Procedimento Comum Cível 0806326-51.2023.8.15.2003 - TJPB

Procedimento Comum Cível 0806326-51.2023.8.15.2003 - TJPB | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação APELANTE: ETIENE TACIANA GUERRA ARAGAO APELADO: FOZ - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME I N T I M A Ç Ã O Intimação da(s) parte(s) recorrida(s), por meio de seu(s) advogado(s), para apresentar contrarrazões ao Recurso Especial. Gerência Judiciária do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, João Pessoa, 20 de março de 2026. EXPEDIENTE - Processo nº 0806326-51.2023.8.15.2003

23/03/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO EXPEDIENTE - Intimo as partes para conhecimento da Decisão / Acórdão proferida(o) neste caderno processual virtual, constante no expediente retro.

23/02/2026, 00:00

Redistribuição (extensão de unidade judiciária; sorteio)

22/02/2026, 16:53

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Fica Vossa Excelência Intimado(a) da 2º SESSÃO ORDINÁRIA VIRTUAL, da 2ª Câmara Cível, a realizar-se de 02 de Fevereiro de 2026, às 14h00, até 09 de Fevereiro de 2026.

22/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Fica Vossa Excelência Intimado(a) da 2º SESSÃO ORDINÁRIA VIRTUAL, da 2ª Câmara Cível, a realizar-se de 02 de Fevereiro de 2026, às 14h00, até 09 de Fevereiro de 2026.

22/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Fica Vossa Excelência Intimado(a) da 2º SESSÃO ORDINÁRIA VIRTUAL, da 2ª Câmara Cível, a realizar-se de 02 de Fevereiro de 2026, às 14h00, até 09 de Fevereiro de 2026.

22/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Fica Vossa Excelência Intimado(a) da 2º SESSÃO ORDINÁRIA VIRTUAL, da 2ª Câmara Cível, a realizar-se de 02 de Fevereiro de 2026, às 14h00, até 09 de Fevereiro de 2026.

22/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Fica Vossa Excelência Intimado(a) da 2º SESSÃO ORDINÁRIA VIRTUAL, da 2ª Câmara Cível, a realizar-se de 02 de Fevereiro de 2026, às 14h00, até 09 de Fevereiro de 2026.

22/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Fica Vossa Excelência Intimado(a) da 2º SESSÃO ORDINÁRIA VIRTUAL, da 2ª Câmara Cível, a realizar-se de 02 de Fevereiro de 2026, às 14h00, até 09 de Fevereiro de 2026.

22/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Fica Vossa Excelência Intimado(a) da 2º SESSÃO ORDINÁRIA VIRTUAL, da 2ª Câmara Cível, a realizar-se de 02 de Fevereiro de 2026, às 14h00, até 09 de Fevereiro de 2026.

22/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Fica Vossa Excelência Intimado(a) da 2º SESSÃO ORDINÁRIA VIRTUAL, da 2ª Câmara Cível, a realizar-se de 02 de Fevereiro de 2026, às 14h00, até 09 de Fevereiro de 2026.

22/01/2026, 00:00

Remessa (em grau de recurso)

06/11/2025, 10:34

Petição (Petição (outras))

