Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO DULCE IV Advogado do(a)
EXEQUENTE: GABRIELLA NEPOMUCENO COSTA - PB19414
EXECUTADO: FELIPE GUEDES CAVALCANTI DE ALMEIDA Advogado do(a)
EXECUTADO: FELIPE GUEDES CAVALCANTI DE ALMEIDA - PB25705 DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA 7º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA CAPITAL E DE CABEDELO Processo número - 0862857-95.2025.8.15.2001 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO(S): [Despesas Condominiais]
Trata-se de uma Exceção de Pré-Executividade (ID 154112647) apresentada por FELIPE GUEDES CAVALCANTI DE ALMEIDA em Ação de Execução de Título Extrajudicial movida pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DULCE IV. O exequente iniciou a presente execução para cobrar débitos condominiais referentes à unidade 302, de propriedade do executado. A petição inicial, protocolada em 14 de outubro de 2025, aponta um débito original de R$ 1.113,20, relativo às taxas dos meses de julho a outubro de 2025. Após citação, o exequente apresentou exceção de pré-executividade, argumentando, em síntese, a ilegitimidade passiva e ausência de mora, o excesso de execução e, por fim, apresenta proposta de parcelamento do débito. Pois bem. Realizadas as considerações iniciais, passo a analisar os requerimento formulados. O primeiro ponto levantado pelo executado diz respeito à sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, sob o argumento de que o imóvel estaria locado a terceiro, a quem caberia o adimplemento das despesas. Contudo, essa tese não deve prosperar. As dívidas condominiais possuem uma natureza jurídica específica, denominada obrigação propter rem, que significa "própria da coisa". Essa qualificação jurídica estabelece que a obrigação de pagar as despesas do condomínio está intrinsecamente ligada à propriedade do imóvel. A responsabilidade, portanto, acompanha o bem. Dessa maneira, a própria jurisprudência pátria aplicável ao caso é firme ao apontar que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai tanto sobre a figura do proprietário do bem, quanto daquele que esteja sob a posse direta do imóvel, de modo que ao condomínio é facultado o ajuizamento da execução em face de qualquer deles. Nesse sentido, vejamos: APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. PROPRIETÁRIO DO BEM. PRECEDENTES DE TRIBUNAIS DE JUSTIÇA PÁTRIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O cerne da controvérsia posta a desate cinge-se a analisar a responsabilidade do proprietário do imóvel em relação ao pagamento das taxas condominiais exigidas pelo Condomínio autor. 2. Com efeito, as obrigações condominiais têm natureza propter rem, vinculando-se à coisa, e não à pessoa do morador da unidade no momento da constituição do débito. Dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento de cotas de despesas de condomínio recaem tanto sobre o proprietário do imóvel quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título, seja como compromissário comprador, locatário, comodatário, dentre outros. 3. Por consectário, a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor do imóvel é suficiente para que esteja configurada a sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. 4. Ao condomínio, portanto, é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 5. Por consequência, restando comprovado que o apelante é o proprietário do imóvel, escorreita a sentença hostilizada ao lhe atribuir o ônus do pagamento das taxas condominiais, razão pela qual a deliberação deve ser mantida. 6. Apelação conhecida e desprovida. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso interposto, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator. Fortaleza, data indicada no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE 0222437-74.2021.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 19/09/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 19/09/2023). (grifo nosso). Da mesma forma, não prospera o argumento de ausência de mora por falta de notificação pessoal. A dívida condominial é líquida, certa e com data de vencimento predeterminada nos boletos mensais (ID 125187008). Trata-se, portanto, de uma obrigação positiva e líquida, cuja mora se constitui automaticamente pelo simples vencimento do prazo para pagamento. Em prosseguimento, o executado alega a ocorrência de excesso de execução, argumentando que a parcela referente ao mês de outubro de 2025, no valor de R$ 278,30, foi devidamente quitada. A análise dos documentos apresentados confirma a veracidade da alegação. O comprovante de pagamento (ID 154113851, pág. 3) demonstra de forma inequívoca que o pagamento do boleto referente à competência de outubro de 2025 foi realizado em 31 de outubro de 2025. A petição inicial desta execução foi protocolada em 14 de outubro de 2025 (ID 125185491), e incluía, em seu cálculo (ID 125187009), a cobrança da referida parcela. Embora o pagamento tenha ocorrido após o ajuizamento da ação, ele foi realizado antes da citação do executado. Além disso, observa-se que o excesso de irradia, igualmente, para a inclusão dos honorários advocatícios na planilha de débitos de ID 131581098, tendo em vista que a jurisprudência atual e vinculante do Superior Tribunal de Justiça, firmada no Recurso Especial n. 2.187.308/TO, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, julgado em 16/09/2025, é clara ao estabelecer que os honorários advocatícios contratados diretamente entre o condomínio e o patrono da causa não podem ser incluídos no cálculo do débito cobrado do condômino inadimplente, ainda que exista previsão na convenção de condomínio. Dessa forma, a cobrança dos honorários advocatícios contratuais embutidos na planilha de débito é ilegal. Todo o montante referente a essa verba deve, igualmente, ser expurgado do valor da execução. Por fim, observa-se que o executado formulou pedido de parcelamento do valor que entende devido. O Código de Processo Civil, em seu artigo 916, prevê a possibilidade de o executado requerer o parcelamento do débito. Contudo, para que esse direito seja exercido, a lei estabelece requisitos cumulativos e um momento processual específico, quais sejam: o depósito de 30% do valor total da execução; e que o pedido seja realizado no prazo para embargos. No presente caso, o executado não cumpriu nenhum dos requisitos. Primeiro, o pedido de parcelamento foi feito na Exceção de Pré-Executividade, protocolada em 24 de fevereiro de 2026, muito depois do prazo de 15 dias para o pagamento voluntário que se iniciou após sua citação. Logo, o direito de requerer o parcelamento nos moldes do artigo 916 do CPC já havia precluído. Segundo, e mais importante, o executado não realizou o depósito prévio de 30% do valor da dívida, requisito indispensável para a análise do pedido de parcelamento. A ausência desse depósito impede, por si só, o acolhimento da solicitação. Apesar da preclusão do direito ao parcelamento legal, a manifestação do executado pode ser interpretada como uma proposta de acordo para a quitação do débito remanescente. O princípio da conciliação, que norteia os Juizados Especiais, e o dever de cooperação entre as partes recomendam que essa proposta seja submetida à apreciação do credor. Assim, embora não se trate de um direito do devedor, a proposta de pagamento parcelado deve ser encaminhada ao exequente para que, querendo, manifeste seu interesse em celebrar um acordo.
Diante do exposto, com base na fundamentação acima, ACOLHO PARCIALMENTE a Exceção de Pré-Executividade apresentada, para ACOLHER a tese de excesso de execução, para determinar a exclusão do débito dos seguintes valores: (i) a parcela referente ao mês de outubro de 2025, no valor principal de R$ 278,30, e seus encargos; e (ii) os honorários advocatícios contratuais indevidamente incluídos na planilha inicial sobre todas as parcelas. Intime-se o exequente para que, no prazo de 10 (dez) dias, manifeste-se sobre a proposta de acordo ou, em caso de recusa, apresente planilha de cálculo atualizada do débito remanescente e indique bens do executado passíveis de penhora, sob pena de extinção do processo, nos termos do artigo 53, § 4º, da Lei nº 9.099/95. Após a manifestação, voltem os autos conclusos para análise. João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] MEALES MEDEIROS DE MELO - Juiz de Direito