Mariz Maia Pitanga Juíza de Direito