Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Apelante: Breno de Lima Cirne Advogados: Felipe Gomes Pessoa (OAB/PB 27033-A) e Gabriel de Lima Cirne (OAB/PB 20728-A) Apelada: Maria Nazare Travassos da Luz Advogados: Rubens Yago Morais Tavares Alexandrino (OAB/PB 23759-A) Jameson Silva Travassos da Luz (OAB/PB 23889-A) e Rafaelly Santos de Albuquerque (OAB/PB 25500-A) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONEXÃO. JULGAMENTO CONJUNTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LESÃO. MANIFESTA DESPROPORÇÃO ENTRE O PREÇO PACTUADO E O VALOR DE MERCADO. INEXPERIÊNCIA DA VENDEDORA. PROVA PERICIAL CONCLUSIVA. IMPUGNAÇÃO SEM FUNDAMENTO TÉCNICO. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO PREÇO. IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Breno de Lima Cirne contra sentença do Juízo da 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira que, em julgamento conjunto da presente Ação Anulatória Contratual e da Ação de Adjudicação Compulsória nº 0813481-82.2021.8.15.2001, declarou a nulidade do compromisso de compra e venda firmado entre as parte e julgou improcedente a pretensão adjudicatória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato de compra e venda de imóvel deve ser anulado em razão de lesão decorrente de manifesta desproporção entre o valor pactuado e o valor de mercado do bem associada à inexperiência da vendedora; e (ii) estabelecer se é cabível a adjudicação compulsória do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A lesão constitui vício de consentimento que exige a presença simultânea de elemento objetivo consistente na manifesta desproporção entre as prestações e de elemento subjetivo caracterizado pela necessidade ou inexperiência da parte prejudicada, conforme estabelece o art. 157 do Código Civil. A prova pericial fixou o valor médio de mercado do imóvel em aproximadamente R$130.000,00 à época da contratação, enquanto o preço ajustado foi de R$20.000,00, evidenciando acentuada desproporção entre as prestações. O conjunto probatório revela circunstâncias indicativas de inexperiência negocial da vendedora, inclusive pela celebração de outro negócio envolvendo imóvel semelhante mediante contraprestação economicamente desvantajosa. O apelante não apresenta prova idônea capaz de infirmar o laudo pericial ou demonstrar que o valor pago reflete a realidade do mercado à época da contratação. Anulado o negócio jurídico em razão da lesão, resta inviabilizado o pedido de adjudicação compulsória do imóvel. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido.
Acórdão - Tribunal de Justiça da Paraíba 4ª Câmara Cível - Gabinete 08 Acórdão Apelação Cível nº 0802722-53.2021.8.15.2003 e 0813481-82.2021.8.15.2001 Origem: 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira Relator: Juiz CARLOS Antônio SARMENTO (substituto de Desembargador) VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível, interposta por BRENO DE LIMA CIRNE, irresignado com sentença do Juízo da 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira, na Comarca da Capital, que, nos presentes autos de “AÇÃO ANULATÓRIA CONTRATUAL”, movida por MARIA NAZARE TRAVASSOS DA LUZ, assim dispôs: "JULGAR TOTALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO formulado por MARIA DE NAZARÉ TRAVASSOS DA LUZ no processo de nº 0802722-53.2021.8.15.2003, para declarar a nulidade do contrato de “Escritura Particular de Compra e Venda de Imóvel” referente ao imóvel localizado na “Rua Sem Nome, nº 7132, Loteamento Praia do Sol, Barra de Gramame, João Pessoa - PB (inscrito como lote 397, quadra 74 e setor 49)” (Id. 43772721), determinando, por conseguinte, a restituição das partes ao status quo ante, mediante a restituição do valor pago na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor de BRENO DE LIMA CIRNE, acrescido de juros de mora pela taxa Selic, deduzido do índice IPCA, a partir da citação, e atualização monetária, pelo IPCA, a partir da data do desembolso (REsp 1.795.982-SP). 