Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CONDOMINIO CONCORDE
REU: SBA TORRES BRASIL, LIMITADA. SENTENÇA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA Juízo do(a) 13ª Vara Cível da Capital AV JOÃO MACHADO, S/N, - até 999/1000, CENTRO, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58013-520 Tel.: ( ); e-mail: Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0817899-63.2021.8.15.2001 [Obrigação de Fazer / Não Fazer, Espécies de Contratos]
Vistos, etc. I. RELATÓRIO CONDOMÍNIO DO EDIFICIO PRINCESA LEOPOLDINA ingressou com ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos em face de SBA TORRES BRASIL, LIMITADA. O autor sustenta na petição inicial que a laje de cobertura do edifício foi locada originalmente no ano de 2001 para a instalação de antenas de telecomunicação e equipamentos correlatos. Relata que, ao longo do tempo, a estrutura do pavimento inferior sofreu com sérias e contínuas infiltrações, afetando as unidades comerciais do sexto andar, notadamente as salas 605, 607, 608 e 609. Defende que os problemas decorrem diretamente das perfurações, suportes metálicos e modificações efetuadas na laje pela empresa ré para a manutenção dos referidos aparelhos de transmissão, requerendo a condenação da promovida a realizar as obras necessárias na cobertura para cessar os vazamentos, bem como ao pagamento dos reparos internos de todas as salas comerciais atingidas pelos vazamentos. Citada, a ré SBA TORRES BRASIL, LIMITADA apresentou contestação, na qual arguiu a perda do objeto e, no mérito, alegou que as infiltrações encontradas nos andares inferiores são de natureza sistêmica e decorrem unicamente da ausência de manutenção preventiva por parte do próprio condomínio. Afirmou que a manta asfáltica e os sistemas de impermeabilização da cobertura já exauriram sua vida útil natural, de modo que a responsabilidade pela reforma estrutural da laje, por ser área comum do edifício, recai exclusivamente sobre a administração condominial. Deferida a prova pericial, foi nomeada a engenheira Livia Ferreira Nunes, a qual apresentou o laudo pericial aos autos, acompanhado de levantamento termográfico, relatórios fotográficos e detalhamento técnico das interfaces construtivas da laje de cobertura. O autor apresentou manifestação concordando com as conclusões técnicas e postulando a procedência total dos pedidos. A empresa ré, por sua vez, manifestou-se sobre o laudo destacando que a perita confirmou a degradação generalizada do sistema de impermeabilização pela ação do tempo, o que atesta a falta de manutenção do condomínio, pugnando pela improcedência dos pedidos de obrigação de fazer e de indenização. Sem outras provas a produzir, os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO DA PRELIMINAR Antes de adentrar no mérito da controvérsia, cumpre analisar as questões preliminares suscitadas pela promovida na peça defensiva. O réu alega que houve perda superveniente do objeto, uma vez que teria providenciado a impermeabilização da cobertura e resolução das infiltrações nas salas do sexto andar. Contudo, a perícia judicial posterior a esses serviços identificou uma série de problemas que persistem, sustentando que é necessário uma intervenção integral na cobertura, inclusive com a retirada dos maquinários para que o serviço ocorra regularmente. Assim, não há como ser acolhida a preliminar, ante a evidente persistência do objeto. MÉRITO No mérito, o cerne da lide consiste em definir a responsabilidade civil e contratual pela execução e custeio das obras de impermeabilização na laje de cobertura do Edifício Concorde, bem como a necessidade de remoção temporária das antenas e equipamentos instalados pela ré para viabilizar as intervenções físicas necessárias. A análise conjunta dos elementos de prova constantes dos autos revela que as infiltrações que atingem o sexto andar do edifício decorrem de uma concorrência de causas técnicas. Por um lado, restou amplamente demonstrado o desgaste natural da estrutura do próprio condomínio pelo decurso do tempo (decrepitude do sistema). Conforme destacado pela perita oficial no laudo de Id. 5566778, o edifício possui idade aparente de 28 anos, e o sistema de impermeabilização original de toda