Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO LAGOS COUNTRY & RESORT
EXECUTADO: MARIA DE FATIMA SILVA MONTEIRO SENTENÇA
APELANTE: Residencial Monte Aconcagua ADVOGADA: Emmanuelle Rodrigues Cabral de Araújo – OAB/PB 25.159 APELADA: Construtura S. Vieira Eireli – ME ADVOGADO: André Ferraz de Moura – OAB/PB 8.850 Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. POSSE EXERCIDA PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. PRECEDENTES DO STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto pelo RESIDENCIAL MONTE ACONCÁGUA contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução opostos pela CONSTRUTORA S. VIEIRA EIRELI – ME, reconhecendo sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução de taxas condominiais referentes à unidade habitacional 1205. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o promitente vendedor pode ser responsabilizado por débitos condominiais posteriores à alienação do imóvel; (ii) verificar se a posse exercida pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio afastam a responsabilidade do vendedor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nos termos do Tema 886 do STJ (REsp 1345331/RS), a responsabilidade pelas obrigações condominiais não decorre do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. 4. Quando restar comprovado que o promissário comprador detém a posse do imóvel e que o condomínio teve ciência da alienação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por débitos condominiais posteriores à entrega da posse. 5. No caso concreto, as provas dos autos demonstram que a unidade 1205 foi ocupada pela compradora Sra. Geraldina Micena desde 2008, com ciência inequívoca do condomínio, que inclusive direcionou as cobranças a ela. 6. Assim, a construtora embargante não pode ser responsabilizada pelas dívidas condominiais do período em que não detinha mais a posse do imóvel, devendo ser mantida a sentença que reconheceu sua ilegitimidade passiva. IV. DISPOSITIVO E TESES 7. Recurso desprovido, mantendo-se a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da construtora embargante na execução das taxas condominiais. Teses de julgamento: 1. A responsabilidade pelas obrigações condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, sendo atribuída àquele que exerce a posse, desde que haja ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. 2. O promitente vendedor não pode ser responsabilizado por débitos condominiais referentes ao período em que a posse do imóvel foi exercida pelo promissário comprador, quando comprovada a ciência inequívoca do condomínio sobre a alienação. __________________________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 373, I e II; CC/2002, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1345331/RS, Tema 886, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20/04/2015; STJ, AgInt no REsp 1.859.553/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 31/08/2020; TJ/PB, AI 0801373-49.2017.8.15.0000, Rel. Des. Saulo Henriques de Sá e Benevides, 3ª Câmara Cível, j. 08/11/2017. (0831801-15.2023.8.15.2001, Rel. Gabinete 09 - Des. Abraham Lincoln da Cunha Ramos, APELAÇÃO CÍVEL, 4ª Câmara Cível, juntado em 28/07/2025) No presente cenário, verificada a ausência de imissão na posse e de titularidade do direito real por parte da demandada, resta caracterizada a sua ilegitimidade passiva para responder pelo débito exequendo. A obrigação recai sobre quem detém o domínio ou a posse qualificada, o que não restou demonstrado em relação à executada original. DA ESTABILIZAÇÃO SUBJETIVA DA DEMANDA A pretensão do exequente de substituir o polo passivo da execução, após a citação válida da executada original, encontra óbice intransponível no princípio da estabilização subjetiva da lide. Conforme disciplina o Art. 329 do Código de Processo Civil, aplicável subsidiariamente ao processo de execução por força do Art. 771, parágrafo único, do mesmo diploma, a alteração dos elementos da demanda após a citação exige o consentimento do réu e está sujeita a limites temporais rígidos. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, uma vez operada a citação, a composição dos polos da relação jurídica processual deve permanecer inalterada, ressalvadas apenas as substituições expressamente permitidas por lei, como nos casos de sucessão por morte ou alienação de direito litigioso no curso do processo: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA. ESTABILIZAÇÃO SUBJETIVA DA DEMANDA. ALTERAÇÃO DO POLO ATIVO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. A estabilização subjetiva da demanda, prevista nos artigos 108 e 329 do CPC/2015, impede a alteração do polo ativo ou passivo da relação processual após a citação válida, salvo as substituições permitidas por lei. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, após a citação válida, não é possível alterar a composição dos polos da relação jurídica processual, em respeito ao princípio da estabilidade subjetiva do processo. 3. No caso, a ilegitimidade ativa do recorrente foi corretamente reconhecida, uma vez que o contrato de corretagem foi celebrado pela pessoa jurídica da qual é sócio, sendo vedado pleitear direito alheio em nome próprio, conforme o art. 18 do CPC/2015. 