06/11/2025, 10:07

Publicação

15/10/2025, 01:36

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

15/10/2025, 01:36

Documentos

EXPEDIENTE

•23/03/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: ETIENE TACIANA GUERRA ARAGAO. REU: FOZ - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME. SENTENÇA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E PEDIDO LIMINAR - PRELIMINARES. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA. DESENTRANHAMENTO DE DOCUMENTOS. REJEIÇÃO. MÉRITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LEI Nº 6.766/79 COM INCLUSÃO PELA LEI Nº 13.786/2018. LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. CONTRATO FIRMADO EM 2020. APLICABILIDADE. RESCISÃO DECLARADA. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE PARCIAL. SATI. COBRANÇA ABUSIVA. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVER DE DEVOLUÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. ENTENDIMENTO SEDIMENTADO DO STJ. PROCEDÊNCIA PARCIAL. Processo n. 0806326-51.2023.8.15.2003; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Vistos. I. DO RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E PEDIDO LIMINAR, ajuizada por ETIENE TACIANA GUERRA ARAGÃO, contra FOZ — EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ambas qualificadas. A parte autora menciona insatisfação com o contrato de compra e venda de um imóvel celebrado entre as partes. Aduz que celebrou com a requerida contrato particular de compra e venda do Lote nº 07, da Quadra L, do Loteamento Condomínio Jardim Ecovalle Clube, localizado na cidade de Sobrado/PB e com registro de matrícula nº 3835, junto ao Cartório de Registro de Imóveis daquela cidade. Informa que o preço de venda foi estipulado no valor de R$ 99.990,00 (noventa e nove mil e novecentos e noventa reais), a ser pago conforme estipulado em contrato. Ocorre que, alega que em virtude do cenário financeiro desfavorável que atualmente experimenta, não vem conseguindo arcar com o pagamento da forma acordada. Diz que buscou a rescisão contratual na esfera extrajudicial, mas que a tentativa não foi aceita pela parte ré. Dessa maneira, ingressou com a presente demanda, requerendo, em sede de tutela de urgência, a concessão da ordem para que não haja a inscrição do seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito, bem como para determinar a imediata suspensão da cobrança das parcelas contratuais e para atribuir à demandada a obrigação de pagamento referente às despesas do bem imóvel. No mérito, requer a declaração da rescisão do compromisso de compra e venda e a condenação da parte ré à restituição de 90% (noventa por cento) do valor pago, bem assim da comissão de corretagem. Juntou documentos no ID 79558551 e seguintes. Tutela de urgência concedida parcialmente no ID 79572099: “(...) Feitas essas considerações, DEFIRO PARCIALMENTE A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA pleiteada na inicial, para determinar que a ré se abstenha apontar o nome da autora nos Órgãos de Proteção ao Crédito (SCPC/SERASA) e cartórios de protesto, sob pena de multa por descumprimento, que arbitro em R$ 5.000,00, bem como suspenda o envio de boletos de cobranças relativos ao contrato, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) a cada reiteração, limitada ao valor de R$ 5.000,00. (...)” Na mesma decisão, foi deferida a gratuidade de justiça. Audiência de conciliação sem solução amigável (ID 82078998). Devidamente citada (ID 80721655), a parte demandada ofereceu contestação (ID 82806490), suscitando, em sede de preliminar, a impugnação à gratuidade judiciária. No mérito, sustentou a ausência de falha na prestação dos serviços, afirmando que o contrato foi rigorosamente cumprido conforme as cláusulas acordadas e o inadimplemento decorreu exclusivamente por questões concernentes à parte autora. A parte ré alegou ainda que as multas e penalidades previstas no contrato são legítimas, bem como que a rescisão contratual, sem a aplicação das penalidades acordadas, é inviável. Ressaltou, por fim, que o contrato é claro quanto às obrigações assumidas por ambas as partes e os índices de correção aplicados ao saldo devedor eram de pleno conhecimento da autora no momento da assinatura do contrato. Réplica à contestação no ID 82985009. Ato ordinatório instando a parte ré a se manifestar sobre a dilação probatória por meio de ato ordinatório (ID 86367233). Apresentação de documentos pela parte autora no ID 86808274. Petição da parte ré no ID 87704253 requerendo o desentranhamento da documentação da parte autora, considerando que o ato ordinatório foi realizado tão somente para promovida, bem assim a juntada de planilha com informações sobre o débito da parte autora. No mesmo