a laje de cobertura nunca foi substituído ou renovado pelo condomínio desde a sua construção. A vida útil recomendada para mantas asfálticas de impermeabilização, conforme os parâmetros das normas NBR 9574 e NBR 9575 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), varia entre 10 e 15 anos. Assim, o sistema original de proteção do edifício encontra-se completamente exaurido e em regime de falha funcional por fadiga de material e envelhecimento natural do polímero. O relatório fotográfico contido no laudo pericial (Id. 5566778, páginas 12 a 18) evidencia que a manta asfáltica externa apresenta fissuras generalizadas, ressecamento do asfalto elastomérico e descolamento mecânico nas áreas expostas às intempéries. Tais constatações enfraquecem a tese inicial do autor de que as infiltrações seriam fruto exclusivo da conduta da ré. A infraestrutura de vedação básica de um edifício constitui área comum essencial e de natureza estrutural, cuja manutenção preventiva e substituição periódica incumbem ao condomínio, conforme preceituam o artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, e o artigo 22, inciso XXII, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). O refazimento completo da impermeabilização da laje qualifica-se juridicamente como benfeitoria necessária de caráter estrutural (artigo 96, §3º, do Código Civil), cujo custo deve ser suportado pelo proprietário/locador, uma vez que se destina a conservar o bem e evitar a sua ruína. Exigir que a locatária arque com a reforma global da cobertura importaria em enriquecimento sem causa do condomínio e desequilíbrio contratual injustificado. Por outro lado, o laudo pericial judicial também identificou, de forma clara e inequívoca, a concorrência de condutas da ré que agravaram e aceleraram o processo de infiltração ativa nas salas comerciais do sexto andar. A perita oficial constatou que a instalação física das estações rádio base e dos gabinetes de equipamentos gerou pontos críticos de infiltração localizada. No Id. 5566778, página 24, a perícia aponta que foram realizadas perfurações diretas na laje para a fixação de suportes metálicos de antenas, sem o devido tratamento de vedação posterior das bases. Além disso, identificou-se a presença de dutos de passagem de cabos elétricos e de fibra óptica sem vedação estanque (abertos às águas pluviais) e a ausência de mísulas de transição adequadas nos rodapés dos gabinetes, o que facilita o empoçamento e a penetração de água sob o maquinário. Os ensaios de termografia infravermelha realizados pela perita judicial (Id. 5566778, página 30) confirmam que os pontos de maior temperatura e umidade ativa no teto da sala 605 (FUNASA) coincidem geometricamente com as bases físicas de apoio dos equipamentos da ré situados no pavimento superior. O parecer técnico apresentado pelo assistente técnico do autor (Id. 6677889) corrobora tais conclusões, demonstrando que as infiltrações localizadas inviabilizaram a regular utilização das salas comerciais pelos ocupantes. A ré argumenta que realizou reparos paliativos nos anos de 2021 e 2022 (conforme relatórios de Id. 2233450). Contudo, a perícia judicial concluiu que tais intervenções localizadas são insuficientes para sanar o vício, sendo imperativa a execução de um projeto global e uniforme de impermeabilização para toda a cobertura, sob pena de persistência das falhas de estanqueidade. A cláusula 8.2 do contrato de locação estabelece que a locatária é responsável por manter a área locada em boas condições de conservação e responder por quaisquer danos decorrentes diretamente de suas instalações ou atividades de manutenção. Adicionalmente, a cláusula 16.1 do mesmo instrumento prevê o dever de cooperação da locatária para a realização de obras de conservação estrutural promovidas pelo condomínio proprietário. Configurada a concorrência de causas técnicas, as obrigações para a resolução do problema devem ser distribuídas de forma proporcional e coordenada. Compete ao Condomínio do Edifício Concorde o ônus financeiro e técnico de elaborar o projeto executivo e custear a aplicação da nova impermeabilização asfáltica em toda a laje de cobertura, visto tratar-se de obrigação de conservação do patrimônio