2 - JULGAR TOTALMENTE IMPROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por BRENO DE LIMA CIRNE no processo de nº 0813481-82.2021.8.15.2001. Condeno BRENO DE LIMA CIRNE (sucumbente em ambos os processos) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observando-se o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.” Em suas razões, o recorrente sustenta, em suma, que: (i) a controvérsia envolve duas demandas conexas, a presente Ação Anulatória e a Ação de Adjudicaçao Compulsória nº 0813481-82.2021.8.15.2001, ambas decorrentes de contrato de compra e venda de imóveis firmado entre as partes; (ii) a presente ação anulatória consubstancia tentativa manifestamente descabida e desarrazoada da autora/recorrida de desconstituir contrato regularmente celebrado e integralmente adimplido; (iii) a alegação de que a promovente estava em “período de vulnerabilidade” carece de respaldo, razão pela não pode ser acolhida; (iv) o instituto da lesão, previsto no Código Civil, reveste-se de caráter excepcional e exige, para sua configuração, robusta comprovação, o que não se verifica nos autos, sendo certo que a lesão não pode ser presumida; (v) a avaliação judicial que estimou o valor do terreno em R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), no ano de 2020, mostra-se incompatível com a realidade do mercado imobiliário à época, especialmente considerando o contexto da pandemia da COVID-19, período em que houve significativa desvalorização dos imóveis, notadamente em áreas desprovidas de infraestrutura consolidada, como o então loteamento Praia do Sol; (vi) o laudo pericial desconsidera por completo a existência de invasão ou ocupação irregular do imóvel, circunstância que exerce impacto direto e relevante na depreciação do valor de mercado, comprometendo a fidedignidade da avaliação ao não refletir a realidade do bem; e (vii) o laudo também é omisso quanto à existência de débitos incidentes sobre o imóvel, os quais influenciam diretamente na formação do preço de mercado, uma vez que tais passivos tendem a ser assumidos pelo adquirente, reduzindo, por conseguinte, o valor ofertado. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de julgar improcedente a presente Ação Anulatória, bem como para julgar procedente a pretensão adjudicatória formulada na Ação de Adjudicaçao Compulsória nº 0813481-82.2021.8.15.2001. Contrarrazões pelo desprovimento do recurso. Sem manifestação do Ministério Público, ante a ausência de qualquer das hipóteses do art. 178 do CPC. É o relatório. VOTO - Juiz CARLOS Antônio SARMENTO Primeiramente, é imperioso afirmar que os Processos nº 0802722-53.2021.8.15.2003 e 0813481-82.2021.8.15.2001, tramitaram em conexão e foram julgados simultaneamente, através de sentença una. Ressalta-se, ainda, que sendo de hipótese “de conexão de ações, com julgamento simultâneo, proferida sentença única, pode a parte interpor apenas um recurso abrangendo todas as ações, pois o que se ataca é a decisão que é una.” (STJ, Terceira Turma. REsp 1821634 PB 2019/0168113-4, Relator.: Ministra Nancy Andrighi, j. em 05/02/2021). Desse modo, atendidos os pressupostos processuais de admissibilidade, conheço do recurso, recebendo-o nos seus efeitos próprios (devolutivo e suspensivo - CPC, art. 1.012, caput; e 1.013), e analiso conjuntamente as questões meritórias relativas a ambos os processos. Rememorando os fatos, Maria Nazare Travassos da Lua ingressou com a presente Ação Anulatória sustentando que o ora apelante teria se valido de sua situação de acentuada vulnerabilidade e desinformação para auferir vantagem excessiva na aquisição de imóvel. Afirma que ajuste foi celebrado pelo valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), quantia considerada irrisória e que sequer teria sido paga integralmente. Com base nessas circunstâncias, requer a invalidação do negócio jurídico, com fundamento no instituto da lesão. Em contrapartida, Breno de Lima Cirne ajuizou a Ação de Adjudicação Compulsória nº 0813481-82.2021.8.15.2001, na qual defende a regularidade da avença e o integral cumprimento das obrigações assumidas. Alega, contudo, que, em razão da recusa injustificada da vendedora, não foi possível formalizar a transferência da propriedade. Assim, pugna pela adjudicação compulsória do bem. A controvérsia recursal cinge-se, portanto, à anulabilidade do compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao lote nº 397, situado no Loteamento Praia do Sol, Barra de Gramame, João Pessoa/PB (id. 38672290), bem como à pretensão do apelante de obter a adjudicação compulsória do referido imóvel. Diante dessas premissas, impõe-se examinar, inicialmente, a questão relativa à validade do negócio jurídico, porquanto a solução da matéria constitui pressuposto lógico para a apreciação da reivindicação adjudicatória. Como é cediço, a lesão constitui vício de consentimento apto a ensejar a anulação do negócio jurídico, configurando-se quando a parte, por premente necessidade ou inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional à contraprestação, conforme estabelece o Código Civil, in verbis: Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta. § 1º Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico. § 2º Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito. [...] Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico: I - por incapacidade relativa do agente; II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores. Cumpre destacar que “para a caracterização do vício de lesão, exige-se a presença simultânea de elemento objetivo - a desproporção das prestações - e subjetivo - a inexperiência ou a premente necessidade” (STJ, Terceira Turma. REsp: 1723690 DF 2018/0030908-1, Relator.: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 12/08/2019). No caso em apreço, o requisito objetivo encontra-se evidenciado, uma vez que o montante pactuado é significativamente inferior ao valor de mercado do imóvel à época da negociação, consoante apurado pela perícia, que fixou o valor médio do bem em R$130.000,00 (cento e trinta mil reais) (id. 38672614). De igual modo, no que concerne ao elemento subjetivo da lesão, o contexto retratado nos autos permite concluir, com grau suficiente de segurança, pela existência de um padrão de inexperiência negocial por parte da apelada. A conclusão ora alcançada é reforçada pelas circunstâncias de outro ajuste, posteriormente solucionado por acordo extrajudicial, referente a imóvel situado na mesma rua e com dimensões semelhantes ao da presente demanda. Na ocasião, a recorrida anuiu à forma de pagamento manifestamente atípica e economicamente desvantajosa, consistente na entrega de um veículo modelo Astra, ano 2007, como contraprestação pelo lote nº 417 (id. 38672311). Registra-se, ainda, que as impugnações apresentadas pelo apelante ao laudo pericial carecem de respaldo fático ou técnico idôneo, não havendo elementos mínimos de prova da existência de ocupação irregular no imóvel, tampouco demonstração de que o valor pactuado guarda correspondência com os parâmetros de mercado vigentes à época da contratação. Com efeito, a prova pericial, ainda que não revestida de presunção absoluta, ostenta significativa força probante, por decorrer de análise técnica realizada por especialista em área específica do conhecimento humano. Logo, a desconstituição de suas conclusões reclama apresentação de fundamento idôneo e igualmente técnico, ônus do qual o recorrente não se desincumbiu. Portanto, reconhecida a lesão, o negócio jurídico deve ser anulado, com o restabelecimento das partes ao status quo ante, conforme definido na sentença. Por conseguinte, resta inviável o acolhimento do pedido formulado na Ação de Adjudicação Compulsória nº 0813481-82.2021.8.15.2001. Ademais, ainda que afastadas as razões delineadas, permanece circunstância autônoma, suficiente e igualmente robusta a justificar a manutenção da sentença, consubstanciada no inadimplemento contratual. Fixado o preço da venda em R$20.000,00 (vinte mil reais), verifica-se que o apelante apenas comprovou o pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais). Tal circunstância, por si só, autoriza a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, que dispõe: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. De fato, o próprio instrumento contratual prevê, em sua Cláusula 5ª, que o descumprimento das obrigações assumidas dará ensejo à rescisão do contrato, inclusive com a perda do valor pago (id. 38672290). Em harmonia com esse entendimento, colaciono precedente desta Corte de Justiça: [...] – Nos termos do art. 373, II, do CPC, compete ao réu a prova do fato extintivo do direito do autor, sendo sua a incumbência de demonstrar o adimplemento da obrigação contratual. – A entrega de bens a terceiro, desacompanhada de qualquer comprovação documental e de outorga de poderes para representação, não configura adimplemento válido da obrigação. – O art. 313 do Código Civil veda ao devedor a substituição da prestação por outra sem a anuência expressa do credor, ainda que mais valiosa. – A ausência de prova do pagamento do preço ajustado impõe o reconhecimento do inadimplemento e autoriza a resolução contratual nos termos do art. 475 do Código Civil. – A fruição do imóvel por longo período sem contraprestação caracteriza enriquecimento sem causa, sendo devida a indenização por taxa de ocupação. (TJPB, 3ª Câmara Cível. ApCiv 0800322-31.2023.8.15.0731, Relator.: Des. Marcos Cavalcanti de Albuquerque, j. em 27/05/2025) Impõe, assim, a confirmação da sentença.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença por estes e seus próprios fundamentos. Com arrimo no §11, do art. 85, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, mantida a condicionante da exigibilidade, nos termos do §3º, do art. 98, do CPC. É como voto. Integra o presente acórdão a certidão de julgamento. João Pessoa, data e assinatura eletrônica. Juiz CARLOS Antônio SARMENTO (substituto de Desembargador) - Relator -