ato, pugnou pelo julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Despacho no ID 92837538 intimando a parte autora para falar sobre o pedido de desentranhamento. Manifestação da promovente no ID 92944172. Decisão de saneamento e organização do processo (ID 101743488). Após, foi apresentado documento pela parte promovida (ID’s 104649208 e 104649209), havendo manifestação da parte demandante (ID 108091192). Após, vieram os autos conclusos para prolação de sentença. II. DAS PRELIMINARES II.1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC), porquanto as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a solução da lide, não havendo necessidade de produção de outros elementos probatórios. II.2. DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA Quanto à concessão da gratuidade judiciária, esta deve ser mantida. Conforme bem elucidado pelo i. Professor Humberto Theodoro Júnior, in Curso de Direito Processual Civil, 39ª Ed., vol. I, Editora Forense: Rio de Janeiro, 2004, p. 80: “A prestação da tutela jurisdicional é serviço público remunerado, a não ser nos casos de miserabilidade, em que o Estado concede à parte o benefício da ‘assistência judiciária’ (Lei nº 1.060, de 05.02.50). Por isso, tirando essa exceção legal, 'cabe às partes prover as despesas dos atos que realizam ou requerem no processo' (art. 19)”. Nesse sentido, quando perseguida por pessoa física, hipótese dos autos, o direito resulta da mera postulação, desde que pautada em declaração de insuficiência financeira, nos termos do disposto no art. 99, § 3º, do CPC. Por outro lado, a impugnação ao direito deferido há de fundar-se em prova apta a demonstrar, de plano, a falta do estado de insuficiência financeira ou sua perda superveniente, ou seja, a regra para revogação do benefício é a comprovação de que inexistem ou desapareceram os requisitos essenciais à concessão, medida sem a qual se impossibilita a ab-rogação. Vejamos: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. AUSÊNCIA DE PROVAS DE MODIFICAÇÃO NA SITUAÇÃO FINANCEIRA. PRELIMINAR DE INÉPCIA RECURSAL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEITADA. MÉRITO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE VEÍCULO. TAXA DE JUROS REMUNERATÓRIOS. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES. TARIFA DE CADASTRO. TARIFA DE AVALIAÇÃO DO VEÍCULO. REGISTRO DE CONTRATO. COBRANÇA DE VALORES A TÍTULO DE CUSTEIO DE SERVIÇOS DE TERCEIROS. PREVISÃO CONTRATUAL. PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS COMPROVADA. SEGURO PRESTAMISTA. ADESÃO FACULTATIVA. PROTEÇÃO FINANCEIRA CONTRATADA. LEGALIDADE. 1. De acordo com o artigo 98, caput, do Código de Processo Civil, (a) pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei. 1.2. Se a impugnação ao benefício da justiça gratuita concedida à pessoa natural não for instruída com prova inequívoca de que a parte beneficiada tem condições de arcar com as despesas processuais, a manutenção da benesse se impõe. [...]” (TJDFT, Acórdão 1840814, 07294264120238070001, relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 9/4/2024, publicado no DJE: 24/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada). (grifou-se) No caso dos autos, apesar da promovida ter impugnado a concessão da justiça gratuita, tal incidente foi realizado sem que tenha trazido ao feito qualquer prova apta a afastar a declaração de hipossuficiência ou a perda superveniente desta condição. Portanto, a omissão da impugnante em apresentar provas sobre a capacidade financeira da parte autora enseja o afastamento da impugnação à gratuidade da justiça, razão por que a questão processual deve ser indeferida. II.3. DA JUNTADA DE DOCUMENTOS PELA PARTE DEMANDANTE Não é o caso de deferir-se o pedido de desentranhamento dos documentos ID 86808274, visto que, nos termos do art. 435 do CPC “é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos”, bem assim porque ainda havia a possibilidade de intimação da parte autora para dilação probatória, providência que facultaria a juntada da documentação supramencionada. Destarte, o pedido de desentranhamento deve ser afastado. III. DO MÉRITO A relação jurídica entabulada entre a autora e promovida é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), visto que promovente e ré se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor de produtos e serviços, conforme preceituam os artigos 2º e 3º da Lei n. 8.078/80. Da mesma forma, anota-se a que é caso de distribuição dinâmica do ônus da prova em seu sentido inverso (art. 373, § 1º, do CPC), uma vez que, tratando-se de fato do produto ou serviço (quando o defeito afeta a ordem patrimonial, física ou psíquica da parte autora), aplica-se a regra prevista no art. 12, § 