Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: EDIFICIO RESIDENCIAL BELLAGIO Advogado do(a)
EXEQUENTE: FERNANDO MAURICIO GONCALVES - PR58691
EXECUTADO: CRISTIANE SILVA SARAIVA DECISÃO Deflui-se da documentação acostada que o imóvel objeto da execução em tela se encontra com Alienação Fiduciária junto a Caixa Econômica Federal, portanto detentora de propriedade resolúvel. Em princípio, o entendimento firmado pelo STJ é de que o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não poderia ser objeto de penhora, nada impedindo, contudo, que os direitos do devedor fiduciário oriundos do contrato possam ser penhorados (REsp, 1646249/RO, de 3/4/2018). Era esse, inclusive, o entendimento adotado por esse juízo em outros casos análogos em tramitação neste Juizado. Entretanto, tratando-se de execução de dívida condominial, que constituem verdadeiras obrigações de natureza propter rem, sendo estas oriundas do próprio imóvel apontado em garantia, necessário se mostra o imprescindível distinguishing quanto a tese da impossibilidade de penhora do imóvel em si, sob pena de se criar um ilegal salvo conduto ao pagamento das despesas condominiais pelo condômino devedor, inclusive em prejuízo do próprio credor fiduciário, a quem competirá, em última análise, como proprietário do imóvel, o pagamento integral da dívida condominial preferencial, via alienação do imóvel dado em garantia. Tanto é assim que, recentemente, o próprio STJ, por sua quarta turma, reconhecendo a peculiaridade da situação envolvendo a execução de dívida condominial, admitiu a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, em decisão que ratificou o entendimento aqui defendido, verbis: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REMDO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) No julgado referido, o voto vencedor destacou o necessário reconhecimento da diferença essencial existente em face de uma execução comum e daquela onde o credor é o próprio condomínio em busca da satisfação da dívida condominial, como é o caso dos autos. Ali, ficou assentado: “... Entendo correta a solução em tal contexto, para um credor comum, o credor normal de um condômino, naquela situação. Tal credor não poderá penhorar o imóvel do devedor, por estar o bem alienado fiduciariamente ao credor fiduciário, sendo este o titular da propriedade resolúvel da coisa imóvel. Porém, quando o credor do condômino devedor é o próprio condomínio a solução não se ajusta. É que relativamente ao próprio condomínio-credor, dada a natureza propter rem das despesas condominiais, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002, haverá necessidade de se promover a citação, na ação de execução, também do credor fiduciário no aludido contrato para que venha integrar a lide, possibilitando ao titular do direito previsto no contrato de alienação fiduciária quitar o débito condominial existente e, em ação regressiva, tentar obter do devedor fiduciante o retorno desses valores. A razão para tanto está em que não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício”. Mais adiante, arremata: “...Com isso, a equivocada interpretação jurisprudencial está a possibilitar a situação esdrúxula e antijurídica do presente caso, onde o devedor fiduciante embora quite mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem. Com isso, a dívida daquele condômino voluntariamente inadimplente é acumulada mensalmente e assumida, na prática, por todos os demais condôminos, até que, algum dia, se alcance uma solução para a dívida. Não faz sentido esse absurdo! Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto. O rateio das despesas é inerente à propriedade de uma unidade em um condomínio edilício”. No caso, ficou estabelecido o dever do condomínio exequente em “promover a citação do credor fiduciário a fim de que ele venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, se creditar para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento desse valor junto ao devedor fiduciante”. Cabe, ainda, ressaltar que o crédito condominial possui preferência até mesmo sobre o hipotecário ou aquele garantido por alienação fiduciária, como é o caso dos autos, de forma que não interessaria até ao credor fiduciário o incremento exponencial da dívida condominial, fato que coloca em risco concreto até mesmo a satisfação de seu próprio crédito garantido pela alienação referida. Inúmeros Tribunais vem firmando essa possibilidade em seus julgados, como adiante se transcreve: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO AO CREDOR FIDUCIÁRIO. 1. As dívidas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, que objetivam a conservação da própria coisa e por isto agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, razão pela qual o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 2. Conforme entendimento jurisprudencial, o crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária. Precedentes. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJGO. AI 0459601-91.2019.8.09.0000. Órgão Julgador 5ª Câmara Cível. Publicação DJ de 22/11/2019. Julgamento 22 de Novembro de 2019. Relator MARCUS DA COSTA FERREIRA) DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. POSSIBILIDDE DE PENHORA DA PRÓPRIA UNIDADE DEVEDORA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Ademais, prevalece os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição financeira, dada a necessidade de manutenção do seu equilíbrio econômico e, consequentemente, do edifício. Recurso provido, com determinação. (TJSP, AI 2186494-75, Relator: Gomes Varjão, 34ª Câmara de Direito Privado, 07.11.2019) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA. POSSIBILIDADE. Conforme o entendimento jurisprudencial, dada a natureza propter rem da obrigação condominial, não deve a penhora recair apenas sobre os direitos decorrentes do contrato de financiamento, mas sobre a integralidade do imóvel, ainda que seja objeto de alienação fiduciária. Agravo de instrumento provido. Unânime.(TJRS, Agravo de Instrumento, Nº 70079163929, Vigésima Câmara Cível, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 13-03-2019) No caso, a execução de débitos condominiais oriundos do próprio imóvel alcança o próprio bem. Enfim, a dívida está garantida pela unidade condominial, independentemente de quem detenha a titularidade, dada a natureza da obrigação, fato que impõe um olhar diferenciado quanto à situação jurídica posta, a refutar a simples repetição do entendimento geral pela impossibilidade de penhora do próprio imóvel, quando patente que tal postura não se adequa à situação jurídica distinta posta em análise. Diante disso, não vislumbro como manter juridicamente o posicionamento anterior deste juízo, posto que se mostrou inadequado para a situação fática posta em julgamento, a ensejar um tratamento diferenciado em face da execução em curso. Nesse aspecto, cabe registrar a evolução do entendimento deste Juízo quanto a necessidade de citação do ente financeiro e não apenas sua intimação em face da constrição patrimonial, fato que implica em consequências processuais diversas do que vínhamos adotando em outros feitos similares. Assim, sendo necessária que a parte exequente, de logo, promova a citação do credor fiduciário, nos termos do entendimento firmado no julgado referido (REsp n. 2.059.278/SC) e, no caso, sendo o credor a Caixa Econômica Federal, empresa pública, perderia este Juízo a competência para processamento do feito caso mantido o interesse na penhora do imóvel alienado, razão pela qual deve o exequente ser intimado para requerer o que de direito, em 10 (dez) dias, sob pena de extinção. João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] MEALES MEDEIROS DE MELO - Juiz de Direito
PODER JUDICIÁRIO DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA 7º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA CAPITAL E DE CABEDELO Processo número - 0855422-70.2025.8.15.2001 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO(S): [Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]