Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTORES: FABRÍCIO APRÍGIO DA SILVA, JULIANA RAFAELLA DÁLIA DE CASTRO APRÍGIO
RÉU: GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES LTDA
ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE JOÃO PESSOA 1ª VARA REGIONAL CÍVEL DE MANGABEIRA s e n t e n ç a PROCESSO N.º 0803791-81.2025.8.15.2003 CLASSE JUDICIAL: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Vistos, etc. I- DO RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES, ajuizada por FABRÍCIO APRÍGIO DA SILVA e JULIANA RAFAELLA DÁLIA DE CASTRO APRÍGIO, contra GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES S/A, todos devidamente qualificados. Informam os autores que firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade. Mencionam que o objeto da avença celebrada entre as partes é uma fração ideal indivisível, equivalente à unidade habitacional nº 209, do Bloco B, do empreendimento Gramado Buona Vitta Resort Spa. Alegam que vêm vivenciando uma fase delicada no ramo de suas finanças, motivo pelo qual não possuem condições de permanecer arcando com as parcelas previstas. Somado a isso, sustentam que verificaram que o objeto contratual não corresponde às promessas feitas durante a venda. Dessa maneira, ingressaram com a presente ação, requerendo, em sede de tutela de urgência, a determinação da ordem para que seja deferida a suspensão de cobranças das parcelas vincendas, e, ainda, para que, em virtude disso, a parte promovida não promova a inserção de seus nomes nos cadastros de inadimplentes. No mérito, requerem a confirmação da medida liminar e, ainda, que seja declarada a rescisão contratual com a respectiva devolução da quantia paga, atribuindo por devido o percentual de 90% (noventa por cento) para restituição. Juntou documentos. Gratuidade judiciária deferida aos promoventes e tutela de urgência cautelar concedida (ID: 116880920). A parte ré ofereceu contestação (ID: 120287067), suscitando, preliminarmente, a suspensão do feito por ter requerido a sua recuperação judicial junto aos autos de nº 5016072-82.2023.8.21.0010, em trâmite perante à Vara Regional Empresarial da Comarca de Caxias do Sul/RS. No mérito, pleiteou pela improcedência dos pedidos autorais. Acostou documentos. Impugnação à contestação (ID: 122915486). Intimadas as partes acerca do interesse na produção de novas provas, a parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, enquanto a promovida quedou-se inerte. Após, vieram-me conclusos os presentes autos para prolação de sentença. II. PRELIMINARMENTE II.1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Entendo que a hipótese dos autos é de conhecimento direto do pedido, uma vez que o feito já se encontra satisfatoriamente instruído. Ademais, a questão de mérito é unicamente de direito, de modo a incidir o disposto no art. 355, inc. I, do C.P.C: Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; Ressalte-se que encontram-se nos autos documentos necessários à formação do convencimento deste Juízo, a exemplo do contrato firmado entre as partes, não havendo questões de fato a serem discutidas. Portanto, ante a necessidade de se impor celeridade ao feito e a aplicação do art. 355 do C.P.C, passo ao julgamento da causa. II.2. DA SUSPENSÃO DO FEITO A parte ré suscita, em sede preliminar, a necessidade de suspensão do presente processo em virtude do deferimento do processamento de sua recuperação judicial (processo n.º 5016072-82.2023.8.21.0010, em trâmite perante a Vara Regional Empresarial da Comarca de Caxias do Sul/RS). Contudo, a preliminar não merece acolhimento. A suspensão a que se refere o art. 6º, da Lei nº 11.101/2005 destina-se às ações e execuções que envolvam a cobrança de quantias líquidas, não abrangendo as ações de conhecimento, como a presente, cujo objetivo é a constituição de um título executivo judicial. A demanda em tela busca, primeiramente, a declaração de rescisão do vínculo contratual e, consequentemente, a definição do valor a ser restituído aos consumidores. Apenas após o trânsito em julgado desta sentença é que haverá a constituição de um crédito líquido, certo e exigível, o qual, então, deverá ser habilitado no juízo universal da recuperação. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que as ações de conhecimento contra devedor em recuperação judicial não são suspensas, devendo prosseguir até a formação do título executivo. Conforme dispõe o § 1º do art. 6º da Lei nº 11.101/2005: "Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida." Portanto, a presente ação, por demandar a apuração de valores a serem eventualmente restituídos, versa sobre quantia ilíquida, devendo ter seu trâmite regular neste Juízo até a sentença final. Somente após a liquidação do crédito, este deverá ser submetido ao juízo da recuperação judicial. Rejeito, pois, a preliminar arguida. III. DO MÉRITO A relação jurídica estabelecida entre as partes é, inequivocamente, de consumo, enquadrando-se os autores na figura de consumidores e a ré na de fornecedora, nos exatos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Os autores, como pessoas físicas, adquiriram uma fração imobiliária em regime de multipropriedade como destinatários finais, para fins de lazer e uso