3º, do CDC (inversão ope legis), que assim preleciona: “§ 3° O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: I — que não colocou o produto no mercado; II — que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; III — a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro”. Sobre a pretensão autoral, observa-se que o desfazimento do negócio jurídico firmado entre as partes é incontroverso, pois a autora afirma que desistiu da aquisição do imóvel em razão do aumento exacerbado do índice de correção incidente sobre as parcelas do contrato, sendo a rescisão medida que se impõe. Quanto às questões controversas, estas delimitam-se à apreciação da legalidade da Cláusula 6.3 do contrato e das disposições seguintes, bem como da licitude da cobrança da comissão de corretagem. Nesse ponto, verifica-se da leitura atenta do contrato que o negócio entabulado entre as partes tem natureza jurídica de aquisição de unidade em loteamento fechado, no qual um grande terreno é dividido em vários lotes, destinados à venda, geralmente para fins residenciais. Apesar dessa forma de empreendimento envolver logradouros públicos, as vias de acesso (ruas e avenidas) e as áreas comuns do loteamento podem ser fechadas e controladas por portarias, dando a sensação de condomínio fechado, embora tecnicamente não tenha tal natureza, até porque não foi registrado como tal, conforme a inscrição n. R-3/3.835, do Livro 2-O, matrícula nº 3835, do Cartório Único de Ofício “Feliciano da Silva”, Município de Sobrado–PB (ID 79558571, p.1). Desse modo, considerando que se trata da venda de unidade em loteamento fechado, aplicam-se ao caso em análise as disposições previstas na Lei nº 6.766/79, que versa sobre parcelamento do solo urbano, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, visto que o contrato foi celebrado em 14 de junho de 2020 (ID 79558571). Quanto à lei supramencionada, esta indica que, nos casos de rescisão unilateral do contrato pelo promitente comprador, é cabível à promitente vendedora a retenção das parcelas dispostas no art. 32-A da legislação, in verbis: “Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I — os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II — o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III — os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV — os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V — a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote”. (grifou-se) No caso dos autos, as cláusulas referentes à possível rescisão contratual estão dispostas no item “Seção I, 6. Cláusulas Especiais” e na “Seção II, Cláusula Vigésima Segunda. Da resolução/rescisão contratual”. Diz Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald quanto à resilição unilateral do contrato: "O fundamento da denúncia é a vontade presumida do contratante, presumida no sentido de que não desejou se vincular de forma perene, reservando-se a faculdade de resilir o contrato a qualquer tempo, de forma imotivada, mediante simples declaração de vontade". Ainda: "O cerne da questão se radica na regra geral de que ninguém é obrigado a ficar perpetuamente vinculado a um contrato. Portanto, em um primeiro momento, o princípio da boa-fé não serve como fundamento para constranger um dos contratantes a permanecer no contrato,frustrando o seu direito potestativo de recesso." Portanto, não pode o contratado ser prejudicado pelo distrato unilateral. Devem-se considerar os custos e investimentos já despendidos, a fim de se estabelecer o que será ressarcido o que será devido àquele que despendeu esforços na consecução do pactuado. Nesse caminho, verifica-se que as cláusulas 6.3 e seguintes do contrato são reproduções ipsi litteris do art. 32-A Lei nº 6.766/79, o que por si só já garante sua legalidade, não havendo falar na aplicação dos entendimentos anotados pelo autor na petição inicial, porque construídos em período anterior à edição legislativa supramencionada. Portanto, a conclusão quanto a primeira controvérsia é que é válida à promovida a retenção dos valores, pois amparados na legislação que rege o contrato estabelecido entre as partes, cabendo a necessidade de destacar que, apesar da relação jurídica ser consumerista, prevalece a Lei nº 6.766/79, diante do princípio da especialidade. A promovente requer a devolução do valor equivalente a 90% (noventa por cento) do que foi pago pela celebração do contrato. A análise da disposição legal e da sua subsunção ao caso concreto é imprescindível, visto que há especificidades a serem observadas, conforme o dispositivo acima descrito. Assim, passo a examinar a disposição contratual e a previsão legal sobre as denominações que podem ser retidas. III. 1. DA MULTA PENAL E