próprio comum. Por sua vez, compete à ré SBA Torres Brasil Limitada, às suas exclusivas expensas operacionais e financeiras, providenciar a remoção temporária, suspensão ou remanejamento de seus gabinetes, antenas, esteiramentos e cabos, liberando fisicamente a superfície da laje para que as equipes contratadas pelo autor possam aplicar o novo sistema de impermeabilização. A ré deverá, ainda, arcar com todos os custos de desligamento, transporte, armazenamento temporário e posterior reinstalação de seu maquinário, não lhe assistindo direito a qualquer compensação financeira, abatimento de aluguel ou indenização por suspensão temporária de sinal de transmissão durante o período de execução das obras. Após a aplicação da nova manta asfáltica pelo condomínio, caberá à ré a execução e o custeio específico de todas as obras de arremate, calafetação, fixação e vedação hidráulica nas bases de apoio de seus equipamentos e passagens de dutos, observando as especificações técnicas fornecidas pelo projetista do condomínio e as normas de estanqueidade NBR 9574 e NBR 9575 da ABNT, de forma a garantir que suas instalações não venham a perfurar ou danificar a nova manta asfáltica aplicada. Dessa forma, a procedência parcial dos pedidos é a medida de direito que se impõe. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, rejeito a preliminar arguida e, no mérito, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo autor, resolvendo o processo com resolução de mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) declarar a concorrência de causas técnicas para o evento danoso e determinar que o Condomínio do Edifício Concorde execute e custeie, sob sua exclusiva responsabilidade, a elaboração do projeto técnico e a aplicação do novo sistema de impermeabilização global na laje de cobertura do edifício; b) condenar a ré SBA Torres Brasil Limitada na obrigação de fazer consistente em promover, às suas exclusivas expensas técnicas, financeiras e operacionais, a desinstalação, remoção temporária, içamento ou remanejamento de todos os seus equipamentos, antenas, gabinetes, cabos e esteiras situados na laje de cobertura do edifício autor, liberando totalmente a área no prazo de até 30 (trinta) dias contados a partir da notificação por escrito a ser enviada pelo autor informando a data de início das obras de impermeabilização; c) estabelecer que a ré SBA Torres Brasil Limitada deverá arcar com todos os custos decorrentes da desmobilização, armazenamento, reinstalação e eventual interrupção operacional de suas atividades de telecomunicação durante o período estrito e necessário para a realização das obras pelo condomínio; d) condenar a ré SBA Torres Brasil Limitada na obrigação de fazer consistente em executar e custear, por ocasião da reinstalação de seus equipamentos, todos os serviços específicos de acabamento, mísulas de rodapé, calafetação, fixação e vedação nas bases de apoio de suas estruturas e nas passagens de cabos, em estrita conformidade com as diretrizes do novo projeto de impermeabilização a ser fornecido pelo autor e com as normas técnicas NBR 9574 e NBR 9575 da ABNT, garantindo a perfeita estanqueidade dos pontos de contato com a nova manta; Em razão da sucumbência recíproca, com base no artigo 86 do Código de Processo Civil, condeno as partes ao pagamento das despesas processuais na proporção de 50% para o autor e 50% para a ré. Ante o irrisório valor da causa, fixo os honorários de sucumbência por apreciação equitativa em R$ 1.000,00, observando o custeio conforme a proporção acima deliberada. Em face da conclusão dos trabalhos periciais e apresentação do laudo conclusivo, a liberação imediata do saldo remanescente dos honorários periciais depositados nos autos em favor da perita engenheira Livia Ferreira Nunes, expedindo-se o competente alvará eletrônico de levantamento com urgência. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, mantendo-se o resultado da demanda, evolua a classe judicial e redistribua o processo para uma das varas especializadas em cumprimento de sentença desta Capital ou, se for o caso, arquive-se com as cautelas de praxe. Cumpra-se. JOÃO PESSOA-PB, data do protocolo eletrônico. ANTÔNIO SÉRGIO LOPES Juiz de Direito