4. Não há error in procedendo, pois a estabilização subjetiva da demanda impede a regularização do polo ativo após a citação válida, conforme entendimento consolidado na jurisprudência. 5. Recurso desprovido. (REsp n. 2.081.023/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 9/12/2025.) No caso concreto, o vício na indicação do polo passivo é originário, uma vez que a executada MARIA DE FÁTIMA SILVA MONTEIRO jamais deteve a posse ou a propriedade do imóvel à época do ajuizamento, conforme comprovado pela certidão de matrícula e pela notícia de rescisão contratual pretérita. Não se trata, portanto, de sucessão de direito ocorrida durante a marcha processual, mas de equívoco na formação da lide que não pode ser sanado pela simples substituição de partes após a estabilização do feito. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça da Paraíba reafirma a impossibilidade de alteração subjetiva da lide após a citação e apresentação de defesa, sob pena de violação ao devido processo legal: Ementa: Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Gabinete 01 - Desa. Lilian Frassinetti Correia Cananéa ACÓRDÃO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 0800751-18.2024.8.15.0131 ORIGEM: Juízo da 4ª Vara Mista da Comarca de Cajazeiras RELATOR: José Ferreira Ramos Júnior (Juiz Convocado) 01
EMBARGANTE: Maria de Fátima Abreu Cartaxo e José Rigoberto Cartaxo ADVOGADOS: Flávio Lourenço de Oliveira (OAB/PB 22.238) e Ana Luíza Gomes de Abreu (OAB/PB 29.849) 02
EMBARGANTE: Banco do Nordeste do Brasil S.A. ADVOGADO: Pedro José Souza de Oliveira Júnior (OAB/PB 29.133-A)
EMBARGADOS: os mesmos Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. MORTE DO DEVEDOR ANTES DO AJUIZAMENTO. AVALISTAS. AUTONOMIA DA OBRIGAÇÃO CAMBIÁRIA. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA E ERRO DE FATO. INOCORRÊNCIA. EFEITO DEVOLUTIVO AMPLO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO E REFORMA DO JULGADO. OMISSÃO QUANTO À EMENDA DA INICIAL NÃO CONFIGURADA. ESTABILIZAÇÃO DA DEMANDA. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1.Trata-se de dois embargos de declaração opostos contra acórdão que deu provimento parcial ao recurso do Banco para afastar a extinção da execução em relação aos avalistas, mantendo-a quanto ao devedor principal falecido antes da propositura da ação. Os executados/avalistas alegam julgamento extra petita e erro de fato, sustentando que a responsabilidade dos garantidores não foi objeto do recurso. O Banco alega omissão quanto à possibilidade de emendar a inicial para incluir o espólio. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há três questões principais: (i) verificar se o acórdão extrapolou os limites do recurso ao decidir sobre o prosseguimento da execução contra os avalistas; (ii) analisar se houve erro de fato pela menção a processo distinto; (iii) avaliar se o acórdão foi omisso sobre o direito de emenda à petição inicial após a citação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.O efeito devolutivo da apelação (art. 1.013 do CPC) transfere ao Tribunal o exame de toda a matéria impugnada. Ao questionar a sentença que extinguiu a execução integralmente, o Banco devolveu a análise da validade do título e da legitimidade de todos os sujeitos do polo passivo. 4.A autonomia do aval (art. 899 do Código Civil) permite que a execução siga contra os garantidores mesmo diante da ilegitimidade ou morte do devedor principal. Decidir pelo prosseguimento contra os avalistas vivos é consequência lógica da análise da legitimidade passiva, não configurando julgamento fora do pedido. 5.A menção a processo similar serviu apenas como reforço argumentativo e demonstração de coerência judicial, não servindo de fundamento exclusivo para o erro de fato, pois o suporte probatório dos presentes autos é suficiente para a conclusão adotada. 6.Não há omissão quanto à emenda da inicial. O acórdão fundamentou que a substituição do devedor falecido antes da ação por seu espólio é inviável após a citação dos demais réus e a estabilização da demanda, conforme o art. 329, II, do CPC. 7.As partes buscam a reforma da decisão por discordarem dos fundamentos jurídicos, o que é vedado na via dos aclaratórios, conforme o art. 1.022 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 8.Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento:1. O pedido de reforma de sentença que extinguiu totalmente a execução permite ao Tribunal decidir pelo prosseguimento do feito em relação aos avalistas, dada a autonomia da obrigação cambial, sem que isso configure julgamento extra petita.2. A estabilização da demanda, ocorrida com a citação e apresentação de defesa, impede o aditamento da inicial para substituição de parte ilegítima (falecida antes do ajuizamento) sem o consentimento dos demais réus.3. A mera insatisfação com o resultado do julgamento não autoriza o uso de embargos de declaração para rediscutir o mérito da causa __________________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 329, II; 485, VI; 492; 966, § 1º; 1.013; 1.022. Código Civil, art. 899. Lei nº 10.931/2004, art. 28. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.909.451/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23.03.2021.