ENCARGOS MORATÓRIOS DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM ATRASO No caso dos autos, a multa penal prevista no contrato que foi voluntariamente firmado pelo requerente, limitada ao importe legal de 10% (dez por cento), assim como os encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas após o vencimento, não se mostra abusivos, já que de acordo com a previsão do mencionado e transcrito art. 32-A da Lei em referência. Portanto, devida a retenção, pela requerida, do valor das parcelas efetivamente pagas pela parte requerente a título de multa penal de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato e dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso. III.2. DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL A multa pela fruição da coisa só é devida no caso de resolução do contrato por culpa do comprador e se houver sua imissão na posse do imóvel, bem como evidente a ocorrência da efetiva ocupação/fruição do imóvel. Na hipótese, não restou comprovada a ocorrência da efetiva fruição do imóvel, até porque se trata apenas de um lote vazio, sem utilidade, não havendo provas de que a parte demandada deixou de auferir lucro com aluguel ou título similar, sendo, portanto, descabida a retenção quanto à taxa de fruição do imóvel, devendo, pois, integrar o valor a ser devolvido à parte autora. Acerca da temática, o Superior Tribunal de Justiça (STJ): RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO CONTRÁRIO A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de ocupação/fruição de lote não edificado após o desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente. Precedentes. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 2.209.645/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025.) (grifou-se) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, rescindida a promessa de compra e venda por iniciativa do promitente-comprador, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, sendo inviável a cobrança da taxa de ocupação do bem. Precedentes. 2. Agravo interno provido para, em novo julgamento, conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.837.929/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 8/6/2022.) Nesse norte, o TJDFT: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU. VALOR EFETIVAMENTE PAGO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DO MONTANTE PAGO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO E DE DESPESAS DE CORRETAGEM NÃO SUPORTADAS PELA PROMITENTE VENDEDORA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível e apelo adesivo interpostos contra sentença em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos em promessa de compra e venda de imóvel. As partes discutem (i) prescrição da pretensão referente à comissão de corretagem; (ii) validade e percentual da cláusula penal; (iii) retenção de valor referente à corretagem; (iv) possibilidade de cobrança de taxa de fruição; (v) responsabilidade pelo pagamento do IPTU; e (vi) definição do valor efetivamente pago pela compradora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) verificar se há prescrição quanto à pretensão relacionada à comissão de corretagem; (ii) determinar a validade e eventual limitação da cláusula penal estipulada; (iii) examinar se é possível a retenção de valores a título de comissão de corretagem; (iv) avaliar a possibilidade de cobrança da taxa de fruição; (v) definir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU; e (vi) apurar o valor efetivamente pago pela compradora. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A taxa de fruição não é cabível em contratos de promessa de compra e venda de terrenos não edificados, por ausência de utilização do bem e de enriquecimento sem causa do comprador, segundo orientação pacífica do STJ. [...] (Acórdão 2028807, 0709010-34.2023.8.07.0007, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 31/07/2025, publicado no DJe: 20/08/2025.) (grifou-se) III.3. DOS DÉBITOS DE IPTU E DEMAIS CONTRIBUIÇÕES Na mesma toada, são devidos os débitos pelo exercício da posse sobre o imóvel, tais como os valores de IPTU e eventuais taxas condominiais, além dos respectivos encargos da mora. Em arremate, observa-se que tais disposições bem se amoldam à Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Portanto, das verbas pagas pela autora devem ser deduzidos todos os valores declinados no art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com a restituição de eventual saldo na forma estipulada. III.4. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA TAXA SATI A obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor pode ser transferida ao promitente comprador mediante cláusula expressa no instrumento contratual. Trata-se de questão que diz respeito ao dever de informação imposto ao fornecedor. A existência de intermediação e comissão de corretagem é comum no mercado e não se afigura abusiva, anotando-se que o valor não é destinado à requerida, mas à imobiliária ou ao prestador de serviço. No caso dos autos, há expressa menção ao valor de devido sob o referido título, no entanto, conforme item 5.A. do quadro resumo. A taxa de retenção, por sua vez, está prevista na Cláusula Vigésima Quinta, item a.1.5. Aplica-se aqui, portanto, o disposto no art. 725, do Código Civil, abaixo transcrito: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Assim, devida a retenção sob a referida denominação, não logrando êxito a parte autora em demonstrar prova em sentido contrário, ou seja, de que o contrato não foi realizado por intermédio do profissional competente para tanto. Quanto à taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), o STJ possui o entendimento sedimentado de que, ainda que estipulada, é indevida a respectiva retenção: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. 1. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESSARCIMENTO. TAXA SATI. ABUSIVIDADE. ENTENDIMENTO FIRMADO NO RESP N. 1.599.511/SP. SÚMULA 83/STJ. 2. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DA AVENÇA E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 3. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido da "1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016). (AgInt no AREsp n. 1.888.289/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 20/9/2021, DJe de 23/9/2021.) (grifou-se) Assim, do montante a ser devolvido à parte autora, a ré está autorizada a abater o valor equivalente a: 10% (dez por cento) do valor do contrato, a título de multa contratual; os débitos relacionados ao imóvel (IPTU e taxas associativas); comissão de corretagem, no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais). Vale deixar consignado que não integra a base de cálculo do valor a restituir os encargos moratórios das prestações pagas com atraso. IV. DISPOSITIVO Ante o exposto, RATIFICO a tutela de urgência outrora deferida (ID 79572099), REJEITO as preliminares processuais suscitadas e, no mérito, extingo o presente processo com resolução de mérito para JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, nos termos dos arts. 355, I, e 487, I, ambos do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR por rescindido contrato firmado entre as partes (ID 79558551), envolvendo o Lote nº 07, da Quadra L, do Loteamento Condomínio Jardim Ecovalle Clube, localizado na cidade de Sobrado/PB; b) CONDENAR a parte promovida à devolução dos valores pagos pela parte autora, autorizada a retenção equivalente a: 01. 10% (dez por cento) do valor do contrato, a título de multa contratual; 02. os débitos relacionados ao imóvel (IPTU e taxas associativas); 03. comissão de corretagem, no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais). Os valores a serem restituídos devem ser corrigidos monetariamente pelo IPCA, desde cada desembolso/pagamento, e juros de 1% ao mês, desde citação, pela taxa SELIC, deduzido o índice de correção monetária, Vale deixar consignado que não integra a base de cálculo do valor a ser restituído aqueles encargos moratórios das prestações pagas com atraso. Tudo isso a ser calculado em sede de cumprimento de sentença. Considerando que ocorreu a sucumbência recíproca, fixo o ônus sucumbencial de forma proporcional, cabendo ao autor arcar com 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, abatido o valor da condenação, observada a gratuidade judiciária concedida, e cabendo ao promovido arcar com 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o condenação. Tudo conforme art. 85, parágrafo 2º do CPC. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se as partes. 01. Havendo interposição de recurso, independentemente de nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça as contrarrazões no respectivo prazo legal, remetendo, somente se for o caso, os autos ao Egrégio TJPB; 02. Certificado o trânsito em julgado e mantida ou inalterada a presente decisão em todos os seus termos, evolua a classe processual para cumprimento de sentença e, em seguida, intime-se a parte exequente para, em 15 (quinze) dias, apresentar requerimento de cumprimento de sentença, acompanhado de memorial descritivo e atualizado da quantia que entender por devida; 03. Calcule as custas finais. 04. Após, voltem-me conclusos para análise do memorial de cálculo, bem como para determinações futuras. Cumpra-se. João Pessoa/PB, na data da assinatura eletrônica. Shirley Abrantes Moreira Régis Juíza de Direito

25/08/2025, 00:00