Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: LUCY AIMEE DA CUNHA GILBERT
REU: CONDOMINIO DO EDIFICIO AQUARIUS SENTENÇA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMPUGNAÇÃO DE ATA DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. AR-CONDICIONADO EM JARDINEIRAS. ALEGAÇÃO DE ALTERAÇÃO DE FACHADA E IRREGULARIDADES EM VOTAÇÃO. VALIDADE DA DELIBERAÇÃO POR MAIORIA SIMPLES. RATIFICAÇÃO POSTERIOR POR QUÓRUM QUALIFICADO. AUSÊNCIA DE VÍCIO INVALIDANTE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. I. CASO EM EXAME Ação de Impugnação de Ata de Assembleia Geral Extraordinária (AGE), proposta por condômina contra o Condomínio do Edifício Aquarius, visando à anulação das deliberações tomadas em reunião realizada em 01/06/2021, que trataram da permanência de aparelhos de ar-condicionado tipo split nas jardineiras e da autorização para cotação de obra na fachada, sob alegação de afronta à convenção condominial, irregularidades no quórum e vícios de representação dos condôminos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a deliberação assemblear autorizando a permanência de aparelhos de ar-condicionado nas jardineiras configura alteração de fachada e exigiria quórum qualificado; (ii) estabelecer se houve vícios na representação dos condôminos capazes de invalidar a AGE; (iii) verificar se há prejuízo concreto que justifique a anulação da assembleia. III. RAZÕES DE DECIDIR A deliberação da AGE de 01/06/2021 teve natureza administrativa e tratou da regularização da permanência de aparelhos split já instalados, com base em inviabilidade técnica das caixas antigas, o que não caracteriza alteração de fachada stricto sensu a exigir quórum de 2/3, especialmente diante de posterior ratificação em assembleias subsequentes com quórum qualificado. A autorização aprovada limitou-se à coleta de orçamentos para obra futura (pastilhamento da fachada), não implicando deliberação definitiva sobre benfeitorias, tampouco modificação formal da convenção, o que afasta a necessidade de quórum qualificado naquela assembleia. As alegações de vício na representação dos condôminos foram afastadas pela prova documental apresentada pelo réu, que demonstrou legitimidade dos votantes por meio de procurações, declarações, escrituras e documentos públicos; não houve prova de falsidade ou prejuízo concreto. O princípio da instrumentalidade das formas, o pas de nullité sans grief e a ausência de prejuízo à coletividade impedem a anulação de ato assemblear regularmente realizado, cuja vontade foi expressamente ratificada em atos subsequentes e refletiu a vontade da maioria dos condôminos. A autora não demonstrou qualquer dano concreto à sua unidade ou à coletividade condominial que justifique a intervenção judicial, tampouco produziu prova capaz de desconstituir a validade dos atos impugnados. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido improcedente. Tese de julgamento: A autorização assemblear para manutenção de aparelhos de ar-condicionado em jardineiras, em contexto de regularização de situação consolidada e incompatibilidade técnica das estruturas antigas, possui natureza administrativa e não exige, isoladamente, quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. A posterior ratificação das deliberações por assembleias com quórum qualificado e adequação da convenção confirma a vontade da coletividade, impedindo a anulação por eventual vício formal pretérito. A validade das deliberações assembleares condominiais depende da existência de prejuízo concreto e da demonstração de vícios capazes de alterar o resultado da votação, o que não se verificou no caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, III, 1.351 e 840; CPC, arts. 341, 373, I e II, 487, I, e 98, § 3º.
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0827433-31.2021.8.15.2001 [Alteração de Coisa Comum]
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE IMPUGNAÇÃO DE ATA DE ASSEMBLEIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA movida por LUCY AIMEE DA CUNHA GILBERT em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO AQUARIUS. Aduziu a parte autora, em síntese, que é proprietária da unidade 203 do condomínio réu e que o síndico, de forma arbitrária, convocou Assembleia Geral Extraordinária (AGE) realizada em 01 de junho de 2021, para deliberar sobre a retirada de aparelhos de ar-condicionado das jardineiras e sobre infiltrações na fachada. Alegou que, na referida assembleia, houve aprovação para manutenção dos equipamentos de ar-condicionado nas jardineiras e autorização para cotação de obra de pastilhamento da fachada, decisões estas tomadas por maioria simples, o que violaria a Convenção do Condomínio (Art. 17) e o Código Civil, que exigiriam quórum qualificado de 2/3 para alteração de fachada e convenção. Apontou irregularidades na lista de presença, como assinaturas ilegíveis, participação de pessoas sem qualidade de condômino ou sem procuração adequada, e ilegitimidade de representantes de espólios. Sustentou que a instalação de aparelhos nas jardineiras altera a fachada, causa ruído e prejudica o sossego, violando o Regimento Interno. Assim, pediu, em sede de antecipação de tutela, a suspensão dos efeitos das decisões tomadas na AGE de 01/06/2021, abstendo-se o réu de alterar a Convenção/Regimento ou modificar a fachada com instalação de splits ou obras, e, no mérito, a procedência dos pedidos, para a anulação da referida Assembleia Geral Extraordinária, a exibição de documentos para verificação de quórum e legitimidade de votos, realização de perícias, além da concessão da justiça gratuita. Decisão sobre tutela antecipada indeferindo o pleito liminar e deferindo a gratuidade de justiça à autora no ID 48789387. Embargos de declaração opostos pela autora no ID 49042444, rejeitados pela decisão de ID 89259077. Citado, o réu apresentou contestação no ID 68008408, oportunidade em que impugnou a gratuidade judiciária da autora e arguiu a preliminar de falta de interesse de agir por perda do objeto, em razão de assembleia posterior (15/10/2021) que teria ratificado as alterações com quórum qualificado. No mérito, defendeu a validade da assembleia impugnada, argumentando que a questão dos ares-condicionados
trata-se de alteração de Regimento Interno (uso de jardineiras) e não de fachada, não exigindo quórum qualificado, além de invocar a teoria do fato consumado e a necessidade de modernização das normas condominiais. Refutou as alegações de irregularidade nas representações dos condôminos, juntando documentos comprobatórios de propriedade e procurações. Afirmou que quanto ao "pastilhamento", houve apenas autorização para orçamentos, sem deliberação final de execução na data impugnada. Requereu a improcedência total e a concessão de gratuidade de justiça ao condomínio. Houve réplica no ID 70111443, na qual a autora impugnou a rerratificação da convenção juntada pelo réu, reiterou os argumentos de nulidade da AGE de 01/06/2021 e impugnou o pedido de gratuidade do réu. Intimadas as partes a especificarem provas, a autora requereu perícia grafotécnica, acautelamento de mídia de áudio e degravação (ID 70111443), enquanto o réu pugnou pelo julgamento antecipado (ID 70126460). Decisão de saneamento no ID 105948865, oportunidade em que foi indeferida a gratuidade de justiça ao réu e determinado que a autora esclarecesse se pretendia emendar a inicial para incluir fatos narrados na réplica. A autora, no ID 114782515, informou não pretender emendar a inicial e requereu a decretação de revelia do réu. O réu manifestou-se no ID 123096121. É o que importa relatar. Decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria sub judice é eminentemente de direito e a prova documental carreada aos autos é suficiente para a formação do convencimento deste Juízo, sendo desnecessária a produção de outras provas, como a pericial grafotécnica ou degravação de áudio requeridas pela autora, as quais se mostram impertinentes e protelatórias diante dos documentos de propriedade e mandato já acostados aos autos e da natureza das questões debatidas. Das Preliminares e Questões Pendentes Inicialmente, rejeito o pedido de aplicação dos efeitos da revelia formulado pela autora em sua manifestação de ID 114782515. A contestação apresentada pelo réu (ID 68008408) atacou especificamente os pontos da petição inicial, apresentando teses defensivas claras e documentos contrapostos, cumprindo o ônus da impugnação especificada previsto no art. 341 do CPC. O fato de a defesa apresentar sua versão dos fatos e fundamentos jurídicos divergentes da autora não configura ausência de impugnação, mas sim o exercício regular do contraditório. Quanto à impugnação à gratuidade de justiça concedida à autora, formulada pelo réu, mantenho o benefício deferido na decisão inicial. A declaração de hipossuficiência de pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade (art. 99, § 3º, do CPC), e os documentos trazidos pelo réu, que apontam vínculos antigos da autora com entidade pública em outro estado, não são suficientes para elidir a presunção de necessidade atual, mormente considerando os extratos previdenciários acostados pela autora na inicial. Lado outro, ratifico o indeferimento da gratuidade de justiça ao Condomínio réu, conforme decisão de ID 105948865, tendo em vista que os balancetes apresentados demonstram movimentação financeira incompatível com a alegação de miserabilidade jurídica, sendo o condomínio ente capaz de ratear as despesas extraordinárias entre os proprietários das unidades. A preliminar de perda do objeto suscitada pelo réu, em razão da realização de assembleia posterior ratificadora, confunde-se com o mérito e como tal será analisada, visto que a validade do ato assemblear de 01/06/2021 é o cerne da pretensão anulatória e possui efeitos que podem repercutir na esfera jurídica das partes independentemente de atos posteriores. Do Mérito
Trata-se de ação em que se discute a validade das deliberações tomadas na Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Edifício Aquarius, realizada em 01 de junho de 2021, especificamente quanto ao quórum de aprovação para a manutenção/instalação de aparelhos de ar-condicionado tipo split nas jardineiras e quanto à regularidade da representação dos condôminos presentes. 1. Da Natureza da Deliberação e do Quórum Aplicável A autora sustenta que a permissão para instalação de aparelhos de ar-condicionado nas jardineiras configura alteração de fachada, exigindo quórum qualificado de 2/3 dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil e do art. 17 da Convenção Condominial. O réu, por sua vez, defende que se trata de matéria de Regimento Interno (uso de áreas comuns/jardineiras) e que houve apenas a regularização de uma situação de fato consolidada, aprovada pela maioria dos presentes. Compulsando a Ata da AGE impugnada (ID 45707166), verifica-se que o item 1 da pauta tratou da "Deliberação e votação para retirada dos aparelhos de ar condicionado das jardineiras mediante reclamações de morador". A assembleia, por unanimidade dos presentes (com ressalva da posição da autora, conforme narrativa), decidiu pela não retirada dos equipamentos e autorizou o uso das jardineiras para tal fim, reconhecendo a inviabilidade técnica das caixas de ar-condicionado antigas para os modelos modernos (split). É cediço que a alteração de fachada é vedada ao condômino, salvo autorização da assembleia, conforme art. 1.336, III, do Código Civil. A jurisprudência e a doutrina oscilam quanto à qualificação da instalação de ares-condicionados como alteração de fachada ou mera utilização de área comum. No caso concreto, a instalação nas jardineiras, embora interfira na estética original, foi deliberada pela coletividade como uma necessidade de modernização e adequação técnica. O ponto nodal é se a decisão de 01/06/2021 exigia, naquele momento, o quórum de 2/3 da totalidade dos condôminos. O art. 1.351 do Código Civil exige tal quórum para alteração da Convenção. Se a proibição de alteração de fachada consta da Convenção (como é regra geral e como cita a autora), a autorização permanente para tal alteração demandaria, em tese, o quórum qualificado. Na assembleia em questão, estiveram presentes 14 unidades de um total de 24. O quórum de 2/3 seria de 16 unidades. Portanto, sob a ótica estrita da alteração convencional formal, o quórum não foi atingido naquela data específica. Entretanto, a análise do caso não pode se dar de forma estanque e dissociada da realidade fática e da boa-fé objetiva. A deliberação de 01/06/2021 teve caráter preponderantemente administrativo: diante do conflito sobre a retirada ou não dos aparelhos já instalados, a assembleia deliberou pela manutenção do status quo e pela interpretação da norma interna, adequando-a à realidade técnica (incompatibilidade dos nichos antigos). Mais relevante ainda é o fato, comprovado nos autos pelo réu (ID 68008572 e 68008575), de que houve posterior rerratificação da Convenção e novas assembleias (ex: 15/10/2021 e 23/07/2022) que ratificaram as deliberações e aprovaram obras estruturais e de fachada com quóruns expressivos. A própria autora confirma na réplica a existência dessas assembleias posteriores, embora alegue que estão sub judice. O princípio da instrumentalidade das formas e a proibição do comportamento contraditório ( venire contra factum proprium ) impedem que se anule uma assembleia por vício formal de quórum quando a vontade da coletividade condominial foi inequivocamente reiterada e formalizada em atos subsequentes, atingindo-se a finalidade almejada. A anulação da assembleia de 01/06/2021 seria inócua e contraproducente, pois a situação fática (permanência dos splits) está amparada pela vontade soberana da massa condominial, reafirmada posteriormente. Ademais, impor a retirada dos equipamentos de 11 condôminos, como pretendido na tutela de urgência e no mérito, causaria prejuízo desproporcional e irreversível, conforme bem pontuado na decisão que indeferiu a liminar. Quanto ao tema do "pastilhamento" ou reforma da fachada, a ata de 01/06/2021 é clara ao registrar que houve apenas "Explanação sobre infiltrações" e aprovação para "tomada de orçamentos e sua apreciação na próxima reunião". Não houve, naquele ato, aprovação de obra, de valores ou de rateio extra que exigisse quórum qualificado de benfeitoria voluptuária ou útil naquele momento. Trtou-se de ato preparatório de gestão, perfeitamente inserido nas atribuições do síndico e da assembleia ordinária/extraordinária com maioria simples. Portanto, não há nulidade a ser declarada neste ponto. 2. Da Regularidade da Representação dos Condôminos A autora impugna a validade de diversos votos (unidades 107, 201, 205, 207, 208, 304 e 307), alegando assinaturas ilegíveis, falta de procuração ou ausência de prova de propriedade. O exame minudente da documentação acostada à contestação (IDs 68008555 a 68008571) demonstra que o réu logrou êxito em comprovar a legitimidade dos votantes ou, ao menos, a regularidade aparente necessária à validade do ato assemblear. - Unidades 107 e 205: O réu juntou declarações das condôminas (ID 68008557) reconhecendo as assinaturas lançadas na lista de presença. A mera alegação de ilegibilidade, desacompanhada de prova de falsidade (cujo ônus incumbia à autora), cai por terra diante da ratificação pelas próprias titulares do direito de voto; - Unidade 201: A autora questiona a representação do espólio. O réu acostou Termo de Compromisso de Inventariante (ID 68008558) em nome da Sra. Iêda Célia, que assinou a lista. A inventariante tem legitimidade legal para representar o espólio em juízo e fora dele (art. 618, I, do CPC), inclusive em assembleias condominiais, independentemente de autorização judicial específica para cada ato de mera administração; - Unidades 207 e 307: Foram apresentadas Escrituras Públicas e documentos cartorários (IDs 68008567 e 68008563) que demonstram a cadeia dominial e a legitimidade dos ocupantes/cônjuges que participaram do ato. No direito condominial, aplica-se a teoria da aparência e da boa-fé: presume-se condômino aquele que exerce a posse e figura como tal perante a administração, sendo excessivo exigir prova registral atualizada de todos os presentes no momento da abertura da assembleia, salvo impugnação específica e motivada na hora do fato, o que não constou em ata de forma a impedir a votação; - Unidade 208 (Síndico): O documento de ID 68008565 (Escritura de Doação) comprova que o Sr. Phelipe Gomes é donatário do imóvel, ainda que com usufruto (eventualmente extinto ou não consolidado no registro). Na qualidade de possuidor com ânimo de dono e constando na convenção ou nos cadastros internos, sua legitimidade para votar e ser votado (inclusive como síndico) é válida, não havendo vício que macule a assembleia; - Unidade 304: A questão da procuração (Maria Aurília vs. Maria Aurélia) configura mero erro material ou de grafia, não havendo indícios de fraude que justifiquem a anulação da assembleia ou a necessidade de perícia grafotécnica, medida desproporcional para o deslinde da causa, visto que a vontade da unidade foi computada. Ademais, é imperioso ressaltar que, pelo princípio pas de nullité sans grief (não há nulidade sem prejuízo), a anulação de uma assembleia condominial exige a demonstração de que o vício alegado teria o condão de alterar o resultado da deliberação ou causar prejuízo efetivo ao condomínio. No caso, mesmo que se desconsiderassem um ou outro voto pontualmente impugnado por rigorismo formal, a maioria dos presentes (14 unidades contra 1, ou maioria esmagadora) manifestou-se favoravelmente à manutenção dos ares-condicionados e à cotação de preços para obras. A vontade coletiva foi clara e soberana. A autora não demonstrou prejuízo concreto à sua unidade ou à estrutura do prédio que justificasse a intervenção judicial para anular o ato soberano da assembleia. Ao contrário, o laudo técnico acostado pelo réu (ID 68008554), elaborado por engenheiro civil, atesta que a instalação dos aparelhos split nas jardineiras, com a devida impermeabilização, é a solução técnica mais viável e segura, afastando a alegação de risco à segurança ou salubridade. Nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbia à autora provar os fatos constitutivos de seu direito, ou seja, a nulidade insanável da assembleia e o prejuízo efetivo. A autora limitou-se a alegar vícios formais que foram satisfatoriamente rebatidos pela prova documental trazida pelo réu (art. 373, II, do CPC). A insistência da autora na produção de provas técnicas (perícia em áudio e grafotécnica) revelou-se desnecessária, pois os fatos relevantes (teor das deliberações e titularidade das unidades) estão documentalmente provados.
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, considerando o trabalho realizado, a natureza da causa e o tempo de tramitação. Contudo, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa, por força do artigo 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida à autora. Publique-se. Intimem-se. Transitada em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo e as devidas baixas. João Pessoa, data eletrônica. Juíza de Direito