próprio, enquanto a ré é empresa que atua profissionalmente na incorporação e comercialização de tais empreendimentos. A alegação da ré de que se trataria de um mero investimento, afastando a incidência da legislação consumerista, não se sustenta. A possibilidade de inclusão da unidade em um pool de locação é uma faculdade acessória, que não descaracteriza a natureza principal do negócio, que é a aquisição de um direito real de uso para fruição pessoal em períodos de férias. A vulnerabilidade dos consumidores, tanto técnica quanto econômica e informacional, é manifesta, especialmente diante do complexo modelo contratual da multipropriedade e das agressivas táticas de marketing empregadas, como narrado na inicial e amplamente conhecido em casos análogos. O contrato em questão (ID: 114655166) é um típico contrato de adesão, com cláusulas pré-estabelecidas unilateralmente pela fornecedora, sem que os consumidores tivessem a oportunidade de discuti-las ou modificá-las substancialmente, o que atrai a aplicação do art. 54, do C.D.C. e autoriza a revisão judicial de cláusulas que se mostrem abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Dessa forma, a presente lide deve ser analisada sob a ótica protetiva do C.D.C, incluindo-se a possibilidade de inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do referido diploma, dada a verossimilhança das alegações autorais e a sua hipossuficiência técnica e informacional perante a ré. III.1. DO DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL É pacífico o entendimento de que o promitente comprador, ainda que inadimplente, tem o direito potestativo de requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a restituição das quantias pagas. Essa prerrogativa visa a impedir que o consumidor fique indefinidamente vinculado a uma obrigação que não pode mais suportar, além de coibir o enriquecimento sem causa do vendedor, que poderá renegociar o imóvel com terceiros. A controvérsia, portanto, não reside no direito à rescisão em si, mas nas consequências jurídicas e patrimoniais desse desfazimento, notadamente no que tange ao percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pelos autores. III.2. DA CLÁUSULA PENAL E DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO A ré fundamenta sua pretensão de reter 50% dos valores pagos na Cláusula Sétima, item 7.8, do contrato, e no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, argumentando que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. De fato, a referida lei admite a estipulação de pena convencional de até 50% da quantia paga quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação. A matrícula do imóvel (ID: 120287076, Av.4-32.786) comprova que tal regime foi instituído em 18 de março de 2020. Todavia, a previsão legal de um teto para a multa não confere à incorporadora um direito absoluto de fixar a penalidade no patamar máximo em todos os casos, nem afasta a possibilidade de o Poder Judiciário analisar a abusividade da cláusula no caso concreto. A expressão "até o limite de 50%" denota uma margem de discricionariedade que deve ser pautada pelos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da boa-fé objetiva, bem como pela vedação ao enriquecimento sem causa. No presente caso, a retenção no percentual de 50% mostra-se manifestamente excessiva e abusiva, colocando os consumidores em desvantagem exagerada, em violação ao art. 51, inciso IV, do C.D.C. Diversos fatores concorrem para essa conclusão. Primeiramente, o patrimônio de afetação tem como principal finalidade proteger os adquirentes durante a fase de construção, assegurando que os recursos daquela incorporação não se misturem com o patrimônio geral da incorporadora, garantindo a conclusão da obra. No caso dos autos, conforme informado no próprio contrato de promessa de compra e venda (ID: 114655166, item IV.1), a obra do empreendimento já estava concluída quando da celebração do negócio em 25 de junho de 2023, com a expedição das Cartas de Habite-se em 2021 e 2022. Assim, o principal risco que o regime de afetação visa mitigar – o da não conclusão do empreendimento – já não existia para os autores. A aplicação da penalidade máxima, nesse contexto, perde grande parte de sua justificativa teleológica. Ademais, os autores adimpliram uma parcela substancial do contrato, pagando R$ 63.604,60 de um total de R$ 108.000,00, o que corresponde a aproximadamente 59% do preço total. A retenção de metade desse valor (R$ 31.802,30) seria desproporcional, especialmente considerando que a ré poderá revender a fração imobiliária a terceiros, muito provavelmente por valor superior ao originalmente contratado, dada a valorização imobiliária natural do tempo, auferindo duplo lucro. A finalidade da cláusula penal é ressarcir o vendedor pelas despesas administrativas, de publicidade e de comercialização. Um percentual de 50% sobre os valores já pagos extrapola em muito essa função compensatória, adquirindo um caráter confiscatório e punitivo vedado pelo ordenamento jurídico. Nessa perspectiva, ponderando as circunstâncias do caso, afigura-se mais razoável e equitativa a fixação do percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre a totalidade das quantias pagas pelos autores. Tal patamar é suficiente para indenizar a ré por eventuais despesas administrativas decorrentes do desfazimento do negócio, sem, contudo, gerar seu enriquecimento ilícito e onerar desproporcionalmente os consumidores. A base de cálculo para a restituição deve ser a totalidade dos valores pagos pelos autores, ou seja, R$ 63.604,60. A tentativa da ré de excluir da base de cálculo o valor pago a título de entrada, tratando-o como comissão de corretagem, não deve prosperar. O contrato é claro em seu Quadro Resumo, item VI (ID: 114655166, pág. 3), ao estabelecer: "Não há valor a título de comissão de corretagem a ser pago pelo PROMITENTE COMPRADOR.” A quantia inicial de R$ 21.000,00 foi expressamente designada como "Entrada (Sinal/Princípio pagamento)". Tal pagamento possui natureza de arras confirmatórias, integrando o preço do negócio, e, portanto, deve compor o montante a ser restituído, sobre o qual incidirá o percentual de retenção ora fixado. Ademais, os comprovantes de pagamento juntados (ID's: 122915487 e 122915490) demonstram que os valores foram pagos diretamente à própria ré ou a uma securitizadora (Forte Securitizadora S.A.), empresa que, conforme demonstrado na réplica (ID: 122915486), atua em parceria com a ré na antecipação de recebíveis (ID: 122915488), não se tratando de pagamento a corretor autônomo. Portanto, a base de cálculo para a devolução é o valor total comprovadamente pago pelos autores, R$ 63.604,60 (sessenta e três mil, seiscentos e quatro reais e sessenta centavos). III. 3. DA INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO A ré pleiteia, ainda, a dedução de uma taxa de fruição, correspondente a 0,5% do valor do contrato por mês, desde a disponibilização do imóvel. Contudo, para que tal cobrança seja devida, é imprescindível a comprovação da efetiva posse e utilização do imóvel pelo promitente comprador. No caso dos autos, a ré alega genericamente que os autores utilizaram a fração, mas não produziu uma única prova nesse sentido, como registros de check-in, confirmações de reserva ou relatórios de uso. O ônus de comprovar o fato impeditivo do direito dos autores (neste caso, a efetiva utilização do bem que justificaria a indenização) era da ré, nos termos do artigo 373, II, do C.P.C, encargo do qual não se desincumbiu. A mera disponibilidade do bem, em se tratando de multipropriedade, não se confunde com a posse direta e efetiva que justificaria uma indenização por fruição. Sem a prova do uso, a cobrança se torna indevida. Logo, o pedido de desconto da taxa de fruição deve ser rechaçado. III. 4. DOS JUROS DE MORA E DA CORREÇÃO MONETÁRIA A correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir a partir de cada desembolso, pois visa unicamente a recompor o poder de compra da moeda, não constituindo um acréscimo ao capital. Quanto aos juros de mora, tratando-se de rescisão por iniciativa do comprador, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é de que eles devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, momento em que a obrigação de restituir se torna exigível, e não da citação, pois não havia mora anterior da vendedora IV. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida na decisão de ID: 116880920, tornando definitiva a suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato e a ordem para que a ré se abstenha de incluir os nomes dos autores nos cadastros de proteção ao crédito por débitos relativos ao negócio jurídico em tela; b) DECLARAR rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, no regime de multipropriedade" de nº GVI109862, firmado entre as partes; c) DETERMINAR que a ré, GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES S.A., retenha somente o percentual de 20% (vinte por cento) da quantia total paga pelos promoventes; d) CONDENAR a promovida à restituição aos autores, em parcela única, o correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor total pago, que perfaz a quantia de R$ 50.883,68 (cinquenta mil, oitocentos e oitenta e três reais e sessenta e oito centavos), a ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença. Considerando que os promoventes sucumbiram em parte mínima de seus pedidos, condeno a parte demandada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Tudo conforme art. 85, parágrafo 2º do CPC. Tudo isso a ser calculado em sede de cumprimento de sentença. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. 01. Havendo interposição de recurso, independentemente de nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça as contrarrazões no respectivo prazo legal, remetendo, somente se for o caso, os autos ao Egrégio TJ/PB; 02. Observado o trânsito em julgado e inalterada ou mantida a presente decisão em todos os seus termos, evolua a classe processual para cumprimento de sentença e, em seguida, intime-se a parte exequente para, em 15 (quinze) dias, apresentar requerimento de cumprimento de sentença, acompanhado de memorial descritivo e atualizado da quantia que entender por devida; 04. Calcule as custas finais. 05. Após, voltem-me conclusos para análise do memorial de cálculo, bem como para determinações futuras. Cumpra-se. João Pessoa/PB, 15 de janeiro de 2026. Fernando Brasilino Leite Juiz de Direito