Poder Judiciário da Paraíba Vara Única de Gurinhém EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (159) 0800579-05.2019.8.15.0761 [Condomínio, Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]
Vistos. O CONDOMÍNIO LAGOS COUNTRY & RESORT ajuizou a presente execução de título extrajudicial em face de MARIA DE FÁTIMA SILVA MONTEIRO em 19/12/2019, buscando a satisfação de crédito referente a taxas condominiais inadimplidas. A parte executada foi devidamente citada por hora certa em 28/02/2020 (ID 28642443). No curso do processo, a executada informou que o contrato de promessa de compra e venda relativo ao imóvel (Lote 03, Quadra 25) foi objeto de rescisão contratual (ID 132100599). A certidão de matrícula do bem, juntada sob o ID 157216243, confirmou que a titularidade registral do imóvel permanece com a empresa LAGOS EMPREENDIMENTOS LTDA. Intimado a se manifestar sobre o conflito entre o polo passivo e a titularidade dominial (ID 158012335), o exequente apresentou petição requerendo a substituição processual integral no polo passivo para inclusão da proprietária registral (ID 158561701). É O RELATÓRIO DECIDO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM A controvérsia reside na definição da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, considerando a natureza propter rem da obrigação. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 886, fixou tese vinculante que orienta a matéria: TEMA REPETITIVO STJ Tema 886 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. — Paradigma: REsp 1345331/RS No caso dos autos, a prova documental é contundente ao demonstrar que a executada MARIA DE FÁTIMA SILVA MONTEIRO não ostenta a condição de proprietária registral, conforme certidão de ID 157216243. Além disso, não há nos autos qualquer comprovação de que a referida executada tenha se imitido na posse do imóvel à época do fato gerador. Pelo contrário, a própria executada noticiou que jamais deteve a posse ou fruição do bem. Conforme a jurisprudência deste Tribunal de Justiça da Paraíba, o reconhecimento da ilegitimidade passiva do promitente vendedor ou comprador depende da efetiva relação jurídica material com a coisa: Ementa: Poder Judiciário 06 Tribunal de Justiça da Paraíba Gabinete 09 - Des. Abraham Lincoln da Cunha Ramos A C Ó R D Ã O APELAÇÃO CÍVEL nº 0831801-15.2023.815.2001 ORIGEM: 9ª Vara Cível da Comarca da Capital RELATOR: Des. Abraham Lincoln da Cunha Ramos VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos. ACORDA a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, em sessão ordinária, rejeitar ambos os embargos de declaração, nos termos do voto do relator, unânime.(0800751-18.2024.8.15.0131, Rel. Gabinete 01 - Desa. Lilian Frassinetti Correia Cananéa, APELAÇÃO CÍVEL, 2ª Câmara Cível, juntado em 26/03/2026) Portanto, diante da estabilização subjetiva já ocorrida e da ausência de previsão legal para a substituição pretendida em face de vício de legitimidade originário, a extinção do processo em relação à parte ilegítima é a medida que se impõe, restando ao credor o manejo de nova ação contra o real responsável patrimonial. Diante o exposto, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução de mérito, em relação à executada MARIA DE FÁTIMA SILVA MONTEIRO, o que faço com fundamento no Art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, ante o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva ad causam. Condeno a parte exequente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Suspensa a exigibilidade, por ser a parte autora beneficiária da gratuidade judiciária. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquive-se. GURINHÉM, 15 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito